Los brokers inmobiliarios reconocen que, aunque con más esfuerzo y un mayor margen para negociar los precios, las operaciones se cierran.

Como el resto de los sectores, el inmobiliario no permanece ajeno a las cimbronazos macroeconómicos. La aprobación del crédito del FMI por US$50.000 millones, la reclasificación de la Argentina como mercado emergente y los cambios en el gabinete económico fueron percibidos como buenas señales por los brokers . “La realidad está sobre cualquier estrategia. Pero hay una percepción en el mercado de que todo se va regularizar en muy poco tiempo. Son etapas de acomodamiento”, analiza Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades para quien las operaciones se están cerrando aunque “con mucho esfuerzo y negociación”.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide y afirma que los márgenes de negociación varían entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. “Se entiende que esto es una coyuntura temporal y que el mercado inmobiliario es a largo plazo. La experiencia marca que el valor de los inmuebles siempre superó las mejores expectativas”, explica. Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria da números: una unidad que hace diez años en San Telmo cotizaba en US$1100 por metro cuadrado, hoy puede venderse en US$2200. Para Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, la dolarización del mercado inmobiliario fue lo que permitió que las operaciones se sigan cerrando prácticamente igual que antes. “Las unidades usadas se venden igual que siempre, en dólares, ya que las mismas están dolarizadas hace más de 50 años, aun habiendo atravesado todo tipo de crisis. Sin ir más lejos pasamos el cepo cambiario, tiempos con una brecha importante entre dos tipos de cambio distintos, una inflación real del orden del 40 por ciento y reglas de juego poco claras”, explica el especialista.

Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, en cambio, afirma que un escenario de volatilidad e incertidumbre en el valor real del dólar genera que la demanda, que hasta hace 60 días era constante y creciente, se muestre más cauta a la hora de resolver operaciones y en algunos casos un poco más agresiva en las ofertas que realiza. Además marca un punto de inflexión: antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores. Hoy el escenario es distinto, el comprador siente que se equilibraron las fuerzas y actúa en consecuencia. “El problema radica en que los propietarios no están dispuestos a resignar valor y el trabajo está en cómo achicar esa brecha lo que demora más del doble de tiempo de negociación. Una situación que nos obliga a hacer una exhaustiva ingeniería respecto al precio y costos de cada operación”, confiesa. Hasta el cimbronazo cambiario, los brokers afirman que en el 80 por ciento de los casos, no era necesario juntar a las partes para resolver una operación. Hoy la relación es inversa y ese es el porcentaje de las operaciones que requieren un encuentro personal. “Si antes teníamos que estar cerca, ahora tenemos que estar prácticamente ‘pegados’”, grafica Seeber. En definitiva, la nueva realidad plantea tiempos de resolución más largos, menos compradores y más agresivos en sus ofertas. Altgelt reconoce un menor número de consultas y de visitas. “También lo notamos en los proyectos a estrenar. Se enfrió el interés de la gente. De todos modos creemos que es momentáneo”, aclara.

Crédito: Shutterstock

La forma de pago también influyó en las decisiones. Las operaciones en efectivo, en general, no se cayeron. En el caso de las compras con créditos algunas desistieron, otras se renegociaron.

Desde las entidades no todas registran una caída en el otorgamiento de los créditos. Por caso, en los primeros cinco meses del año -es decir considerando mayo-, el Banco Ciudad desembolsó un 30 por ciento más de préstamos que en igual período del año anterior, mientras que las solicitudes crecieron un 41 por ciento en 2018 respecto al 2017. En el banco reconocen que si bien en los primeros 15 días de mayo, se observó una baja del 13 por ciento respecto a la primera quincena de abril. Esa caída se compensó durante la segunda mitad del mes que permitió cerrarlo con una suba de 4 por ciento respecto al mes anterior. En junio, esperan un comportamiento similar al observado en mayo. Respecto a las reprogramaciones, reconocen que “la gran mayoría de los clientes poseen un margen de alrededor de 5 puntos porcentuales respecto del tope de la relación cuota ingreso, que es de un máximo del 25 por ciento en las líneas en UVA, lo que les permite solicitar un préstamo de mayor monto”. De todas formas, el banco está definiendo un aumento en el monto máximo a otorgar, que actualmente es de $2,8 millones.

