El hecho de que el costo de construcción en dólares se encuentra en sus niveles más bajos desde el 2009 generando una ganancia “extraordinaria” para los desarrolladores posicionados en moneda dura, es un cambio de paradigma que analiza Matías Celasco Correa, economista y Research Manager de CBRE.
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Es sabido que luego de la última gran crisis sufrida por Argentina en el 2001, los precios del real estate comenzaron un rally alcista, acelerando la tendencia sobre todo en los últimos años. Pero ¿Por qué se dio este aumento en los precios? El principal componente de esta suba fue el “atraso cambiario”. Para comprenderlo mejor miremos el siguiente gráfico:
En el eje izquierdo se encuentra el precio en dólares por metro cuadrado residencial, y en el eje inferior el tipo de cambio equivalente a pesos del 2018. Siguiendo la línea de tendencia, podemos observar que los precios en dólares fueron aumentando a medida que el atraso cambiario se hacía más notorio. Por lo tanto, el paradigma hasta la fecha parecería haber sido dominado por un ajuste en los precios en dólares debido a un tipo de cambio que no acompañaba la suba de la inflación. Sumado a la vez, shocks exógenos en la demanda dados como consecuencia de controles cambiarios que comenzaron a regir a finales del 2011.
Entonces, parecería haber creado un mercado de real estate inflexible a la baja, dado que, al momento de comprar una propiedad, el “inversor” no sólo observaba la baja o casi nula tasa interna de retorno de su inversión por medio de alquiler, sino también contemplaba la ganancia por tenencia que este inmueble le generaba.
Por el lado del costo de la construcción, este parecía tener una tendencia permanente a la suba en dólares, debido nuevamente al esquema de atraso cambiario mostrando correcciones en las devaluaciones (2014, salida del Cepo Cambiario a final del 2015 hasta la última devaluación). Esto se observa en el siguiente ratio costo de Construcción vs. Dólar.
NUEVO PARADIGMA
La actual depreciación de la moneda argentina parece estar marcando el comienzo de una nueva “era”, no obstante es muy temprano para conocer en detalle cual será el desenlace del mercado.
Por el lado del tipo de cambio, actualmente nos encontramos en niveles similares a los que teníamos previo al 2008, con una tendencia que parece haberse roto (salido de la curva) que nos abre la puerta a incertidumbre en el precio y sobre todo a la correlación macroeconómica.
Es en este punto, en que podemos plantearnos al menos dos escenarios basados en el comportamiento de las variables macroeconómicas, sobre todo en el precio del tipo de cambio nominal y en el contexto inflacionario.
En primer lugar, un esquema similar al anterior donde el proceso inflacionario dilapide la devaluación, volviendo a generar presión sobre los precios en dólares del m2, manteniendo la inflexibilidad a la baja y resolviendo finalmente continuar con la tendencia de “rally” alcista.
El segundo esquema, y quizás un poco más alineado a las expectativas y comportamiento del Banco Central, estaría dado por la política cambiaria, flotación entre bandas ajustadas por inflación, al mismo tiempo que el control de agregados monetarios parecerían dejar atrás posibles retrasos cambiarios.
Adicionalmente, el costo de construcción en dólares se encuentra en sus niveles más bajos desde el 2009 generando una ganancia “extraordinaria” para los desarrolladores posicionados en moneda dura, que podrían generar flexibilidad a la hora de negociar precio final sobre todo en la entrega de nuevas viviendas, no así en el precio de los proyectos cercanos a finalizar y departamentos usados.
Como conclusión, de seguir el segundo esquema planteado, el cual parece más acertado debido al camino que están tomando las variables macroeconómicas, un ajuste de precios en dólares del metro cuadrado (hacia la curva) podría ser una consecuencia natural de un mercado que sufrió un fuerte ajuste vía devaluación y un cese de impulso por demanda dada la caída en el crédito hipotecario. Este ajuste, podría ir hacia valores en donde resulten más atractivas las tasas de retorno de la renta mensual, al mismo tiempo que permita nuevos proyecto financiados por crédito hipotecario.
Jueves 11 de Octubre de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Los desarrolladores apuestan al corredor Donado-Holmberg incentivados por el verde, las veredas anchas, el planeamiento, la ubicación, su conectividad y la demanda del segmento joven.
Las casonas y residencias tradicionales de Villa Urquiza dieron paso en los últimos años a nuevos emprendimientos de baja altura y vistas abiertas que irrumpen en el entorno habitual con un diseño moderno que se inserta en una geografía de amplias veredas, bicisendas, plazas de juegos y el desarrollo de importantes zonas verdes.
Atrás quedó el viejo proyecto de la autopista 3 que tenía la intención de unir la Avenida General Paz con Puente Alsina, y también atrás quedaron los asentamientos que se erigieron en torno a ese desarrollo inconcluso, para darle pasó a una de las zonas más incipientes de la ciudad de Buenos Aires. Se trata del nuevo DoHo, el “barrio” de 13 manzanas que se erige entre Donado y Holmberg, y desde la avenida Congreso hasta la calle Carbajal.
