En un mercado en el que el 35 por ciento de las operaciones se realizaba con crédito, los compradores y vendedores pusieron un freno; el futuro de los precios y el cambio de escenario.
Incertidumbre y enfriamiento. Estas palabras son las que mejor describen cómo el sector inmobiliario está viviendo los cimbronazos del tipo de cambio. La receta para el mercado indica cautela. “Se hacen operaciones, pero a un ritmo menor. Es decir, en el análisis semanal hay una baja de actividad, pero en el anual no afectará nada”, minimiza el impacto Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, quien cuantifica que durante los últimos días se postergaron el 20 por ciento de sus operaciones.
En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metafórico y literal- las subidas y bajadas del dólar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones. De hecho, en la última semana, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 40 operaciones canceladas. Eso representa aproximadamente un 7 por ciento de las casi 540 operaciones semanales con crédito que se hicieron en marzo, según los últimos datos disponibles. “Lo sabemos por las consultas que nos llegaron. Tuvimos escribanos in situ en los bancos que nos preguntaban: ‘¿Cómo cierro la operación?’, ‘¿De quién la responsabilidad?'”, reconoce Claudio Caputo, presidente de la entidad. Otros matizan las consecuencias.
En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metafórico y literal- las subidas y bajadas del dólar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones
Para Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, hay un efecto “temporal” que durará unas dos semanas más en el mercado hasta que la gente se aclimate al nuevo valor de la divisa norteamericana. Sin embargo, aclara, el argentino es un animal de costumbre, “y ya sabe que el dólar se acomoda, repentinamente o paulatinamente”, y más cuando, a su juicio, había atraso cambiario. A quienes estaban pensando en tomar una hipoteca, la devaluación de las últimas semanas jugó como un gran desincentivo. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, estima que el 25 por ciento de las operaciones tienen dificultades. “Medimos el impacto con nuestros asociados (martilleros y corredores públicos) y el 50 por ciento logró concretar las operaciones con crédito mientras que el otro 50 por ciento se divide en dos. Un 25 por ciento que está negociando hacerlo mediante un acuerdo entre partes o con un codeudor u otro tipo de integración en la operación. Y otro 25 por ciento que relegó o puso un paréntesis de 10-15 días hasta que se estabilice el dólar”, explica.
Lo cierto es que la devaluación hizo que algunos compradores tuvieran que salir a buscar pesos extra. Por dar un ejemplo: el viernes 4 de mayo, cuando la divisa cotizaba a $22,28, se necesitaban $174.000 más que el 24 de abril -fecha en la que el dólar estaba a $20,54- para adquirir una unidad de US$100.000, el equivalente a un dos ambientes en barrios como Villa Devoto. “Hubo casos concretos en los que, en menos de 24 horas, el comprador debía US$25.000 y no podía cerrar la operación porque no los tenía”, afirma Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff. Las personas que no consiguen el dinero adicional o que no precalificaron para una extensión, no pudieron concretar la compra y debieron reiniciar la búsqueda de una vivienda. En línea, el bróker Adrián Mercado, presidente de la inmobiliaria homónima, afirma que la palabra que define el momento es pausa. “Hay que esperar dos semanas para ver cómo abre el panorama”, dice. Para quienes ya tienen los dólares en la mano y van a comprar sin necesidad de tomar crédito, también hubo algunos leves cambios.
El presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), Armando Pepe, nota una señal leve: “Hace dos semanas no se aceptan contraofertas. El que vende no se quiere perder ni un solo dólar, porque con ese dinero va a comprar otra cosa y quiere asegurarse”, dice. ¿El consejo? Esperar a que el “tifón” termine y la moneda se estabilice. En tanto, Analía Grecco, broker senior de la división Residencial de LJ Ramos, apunta que la volatilidad cambiaria solo genera “más dudas”, pero que, cuando se aleja el foco y se mira un panorama más amplio, la propiedad sigue siendo un refugio de capital valorado. “Ante la inestabilidad de los mercados financieros, hay personas que prefieren volcar su dinero hacia el mercado inmobiliario, aunque sea una inversión conservadora. Eso hace que los vendedores defiendan mucho su precio, y que el comprador haga valer sus dólares como pueda”, dice. Asegura, además, que ante la pregunta de si conviene vender, ella consulta qué se hará con el dinero una vez cobrado. “Si me dicen que lo van a poner en su pyme para multiplicar la producción, me parece bien. Pero si lo van a tener guardado, les digo que en este contexto es preferible que se queden con la propiedad”, resalta.
El ladrillo como resguardo
Hoy la esperanza del sector está puesta en el fly to brick (“vuelta al ladrillo”), sobre todo en un mercado como el local que no está apalancado en deuda -créditos-. En momentos de volatilidad, incertidumbre, con turbulencias mundiales y encarecimiento de los mercados emergentes, el real estate funciona como resguardo de valor. “Los inmuebles están por encima de todo y no hay ningún otro activo con tanta vida útil. Son rentables en las buenas y nobles en las malas”, sintetiza Boquete, de Toribio Achával. Es que quien compra un inmueble adquiere un activo con un valor dólar futuro y la experiencia es que, para quien lo puede esperar, aún en las peores crisis, recupera su valor. “Quienes pueden esperar las curvas largas y quieren guardar su dinero en ladrillo, nunca pierden”, analiza Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital.