Por Carla Quiroga, Sábado 30 de junio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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En un mercado en el que el 35 por ciento de las operaciones se realizaba con crédito, los compradores y vendedores pusieron un freno; el futuro de los precios y el cambio de escenario.

Incertidumbre y enfriamiento. Estas palabras son las que mejor describen cómo el sector inmobiliario está viviendo los cimbronazos del tipo de cambio. La receta para el mercado indica cautela. “Se hacen operaciones, pero a un ritmo menor. Es decir, en el análisis semanal hay una baja de actividad, pero en el anual no afectará nada”, minimiza el impacto Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, quien cuantifica que durante los últimos días se postergaron el 20 por ciento de sus operaciones.

En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metafórico y literal- las subidas y bajadas del dólar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones. De hecho, en la última semana, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 40 operaciones canceladas. Eso representa aproximadamente un 7 por ciento de las casi 540 operaciones semanales con crédito que se hicieron en marzo, según los últimos datos disponibles. “Lo sabemos por las consultas que nos llegaron. Tuvimos escribanos in situ en los bancos que nos preguntaban: ‘¿Cómo cierro la operación?’, ‘¿De quién la responsabilidad?’”, reconoce Claudio Caputo, presidente de la entidad. Otros matizan las consecuencias.

En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metafórico y literal- las subidas y bajadas del dólar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones

Para Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, hay un efecto “temporal” que durará unas dos semanas más en el mercado hasta que la gente se aclimate al nuevo valor de la divisa norteamericana. Sin embargo, aclara, el argentino es un animal de costumbre, “y ya sabe que el dólar se acomoda, repentinamente o paulatinamente”, y más cuando, a su juicio, había atraso cambiario. A quienes estaban pensando en tomar una hipoteca, la devaluación de las últimas semanas jugó como un gran desincentivo. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, estima que el 25 por ciento de las operaciones tienen dificultades. “Medimos el impacto con nuestros asociados (martilleros y corredores públicos) y el 50 por ciento logró concretar las operaciones con crédito mientras que el otro 50 por ciento se divide en dos. Un 25 por ciento que está negociando hacerlo mediante un acuerdo entre partes o con un codeudor u otro tipo de integración en la operación. Y otro 25 por ciento que relegó o puso un paréntesis de 10-15 días hasta que se estabilice el dólar”, explica.

Lo cierto es que la devaluación hizo que algunos compradores tuvieran que salir a buscar pesos extra. Por dar un ejemplo: el viernes 4 de mayo, cuando la divisa cotizaba a $22,28, se necesitaban $174.000 más que el 24 de abril -fecha en la que el dólar estaba a $20,54- para adquirir una unidad de US$100.000, el equivalente a un dos ambientes en barrios como Villa Devoto. “Hubo casos concretos en los que, en menos de 24 horas, el comprador debía US$25.000 y no podía cerrar la operación porque no los tenía”, afirma Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff. Las personas que no consiguen el dinero adicional o que no precalificaron para una extensión, no pudieron concretar la compra y debieron reiniciar la búsqueda de una vivienda. En línea, el bróker Adrián Mercado, presidente de la inmobiliaria homónima, afirma que la palabra que define el momento es pausa. “Hay que esperar dos semanas para ver cómo abre el panorama”, dice. Para quienes ya tienen los dólares en la mano y van a comprar sin necesidad de tomar crédito, también hubo algunos leves cambios.

El presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), Armando Pepe, nota una señal leve: “Hace dos semanas no se aceptan contraofertas. El que vende no se quiere perder ni un solo dólar, porque con ese dinero va a comprar otra cosa y quiere asegurarse”, dice. ¿El consejo? Esperar a que el “tifón” termine y la moneda se estabilice. En tanto, Analía Grecco, broker senior de la división Residencial de LJ Ramos, apunta que la volatilidad cambiaria solo genera “más dudas”, pero que, cuando se aleja el foco y se mira un panorama más amplio, la propiedad sigue siendo un refugio de capital valorado. “Ante la inestabilidad de los mercados financieros, hay personas que prefieren volcar su dinero hacia el mercado inmobiliario, aunque sea una inversión conservadora. Eso hace que los vendedores defiendan mucho su precio, y que el comprador haga valer sus dólares como pueda”, dice. Asegura, además, que ante la pregunta de si conviene vender, ella consulta qué se hará con el dinero una vez cobrado. “Si me dicen que lo van a poner en su pyme para multiplicar la producción, me parece bien. Pero si lo van a tener guardado, les digo que en este contexto es preferible que se queden con la propiedad”, resalta.

El 50% de las operaciones con hipotecas tuvieron problemas en los últimos 15 días Crédito: Shutterstock

El ladrillo como resguardo

Hoy la esperanza del sector está puesta en el fly to brick (“vuelta al ladrillo”), sobre todo en un mercado como el local que no está apalancado en deuda -créditos-. En momentos de volatilidad, incertidumbre, con turbulencias mundiales y encarecimiento de los mercados emergentes, el real estate funciona como resguardo de valor. “Los inmuebles están por encima de todo y no hay ningún otro activo con tanta vida útil. Son rentables en las buenas y nobles en las malas”, sintetiza Boquete, de Toribio Achával. Es que quien compra un inmueble adquiere un activo con un valor dólar futuro y la experiencia es que, para quien lo puede esperar, aún en las peores crisis, recupera su valor. “Quienes pueden esperar las curvas largas y quieren guardar su dinero en ladrillo, nunca pierden”, analiza Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital.

Los precios, por ahora, estables

Hubo ocasiones en los que un freno en la demanda generó oportunidades: en plena crisis de 2001, se vendieron pisos en Recoleta a US$800/m2. Esta foto está lejos de la actual. No se espera una baja en los precios. “No hay una crisis estructural, nadie saldrá a reventar metros”, agrega Gagliardo. De hecho esta semana se dio a conocer la evolución del precio medio de venta de propiedades en la Capital que todos los meses realiza ZonaProp. El informe determinó que los valores en dólares publicados aumentaron un 4,7 por ciento en los primeros cuatro meses del año, casi la mitad de lo acumulado durante todo 2017 (10,8%).

“No habrá cambios en los precios porque estos se producen cuando la demanda posterga las decisiones, y lo que está sucediendo es que hoy los propietarios tampoco quieren vender”, opina Boquete. Gagliardo tampoco espera una baja y afirma que los valores de las propiedades resistirían sin descender hasta un dólar entre 10 y 15 por ciento más caro que a $23. En tanto, sí vaticina un alza de los precios producto del alto valor de reposición -la inversión que se necesita para realizar una obra igual- y un posible aumento del costo de la construcción.

Otros hablan de precios que se acomodarán un escenario “de demanda fría”, tal como lo describe Damián Tabakman, rector de EN Real Estate. “Las tasaciones se van a postergar, los bancos estarán más restrictivos a la hora de dar crédito”, proyecta. El experto anticipa, no obstante, que la tendencia pasará de alcista a estable.

La Ley de Financiamiento Productivo

La aprobación en el Congreso de la Ley de Financiamiento Productivo el pasado miércoles fue un aliciente. “La norma permitirá securitizar las carteras UVAs, que los bancos tengan mayor liquidez, y representa un incentivo para la compra de carteras hipotecarias de largo plazo”, explica Sebastián Sommer , CEO de CasasArg, la desarrolladora que tiene el foco en proyectos para la clase media. Además, convertirá a los fondos en vehículos más transparentes y dinámicos porque ese vehículo deja de pagar ganancias -antes lo abonaban el instrumento y el inversor, una de las principales razones por la que los fondos cerrados de inversión destinados al sector no terminaron de despegar-.