Si algo destaca al DoHo es su configuración, donde los espacios verdes le ganan terreno a la calle generando una nueva estructura arquitectónica en un lugar que hasta ahora pasaba desapercibido.
Por otro lado, el crecimiento de zonas aledañas como los alrededores del DOT Baires Shopping, con oferta de oficinas AAA, y el entorno de Parque Saavedra acompañaron la posibilidad de crecimiento de este corredor con características únicas.
Según un análisis de la plataforma de compra venta de inmuebles Properati, entre 2009 y 2017, en el corredor y parcelas aledañas se pidieron permisos de obra por 107.500 metros cuadrados, teniendo su pico máximo en 2016, cuando se solicitaron 20.747 m2. “A diferencia de las áreas más pobladas de Villa Urquiza, en el corredor de Donado-Holmberg se proyectó la edificación de cada una de las manzanas y no sólo de los emprendimientos”, destaca Manuel Mel, Gerente de Ventas de Mel Propiedades. “Todos los complejos realizados allí están asociados al corredor verde, y al ser muy similares pudieron generar un conjunto de manzanas nuevas, modernas y comerciales en una zona que muchos años estuvo tomada. El corredor y la categoría de los edificios, le dieron una cálida unión a dos barrios muy tradicionales como Belgrano R y Villa Urquiza”, remarca.
Otro diferencial de la zona claramente es la ubicación estratégica que le brinda sus accesos. Tanto Donado como Holmberg fueron mejoradas y hoy el acceso desde la Ciudad hacia el corredor Norte por la subida de General Paz y Panamericana es mucho más ágil, y viceversa. Todas estas características atraen a un público de clase media, media-alta, que comienza a mirar a este lugar como una opción donde lo innovador se combina con el entorno tradicional de un barrio porteño. Es por ello que es el público joven, compuesto por solteros, parejas, y familias que recién se inician, el que se inclina hacia esta locación con un gran potencial de revalorización.
Estos nuevos habitantes no sólo valoran los amenities, sino también los espacios verdes, por lo que prefieren resignar algunas cuadras de locación premium por más metros en su unidad.
Sello propio, el arte es uno de los íconos del lugar. Crédito: Victoria Gesualdi / AFV
“El cambio en la zonificación, enviando los pulmones de manzana adelante, y no atrás como es habitual, le otorga a la zona características especiales, pintorescas, de veredas anchas, como muy pocas en la Capital Federal”, destaca Mariano Aufseher de Re/Max Acción.
Debido a ello, tanto la tierra, como los metros cuadrados terminados, aumentaron sus valores considerablemente, augurando que, de seguir todo este crecimiento, continuarán su camino ascendente. Cabe destacar que en las primeras subastas el precio de la tierra era de US$500 por m2 vendible. Dos años después ese valor se elevó a US$800 y hoy se encuentra estabilizado en US$900/m2, con una proyección hacia arriba.
En la actualidad, el 90 por cieno de la oferta de propiedades a la venta son departamentos. La superficie promedio de estas unidades es de 78 metros cuadrados, predominando las de dos y tres ambientes. Dentro de esta tipología el precio medio ronda los US$3100 y US$3400 el m2. “Estos valores se encuentran aún por debajo de lo observado en barrio más tradicionales, como Belgrano o Palermo, y el corredor tiene el plus de que la mayoría de las propiedades en oferta son nuevas o con pocos años”, destaca Gabriel Gruber, CEO de Properati. Por caso un departamento de 50 metros cuadrados se comercializa actualmente en aproximadamente US$150.000, mientras que hace cinco años atrás ese precio era un 20% inferior.
. Innovación y revalorización
Ese triángulo donde convergen Villa Urquiza, Coghlan y Saavedra es hoy una de las zonas más dinámicas de la ciudad en lo que a nuevos desarrollos inmobiliarios refiere. Mercado Libre Inmuebles, a partir de las publicaciones presentes en su plataforma, destaca que el precio de un m2 en dólares de un departamento en venta es 9 por ciento más alto dentro del corredor (US$3333) que fuera de este (US$3064). Entre los nuevos emprendimientos que aún están llegando a lazona se encuentra Ricci Flats, una edificación ubicada en Balbín 4239, concebido por el estudio A3 Luppi Ugalde Winter que posee un volumen triangular sin salientes, donde todas sus unidades poseen vistas panorámicas a la Ciudad.
Este desarrollo emula emblemáticos rascacielos como el Flatiron, de Manhattan, destacándose en la traza urbana del DoHo. Allí se ofrecen unidades tipo studio o loft, y dos, tres y cuatro ambientes. Otra originalidad del desarrollo es el acceso a las unidades ya que se ingresará desde un balcón en forma de palier privado y que hará las veces de un estar propio de la unidad. Actualmente se puede acceder al proyecto, que estará terminado en 2020, desde el pozo a un valor de US$2300/m2, pudiendo acceder a unidades desde los US$106.000. “En la zona han invertido y construido desarrollistas jóvenes que han visto en este barrio la punta de lanza de la evolución arquitectonica de la ciudad, con proyectos que son de vanguardia”, remarca Miguel Ludmer, director de Interwin, uno de los brokers con más oferta en la zona. “Durante el último año la zona se consolidó fuertemente. Hoy hay nueva oferta de emprendimientos en pozo y muchos próximos a terminarse este año”. Entre ellos se destaca Entreverdes, en Donado y Echeverria, uno de los pioneros en la zona que cuenta con viviendas de uno, dos, tres y cuatro ambientes con amenities de primera clase como sauna; piscina cubierta climatizada; laundry; espejo de agua, parrillas, solarium, gimnasio y SUM con parrilla y jardín.
