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Microinversiones: opciones desde US$1000

La oferta incluye desde la compra del porcentaje de una unidad de un hotel o de una nave industrial hasta cocheras y bauleras

Ya sea para resguardar y valorizar el capital -especialmente en épocas de volatilidad cambiaria-, para recibir una renta, diversificar su cartera de inversiones o apostar al desarrollo de un nuevo negocio, los pequeños ahorristas pueden volcarse a invertir en ladrillos. Y para estos microinversores son varias las opciones que el mercado inmobiliario comercial les ofrece. Con tickets mínimos de ingreso que pueden ir desde US$1000 hasta los US$60.000, el menú de propuestas es variable. Para los interesados en invertir bajo el sistema de crowdfunding inmobiliario -financiamiento colectivo-, en Crowdium -una plataforma de inversiones en economía real- seleccionan proyectos en los que se puede entrar con una inversión mínima de $25.000. Luego, una fiduciaria inscripta en la Comisión Nacional de Valores (CNV) estructura y administra el fideicomiso que compra el inmuebles -con el dinero aportado por los inversores individuales- y emite el certificado donde se indica el porcentaje de participación del inversor como dueño del activo. Luego el monto de renta que generen los inmuebles será distribuido entre todos los inversores de acuerdo a su porcentaje de participación.

“Hay distintos tipos de proyectos en el segmento residencial o comercial y las rentabilidades en dólares superan el 12 por ciento anual, garantizado en algunos casos”, explica Damián Lopo, director de la empresa. Bajo este esquema, a mediados de mayo de este año lanzaron la adquisición de dos unidades de pozo en Next Bustamante, un proyecto residencial en Recoleta. La compra de los departamentos -de 41,82 m2 cada uno- se realizará al contado para conseguir precio cerrado con un 15 por ciento de descuento y sin ajustes. Al cabo de dos años, la rentabilidad estimada en dólares rondará entre 20 y 30 por ciento, afirma el empresario.

Oferta desde US$14.000

Otra opción son las cocheras. Según las cifras que manejan en Ecocheras, firma especializada en este tipo de productos, se pueden comprar desde los US$14.000 y por su alquiler conseguir una rentabilidad superior al 4 por ciento. En algunos proyectos se ofrece a los compradores de las cocheras adherirlas a un sistema de pool de renta lo cual le permite a cada inversor tener escritura de su propio bien y, a la vez, ser dueño de un porcentaje de un garaje por hora que distribuye las utilidades entre los participantes. Esteban Súcari, director de Ecocheras asegura que las cocheras con pool garantizan una renta inmediata del 4,5 por ciento anual, que ajusta con la tarifa del estacionamiento Pero, puede llegar a ser del 6 por ciento anual en el corto plazo y que “una vez que esté aplicada la nueva ley de estacionamiento medido, los márgenes de rentabilidad subirán ampliamente: apunta a apreciarse entre un 20 y un 30 por ciento en dólares”, explica Súcari. En su último lanzamiento, un parking de categoría con acceso sobre la avenida Corrientes hay cocheras en venta con opción de pool de renta desde $482.000, a pagar con un anticipo y el saldo en 22 cuotas en pesos ajustables por CAC. Por otra parte, en un edificio de cocheras particulares, los espacios descubiertos que ofrecen arrancan desde los US$14.000 y los cubiertos desde US$17.500, financiados hasta en 18 cuotas.

En Nordelta, Criba construye y desarrolla Urban Storage, un nuevo concepto en espacios de guardado. “Se trata de un complejo de selfstorage. Es un partner de guardado que llega para extender los límites de las personas, brindándoles el espacio que necesitan para concretar sus proyectos”, describe Santiago Tarasido, CEO de la empresa. El emprendimiento de US$14 millones de inversión cuenta con 1000 unidades de almacenamiento que serán desarrolladas en tres etapas. Los selfstorages se venden desde los US$14.900 más IVA mientras que el alquiler de la unidad oscila entre los US$18 yUS$22/m2. “Dependiendo de la maduración del negocio y los diferentes escenarios estudiados, estimamos una rentabilidad de entre 5 y 8 por ciento”, detalla el desarrollador. Los compradores firman boletos de compraventa convirtiéndose en propietarios de una o más unidades. Será su elección, utilizarlas o ingresarlas a un pool de renta. Los usuarios directos deberán abonar expensas para el mantenimiento del complejo y -quienes ingresen al pool- además firmarán un contrato con la compañía y pagarán un fee.

La operación del pool de renta y la administración serán llevadas a cabo por la empresa Más Metros, la cual recaudará la ganancia bruta, se ocupará de abonar los gastos y repartirá la renta periódicamente que será proporcional a los metros cuadrados de cada inversor y al nivel de ocupación general del complejo.