Hubo ocasiones en los que un freno en la demanda generó oportunidades: en plena crisis de 2001, se vendieron pisos en Recoleta a US$800/m2. Esta foto está lejos de la actual. No se espera una baja en los precios. “No hay una crisis estructural, nadie saldrá a reventar metros”, agrega Gagliardo. De hecho esta semana se dio a conocer la evolución del precio medio de venta de propiedades en la Capital que todos los meses realiza ZonaProp. El informe determinó que los valores en dólares publicados aumentaron un 4,7 por ciento en los primeros cuatro meses del año, casi la mitad de lo acumulado durante todo 2017 (10,8%).
“No habrá cambios en los precios porque estos se producen cuando la demanda posterga las decisiones, y lo que está sucediendo es que hoy los propietarios tampoco quieren vender”, opina Boquete. Gagliardo tampoco espera una baja y afirma que los valores de las propiedades resistirían sin descender hasta un dólar entre 10 y 15 por ciento más caro que a $23. En tanto, sí vaticina un alza de los precios producto del alto valor de reposición -la inversión que se necesita para realizar una obra igual- y un posible aumento del costo de la construcción.
Otros hablan de precios que se acomodarán un escenario “de demanda fría”, tal como lo describe Damián Tabakman, rector de EN Real Estate. “Las tasaciones se van a postergar, los bancos estarán más restrictivos a la hora de dar crédito”, proyecta. El experto anticipa, no obstante, que la tendencia pasará de alcista a estable.
La Ley de Financiamiento Productivo
La aprobación en el Congreso de la Ley de Financiamiento Productivo el pasado miércoles fue un aliciente. “La norma permitirá securitizar las carteras UVAs, que los bancos tengan mayor liquidez, y representa un incentivo para la compra de carteras hipotecarias de largo plazo”, explica Sebastián Sommer , CEO de CasasArg, la desarrolladora que tiene el foco en proyectos para la clase media. Además, convertirá a los fondos en vehículos más transparentes y dinámicos porque ese vehículo deja de pagar ganancias -antes lo abonaban el instrumento y el inversor, una de las principales razones por la que los fondos cerrados de inversión destinados al sector no terminaron de despegar-.
Por otra parte, se exime totalmente de ese impuesto la renta que provenga de proyectos sociales -aquéllos dirigidos a la clase media-. “Tocamos fondo para que la clase política se dé cuenta de la importancia de la aprobación”, dispara un desarrollador. Y reconoce que, sin duda, el mejor momento para generar un clima de inversiones propicio fue en noviembre del año pasado, post elecciones y con otro escenario internacional, político y macroeconómico. Hoy, si bien no es tarde y ayuda, la realidad es que, a mayor riesgo, mayores serán las pretensiones de retorno de los inversores que exigen altas tasas de interés. “La ley, de alguna manera, amortiguará la suba del costo de capital, que es el desafío más grande que tiene la Argentina derivada de la percepción de mayor riesgo”, analiza Sommer.
La solución
La clave, entonces, parecería estar en lograr que sólo se hable de los valores de los inmuebles en UVA, es decir, que se aleje de la referencia del dólar. “Nosotros lo que propusimos es tasar, vender y ofertar las unidades en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), pero para esto el sistema bancario también debería trabajar con UVA. De esta forma, si empezabas con un préstamo en octubre con UVA, hoy tendrías la misma cantidad de UVA y no lo que pasa habitualmente que es que en el lapso de los 90 a 120 días que tarda el trámite tenés tres cambios del dólar”, apunta Bennazar.
Más allá de la postal actual, nadie espera un escenario de crisis. “Este es un mercado que se detiene, pero después vuelve a arrancar”, afirma Tabakman. Por su parte, Pepe sostiene que los desarrolladores no sentirán mayores impactos. Durante todo 2017, dice, se aprobaron planos por 1,2 millones de metros cuadrados para construir en la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con los datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. En los primeros cuatro meses de este año, se sumaron 380.000 metros cuadrados más, “lo que demuestra que se sigue apostando al ladrillo y al apalancamiento brutal que dieron los créditos”, opina el presidente de Cucicba. De todos modos, los desarrolladores con emprendimientos pensados para la clase media están recalculando. “Con tasas de referencia del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Gagliardo. “Si el gobierno lograra seguir reduciendo el déficit fiscal, domesticar de manera efectiva la inflación y evitar que el crecimiento de la economía se resienta por debajo de un 2,5 por ciento, la coyuntura actual no debería ser tan desequilibrante para la actividad”, finaliza el bróker Fernando Calió, director en CDP Bienes Inmobiliarios.