“El precio de la tierra, como en todos los barrios de la Ciudad, viene subiendo, pero aun se consiguen incidencias razonables, de entre US$400 y US$500/m2 dependiendo del terreno, la ubicación, la capacidad constructiva y los metros vendibles, entre otros”, dice Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades.
Asimismo en Juramento y Holmberg se destaca el diseño del reconocido arquitecto uruguayo Carlos Ott, en un edificio que se encuentra en su fase final de construcción. Allí es el concepto de Urban Houses lo que predomina. El edificio cuenta con hall de acceso de gran categoría, en doble altura con revestimientos de mármol y piso de granito; una gran piscina en terraza de grandes dimensiones y un amplio solarium equipado, entre otras tantas características.
“La gran mayoría de los edificios del corredor ofrecen amenities variados, una particularidad que si bien supo ser un éxito hace algunos años, en ocasiones debió ser relegada dadas las características de los terrenos”, recuerda Mel. “Los lotes que hoy se encuentran en el corredor en general son de dimensiones generosas, lo que les permite a los desarrolladores proyectar servicios que agregan valor a los emprendimientos y que son valorados por el mercado”.
Entre ello se suma Mendoza Ho, de los desarrolladores UnoenUno los mismos que tuvieron a cargo de Casa HO. Ubicado en Mendoza y Holmberg la propuesta se erigirá en un imponente lote de 32 metros de frente sobre Mendoza. Allí se levantarán cinco pisos con un subsuelo para cocheras y bauleras. Lofts, unidades de 2, 3, 4 y 5 ambientes con gran versatilidad de planta serán parte de las unidades que incluirá este emprendimiento de tipologías generosas en sus superficies. Esta característica hará posible la edificación de balcones aterrazados con parrilla propia. Además de contar con un bosque propio en la planta baja.
Si bien en general se trata de desarrolladoras con experiencia en la zona las que se “apropiaron” del DoHo, también se percibe el arribo de grandes players, tanto para la construcción de proyectos residenciales como de oficinas.
Una postal, paseos pintorescos, caracterizan esta flamante zona Crédito: Victoria Gesualdi / AFV
“Principalmente los emprendimientos fueron desarrollados por estudios de arquitectura de muy buen nivel que pensaron en el proyecto global, en la Ciudad y en el paseo lineal que recorre todo el sector”, explica Darío López, socio de Arquitectonika a cargo de VOID un emprendimiento en Holmberg y Echeverría donde unidades de 2 y 3 ambientes en dúplex con terrazas y amenidades se levantan alrededor de un patio.
“La zona no llegó a su techo aún porque todavía no está terminado el proyecto completo. De todos modos, sus valores aún seguirán subiendo debido al segmento al que apunta, la ubicación que tiene y el buen equipamiento que se está estableciendo en el área”, finaliza.
Atractivo comercial
Acorde crece este nuevo barrio y consolida una identidad joven, el espacio comercial se renueva, a diferencia de lo que ocurre en Villa Urquiza, Coghlan o Saavedra. Desde RE/Max revelan que son muchas las consultas que se suman, no sólo para comprar inmuebles residenciales, sino también para hacerse de un espacio comercial en la zona. “El corredor es tan atractivo a nivel comercial que allí se siguen instalando marcas y franquicias de primera línea, sobre todo en el rubro gastronómico”, enfatiza Aufseher.
“La zona lentamente está cambiando, las marcas gastronómicas ya están empezando a apostar al corredor. Una baja oferta de locales disponibles en Villa Urquiza, y una oferta sustancial en todo el corredor, provocó que sean muchos los comerciantes que apostaran a DoHo generando una sinergia que está levantando cada una de las cuadras del barrio”, sostiene Mel.
Es así que la oferta comercial, impacta directamente sobre el crecimiento de DoHo, con productos y servicios indispensables para la vida activa de la zona. El precio de alquiler de una superficie de 49 m2 de un local comercial actualmente ronda los $23.000 mensuales y el de un local de 165 m2 unos $78.000, según Mercado Libre Inmuebles. Por otro lado, el gobierno porteño se encuentra en constante mejora del Parque Lineal del corredor, donde se renovaron los juegos infantiles, los bancos y la iluminación. La rezonificación se completa con intervenciones artísticas como la de Clorindo Testa en la calle Holmberg y Monroe.
Por Lorena Guarino, Sábado 25 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
La obra que promete eliminar 27 barreras de tren revitalizará zonas, agilizará el tránsito y mejorará la conexión entre los barrios y el centro porteño; qué barrios de la ciudad serán los más favorecidos.