Los espacios de guardado prometen una renta de entre 5 y 8% anual

Desde US$40.000

En Bariloche, avanza la construcción del hotel Hampton by Hilton, el primero de esta marca internacional en desembarcar en el país. Lo desarrolla la firma rosarina Argenway, empresa del Grupo Freeway. “Se trata de un condo hotel de 105 habitaciones de 23 metros cuadrados cada una. Es una inversión en el negocio hotelero, generador de la renta objetivo de dicha inversión pero con respaldo inmobiliario, ya que el inversor es titular de una fracción del inmueble”, explica Lisandro Cristiá, director de la firma, quien planea finalizar la construcción en enero del año que viene. La inversión mínima para ingresar al negocio es de US$40.000, monto con el cual se adquiere un cuarto de habitación. “El inversor es dueño, con escritura de propiedad”, aclara el ejecutivo que ya cuenta con 92 inversores, 49 por ciento de los cuales adquirieron la fracción mínima de inversión. La renta neta –después de impuestos y descontados gastos de explotación- se estima en 7 por ciento anual neta, el doble de la generada por el alquiler de un departamento para vivienda. Aunque Cristiá afirma que “en algunos casos, dependiendo de las situaciones puntuales, la renta anual de un condo hotel puede alcanzar hasta un 10 por ciento sobre la inversión”. Las ganancias son consecuencia de la explotación del hotel por lo que se prorratea proporcionalmente entre los inversores. Es decir, la rentabilidad no depende de la ocupación de la habitación de la que cada inversor es titular. El plazo de amortización del capital inicial promedio rondaría entre 12 y 15 años. Un dato, a los que pagan de contado, les ofrecen una renta mínima garantizada del 4 por ciento anual por tres años, desde la firma del contrato.

Dentro del Parque Empresarial Austral, en Pilar, el grupo internacional Taurus desarrolla Flexspace, naves industriales que se alquilan a industrias y empresas que realizan diversas actividades. El proyecto abierto a inversores consiste en ser parte de la construcción de dos naves premium -de 3.500 m2 cada una-. Las obras demandarán US$4 millones en total pero, para ser parte del negocio, la inversión mínima es de US$50.000, pagable con un adelanto del 15 por ciento y el saldo en 10 cuotas ajustadas por CAC. La rentabilidad proyectada en dólares es del 15 por ciento anual -antes del impuesto a las ganancias-, lo que permitirá recuperar la inversión inicial a los seis años. Aunque estiman que al tercer año de operación, los inversores podrían tener un rendimiento superior al 18 por ciento anual en dólares sobre el capital. “Esta opción es revolucionaria porque con una inversión muy baja, le permite a las personas participar de un proyecto de gran escala en un sector que siempre fue exclusivo para grandes inversores”, destaca Christian Leupold, director de Inversiones de Flex y agrega: “lo que le permitirá al inversor capturar una renta mayor, es el alquiler de la tierra y la economía de escala que se logrará al distribuir los gastos de servicios entre todas las empresas que integran este parque. El plazo de inversión es flexible. El inversor puede mantener su participación durante todo el plazo del contrato (35 años), venderla a otro interesado o incluso al Parque Austral. Se trata de un pool de inversiones, lo que permite generar una renta más estable y más alta”.

La inversión se canaliza mediante un fideicomiso de construcción al costo y administración. Taurus Investment Holdings será el fiduciario y administrador. El proyecto tiene como socio estratégico a la Universidad Austral mientras que el operador del Parque Austral será el encargado de comercializar y mantener los edificios.

El primero de los edificios Flex ya opera dentro del campus de la Universidad Austral en Pilar, donde se construirán los nuevos espacios. El segundo ya se fondeó y lanzarán la tercera nave industrial. “La rentabilidad en dólares es una variable segura en un mercado inflacionario como el nuestro. Las proyecciones y presupuestos se confeccionaron con un perfil muy conservador”, aclara Guido Almerighi Friedrichs, director Comercial de Parque Austral.

Por otra parte, Matías Albín, director Comercial de Casa Campus, compañía operadora de coliving en Latinoamérica, desarrolla y comercializa un emprendimiento con suites, residencias y departamentos en Pilar, frente al campus de la Universidad Austral. La firma vende las unidades que pueden ser cedidas para ser administradas por el complejo. El monto mínimo de inversión es de US$55.000, con una retorno neto anual de US$3700. En la sede de Pilar hay suites de 27 m2 en reventa dado que el edificio se encuentra operando desde hace dos años. La renta es inmediata, el inversor firma un contrato de operación con Casa Campus por cinco años, renovable cada dos años. La ganancia recibida no es la de la propia unidad sino del pool, es un porcentaje de acuerdo a la participación en el total. “Es una inversión rentable porque duplica la renta de un alquiler convencional, es neta de vacancia y de broker, y el inversor cobra siempre. Además, es segura porque el inversor adquiere una unidad funcional escriturable; compra un departamento, amoblado y equipado”, explica Albín, quien asegura que al atender al mercado de los universitarios de grado y posgrado y jóvenes profesionales, los niveles de ocupación son altos. Y asegura que los inversores pueden llegar a conseguir una renta neta del 7 por ciento con impuestos -sobre el valor de la unidad- mientras que el plazo en el que “pueden maximizar la curva de creación de valor de su inversión y captar el mejor retorno, está entre los cuatro y cinco años. “Además no paga ninguna expensa o gasto adicional; la renta que percibe es neta”, finaliza Albín.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 28 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El desafío de lograr la desdolarización del precio de las propiedades

Cómo funciona el modelo chileno que vende los inmuebles en UF; la fórmula que aplicó Uruguay y las claves para que el mercado local deje de estar atado a la moneda estadounidense

El hecho de que en la Argentina el mercado inmobiliario esté dolarizado es una rareza. Los inmuebles son bienes no transables internacionalmente, es decir no son exportables y son locales por definición, razón por la que en la mayoría de los países con economías estables se venden en moneda local. “La Argentina hace 70 años que no tiene una moneda estable lo que explica por qué los inmuebles se han dolarizado”, analiza el desarrollador Gustavo Llambías, socio de RED/Real Estate Developers.