Por otra parte, se exime totalmente de ese impuesto la renta que provenga de proyectos sociales -aquéllos dirigidos a la clase media-. “Tocamos fondo para que la clase política se dé cuenta de la importancia de la aprobación”, dispara un desarrollador. Y reconoce que, sin duda, el mejor momento para generar un clima de inversiones propicio fue en noviembre del año pasado, post elecciones y con otro escenario internacional, político y macroeconómico. Hoy, si bien no es tarde y ayuda, la realidad es que, a mayor riesgo, mayores serán las pretensiones de retorno de los inversores que exigen altas tasas de interés. “La ley, de alguna manera, amortiguará la suba del costo de capital, que es el desafío más grande que tiene la Argentina derivada de la percepción de mayor riesgo”, analiza Sommer.

La solución

La clave, entonces, parecería estar en lograr que sólo se hable de los valores de los inmuebles en UVA, es decir, que se aleje de la referencia del dólar. “Nosotros lo que propusimos es tasar, vender y ofertar las unidades en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), pero para esto el sistema bancario también debería trabajar con UVA. De esta forma, si empezabas con un préstamo en octubre con UVA, hoy tendrías la misma cantidad de UVA y no lo que pasa habitualmente que es que en el lapso de los 90 a 120 días que tarda el trámite tenés tres cambios del dólar”, apunta Bennazar.

Más allá de la postal actual, nadie espera un escenario de crisis. “Este es un mercado que se detiene, pero después vuelve a arrancar”, afirma Tabakman. Por su parte, Pepe sostiene que los desarrolladores no sentirán mayores impactos. Durante todo 2017, dice, se aprobaron planos por 1,2 millones de metros cuadrados para construir en la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con los datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. En los primeros cuatro meses de este año, se sumaron 380.000 metros cuadrados más, “lo que demuestra que se sigue apostando al ladrillo y al apalancamiento brutal que dieron los créditos”, opina el presidente de Cucicba. De todos modos, los desarrolladores con emprendimientos pensados para la clase media están recalculando. “Con tasas de referencia del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Gagliardo. “Si el gobierno lograra seguir reduciendo el déficit fiscal, domesticar de manera efectiva la inflación y evitar que el crecimiento de la economía se resienta por debajo de un 2,5 por ciento, la coyuntura actual no debería ser tan desequilibrante para la actividad”, finaliza el bróker Fernando Calió, director en CDP Bienes Inmobiliarios.

Por Sofía Terrile y Carla Quiroga, Sábado 12 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Varios especialistas del sector y economistas se refirieron sobre lo que puede ocurrir en el futuro, si el próximo gobierno decide aplicar las medidas para corregir lo macro, y, que efectos generarían en el mercado.

La época de fin de gobierno se acerca. En esta situación crecen las expectativas, y, a la vez, la incertidumbre de lo que pueda ocurrir ni bien se apliquen las medidas que busquen recomponer varios aspectos de nuestra economía, que hoy presentan dificultades. En las propuestas de los dos candidatos presidenciables se estima, que puede haber algún tipo de devaluación al iniciarse el próximo ciclo, sea gradual o en shock, el sector inmobiliario se prepara y trata el tema para sincerarse y resurgir con dinamismo.

Según el profesor de Economía y Finanzas de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella, Juan J. Cruces, históricamente, las grandes devaluaciones que fueron duraderas, generaron una gran baja en los precios de los inmuebles (1982 y 2002). “Brasil hizo recientemente una gran devaluación, pero no es obvio que la Argentina, necesite tamaña corrección cambiaria o que el nuevo gobierno quiera, o inclusive pueda, hacerla”.