Avanzan las obras para la construcción de viaductos en la ciudad de Buenos Aires que prometen eliminar 27 barreras de tren, revitalizar zonas, agilizar el tránsito y brindar mayor conectividad entre los barrios y el centro de la Ciudad de Buenos Aires. A la par, los desarrolladores inmobiliarios alistan proyectos en áreas donde prevén mejorarán las condiciones de vida, pero aún son escépticos respecto a zonas históricamente postergadas.
El gobierno porteño junto al Ministerio de Transporte de la Nación y Autopistas Urbanas S.A iniciaron entre abril y julio las obras de tres viaductos: Mitre, San Martín y Belgrano Sur. Las mismas elevarán las vías de los trenes que atraviesan la ciudad y, como consecuencia, se abrirán calles y eliminarán barreras. Debajo de los viaductos se crearán espacios públicos verdes, zonas de servicio y esparcimiento. De hecho, se espera la aprobación en la Legislatura Porteña de una ley que habilite la construcción de zócalos comerciales en las áreas de los nuevos puentes. El tránsito se agilizará beneficiando a automovilistas y pasajeros de colectivos.
El viaducto Mitre correrá por la traza que va desde la avenida. Dorrego hasta el corredor Congreso a lo largo de casi 4 kilómetros y se prevé su finalización en julio de 2019. El San Martín seguirá el recorrido del ferrocarril entre las calles Honduras y Garmendia con fecha prevista de inauguración septiembre del próximo año, en tanto que Belgrano Sur se extenderá a lo largo de 5,6 kilómetros, entre Nueva Pompeya, Barracas y Constitución, a inaugurarse en junio de 2020.
Atentos a los cambios que se darán en ciertos barrios y áreas, los desarrolladores miran con interés nuevas zonas, pero avanzan con cautela. Mientras las obras se desarrollan el caos se adueña de las calles afectadas y puede alejar compradores. Saben que a largo plazo el cambio podría ser radical y la revalorización del metro cuadrado, importante, pero por ahora prefieren apostar a lo seguro.
“Todas las obras públicas que van a impactar en las zonas generan un interés por parte de los desarrolladores para adquirir suelo urbano que luego será transformado en un complejo de oficinas o residencial de acuerdo a la propia demanda de la zona”, analiza Hernán Nucifora, CEO de la compañía de negocios inmobiliarios Global Investments.
En lo que respecta a los viaductos, sostiene que el impacto será positivo desde dos aspectos: por un lado el orden del tránsito que traerá como consecuencia eliminar las barreras; por otro, desparecerán los límites que diferenciaban a una zona de otra y quedarán unidas como traza urbana.
San Martín, la niña mimada
El viaducto San Martín, que atraviesa los barrios de Palermo, Colegiales, Villa Crespo, Chacarita y Paternal, es en la actualidad al que más apuestan los especialistas. Cuenta desde el inicio con la buena estrella y popularidad de las áreas que afecta por lo que el repunte no será tan notorio, al igual que sucederá con las zonas que atraviesa el viaducto Mitre. No obstante, para los desarrolladores se abren posibilidades de construcción y comercialización en una zona ya instalada y con fuerte demanda.
Aunque comenzó su construcción en abril de 2017, recién en octubre se disparó el interés por el área. “Si bien la gente sabía que se había anunciado esta obra tan importante, en cierta forma desconfiaba que se fuese a hacer por la envergadura. Cuando realmente empezó, y vieron las grúas, que arrancó con mucha fuerza, tanto los desarrolladores como arquitectos dijeron ‘este barrio va a ser nuevo’. Cerca de las avenidas Córdoba, Corrientes y Dorrego vinieron un aluvión de inversiones”, recuerda Diego Migliorisi al frente de la inmobiliaria que lleva su apellido.
El túnel de la avenida Federico Lacroze, uno de los primeros Crédito: Diego Spivacow / AFV
El llamado Distrito Audiovisual se encuentra en el área de influencia del viaducto San Martín. Allí, explica el experto, se concentran varios emprendimientos comercializados desde pozo. “Ya había empezado a desarrollarse la zona por Corrientes y Jorge Newbery; ya se construyeron torres, la sede de un banco. La inversión viene desde hace un par de años y se fue consolidando con la obra del Maldonado y el Metrobus”, agrega. En tanto, en la zona aledaña al Parque Los Andes, detalla Migliorisi, ya se adquirieron terrenos, pero aún no se comenzó a construir. “Lo desarrolladores van a esperar a que avancen las obras del viaducto para ver qué hacen, si oficinas, viviendas o locales comerciales”, detalla.
Según Migliorisi desde octubre de 2017 los precios aumentaron en la zona del viaducto San Martín en promedio 25 por ciento. Si el metro cuadrado hasta entonces cotizaba a US$1600 dólares ahora no se consigue por menos de US$2200.
La obra, afirma, completará el proceso de apuntalamiento de la zona y hasta arriesga que podría transformarse en un barrio completamente nuevo. “Casas viejas, galpones y casas tomadas se van a transformar en oficinas, viviendas y locales comerciales. Se abrirán muchísimas calles hoy interrumpidas”, analiza.