Por otra parte que los argentinos tengan una cultura de ahorro en dólares se debe a que, desde hace años, el peso no es una reserva de valor. La razón tiene un nombre: la inflación. “En el país, salvo en las épocas de estabilidad de precios -que suman menos de 20 años en los últimos 70-, la tasa de interés pasiva -la que las instituciones le abonan a los ahorristas- estuvo muy por debajo de la tasa de inflación”, explica el economista Juan Carlos de Pablo en el artículo “El eterno romance de los argentinos con el dólar” publicado el 29 de abril en LA NACION. En el mismo artículo, el especialista pone como ejemplo el caso de Brasil también acostumbrado a las crisis económicas y políticas, pero que de todas formas vende sus inmuebles en reales. La explicación a ese fenómeno es que en ese país, el ahorro de la gente en la moneda local tuvo tasas positivas respecto a la inflación. “En la Argentina, en cambio, hace 70 años que si vos pones pesos en el banco te devuelven menos que la inflación”, analiza Llambías. Sin embargo, el sistema de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) implementado en la compra y venta de propiedades en el país desde marzo de 2017 representa una alternativa a la dolarización, Ese modelo tiene como referente al sistema chileno creado en 1967 que utiliza a la unidad de fomento (UF) -que ajusta con la inflación- para adquirir toda clase de bienes durables con crédito a largo plazo. Es decir, no solo las propiedades sino también los autos, las heladeras y los televisores. Cuando se crearon las UF, Chile tenía una inflación del 30 por ciento con un crecimiento de la economía que rondaba el 4 por ciento. Fue el presidente de turno, Eduardo Frei Montalva, quien estableció esta unidad de cuenta indexada para revalorizar los recursos invertidos y ganarle a la inflación. Es que para mantener el circuito financiero es fundamental que quien presta pueda recuperar el capital sin que la inflación devore parte del dinero invertido. Si esto sucede, el prestamista no vuelve a prestar entonces se dilapida el sistema de crédito. Otra condición para cualquier país que quiera tener una unidad de valor confiable es tener tasas bajas de inflación. De todas formas, Chile también tuvo sus tiempos de alta inflación como por ejemplo la crisis del cobre que la elevó al 27 por ciento anual pero rápidamente aplicó medidas correctivas: instauró mecanismos de estabilización antiíclicos como la creación de un fondo de estabilización fiscal, además de ahorrar en tiempos de coyunturas favorables. “Apoyó las UF bajo dictadura militar, gobierno de derecha y de izquierda, las mantuvo porque no se trata de una cuestión ideológica sino de darle posibilidad de ahorro a la gente y de que compre con crédito”, enfatiza Llambías.

Un modelo que se extendió

Uruguay es otro de los países que tomó al modelo de las UF chilenas. Esa geografía tiene una inflación anual que oscila entre 5,7 y el 8,5 por ciento, sin bruscas variaciones lo que le permitió crear una variable de ajuste única: la “unidad indexada” -conocida como la UI– en la que se plantean la compra y venta de los inmuebles, los créditos hipotecarios y los contratos de obra. Además en 2011, el Gobierno puso en marcha el Programa de Vivienda Promovida que otorga una serie de beneficios al desarrollador y al comprador para impulsar la construcción de proyectos para la clase media-baja y media-media -, inmuebles en un rango amplio de valores que van desde los US$60.000 hasta los US$200.000-. El programa establece zonas determinadas de Montevideo para construir y en el resto del país y le otorga al desarrollador ciertos beneficios: está exento de IVA, del Impuesto a las Ganancias, del Impuesto al Patrimonio durante todo el desarrollo del proyecto y del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Mientras que el comprador no paga en la primera venta el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, Ganancias, ni el tributo al patrimonio por diez años. Los contratos de obra se rigen por UI y el valor de las unidades del Programa de Vivienda Promovida también están en esa unidad. Además, cuando el desarrollador aplica para recibir los beneficios del programa, el Gobierno pide a cambio el 10 por ciento de las unidades, para vender a un precio fijado en UI pero si a los 180 días de concluida la obra no las pudo vender, las devuelve.

“El programa fue tan exitoso que en Montevideo en los últimos siete años desde que existe esta ley que se han desarrollado más de 700 proyectos inmobiliarios”, asegura Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital. El proyecto tiene el apoyo del Banco de Uruguay que financia hasta el 90 por ciento del valor de la unidad a 25 años con una tasa que es UI + 6 por ciento, con una relación cuota ingreso del 30 por ciento. Y el éxito de esta ley se explica también porque los bancos uruguayos dan préstamos a desarrolladores con tasas del 5,25 por ciento anual en dólares y el banco presta hasta el 60 por ciento del valor total de la obra.

Crédito: Shutterstock

La Argentina y la UVA

Esta semana se conoció un dato desalentador: el 92 por ciento de las publicaciones para la venta de inmuebles están expresadas en dólares. Si bien la dolarización de las viviendas es común en la venta de inmuebles, esta tendencia empieza a replicarse en los precios de los alquileres que ahora representan el 9 por ciento del total -el doble si se lo compara con lo que sucedía hace dos años atrás cuando sólo representaban el 4,6 por ciento de la muestra-, según un relevamiento realizado por MercadoLibre Inmuebles. En la ciudad de Buenos Aires, la tendencia es mayor: los departamentos en dólares representan un 11,6 por ciento de la oferta en 2018. Según este análisis, se detectó también que durante la primera quincena de mayo de 2018 se generó un aumento en el precio de venta en pesos de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires en un 7,7 por ciento.