En tanto, para el economista Miguel Ángel Boggiano, CEO de Carta Financiera, el próximo gobierno necesitará una devaluación en términos reales, sino, tendría que aumentar el poder adquisitivo del dólar para que la Argentina se vuelva más barata. “Si la devaluación se traslada en igual proporción a la inflación, no hay efecto real. Lo destacable, es que, hay una relación inversa entre el valor del metro cuadrado y el poder adquisitivo del dólar. Así, probablemente caiga el valor de las propiedades porque, caerá el costo de producir nuevos metros cuadrados en dólares”.

Respecto de la venta de propiedades, “si hay una devaluación del peso en el corto plazo, no vemos una importante variación de los precios en dólares. Hoy, el mercado inmobiliario ya ajustó sus precios con un dólar de referencia del orden de los $15, y no habría un efecto importante sobre los departamentos en venta. Y, a mediano plazo, el aumento por el componente de insumos importados que tenga la obra, se trasladará al precio. Esto afectará a los departamentos en pozo y a estrenar por efecto reposición y a los usados, por competencia”, dijo Martín Roel, el gerente general de Vizora Desarrollos Inmobiliarios.

Mientras, el Lic. Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de Fundación UADE, sostuvo que si en política económica sólo se diera una devaluación, los precios de los inmuebles deberían disminuir, pero esto, sería transitorio. “Según la intensidad en la modificación del tipo de cambio, se espera como primer efecto, el ingreso de capitales y, se habla de un eventual blanqueo de fondos en el exterior. Así, los precios en dólares de las propiedades de calidad estándar, deberían mantenerse o subir. Y, las propiedades de alta gama, en un mercado algo inelástico, proseguirían una trayectoria ascendente. En este contexto, probablemente, haya un significativo aumento en pesos, en los valores de emprendimientos desde el pozo”.

Según el arquitecto Marcelo Buyo, gerente general del Grupo Portland, hoy en el mercado hay 3 tipos de segmentos: el de los usados, el más afectado por la situación actual, está dolarizado en un 100% y el cepo lo afecta de manera directa; a estrenar, muy sólido y con el valor de venta en dólares, no sufrirán un cambio significativo, y, en pozo, que dependerán de la variación en los costos de construcción. “La mejor decisión es comprar ahora, hubo un pico de ventas en los últimos 6 meses. Aprovechar las oportunidades del mercado y capitalizarse en m2″.

Al hablar de cifras, ante una devaluación inferior al 20%, los especialistas señalan que no tendría un efecto significativo en la inflación de costos, pero, si es mayor, se achicaría la brecha cambiaria, se tendería a un dólar único (también para usar en los cálculos para la construcción) y con acceso a su compra, habría un escenario de certidumbre y se dinamizaría el mercado inmobiliario.

Soluciones necesarias

Este mercado atraviesa desde hace cuatro años con el cepo cambiario, reglas de juego a las que ha debido acomodarse, ante esto, el representante de la Inmobiliaria Bullrich, Roberto Ledo, indicó que si se adopta una modificación de tipo de cambio, se implementará con un plan integral y un apoyo externo, “de los Organismos Multilaterales de crédito, modificación de la política de retenciones, libre giro de utilidades para las empresas que deseen invertir en el país, reforma tributaria y un plan serio de blanqueo. Este plan, sincerará la política cambiaria y consiguientemente levantar el cepo cambiario, que tanto afectó a nuestro mercado, permitiendo que las transacciones inmobiliarias no padezca más la retracción sufrida hasta hoy”.