Para Nucifora, en cambio, el valor del metro cuadrado está atado en la actualidad al costo de construcción y a las incidencias de los terrenos. Aunque apuesta a que la zona se revalorizará sostiene que será recién cuando se asiente. “La construcción y la consolidación de nuevas zonas suelen tener un tiempo de madurez de entre 5 y 10 años por lo cual el valor potencial y real de venta se comienza a ver finalizada tanta la obra pública como la cantidad de emprendimientos que se desarrollen en la zona”, explica.
Así como la zona de influencia del viaducto San Martín concentra en la actualidad las mayores apuestas, la del Belgrano Sur aún es dispar. El inicio de este viaducto que se extenderá por el Sur de la ciudad comenzó recientemente, una vez que se inauguró la estación provisoria Sáenz mientras se construye la definitiva que será en altura. Recorrerá en total 1,3 kilómetros y permitirá extender hasta Constitución la extensión del ferrocarril que hoy tiene su cabecera en la estación Buenos Aires en el barrio de Barracas.
Pese a que desde el gobierno porteño afirman que la obra mejorará el tránsito al eliminar siete barreras -de acuerdo a sus estimaciones transitan por el área 370.000 usuarios de colectivos y 20.000 automovilistas- el interés por desarrollar emprendimientos inmobiliarios aún no es masivo. “Son barrios excesivamente relegados”, reflexiona Marcelo Di Mitrio cuya inmobiliaria se especializa en comercializar emprendimientos en los barrios del Sur porteño. “Si realmente no se tiene sobre seguro que van a cambiar, que las transformaciones van a producirse, no creo que haya desarrollador dispuesto a invertir en ellos”, se lamenta.
Como ejemplo de potenciador de zona trae a colación las obras del Paseo del Bajo que se llevan adelante en el límite entre Puerto Madero y San Telmo y Microcentro. “Había otros elementos en los alrededores que llevaron a los desarrolladores a invertir ahí. En Constitución y Pompeya no hay este tipo de elementos”, sostiene. Sin embargo, es optimista: “Si se concreta el viaducto va a potenciar la zona”.
En la otra vereda, Gabriel Gruber, Director Regional de Properati, considera que Nueva Pompeya, Constitución y Barracas “están siendo muy atractivos”. “Presentan más oportunidades que los barrios donde históricamente el mercado inmobiliario es más dinámico. Esto sumado a las mejoras en infraestructura redunda en un aumento de la demanda”, analiza.
Según el análisis de precios realizado por Properati, el metro cuadrado promedio en Nueva Pompeya se puede conseguir hoy a partir de los US$2300, un 71 por ciento más caro en si se lo compara con los valores de un año atrás. “Las obras de infraestructura en general suelen ir acompañadas de un aumento del valor del metro cuadrado en la zona – analiza- porque elevan la calidad de vida y sube la demanda”.
Las obras vinculadas al transporte, precisa, tienen un notorio impacto. “Por un lado porque es una temática clave a la hora de buscar un inmueble, ya que afecta directamente en los tiempos de viaje hacia y desde el lugar, volviéndolo más atractivo; por otro lado, son obras muy visibles y que desde el comienzo puede apreciarse cómo beneficiará a la zona”, explica Gruber.
“Al mismo tiempo, no debemos olvidar que observamos un aumento generalizado del precio del metro cuadrado en toda la ciudad, debido principalmente al crecimiento de los créditos hipotecarios, aunque en el último mes bajaron considerablemente por lo que podemos esperar un cambio en la dinámica”, concluye.
Por Ana Orfano, Sábado 18 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
La obra de $13.000 millones de inversión conectará la Panamericana con la Autovía 2 y generará oportunidades inmobiliarias en las áreas de influencia; Merlo, Canning y Ezeiza serán las más favorecidas..
La extensión del camino del Buen Ayre genera expectativas de revitalización en las zonas que la rodean: se espera el surgimiento de nuevos emprendimientos, una mejor conexión, y también la revalorización de los terrenos. El proyecto comprende la prolongación del Camino del Buen Ayre desde acceso Oeste hasta la Autovía 2. Se trata de un total de 83 kilómetros de traza nueva que unirá por primera vez a doce municipios entre sí y con los accesos a Buenos Aires y La Plata, comunicando a un total de 12 millones de personas. La obra de $13.000 millones de inversión configurará un corredor de vinculación transversal en el conurbano que conectará diferentes municipios entre los que se cuentan: San Isidro, San Martín, Tres de Febrero, Hurlingham, Ituzaingó, Merlo, La Matanza, Ezeiza, San Vicente, Presidente Perón, Florencio Varela, Berazategui, La Plata, Ensenada y Berisso. Será el tercer anillo de circunvalación del área metropolitana de Buenos Aires, luego del Camino de Cintura y de la avenida General Paz. Una vez finalizada la obra-en 2020-se espera que genere un ahorro de hasta una hora de viaje para las personas que se trasladen desde La Plata hasta Pilar o Morón, impactando en la movilidad de 50.000 vehículos todos los días.