La noticia no alienta al sector ilusionado con lograr que los valores del mercado dejen de expresarse en dólares. Pero para que el sistema de UVA prospere en la Argentina es condición una economía previsible. Y el primer paso es bajar la inflación para lograr previsibilidad y que el sistema de referencia se vuelva fuerte. “Para que un inversor confíe en la moneda del país a largo plazo se necesita una inflación baja, cercana al 3,4 o 5 por ciento como tienen la mayoría de las economías de Latinoamérica y que se mantenga sin sobresaltos”, dice Gagliardo. “Si el año pasado la inflación fue de 24 por ciento y este año se planeaba de 15 por ciento pero terminará siendo del 25 por ciento y la proyectada para el año que viene pasó del 10 a por encima del 18 por ciento es muy difícil poder planificar. La previsibilidad es el punto de partida, porque una vez que se baja la inflación a valores normales se pueden establecer distintos mecanismos de referencia como el UVA y que el mercado las adopte”, agrega.

Federico Barni, director ejecutivo de Navent Argentina, el grupo propietario de ZonaProp, coincide en que el sistema de las UVA funcionará en la medida en que estas situaciones de devaluación o de inflación se aquieten: “el UVA está atado a la inflación y si aumenta el dólar, se incrementan los costos, se genera inflación y consecuentemente aumenta el UVA. En un país en el que la proyección de la inflación sube 5 o 6 puntos, y aún no sabemos que sucederá con las paritarias, el UVA no se puede tomar como valor de referencia. Cuando la gente percibe fluctuaciones, no arriesga”, explica.

Para Fernando Ezquerro, presidente de la desarrolladora y gerenciadora Dirikon, y expresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, lo que va a ayudar a que el sistema de UVA se establezca en el país es la constancia del sistema bancario en estimular las UVA. ¿Cómo? Promoviendo el ahorro de la gente y otorgando créditos a constructores en esa unidad. “La ventaja para el desarrollador es que si toma crédito en UVA y vende en UVA no tiene oscilación como antes que tomaba créditos en pesos y vendía en dólares y tenía un desajuste”, analiza. El problema para el desarrollador se origina en el costo de la construcción que todavía no se mide en UVA, aunque el empresario advierte que en el mediano plazo las empresas constructoras van a terminar aceptándolo. Indirectamente, todos los referentes coinciden en la necesidad de lograr plazos lógicos de estabilización y de construcción de una moneda que sea reserva de valor. “Por lo menos, necesitamos diez años”, aclara Llambías que construye un proyecto para la clase media que vende en UVA y que incluso cerró el contrato con la constructora en esa unidad. Está claro que no es un tema que se arreglará de un día para el otro. “La Argentina tiene todavía una inflación muy alta incompatible con el sistema de crédito, lo sabe el Gobierno y la tiene que bajar”, analiza. Un dato alentador que plantea es que si uno analiza “series largas bien medidas el índice de variación de sueldos ha estado siempre por encima de la inflación”. Alguna vez estuvo uno o dos puntos abajo y la mayoría dos o tres puntos arriba, datos que corroboran su análisis de que quien se endeuda en UVA y tiene un sueldo promedio que se ajusta con el coeficiente de variación salarial -que es el promedio de todos los gremios– no tendrá problemas en pagar la cuota, analiza. La buena noticia es que en el Gobierno trabajan para que los próximos llamados a tomar Procrear sean nominados en UVA. Si los créditos están en una moneda que se indexa, los actores del sector aspiran a que los vendedores empiecen a valuar sus propiedades en UVA y no en dólares .De esta manera, se quitará, aunque sea en parte, la fluctuación de la moneda. ” Tuvimos un crecimiento exponencial de los créditos; la turbulencia cambiaria trajo incertidumbre, pero todos estamos de acuerdo con que el impulso a los créditos UVA fue una excelente decisión”, destacó el ministro Rogelio Frigerio que junto al titular de la Secretario de la Vivienda, Iván Kerr, se reunieron con referentes del sector, y trabajan en modificaciones para que la turbulencia macro no afecte la demanda. El plan está en acción, veremos los resultados.

El estigma del dólar

Los inmuebles en la Argentina

92% de la oferta

Es el porcentaje de los avisos publicados en MercadoLibre Inmuebles que expresa el valor de las propiedades en dólares. El relevamiento fue realizado en la Argentina durante la primera quincena de mayo.

9% alquileres verdes

Es el porcentaje de los avisos de alquileres publicados por MercadoLibre Inmuebles que expresan los valores en dólares. La tendencia se profundizó. Hace dos años sólo el 4,6 por ciento de los propietarios que rentaban sus inmuebles publicaba los valores en la moneda estadounidense.

  • Gustavo Llambías, socio de RED, Real Estate Developers: “Los inmuebles se venden en dólares porque el país no tiene una moneda estable”
  • Federico Gagliardo, Presidente de Vitrium Capital: “En Uruguay se han desarrollado más de 700 proyectos inmobiliarios en siete años”
  • Federico Barni, Director Ejecutivo de Navent: “En la Argentina, el sistema de las UVA va a funcionar en la medida que se aquiete la inflación”
  • Fernando Ezquerro, Presidente de Dirikon: “La constancia de los bancos para estimular las UVA será clave para que funcionen”
  • Iván Kerr, titular de la Secretaria para la Vivienda: “Los montos del Procrear se actualizarán para responder al mercado”
Por Silvina Vitale, Sábado 16 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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En oficinas, se mantiene la demanda

“Pese al escenario económico, el mercado de oficinas clase A continúa mostrando indicadores saludables. En los primeros seis meses del año se igualó la producción total de 2017”, según el último informe de Cushman & Wakefiel.