Entre las opiniones de los expertos, apuntan a que quienes hoy tienen dólares, podrían cancelar las deudas adquiridas en esta moneda con proveedores del exterior y adelantar las compras de bienes o servicios importados, si no pueden ser sustituidos por los locales. Y, como probablemente caiga el costo en dólares de la construcción, deberían esperar para construir. En tanto, el que tiene una propiedad, va a sentir el precio del metro cuadrado. “La mejor decisión de los desarrolladores fue haber hecho landbanking y posicionarnos en terrenos en muy buenas zonas. Y, para el inversor, haber adquirido propiedades en los últimos dos años, porque van a revalorizarse muy bien en el próximo ciclo económico. Y, como el negocio tiene un componente financiero muy grande, por esto, hay que iniciar las obras cuando ya están calzadas y con un respaldo económico fuerte detrás. Para dar certezas, confianza y seguridad al inversor y al comprador final”, afirmó Guido Wainstein, el director del Grupo KWZ.

En este punto, hoy, “seguramente antes de iniciar una obra, lo más aconsejable sea esperar que se defina el nuevo gobierno e implemente las primeras medidas, sobre todo, en materia de tipo de cambio. Comenzar una obra y tener una devaluación en el medio, impactaría directo en el costo de esa obra”, señaló Mariano Galeazza, el director comercial, del Grupo Monarca.

A tener en cuenta
Conceptos para alentar la mejora del mercado
  1. Posibilidades: frente a la incertidumbre de las medidas futuras de política económica y sus consecuencias, “los propietarios de inmuebles son renuentes a ofertar y quien demande, encontrará poca disponibilidad de unidades. Pero, si hay una propiedad a buen precio, a comprarla. También, las unidades a construir con cuotas en pesos serían interesantes y si está en un plan, sería óptimo adelantar cuotas”, aportó Theller.
  2. Comparativa: Ledo señaló que en nuestro país los valores son inferiores a otros mercados de la región como Santiago de Chile, Lima, Bogotá y Montevideo, donde la vivienda social cotiza a U$S 2000/m2. Así, si se toman las medidas indicadas, “invertirán en el mercado inmobiliario argentino. Con planes serios, fortalecerán el sector y, el de propiedades, pasará a ser el de inversión por excelencia, como en otros países donde el Real Estate, es el refugio de valor del dinero”.
  3. Las expectativas: ante el cambio de gobierno, son las mejores. Ante una política de inversiones seria, se reactivará el mercado y se recuperará la confianza. “El mercado llega con un repunte en ventas, mucho más dinámico, con muy buena oferta. Si la Argentina se integra al mundo, generará el ingreso de divisas y los bancos ofrecerán herramientas para financiar la compra venta de inmuebles”, concluyó Wainstein.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 14 de noviembre de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Así lo confirman el relevamiento de la UADE y los inmobiliarios consultados; las unidades a estrenar como las usadas de Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez, son las que más aumentaron

A la hora de buscar un departamento para comprar, cada barrio presenta características diferentes, tipos de construcciones, conectividad, servicios, entre algunos aspectos determinantes, y por lo tanto, precios distintos entre sí, tanto en unidades nuevas como usadas, aunque en ocasiones los valores pueden acercarse.

Con una demanda que busca seguridad y tranquilidad, dos aspectos que hoy se destacan por su escasez, una vía rápida de acceso al Microcentro y una amplia oferta de tipo de unidades que pueden ir desde el clásico dos ambientes hasta un piso de 300 m2, los precios fueron empujados hacia arriba, sobre todo en los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza entre otros.

Según el relevamiento de precios publicado en el Informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario, realizado por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En estas zonas para el segmento a estrenar, los precios rondaron en Palermo los 3188 dólares el m2, en Núñez los 2735 dólares, en Recoleta 3115 y Belgrano 3022 dólares el m2. Por su parte, en los usados, rondan para Palermo los 2590 dólares el m2, en Recoleta los 2556 dólares, en Belgrano 2427 dólares y, en Núñez, 2385 dólares.

Las muestras relevadas para este informe superaron los 13.000 departamentos para cada período, sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, en buen estado edilicio. Según las estimaciones del instituto, el promedio simple de precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es 2571 dólares, un 7,3% mayor respecto de abril de 2014, para los departamentos nuevos y 2111 dólares para los usados, un 3,2% menor, en igual comparación de períodos.

“Parecería entonces, que en el segmento de departamentos nuevos cada barrio enfrentó la coyuntura de manera diferente, según calidad constructiva y de entorno urbano, mientras que los usados iniciaron el año 2015 con un generalizado quiebre a la baja. Esto luego de la relativa estabilidad de precios observada durante 2014. Más allá de estos resultados, esta tendencia distaría de ser robusta, habida cuenta que en el segundo semestre del año las expectativas se verían subordinadas a los interrogantes típicos de un período electoral”, explicó el licenciado Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de Fundación UADE.

En la comparación abril 2014 versus abril 2015, los valores de departamentos nuevos en Palermo y Belgrano crecieron un 7,9% y 4,5%, respectivamente, al tiempo que en Recoleta y Núñez los precios cayeron un 2,1% y 0,3%, respectivamente. En cuanto a los usados y en igual comparación de períodos, los precios promedios en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez cayeron un 2,2%, 1,6%, 1,4% y 4,6%, respectivamente.

Analizando la evolución de los precios de los departamentos nuevos desde septiembre de 2013, luego de un panorama general de precios promedio estables en la segunda mitad del año pasado, se destaca el incremento transitorio en Recoleta en febrero 2015, su corrección durante abril de este año y un incremento en Palermo durante el mismo mes que lleva a un precio del m2 que supera todos los niveles desde septiembre de 2013.

“El incremento en los valores de los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza cómo Flores, responde a que los dos primeros son los más buscados dentro del circuito inmobiliario. Integrando el Top-Five, junto a Recoleta, Caballito y Barrio Norte. Y sí, es cierto, que aumentaron los precios por la mayor demanda”, comentó Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.

Sin embargo, a pesar de este aumento en las unidades, se espera que se produzca un nuevo movimiento hacia arriba, que dependerá del desarrollo de la economía en los próximos meses, basándose sobre todo en el comportamiento del dólar. Villa Urquiza y Flores tuvieron menor demanda, lo que produjo que los compradores se volcaron a adquirir en esas zonas. En cuanto a Villa Urquiza, la oferta creció y se amplió, con la llegada del subte y su futura extensión. Lo mismo ocurre en el barrio de Flores, el que tenía los valores muy atrasados respecto a barrios vecinos, como Parque Chacabuco y Caballito.

“La dispersión en los valores de venta, lo marca la ubicación de cada emprendimiento. Factor indispensable, como también la superficie. En los de 100 m2 en adelante, se nota un detrimento mayor en cuánto a concreción de las operaciones por la diferencia de los precios, y un menor valor a los chicos. Además, al tasar los inmuebles el primer factor que hay que tener en cuenta es location, location, location, dicho muy usado por los inmobiliarios. Esto se convierte en el factor principal y determinante del precio a obtener, al poner a la venta los inmuebles”, detalló Toselli.

En cuanto al tipo de unidades más requeridas por la demanda, Marcelo Rebecca, director de Habitart Arquitectura & Inmobiliaria comentó: “Siguen siendo las unidades de hasta 100 m2, edificios con amenities o q tengan un diseño distintivo. También no hay q olvidar a los ph, tipo casa, que siguen siendo muy buscados por su bajo costo, fundamentalmente en expensas, por sus terrazas y sus patios”.

Los departamentos de uno, dos y tres ambientes, son los más demandados, con una buena ubicación, una antigüedad que no supere los 30 años y en buen estado de conservación, sin mostrar una gran diferencia por su disposición al frente o al contrafrente, siendo lo más determinante, la dimensión del inmueble. Toselli enumeró: “el de un ambiente, es el primer escalón para acceder a la vivienda, o el de tres ambientes al agrandarse la familia”.

“Todavía quedan terrenos para erigir edificios en dichos barrios, y seguramente seguirán levantando el nivel edilicio, como así también los precios en cada uno de ellos”, concluyó Toselli.

Por Azalía Rivero Pomarino, Sábado 25 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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