Como suele ocurrir, la mejora de la infraestructura vial tiene un efecto directo en el mercado inmobiliario. Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades señala que se trata de una obra que tendrá un gran impacto, especialmente en términos de logística, por el nivel de conexión que permitirá entre zonas que hoy están desconectadas. Detalla que lo que las áreas que más se van a valorizar son, seguramente, los puntos de unión con otras autopistas, como Merlo, Ezeiza y Presidente Perón. Allí, dice, pueden generarse polos de logística muy importantes. En relación a las viviendas, el director de Castex sostiene que el gran beneficio será que habrá más movilidad, generando posibles conexiones nuevas entre residencias y zonas de trabajo, lo que puede fomentar un mejor desarrollo de diversas zonas. Advierte en este sentido que la movilidad será en todos los sentidos, por lo que el primer cambio que cabe esperar es una mayor flexibilidad, que se convertirá en uno de los grandes puntos a favor para todos los municipios afectados. En las salidas de la autopista también pueden generarse nuevas áreas de residencia. Compara, en este sentido, con el movimiento y la dinámica que generaban las estaciones de tren. “Ezeiza y Merlo son las grandes zonas ganadoras. Presidente Perón y Berazategui también son lugares que pueden crecer. Desde el punto de vista residencial, Ezeiza creo que puede ganar más porque tiene más tierra disponible que Merlo y puede absorber más gente que decida instalarse ahí”, relata. Otra de las zonas beneficiados según Edelstein Pernice es la zona del Parque Industrial de Ezeiza.
Gerardo Vaccaro, presidente de Grupo Vaccaro hizo una apuesta por algunos de los terrenos que rodean la nueva traza. El desarrollador cuenta que adquirió una fracción de tierra donde termina el camino actual y comienza el nuevo. Además, suma más de cien hectáreas en diferentes fracciones del partido de Merlo. El empresario sostiene que el sector más interesante en Merlo son las zonas de Agustín Ferrari y Mariano Acosta que van bordeando el camino de la autopista. Señala que esas tierras, cuando ellos las compraron, hace unos años, tenían precios muy bajos y a medida que la obra del camino se reactivó, los valores fueron escalando, llegando a multiplicarse por diez a raíz de las expectativas que se generaron. En este punto, el desarrollador se muestra prudente y considera que los valores de tasación se encuentran, tal vez, algo desfasados, hasta que no se haya finalizado la obra. “En la zona Oeste la ventaja es que las fracciones del Camino del Buen Ayre están pegadas al tejido urbano, y eso genera infraestructura. En Mariano Acosta hay muy buenos accesos. Ahí los terrenos son rurales y se vendían por hectárea. De Mariano Acosta hacia el Sudeste hay potencial, pero no a corto plazo” explica Vaccaro. Para él, esa zona tiene mucho más potencial para centros logísticos o industriales, ya que los desarrollos urbanos son más difíciles de gestionar, y más costosos ya que hay zonas en las que es necesario cambiar la denominación de rural a urbano, o llevar infraestructura de luz y gas. En cuanto a los terrenos que tiene el grupo, el desarrollador cuenta que están a la espera de lo que pase con las legislaciones y cómo se desarrolle la zona.
La Providencia es uno de los proyectos de la zona que promete revalorizarse
Para quienes ya cuentan con emprendimientos en áreas que rodean el camino, las expectativas son altas. Para Verónica Posse, directora de Marketing y Ventas del country La Providencia, en Canning, las obras impactarán de manera muy favorable, generando una nueva oportunidad para este y muchos otros emprendimientos de esa localidad. “Esta obra nos abre a nuevos horizontes y nos conecta con miles de posibilidades. En primer lugar, nos conectará con el corredor Norte y Oeste del Gran Buenos Aires, lo que permitirá que quienes viven cerca de ellos dejen de considerar a Canning como un lugar lejano. Además, al conectar el acceso Oeste con la Ruta Provincial 2, también convertirá a Canning en un lugar de paso para quienes viajan a la costa atlántica”, afirma Posse. La mayoría del público de La Providencia hoy proviene de las zonas que tienen mejor acceso a Canning, como los barrios porteños de Puerto Madero, Caballito y Flores. A la hora de analizar el perfil de quienes vienen del Gran Buenos Aires, señala que en el country predominan los procedentes de la misma localidad pero también de Canning, Monte Grande, Lanús y Adrogué. Se trata, según cuenta, de familias jóvenes, profesionales, con niños que por lo general están haciendo su primera experiencia dentro de un emprendimiento cerrado. Con la obra, Posse espera un cambio en este sentido: “Comenzaremos a recibir gente de zona Oeste y del Norte, al igual que otros barrios de la ciudad de Buenos Aires. Si bien hay localidades en otras zonas de Gran Buenos Aires que se caracterizan por su oferta de barrios privados, Canning sigue resultando atractivo porque está en vías de crecimiento y consolidación”, sostiene.
También apunta que es posible que más gente comience a instalarse en forma permanente en este tipo de proyectos, ya que, si bien la mayoría de los lotes pertenecen a viviendas permanentes, hay también muchas familias con casa de fin de semana, dado que la distancia es todavía un limitante para quienes trabajan o tienen sus actividades lejos de la zona.