De acuerdo a los datos relevados por el Departamento de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield, al cierre del primer semestre la producción de nueva superficie incrementó el inventario en 40.200 m2, cifra que iguala a la producción total alcanzada en 2017.

Al mismo tiempo, la demanda acompaña la entrada de nueva superficie y concentra su preferencia en los edificios de oficinas Premium. El 65% de la superficie finalizada durante la primera mitad del año entró al mercado ocupada, reforzando esa tendencia.


No obstante, también se observa cierta demora en la toma de decisiones para realizar movimientos corporativos. El deterioro de la moneda local frente al dólar impactó sobre la renta en pesos, motivo por el cual algunas empresas decidieron mantenerse a la espera de un panorama más claro para avanzar sobre nuevos espacios de oficinas.

En ese sentido, en el análisis del contexto económico se destaca el fuerte crecimiento del PBI en el primer trimestre del año y la reclasificación de Argentina como país emergente por parte del MSCI, aunque también advierte sobre  los efectos negativos de la inestabilidad cambiaria y la aceleración de la inflación.

VACANCIA

En cuanto a la vacancia del mercado Premium, el segundo trimestre de 2018 cerró con un índice de 6,3%. El incremento estuvo impulsado por la entrada de nueva superficie de manera conjunta durante este período, aunque también se observó la liberación de superficie que estaba ocupada. La disponibilidad alcanzó los 76.380 m2, cifra que supera en un 31% a la superficie disponible del trimestre anterior.

Se tomaron durante el período abril-mayo-junio 20.900 m2, lo cual resultó un 16% inferior a lo registrado en los mismos meses de 2017. Sin embargo, el acumulado del primer semestre se situó en 34.600 m2, en línea con el promedio de los últimos tres años.

ZONAS

Las zonas más demandadas fueron el Nodo Panamericana – General Paz, donde se tomaron 9.500 m2, Puerto Madero, Catalinas – Plaza Roma y el Corredor Panamericana. En contraste, las zonas con más absorción neta negativa fueron el Corredor Libertador GBA y Retiro – Plaza San Martín, producto de la liberación de más superficie que la tomada.

Respecto del precio de renta, en el segundo trimestre el promedio del mercado se mantuvo sin cambios respecto del anterior. Sin embargo, en la zona NON CBD se observa un incremento semestral del 1,8%, producto de la incorporación de nueva superficie que elevó la renta media de la zona.

Actualmente se encuentran en construcción 372.514 m2. De ese total, el 52% está situado en la zona NON CBD. Se prevé la entrada de 298.745 m2 durante el período 2018-2019, cifra que supone un crecimiento del 24% sobre el inventario total de oficinas clase A.

Jueves 2 de Agosto de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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La volatilidad del dólar detuvo el ritmo de las ventas

En un mercado en el que el 35 por ciento de las operaciones se realizaba con crédito, los compradores y vendedores pusieron un freno; el futuro de los precios y el cambio de escenario.

Incertidumbre y enfriamiento. Estas palabras son las que mejor describen cómo el sector inmobiliario está viviendo los cimbronazos del tipo de cambio. La receta para el mercado indica cautela. “Se hacen operaciones, pero a un ritmo menor. Es decir, en el análisis semanal hay una baja de actividad, pero en el anual no afectará nada”, minimiza el impacto Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, quien cuantifica que durante los últimos días se postergaron el 20 por ciento de sus operaciones.

En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metafórico y literal- las subidas y bajadas del dólar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones. De hecho, en la última semana, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 40 operaciones canceladas. Eso representa aproximadamente un 7 por ciento de las casi 540 operaciones semanales con crédito que se hicieron en marzo, según los últimos datos disponibles. “Lo sabemos por las consultas que nos llegaron. Tuvimos escribanos in situ en los bancos que nos preguntaban: ‘¿Cómo cierro la operación?’, ‘¿De quién la responsabilidad?'”, reconoce Claudio Caputo, presidente de la entidad. Otros matizan las consecuencias.

En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metafórico y literal- las subidas y bajadas del dólar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones

Para Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, hay un efecto “temporal” que durará unas dos semanas más en el mercado hasta que la gente se aclimate al nuevo valor de la divisa norteamericana. Sin embargo, aclara, el argentino es un animal de costumbre, “y ya sabe que el dólar se acomoda, repentinamente o paulatinamente”, y más cuando, a su juicio, había atraso cambiario. A quienes estaban pensando en tomar una hipoteca, la devaluación de las últimas semanas jugó como un gran desincentivo. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, estima que el 25 por ciento de las operaciones tienen dificultades. “Medimos el impacto con nuestros asociados (martilleros y corredores públicos) y el 50 por ciento logró concretar las operaciones con crédito mientras que el otro 50 por ciento se divide en dos. Un 25 por ciento que está negociando hacerlo mediante un acuerdo entre partes o con un codeudor u otro tipo de integración en la operación. Y otro 25 por ciento que relegó o puso un paréntesis de 10-15 días hasta que se estabilice el dólar”, explica.

Lo cierto es que la devaluación hizo que algunos compradores tuvieran que salir a buscar pesos extra. Por dar un ejemplo: el viernes 4 de mayo, cuando la divisa cotizaba a $22,28, se necesitaban $174.000 más que el 24 de abril -fecha en la que el dólar estaba a $20,54- para adquirir una unidad de US$100.000, el equivalente a un dos ambientes en barrios como Villa Devoto. “Hubo casos concretos en los que, en menos de 24 horas, el comprador debía US$25.000 y no podía cerrar la operación porque no los tenía”, afirma Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff. Las personas que no consiguen el dinero adicional o que no precalificaron para una extensión, no pudieron concretar la compra y debieron reiniciar la búsqueda de una vivienda. En línea, el bróker Adrián Mercado, presidente de la inmobiliaria homónima, afirma que la palabra que define el momento es pausa. “Hay que esperar dos semanas para ver cómo abre el panorama”, dice. Para quienes ya tienen los dólares en la mano y van a comprar sin necesidad de tomar crédito, también hubo algunos leves cambios.

El presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), Armando Pepe, nota una señal leve: “Hace dos semanas no se aceptan contraofertas. El que vende no se quiere perder ni un solo dólar, porque con ese dinero va a comprar otra cosa y quiere asegurarse”, dice. ¿El consejo? Esperar a que el “tifón” termine y la moneda se estabilice. En tanto, Analía Grecco, broker senior de la división Residencial de LJ Ramos, apunta que la volatilidad cambiaria solo genera “más dudas”, pero que, cuando se aleja el foco y se mira un panorama más amplio, la propiedad sigue siendo un refugio de capital valorado. “Ante la inestabilidad de los mercados financieros, hay personas que prefieren volcar su dinero hacia el mercado inmobiliario, aunque sea una inversión conservadora. Eso hace que los vendedores defiendan mucho su precio, y que el comprador haga valer sus dólares como pueda”, dice. Asegura, además, que ante la pregunta de si conviene vender, ella consulta qué se hará con el dinero una vez cobrado. “Si me dicen que lo van a poner en su pyme para multiplicar la producción, me parece bien. Pero si lo van a tener guardado, les digo que en este contexto es preferible que se queden con la propiedad”, resalta.

El 50% de las operaciones con hipotecas tuvieron problemas en los últimos 15 días Crédito: Shutterstock

El ladrillo como resguardo

Hoy la esperanza del sector está puesta en el fly to brick (“vuelta al ladrillo”), sobre todo en un mercado como el local que no está apalancado en deuda -créditos-. En momentos de volatilidad, incertidumbre, con turbulencias mundiales y encarecimiento de los mercados emergentes, el real estate funciona como resguardo de valor. “Los inmuebles están por encima de todo y no hay ningún otro activo con tanta vida útil. Son rentables en las buenas y nobles en las malas”, sintetiza Boquete, de Toribio Achával. Es que quien compra un inmueble adquiere un activo con un valor dólar futuro y la experiencia es que, para quien lo puede esperar, aún en las peores crisis, recupera su valor. “Quienes pueden esperar las curvas largas y quieren guardar su dinero en ladrillo, nunca pierden”, analiza Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital.

Los precios, por ahora, estables

Hubo ocasiones en los que un freno en la demanda generó oportunidades: en plena crisis de 2001, se vendieron pisos en Recoleta a US$800/m2. Esta foto está lejos de la actual. No se espera una baja en los precios. “No hay una crisis estructural, nadie saldrá a reventar metros”, agrega Gagliardo. De hecho esta semana se dio a conocer la evolución del precio medio de venta de propiedades en la Capital que todos los meses realiza ZonaProp. El informe determinó que los valores en dólares publicados aumentaron un 4,7 por ciento en los primeros cuatro meses del año, casi la mitad de lo acumulado durante todo 2017 (10,8%).

“No habrá cambios en los precios porque estos se producen cuando la demanda posterga las decisiones, y lo que está sucediendo es que hoy los propietarios tampoco quieren vender”, opina Boquete. Gagliardo tampoco espera una baja y afirma que los valores de las propiedades resistirían sin descender hasta un dólar entre 10 y 15 por ciento más caro que a $23. En tanto, sí vaticina un alza de los precios producto del alto valor de reposición -la inversión que se necesita para realizar una obra igual- y un posible aumento del costo de la construcción.

Otros hablan de precios que se acomodarán un escenario “de demanda fría”, tal como lo describe Damián Tabakman, rector de EN Real Estate. “Las tasaciones se van a postergar, los bancos estarán más restrictivos a la hora de dar crédito”, proyecta. El experto anticipa, no obstante, que la tendencia pasará de alcista a estable.

La Ley de Financiamiento Productivo

La aprobación en el Congreso de la Ley de Financiamiento Productivo el pasado miércoles fue un aliciente. “La norma permitirá securitizar las carteras UVAs, que los bancos tengan mayor liquidez, y representa un incentivo para la compra de carteras hipotecarias de largo plazo”, explica Sebastián Sommer , CEO de CasasArg, la desarrolladora que tiene el foco en proyectos para la clase media. Además, convertirá a los fondos en vehículos más transparentes y dinámicos porque ese vehículo deja de pagar ganancias -antes lo abonaban el instrumento y el inversor, una de las principales razones por la que los fondos cerrados de inversión destinados al sector no terminaron de despegar-.