Para la directora de marketing de La Providencia, la extensión del camino no sólo revalorizará, sino que también llevará a una expansión, por lo que la considera clave para el desarrollo de Canning y sus alrededores. “Esta zona está en crecimiento exponencial desde sus inicios. Hoy hay más de 65 barrios, cinco colegios, dos centros comerciales, hipermemercados, centros de salud y otros comercios. Esto se fue logrando en los últimos años en conjunto con la consolidación de obras viales y de infraestructura”, dice. Al hablar de números, Posse es clara: “Desde el lanzamiento en el 2011 el precio por metro cuadrado ha crecido un 34 por ciento. Los lotes del Barrio Golf I, que salieron a la venta en U$S80 el metro cuadrado, hoy se ofrecen en U$S120. Como los precios son en dólares, no podemos decir que vayan a aumentar los precios una vez finalizada la nueva obra vial. Pero sí se producirá una revalorización y quienes compren como inversión podrán hacer una gran diferencia, como sucedió con quienes adquirieron sus lotes en el lanzamiento”. En fin, el tiempo será el que definirá el impacto de la obra en las distintas zonas.
Por Gabriela Koolen, Sábado 4 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Estos espacios, que nacieron fruto de las urbanizaciones privadas, ofrecen productos específicos y selectos; la oferta se diversifica
El mercado inmobiliario de los centros comerciales sigue dando señales de actividad. Las recientes inauguraciones de espacios lifestyle, boutique o de los denominados centros de cercanía o de menores dimensiones están ganando lugares entre las preferencias de algunos desarrolladores, inversores y hasta del público en general.
Según los especialistas el sector se encuentra ante un resurgimiento de algunos tipos de centros en especial los de dimensiones pequeñas y medianas. “Los centros comerciales a cielo abierto, o paseos de compra integrados a una urbanización de usos mixtos, completan la oferta y promesa de lifestyle del proyecto inmobiliario pensado por el desarrollador y adquirido por usuarios finales. Allí donde encontramos residencias y oficinas, dentro de un entorno semiabierto, existe una demanda de productos y servicios a satisfacer que se incremente proporcionalmente al aumento de densidad poblacional por absorción de m2. Hoy la demanda es concreta en rubros como abastecimiento masivo (supermercados), espacios gastronómicos, bancos, consultorios externos de distintas especialidades médicas, entretenimientos, combustibles y servicios para el automotor, que se complementan con los distintos profesionales que pueden ocupar oficinas o locales para una mayor exposición e imagen institucional”, explica Leandro Levint, Broker División Locales Comerciales de L.J. Ramos.
“La novedad está dada en los últimos años por los desarrollos de Lifestyle centers. Estos son proyectos de una importante intervención urbana generalmente en el Gran Buenos Aires. Estos mega-desarrollos están compuestos por viviendas residenciales y oficinas en propiedad horizontal y un centro comercial de apoyo que abastece el desarrollo. Son pequeñas comunidades o miniciudades pueblo que se autoabastecen pero que también dan servicios al entorno inmediato. El centro comercial suele ser a cielo abiertos con diferentes plazas o áreas comunes de esparcimiento recreando la vida en comunidad”, dijo Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Internacional Argentina.
Levint aporta un dato más: “En los antiguos countrys, existían las provedurías y servicios comerciales, principalmente de abastecimiento, próximos al clubhouse. El concepto de contar con espacios comerciales de proximidad, ha evolucionado y se ha vuelto más sofisticado, pero mantiene el espíritu de aquellos años, al menos para los consumidores”.
Estos centros generalmente se tratan de espacios con instalaciones, que suelen tener una buena integración entre el interior y el exterior, muy luminosos que además suelen ofrecer lay out de diseño y altamente confortable. Los comercializadores afirman que en los nuevos proyectos se comenzó a observar una nueva tendencia que las marcas están aplicando a sus locales. “En rubros como indumentarias y calzados, las firmas están optando por locales más pequeños, con una muy buena selección de productos que permita la rotación de mercaderías. Hoy los locales de grandes superficies son demandados por empresas gastronómicas, supermercados, cines y espacios de juegos o entretenimiento electrónico. Estos necesitan para operar grandes superficies, por lo si bien se contempla en el desarrollo del proyecto tamaños medios y pequeños de locales, son los contratos previos al lanzamiento con tiendas anclas, como supermercados de las marcas Cencosud, Coto, o Wal Mart, tiendas como Falabella o Hoyts Cines, quienes determinan como quedará el complejo final”, sostiene Levint.
En la actualidad hay marcas que buscan espacios más pequeños
Para Adrián Mercado, CEO del Grupo Adrián Mercado la realidad que vive este tipo de complejos dista mucho del resto de los centros comerciales. “Los espacios que se instalan en esas mini-ciudades enfrentan una realidad muy diferente a la de los shopping o corredores comerciales tradicionales, como puede ser la Avenida Santa Fe, Cabildo o Rivadavia, por ejemplo. Por eso quienes apuestan a esos lugares tienen diferentes objetivos comerciales, sabiendo de antemano que la afluencia de público será más baja”, dice el especialista. Y agrega: “En general se observan dos propuestas diferenciadas: por un lado los negocios de nicho, que se enfocan en el diseño y la búsqueda de productos donde no falte la originalidad; por el otro los locales de marcas reconocidas, especialmente de indumentaria, pero cuya propuesta difiere de los locales que se encuentran en los grandes centros de afluencia de público. Sin embargo, el factor a favor, es que apuntan a un cliente más específico y, en su mayoría, de segmentos socioeconómicos mejor posicionados”.
Mercado aporta otro dato importante: “Este tipo de proyectos se ubican a partir de unos 30 km promedio de Buenos Aires, en Canning, Pilar, o hacia la Autopista Buenos Aires-La Plata. En algunos casos, también se encuentran desarrollos con las mismas características en el interior del país.”
Este tipo de proyectos responde no sólo a un mix de propuestas comerciales determinadas sino que además tienen algunas características arquitectónicas específicas. “Son proyectos bajos, usualmente de dos o tres plantas, tienen usos mixtos como viviendas, oficinas, estudios profesionales y locales comerciales y ofrecen espacios comunes abiertos como plazas, anfiteatros, juegos para niños y recorridos comerciales en contacto con la naturaleza. En resumen, ofrecen una experiencia general muy distinta a la de un centro comercial tradicional”, explica Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, que recientemente acaba de inaugurar el paseo comercial de Pueblo Caamaño, uno de los flamantes complejos de este tipo.
Pueblo Caamaño, que se encuentra en el km 46 de la Panamericana Ramal Pilar, a solo 30 minutos de la Ciudad de Buenos Aires, cuenta con locales que tienen desde 28 m2 hasta 1300 m2 y que se adaptan a todo tipo de necesidades, tanto para las marcas que buscan espacios amplios como de las que requieren lugares de diseño boutique, una tendencia muy marcada en este tipo de proyectos. “Una vez terminadas todas las etapas el complejo va a contar con 350 viviendas, estudios profesionales y oficinas, además de áreas de entretenimiento, espacios verdes y 90 locales comerciales abiertos al público, ubicados alrededor del anfiteatro, centro de actividades lúdicas y culturales para toda la familia”, sostiene Gagliardo.
Otro de los nuevos ejemplos Office Center, un proyecto que se encuentra en Canning en plana etapa de construcción. “En el km 14,5 de la ruta 58 en la nueva zona denominada Greenpoint, que es el centro del corredor verde Canning-San Vicente, se encuentra en plena obra el complejo de oficinas, locales y style life denominado Office Center. Actualmente se está ejecutando el módulo 1 y se prevé su entrega dentro de los 10 meses. El proyecto total contara con 3 módulos que en total serán 60 oficinas, 30 locales comerciales y un centro de estética y vida natural (único en la zona). Office Center tiene una membresía de uso con el barrio privado lindero Lacus tanto para la utilización de sus espacios comunes y deportivos”, explica Damián Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios, firma encargada de la comercialización.
Haras Club es el nuevo centro comercial que se encuentra en obra
Otro de los casos que se encuentran en obra es Haras Club, un paseo comercial que formar parte Haras del Sur IV. El complejo, que demandará una inversión de US$3 millones será el primer y único de la zona, abierto a todo público y abastecerá a los 12 countries (más de 8000 lotes y a unas 6000 familias) ubicados a lo largo de la Autovía 2 entre el km 60 y 75. Este espacio buscar cubrir todas las necesidades de consumo, desde las más básicas hasta las exclusivas. “Serán 1700 m2 distribuidos en 28 locales aptos para diversos rubros: farmacia, cafetería & heladería, vinoteca & deli, dietética, regalaría y pet shop. Además, habrá un supermercado de 500 m2, 16 oficinas y consultorios”, cuenta Flavia Santillán, gerente de marketing de Grupo Haras del Sur.
Aunque los valores varían según el proyecto un local de 100 m2, con un contrato de alquiler de $60.000 a $70.000 con plazo a 3 años, “requiere de un desembolso que se encuentra en el rango de los $750.000 a $850.000 entre armado e instalación de Lay Out, gastos de honorarios de inmobiliaria, integración de depósito y garantías, sellos de contrato y gastos de escribanía”, dice Levint. Y agrega: “los propietarios, durante el proceso de negociación, se encuentran realizando importantes rebajas a los precios finales de contratación”.
En Haras Club los locales, de 31 m2 promedio, se ofrecen para la venta en valores que van entre US$68.200 y US$82.500. “Los interesados contarán con un plan de pago de 40% de anticipo + 24 cuotas. Estimamos que el retorno de la inversión de los locales puestos en alquiler rondará el 6/7% anual”. Mientras que en el caso de Office Center los espacios comerciales se venden a $2 millones y se pueden pagar con un anticipo del 50% en efectivo y 12 cuotas en pesos.
Para Zuliani el mercado en la Argentina tiene gran potencial en relación con otros países de Latinoamérica. “Por ejemplo, según el último censo del ICSC, en México existen 584 centros comerciales o sea una relación de 1 cada 200.000 habitantes, en Chile esa misma relación es de 1 cada 230.000, mientras que en la Argentina es de 1 cada 336.000. Si observamos algunas ciudades del interior del país con alta densidad poblacional es ahí donde se pueden encontrar las oportunidades. Tomando estos indicadores la Argentina tiene grandes posibilidades”, dice Zuliani.
Por Leandro Murciego, Sábado 30 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