Por otra parte, se exime totalmente de ese impuesto la renta que provenga de proyectos sociales -aquéllos dirigidos a la clase media-. “Tocamos fondo para que la clase política se dé cuenta de la importancia de la aprobación”, dispara un desarrollador. Y reconoce que, sin duda, el mejor momento para generar un clima de inversiones propicio fue en noviembre del año pasado, post elecciones y con otro escenario internacional, político y macroeconómico. Hoy, si bien no es tarde y ayuda, la realidad es que, a mayor riesgo, mayores serán las pretensiones de retorno de los inversores que exigen altas tasas de interés. “La ley, de alguna manera, amortiguará la suba del costo de capital, que es el desafío más grande que tiene la Argentina derivada de la percepción de mayor riesgo”, analiza Sommer.

La solución

La clave, entonces, parecería estar en lograr que sólo se hable de los valores de los inmuebles en UVA, es decir, que se aleje de la referencia del dólar. “Nosotros lo que propusimos es tasar, vender y ofertar las unidades en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), pero para esto el sistema bancario también debería trabajar con UVA. De esta forma, si empezabas con un préstamo en octubre con UVA, hoy tendrías la misma cantidad de UVA y no lo que pasa habitualmente que es que en el lapso de los 90 a 120 días que tarda el trámite tenés tres cambios del dólar”, apunta Bennazar.

Más allá de la postal actual, nadie espera un escenario de crisis. “Este es un mercado que se detiene, pero después vuelve a arrancar”, afirma Tabakman. Por su parte, Pepe sostiene que los desarrolladores no sentirán mayores impactos. Durante todo 2017, dice, se aprobaron planos por 1,2 millones de metros cuadrados para construir en la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con los datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. En los primeros cuatro meses de este año, se sumaron 380.000 metros cuadrados más, “lo que demuestra que se sigue apostando al ladrillo y al apalancamiento brutal que dieron los créditos”, opina el presidente de Cucicba. De todos modos, los desarrolladores con emprendimientos pensados para la clase media están recalculando. “Con tasas de referencia del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Gagliardo. “Si el gobierno lograra seguir reduciendo el déficit fiscal, domesticar de manera efectiva la inflación y evitar que el crecimiento de la economía se resienta por debajo de un 2,5 por ciento, la coyuntura actual no debería ser tan desequilibrante para la actividad”, finaliza el bróker Fernando Calió, director en CDP Bienes Inmobiliarios.

Por Sofía Terrile y Carla Quiroga, Sábado 12 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Buenos Aires promete oportunidades de inversión

Un estudio revela los factores que marcan el potencial que tiene la ciudad de convertirse en un centro de negocios referente en el mundo.

El modo en el que una ciudad se posiciona marca sin dudas su potencial para generar negocios. En este sentido, Buenos Aires tiene ciertas ventajas competitivas respecto a otras urbes que marcarían un fuerte potencial en el negocio de las oficinas e inmuebles comerciales y oficinas, según un informe realizado por Newmark Grubb BACRE. Para empezar se encuentra en la misma zona horaria de EE.UU., tiene un buen nivel de educación y oferta de profesionales con una gran capacidad de adaptación a los cambios y a la adversidad. Además es una ciudad muy “europea” con una amplia oferta de cultura, gastronomía, entretenimiento y vida nocturna. El relevamiento plantea que la distancia podría ser uno de los pocos factores que jugaría en contra. Pero como contracara establece el ejemplo de ciudades como Sidney, Melbourne, Singapur, urbes que están lejos cultural y geográficamente de los centros tradicionales de decisión y financieros y que sin embargo han sabido posicionarse y avanzar como super ciudades.

Ahora bien, conocer cuáles son los factores que impulsan a una empresa a definir a una ciudad determinada como su nuevo lugar de desembarco es clave para determinar qué ciudades tienen potencial para generar oportunidades en el mundo de los inmuebles comerciales. “Las compañías se instalan en ciudades que inspiran y que contienen desde el factor sorpresa como puede ser una oficina de Google hasta la capacidad de integrarse en las redes informales que suelen prosperar en las ciudades globales: los geeks de tecnología, gourmets y los consumidores de cultura”, explica responde Domingo Speranza, presidente Newmark Grubb BACRE. Por caso, el surgimiento de los distritos impulsan el desarrollo de las redes informales y los entornos comerciales y culturales en aquellas zonas más alejadas del centro porteño. Algunos casos son el Southbank de Londres y el Silicon Beach en Los Ángeles, casos en los que los distritos comerciales centrales (CBD) alternativos están prosperando, ya que combinan trabajo y estilo de vida, pero en un entorno cultural diferente. “Las empresas ahora se trasladan a donde pueden obtener oficinas de calidad adecuada en un entorno local que atrae al personal, en lugar de aferrarse a los centros tradicionales de su industria”, analiza la tendencia Speranza y agrega que los formatos de coworking también proporcionan una plataforma para la creación de redes informales. “Es la manifestación inmobiliaria de la “gig economy”, en la que más personas trabajan de manera independiente, en un mundo de equipos fluidos que se unen proyecto por proyecto”, analiza. Sin embargo, el relevamiento plantea algunos factores macro que juegan en contra del posicionamiento de la ciudad.

Sin ir más lejos, es el pasado, la falta de capital, complicaciones en la importación de insumos fundamentales para el desarrollo de nuevos inmuebles e incertidumbre fueron los motivos que dejaron a Buenos Aires con el menor stock en metros cuadrados de oficinas Clase A por habitante respecto de sus pares regionales. “Esta es una situación que se transforma en ventaja a la hora de analizar inversiones, áreas o nichos de negocios y potencial crecimiento”, explica el especialista. La buena noticia es que en la ciudad de Buenos Aires hay un fuerte plan de infraestructura de la ciudad y el área metropolitana que es el más importante en décadas. Hoy Buenos Aires es la tercera ciudad de Latinoamérica en población -con casi 13 millones de habitantes- luego de Ciudad de México y San Pablo y seguida de cerca por Rio de Janeiro.

Otra variable que funciona como destino atractivo para el desembarco de una compañía es el posicionamiento de Buenos Aires como ciudad cultural de la región por su amplia oferta educativa. Buenos Aires concentra 650.000 estudiantes universitarios cuantifica el informe. Además, concentra el 10 por ciento del empleo nacional, comprendiendo trabajadores del sector primario, secundario y terciario de la economía, concentrándose en la ciudad de Buenos Aires 2.600.000 trabajadores registrados. Si consideramos el área metropolitana de Buenos Aires, el porcentaje de empleo del área representa el 55% del empleo nacional. “Desagregando sector público, educación y parte de transporte y salud, el sector oficinas Clase A y B concentran un total de 1.350.000 empleos en la región metropolitana”, analiza Speranza y plantea el potencial que tiene ese negocio en el país.

Buenos Aires 2025, el nuevo inventario junto a la infraestructura la reposicionará Crédito: D. Spivacow / AFV

Los sectores de mayor empleo y que mayor superficie demandan se concentran principalmente en el centro de la ciudad, con un claro crecimiento hacia la zona Norte de la ciudad generando subcentros y distritos nuevos a modos de clusters dentro de la ciudad como Palermo, Belgrano, Núñez y Parque Patricios. Catalinas-Retiro y Puerto Madero son los submercados que más metros cuadrados Clase A concentran, con el 33 y el 23 por ciento del total respectivamente seguidos por el submercado suburbano Norte en la autopista Panamericana con un 13 por ciento del stock. Las vacancias históricas de los últimos 20 años, con excepción del periodo de la gran crisis 2000-2003, nunca fue superior a un digito, siendo un mercado de poca oferta disponible y concentrado, especifica el informe. Estos datos explican la intención del Gobierno de consolidar al área de Catalinas como el nuevo centro financiero y de negocios de la Ciudad, una zona clave ya que articula el acceso al centro porteño con Puerto Madero, el down town y el río. El proyecto Catalinas II y la incorporación a su stock de casi 400.000m² de oficinas, comercio y vivienda cambiará el skyline del centro de la ciudad.

Speranza reconoce que el proyecto integral de Catalinas-Retiro, Paseo del Bajo y corredor Norte-Sur de la Ciudad, sumado a la separación del transporte de cargas del de pasajeros, la terminal de ferryes, y el completamiento de la línea H de subterráneos pondrá nuevamente como baricentro de negocios de la ciudad el Distrito Central, “re-centrando al Centro” refuncionalizando su gran inventario.

Hacia el Norte la ciudad también promete cambios. El corredor Libertador entre Pampa, General Paz, y el nodo de General Paz y Panamericana concentrará nuevos 430.000 m2, considerando también los metros que sumará el nuevo Polo de la innovación en las instalaciones del ex tiro Federal. “Allí la presencia de más de 100,000 estudiantes entre universidades públicas, privadas e institutos terciarios dentro de la estructura urbana de usos mixtos con áreas residenciales de media y alta densidad consolidarán la transformación que el corredor Norte ha venido experimentando en los últimos 10 años”, detalla el relevamiento que Speranza compartió en exclusiva con la nación. En este caso, las empresas de tecnología, medios y laboratorios serán los grandes demandantes del corredor.

Los distritos merecen un análisis aparte: El tecnológico y el audiovisual sumarán 125.000m² de oficinas entre 2020 y 2025. La investigación anticipa que Catalinas-Retiro seguirá concentrando la mayor proporción del stock, con un 36 por ciento. Puerto Madero pasará del 23 al 14 por ciento del stock, y el mayor aumento de superficie lo experimentará la zona Norte de la Capital Federal, que pasará de un 4.5 actual al 17 por ciento en los próximos cinco años. Un desafío que pone sobre la mesa Speranza será superar los 25 años de absorción promedio anual de 70.000 m² corporativos para crecer al ritmo que tendrá la futura oferta. El crecimiento económico y la incorporación de nuevas generaciones al mercado laboral, así como la elección de nuevos y mejores espacios por parte de los ocupantes en la búsqueda de mejorar la experiencia de su gente y retener talento serán los protagonistas de aumentar la absorción anual de metros ocupando el nuevo inventario a un ritmo más acelerado que el promedio histórico. El informe anticipa que la demanda de espacio en los próximos años estará determinada por tres grandes sectores: energía -con entre 30.000/40.000m² en cinco años-, tecnología y servicios, sin considerar publicidad y medios, -que tomará entre 25.000 y 30.000m² año sostenidos en el tiempo-, y servicios financieros -con una absorción prevista de 50.000m² al año-. Por otra parte se dará un proceso de “fly to quality”: empresas que actualmente ocupan edificios clase B que migrarán a proyectos A.

Speranza plantea un escenario donde los valores de renta y las vacancias estarán más a niveles de la región y con un mercado que solo en pequeños períodos superará índices de vacancia del 19 por ciento, lo que supone valores sostenidos de renta en los segmentos premium. “El nuevo inventario junto a la infraestructura representará no solo el cambio de perfil urbano sino la transformación de Buenos Aires como super ciudad, compitiendo en el selecto listado de urbes globales”, concluye.

Por Carla Quiroga, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION