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La oferta, los proyectos y los precios del Distrito Audiovisual

La llegada del público joven cambió el perfil de los barrios que componen el área y el metro cuadrado defiende valores por encima de los US$ 3500; cómo afecta a las zonas aledañas.

Foto: Victoria Gesualdi / AFV

La industria del entretenimiento también marca el ritmo del mercado inmobiliario en los barrios de Chacarita, Villa Ortúzar, La Paternal, Palermo y Colegiales que conforman desde hace seis años el Distrito Audiovisual, aunque su germen es anterior.

El nacimiento y auge de Palermo Hollywood, que creció de la mano de un grupo de medios y productoras que se radicaron en un radio de no más de 20 cuadras a fines de los noventa, se extendió rápidamente hacia las zonas aledañas que vieron crecer su potencial de la mano de estas empresas.

A diferencia de lo que ocurrió en otros distritos que empezaron desde cero, aquí el proceso fue a la inversa. Primero llegaron las productoras y luego surgió la legislación que oficializó la denominación como tal y las exenciones impositivas que ello trae.

Para promover este crecimiento, el Gobierno de la Ciudad estableció formalmente el distrito como un centro de promoción para la industria, a través de beneficios tales como la exención de IIBB y de ABL, derechos de delineación y construcciones e impuestos de sellos. En el caso de las empresas de capital nacional estas ayudas se extienden hasta 2026 mientras que para compañías extranjeras rigen hasta 2021.

Además, se ofrecen líneas de crédito del Banco Ciudad para la compra de inmuebles, obras civiles, construcciones y acondicionamiento; compra de bienes de capital nuevos y capital de trabajo, tal cual detallan desde el Ministerio de Innovación, Modernización y Tecnología.

En la actualidad existen 228 empresas radicadas en el Distrito Audiovisual. Algunas de ellas son: Ideas del sur, Story Lab, Polka, La corte, Matanza Cine y Unlock, entre otras.

Pero lo que comenzó como una propuesta para un sector, se convirtió en una fuente de oportunidades para gran cantidad de emprendimientos comerciales y corporativos. Con consumos cada vez más exclusivos, entre los que se encuentran reductos gastronómicos, atelieres de diseñadores locales, una activa vida nocturna y una gran oferta cultural, al igual que sucede en el Soho o el Village en Nueva York, el mapa residencial también comenzó a reconfigurarse.

“Hay una gran cantidad de proyectos nuevos y en construcción, muchos incluso en la misma cuadra”, cuenta Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. “Hace unos años se podía recorrer la zona y encontrar precios que no superaban los US$ 2500/m2 mientras que hoy no bajan de US$ 3500.” Según L. J. Ramos, con relación al año pasado el valor promedio de las unidades residenciales aumentó un 9,63 por ciento promedio.

Originalmente, el surgimiento de distintos emprendimientos corporativos y comerciales, sumados a la calidad del entorno urbano, la diversificación y la conectividad hicieron de la zona un lugar sumamente atractivo para el desarrollo de productos residenciales que apuntan a un público exigente y que aprecia el valor del diseño. Así se generó un estilo de vida que se identifica con el barrio. Es por ello que el valor del m2 terminado en emprendimientos de calidad oscila entre US$ 3500 y US$ 4500/m2, según indica Ignacio Trabucchi, director comercial y de planificación estratégica de ATV Arquitectos. Mientras, que la incidencia de tierra ronda entre US$ 1000 y US$ 1250/m2 con una rentabilidad que va del 25 al 35 por ciento.

Con esos atractivos valores, distintos niveles de inversión siguen llegando a la zona, con una variedad de propuestas de desarrolladores más atrevidos que buscan constantemente nuevos mercados. En eso se encuentra la desarrolladora BrodyFriedman. “Se trata de una zona con un público joven y muy activo que dejó atrás el barrio chato para convertirse en una zona con gran vida, tanto diurna como nocturna, sobre todo en lo que respecta al arte, la cultura, las productoras, y la gastronomía. La llegada de esta demanda atrajo a la oferta y esta a su vez elevó los precios de la zona entre 15 y 20 por ciento en los últimos años”, resalta Sebastián Friedman, socio de BrodyFriedman.

Foto: Victoria Gesualdi / AFV

En plena metamorfosis

La fisonomía de los barrios que conforman el Distrito Audiovisual está cambiando constantemente. De esta forma, las nuevas y modernas edificaciones se entremezclan con los antiguos inmuebles con más de 30 años que se reciclan y reconvierten acompañando el crecimiento urbano. Pero si hay algo de lo que no hay dudas es que la zona va a seguir en auge. Según resalta Siwacki hay un corredor que está creciendo mucho que es el de Colegiales. “Esta zona está recibiendo mucha atención por parte de los desarrolladores por su incidencia de la tierra, menor a la que se encuentra en Palermo Hollywood. Sin embargo se trata de una zona muy ligada a Palermo y Belgrano, con excelentes accesos”, destaca el broker al referirse puntualmente a la zona que rodea a la estación Colegiales, como las calles Moldes y Federico Lacroze. Además recientemente el Gobierno porteño tomó la decisión de ceder las tierras de la ex playa de cargas de la estación para convertirla en un nuevo circuito. Por caso, en las cercanías se desarrolla el proyecto, Moldes 981, de Capital Brokers Propiedades que ofrece unidades de uno y tres ambientes en preventa. Antonio Pécora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, coincide en que la zona cercana a Colegiales es donde se encuentran mejores oportunidades y donde se concentra la oferta. Luego el desarrollo natural irá hacia la zona que se encuentra pasando las avenidas Alvarez Thomas y Córdoba, en dirección a Chacarita y Villa Crespo. “Estas áreas han vivido fuertes avances en los últimos años en cuanto a inversiones en infraestructura que hacen que sean la mejor oportunidad desde el punto de vista de su capitalización a futuro”, dice el desarrollador a cargo de Maure 3338, un edificio de cuatro pisos con unidades de uno y dos ambientes, y loft, desde 35 m2 de superficie, que se comercializan actualmente desde US$ 90.000 con cochera incluida.

En Palermo cercano a las avenidas Juan B. Justo y Córdoba, la demanda de oficinas es sostenida, por lo que la vacancia tiende al cero por ciento. Por ello, hoy el desafío es conseguir terrenos. “El sector de Chacarita plantea un reto diferente al sector dado que se trata de inmuebles con uso mixto y con otra complejidad, lo que permite desarrollos más eficientes para la industria audiovisual. Y aunque la demanda es menor que en Palermo, se espera un crecimiento sostenido en el corto plazo. Es por esto, entre otras cosas, que este Distrito todavía tiene posibilidades de desarrollo”, sostiene Mariano Ibarrola Sora, broker de la división de oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Por otro lado, la zona comprendida entre las calles Oro y Godoy Cruz y la avenida Juan B. Justo recibió un impulso muy grande en estos años, explican desde Capital Brokers Propiedades. “Si bien era algo natural que en algún momento se revitalizara esta zona, esto no ocurrió hasta que no llegaron inversiones fuertes sobre los terrenos comprendidos por las vías del tren con la llegada del proyecto del shopping por parte de IRSA, o el Polo Científico Tecnológico, entre otros”, indica Siwacki.

Asimismo, la zona seguirá consolidándose en la primera línea, en lo que se conoce hoy como Palermo Hollywood, con proyectos de alta gama y precios a la altura de zonas más tradicionales premium.

El potencial

El hecho de que la ley permita que una empresa audiovisual se radique en el Distrito utilizando una propiedad que antes no era apta para uso comercial, hace la diferencia a la hora de tasar el inmueble dentro del distrito. “Es por ello, que los inmuebles corporativos pasaron a ser más atractivos, no sólo para aquellas empresas audiovisuales, sino también para las que prestan servicios; lo mismo sucedió con los comercios de la zona”, explica Ibarrola Sora. Pero, si hay algo que caracterizó al Distrito Audiovisual es la forma en la que se potenciaron mutuamente los proyectos residenciales, de oficinas y comerciales. En el rubro corporativo si bien no arribaron empresas de primer nivel, sí llegaron muchas del segmento medio y fue la relación oferta-demanda la que subió la vara para los desarrolladores. “A mayor consolidación de la zona se ofrecen mejores productos y se atrae un público más exigente. Sin embargo desarrollos de más calidad no significan necesariamente costos a la altura de zonas consolidadas”, afirma Pécora. “Así es que el Distrito aún mantiene grandes oportunidades en cuanto a precios.”, agrega.

En cuanto a lo comercial, entre los rubros que se desarrollan se destaca por sobre el resto, la gastronomía; incluyendo los bares y discos. Este segmento prevalece como el máximo exponente en los últimos años. Pero la gran cantidad de desarrollos inmobiliarios tanto residenciales como de oficinas, provocó que desembarquen otro tipo de servicios para abastecer las necesidades de quienes allí residen o trabajan. De la misma manera se ven rubros nuevos como las veterinarias y los pets shop. “La mayor cantidad de gente que allí vive o trabaja también necesita espacios para guardar sus automóviles lo que se tradujo en mayor cantidad de garajes y hasta bicicleterías en respuesta a la tendencia de trasladarse de una manera más ecológica”, indica un informe elaborado por L. J. Ramos.

La llegada y el interés de los turistas, por su parte, tuvo impacto directo sobre la oferta hotelera, que generó que el segmento “boutique” prolifere en el barrio de Palermo.

En lo que refiere a las residencias, antes las construcciones eran del perfil clásico de 8,66 metros de frente, mientras que hoy la mayoría de los nuevos proyectos son de doble frente en adelante. “Esto sin dudas hace a la categoría de los proyectos, lo que sumado a su oferta de amenities, calidad de terminaciones y detalles, entre otros, eleve también la categoría de la zona. “Apuntamos desde el inicio a proyectos de este tipo en la zona, y hoy vemos que prácticamente todos los que desarrollan lo hacen con estos estándares”, indica Sebastián Friedman que lleva adelante Palacio Cabrera, un emprendimiento que contempla el reciclaje de un viejo asilo y la construcción de un nuevo volumen. Allí se levantarán unidades de dos ambientes y lofts que permitirán diseñar los espacios según los gustos y necesidades de sus habitantes.

Por todas estas características, hoy la demanda de viviendas está concentrada en los vecinos de la zona que buscan mejorar su calidad de vida en proyectos a estrenar y con amenities, sin salir de su barrio. También en la gente joven que se ve atraída por la identidad de la zona. Es por eso, que el crecimiento del área tiene ritmo propio, y no se detendrá.

Por Lorena Guarino, Sábado 30 de septiembre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Caballito se afianza como polo gastronómico

El desembarco de cervecerías, bares y pastelerías de moda impulsa el crecimiento del barrio que cuenta con 190 locales de comida.

Foto: Santiago Cichero / AFV

El corazón de la ciudad sigue creciendo a gran velocidad, los edificios se multiplican. A media mañana cuando el tránsito merma y la tranquilidad retorna en algunos sectores de Caballito, se puede oír el ritmo de las obras en construcción, el nuevo pulso del lugar que día a día cambia su fisonomía y suma, propuestas comerciales.

De ese barrio tranquilo, de calles adoquinadas, sólo algunas arterias parecen mantener el eco de aquellos tiempos. Uno de esos rincones porteños es el que se erige sobre Valle, en el tramo que está delimitado por las calles Del Barco Centenera y Hortiguera, allí en esos casi 500 metros se fueron instalando en los últimos tiempos diferentes propuestas gastronómicas que no sólo jerarquizan la zona sino que además fueron modelando su nueva identidad urbana.

“En los últimos años, en el centro de la Ciudad de Buenos Aires se formó un nuevo polo gastronómico que se denomina el renacimiento de Little Horse. Es una revolución que se vive entre manzanas de casas bajas, pasajes con calles cortadas y espacios reducidos donde comenzaron a ubicarse nuevos restaurantes y delis”, explica Alejandro Schiaffino, responsable de la división Locales de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria.

El desarrollo de la calle Valle según algunos especialistas de la zona surge como un desborde natural del crecimiento tanto de la avenida Pedro Goyena como de Del Barco Centenera. Hoy este pequeño tramo cuenta con seis particulares propuestas comerciales gastronómicas. Alicia M. una antigua vecina del barrio cuenta que: “por la zona pasan tocando timbre o dejando volantes y tarjetas todas las semanas, una y hasta dos veces, diferentes representantes de inmobiliarias con propuestas comerciales para los dueños de las viviendas. Buscan casas viejas ubicadas en las esquinas”, comenta. Y agrega: “Alguna de las alternativas que sugieren es comprarnos la parte inferior de la vivienda, la planta baja; reformarla con el objetivo de instalar un local -casi siempre gastronómico- y luego construirnos un piso más arriba para que los propietarios no perdamos metros cuadrados, ni calidad de vida -dicen-“.

El primero que desembarcó en esa calle que bordea al conocido barrio inglés fue Le Blé, la cadena abrió un local en la esquina de Emilio Mitre y Valle. Más tarde llegó El Podio, en Centenera y Valle, y un tiempo después Nucha -en Valle al 1000- que aportó propuestas de comidas rápidas y frescas. También desembarcó Fabric Sushi, en la esquina de Cachimayo y Valle. “Ofrecemos comidas fusión peruana-japonesa, pero además tenemos la particularidad de escuchar a los clientes y poder adaptarnos a sus necesidades y gustos”, explica Nicolás Montañes, encargado del segundo local de la firma, que nació en Palermo.

No lejos de allí en la esquina de José A. Terry y Valle, en una vieja casona de dos plantas que mantiene su techo original de tejas se encuentra Es Ruiz Cafetín, una creación del maestro pastelero y campeón argentino Eduardo Ruiz. El espacio es uno de los cafés porteños más lindos que propone un viaje en el tiempo llevando a los comensales a las casas de las familias acomodadas de la década del 50. “Cuando pensamos en abrir un local comercial sabíamos que debía ser sí o sí en la zona de Caballito. Nuestro enfoque principal era poner una pastelería. El barrio no tenía oferta y el potencial era muy grande. Y al tiempo de abrir nos dimos cuenta que debíamos ofrecer algo más y fue así que apuntamos a hacer un buen café, es por eso que contamos con nuestro propio blend de café”, comenta Diego Seijas, encargado del local.

Foto: Santiago Cichero / AFV

La elección de la casona fue casi fruto del azar. “Nuestra idea era empezar primero por la pastelería y un día cuando estábamos rumbo hacia el local de Centenera al 500, donde finalmente se instaló el punto de venta al paso de nuestras especialidades, nos encontramos con esta hermosa casa que se encontraba con el cartel de alquiler. Nos encantó el lugar, la vivienda y entendimos que las oportunidades cuando te aparecen hay que aprovecharlas. Así que hicimos algunas evaluaciones, y todo nos hizo pensar que debíamos dar el siguiente paso. Varios factores colaboraron a la hora de la toma de la determinación como que se trataba de una vivienda hermosa, que era conocida en el barrio y que además había sido una locación de una novela muy vista hacía unos años atrás. Era evidente que debíamos cambiar de planes y así lo hicimos, con un muy buen resultado”, cuenta Seijas. El espacio cuenta con 110 cubiertos en primavera-verano utilizando la vereda, mientras que en invierno ofrece 80 o 90 lugares.

Pero ellos no se quedaron con la apertura de estos dos locales y fueron por más. “Hicimos una apuesta grande y abrimos no sólo este local sino también la pastelería que se encuentra en Centenera al 500 y simultáneamente una planta de elaboración de 500 m2 en La Paternal. Salió todo salió muy bien: el primer fin de semana tras la inauguración hubo tan buena respuesta de la gente que no dimos abasto para atender, fallamos con los tiempos de entrega de muchos pedidos y con algunos otros temas que con el tiempo fuimos ajustando, pero lo cierto fue que ese día bonificamos casi el 50 por ciento de las mesas. Algo que nos marcó un muy buen primer paso, pero no es algo sólo nuestro, cuando uno pasa por Café Martínez, ubicado en Valle al 300 también está lleno, lo mismo sucede con Le Blé, Nucha, Fabric Sushi y El Podio. Evidentemente la zona está en ascenso”, concluye Seijas.

Un análisis aparte merece lo que está sucediendo en la avenida Pedro Goyena. En los últimos tiempos , el corredor, fue sumando otro tipo de propuestas y a los ya tradicionales restaurantes y espacios de sushi. Por caso se sumaron las cervecerías artesanales como Antares y Bélgica. “Además de este tipo de propuestas se nuclearon una gran cantidad de bares, cafés -algunos pertenecientes a grandes cadenas- y lugares dedicados a las delicatessen dulces. Los cuales representan hoy el 20 por ciento de los espacios comerciales”, detalla Schiaffino. Y agrega: “Caballito cuenta con casi 190 locales gastronómicos y sólo en Goyena se concentra el 15 por ciento de ellos”.

La oferta comercial de esta arteria, una de las más arboladas de la ciudad de Buenos Aires, se completa con parrillas, locales con comidas regionales y de espacios dedicados para los amantes del sushi. Entre los nuevos sitios se destacan la bombonería Rapa Nui y Sushi Woman. Este último es una marca que nació en Haedo como delivery hace más de ocho años. ” Desembarcó hace poco más de doce meses en Caballito con el objetivo seguir creciendo”, explica Aldo Mazza, titular de restaurante.

Fiel al perfil localista de quienes viven en el barrio, para poder ir a muchos de los nuevos restaurantes es preciso hacer reservas. “Antes, en muchos casos, para salir a la noche debíamos ir a Palermo, hoy no es necesario. En cierta forma esto también cambio la manera de vivir, para ir a cenar no es preciso mover el auto, se puede ir a pie y vivir aún más el barrio”, explica Claudio Melani, broker de Lepore y vecino de la zona. En la calle Valle, los valores de alquiler pueden oscilar entre los $ 50.000 y $ 75.000 mensuales según las características y la ubicación del local. “En la avenida Pedro Goyena el valor promedio de alquiler del metro cuadrado es de US$ 45, aproximadamente US$ 20 menos de los que se paga en Acoyte y Rivadavia y US$ 17 más de lo que cuesta el m2 en la avenida Directorio, otro de los puntos que en los últimos tiempos comenzó a crecer bastante”, dice Schiaffino.

Según Melani en Goyena los locales libres no duran ni un día con carteles de alquiler. “Tal es la demanda que en cuanto se pone el cartel o el aviso te lo quitan de las manos. En muchos casos ni llegan a ofrecerse para alquiler dado que existen lista de espera de firmas o comerciantes interesados en desembarcar en estos polos. Un fenómeno que redunda en un desborde a otras arterias de la zona. Actualmente contamos con esquinas pedidas para varias cadenas de cafés y hasta con reservas hechas a un año”, dice el especialista. Y amplía para finalizar: ” Los precios de venta de un local de 50 metros cuadrados en Goyena oscilaría los US$ 200.000, mientras que los de 75 metros podrían trepar hasta los US$ 390.000 y los ubicados en las esquinas llegarían, según el caso, hasta US$ 1,2 millones de dólares, pero rara vez sucede que los dueños quieran desprenderse de estos espacios, dado que son minas de oro”.

Por Leandro Murciego, Lunes 30 de octubre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El desafío de la restauración

La experiencia de quienes se animaron a apostar por un espacio antiguo para desarrollar un local gastronómico.

En palermo The Temple Bar se armó en una casa antigua estilo chorizo. Foto: Archivo

La tendencia que apunta a fusionar modernidad y tradición gana terreno. Casonas de techos altos, mansiones señoriales o edificios de estilo francés se convierten en locales donde las experiencias se potencian y la arquitectura gana protagonismo.

Las paredes de La Mar Cebichería cuentan historias. Ubicado en la esquina de Arévalo y Nicaragua, este restaurante ocupa la planta baja de un edificio construido por el arquitecto Valentín Meyer Brodsky -responsable del Hotel Alvear- en 1927. El edificio vivió varias vidas en una: nació como el Asilo Argentino de Huérfanas Israelitas, luego fue un colegio armenio, más tarde terminal de colectivos para la línea 57 y hoy está siendo remodelado como hotel boutique. Entre los locales que componen este edificio, La Mar destaca por sus generosos ambientes, y un amplio patio que invita a degustar los sabores de la milenaria cocina peruana.

Roberto García Moritán, uno de los creadores de este espacio, cuenta que llegaron al local luego de una larga búsqueda en la que desde el primer momento tuvieron claro que querían un sitio con historia y mucho espacio exterior. La elección no podría ser más acertada, y el patio se convierte en uno de los highlights del lugar: con capacidad para 100 cubiertos, mesas y sillas de madera, y una gran barra exterior que abraza árboles centenarios, genera el ambiente ideal para disfrutar un cocktail a la luz de la luna. Adentro, en el salón principal, los creadores de La Mar optaron por un diseño moderno con cálidos colores pastel y piso de interlineado en blanco y negro que combina con mesas de madera negra, sillas de pana, boxes y lámparas de hierro. Allí, la barra cevichera ocupa un lugar central. Además,

La arquitectura antigua puede convertirse en un pasaje hacia una experiencia diferente. En Recoleta, Algodón Mansión, ubicado en Montevideo 1647, cuenta con hotel spa, restaurante y wine bar en el marco de una imponente casona construida en 1912. La mansión, modelada en el diseño clásico francés, es un fiel exponente de la arquitectura de la belle epoque y cuenta con un anecdotario rico en vivencias: primero perteneció a la familia de un médico, más tarde, durante varios años, funcionó como residencia de los embajadores holandeses, hasta que cayó en desuso, fue cerrada y sufrió años de abandono. Al momento de adquirirla, los creadores de la compañía Algodón Mansión se dedicaron a restaurarla con el objetivo de conservar el espíritu. de su arquitecura, pero sumando comodidades y lujos modernos.

Ignacio Goldín director de calidad de Algodon Brand cuenta que el proyecto nació en San Rafael, Mendoza, con un emprendimiento que incluye una marca de vinos propia. Luego, la empresa comenzó a buscar una casa antigua o petite hotel en Buenos Aires. Al encontrarse con este espacio, una de las cosas que más enamoró a los socios fue la posibilidad de mantener su imponente fachada. En este marco, y tomando el estilo majestuoso que propone el espacio, apuntaron a brindar a los huéspedes y comensales la experiencia de sentirse “como en casa” en una mansión, algo que no suele suceder todos los días.

La apuesta a preservar la historia suele generar un plus de sentido. Casa Cavia, ubicada en Cavia y Libertador. Se trata de una casona construida en 1927 por el arquitecto y artista noruego Alejandro Christophersen que fue cuidadosamente restaurada y remodelada por el estudio internacional Kallos Turin para transformarse en una “casa cultural” moderna manteniendo la esencia histórica del edificio. El trabajo sobre los materiales -el mármol blanco y verde, espejos antiguos, cuero y pisos de terrazo- se realizó retomando oficios tradicionales. El resultado es un espacio inspirado en los cafés de los años veinte, donde conviven a la perfección un restaurante, una editorial, una librería y una florería.

En sintonía con el espacio

Símbolo de la modernidad, los locales de fast food también pueden integrar lo mejor de la tradición arquitectónica. Es el caso de Burger Mood, por ejemplo, cuyo local de Palermo, inaugurado en marzo de este año, fue montado en una casona antigua con terraza que aún conserva muchos detalles originales y puestos en valor, que contrastan a la perfección con el estilo industrial-hipster de la decoración. “Desde el primer momento tratamos de guardar el alma del lugar”, dice Nicolás Papazian, uno de los socios de Burguer Mood.

El mix alcanza un equilibrio a primera vista: la fachada vidriada está decorada con divertidos vinilos que dejan entrever el salón de paredes con ladrillo a la vista y una gran barra con base de hierro, revestida con vistosas cerámicas. La iluminación tiene una impronta industrial, con caños a la vista y bandejas de acero galvanizado que sostienen spots y lámparas colgantes. Los altos techos, con una gran sección vidriada y un jardín vertical aportan frescura y luz al espacio.

La terraza es una de las protagonistas del lugar. Paredes pintadas con coloridos graffitis, guirnaldas de luces cálidas, mesas altas con banquetas y una barra le dan un toque descontracturado al ambiente. Las mesas comunales y los livings con sillones y mesas de madera rematan el estilo distendido. “Buenos Aires está llena de casas antiguas que cuentan con una estructura amplia, resistente, y que aporta mucha identidad a los espacios” dice Carolina Catoti, del estudio Macodi, a cargo de la ambientación de la terraza del local de Palermo. Cuenta, además, que trabajaron con materiales reciclados y con la premisa de que el mobiliario pudiera acompañar y acentuar la potencia arquitectónica de la casona. The Temple Bar también da cuenta de esta tendencia. Su local de Costa Rica al 4600 apunta a combinar la calidez de una casa antigua estilo chorizo con las comodidades modernas y un espíritu joven. “Queríamos que la gente sintiera que estaba en una casa, con toda su calidez”, cuenta Rodrigo Imas, socio del bar, para quien el mayor desafío en el caso de locales en casonas antiguas es adaptar la infraestructura de servicios de agua y electricidad para que puedan recibir a la cantidad de gente que circula por un bar. El toque distintivo en la decoración lo da la barra de dieciséis metros. Mesas altas, luces bajas y música fuerte son, para Imas, las consignas infaltables.

Ubicado en una antigua casona de Palermo, el restaurante Inmigrante se caracteriza por una estética que mixtura lo regional con lo industrial. “A la hora de pensar la ambientación teníamos dos recursos discursivos muy fuertes para trabajar: por un lado el de “Inmigrante” y luego el “bodegón moderno””, señala Daiana Carena, dueña del local junto a su marido, el chef Leandro Di Mare, quien cuenta que trabajaron junto a la ambientadora Ornella Bonetti.

Carena dice que decidieron mantener la estructura original para darle un marco a través de la historia. Se conservaron los pisos de madera originales, las puertas de tres metros de altura y la pared de ladrillos con junta de barro. “Se trata de un estilo fabril, lineal, industrial y austero que nos pareció que iba perfecto con la estructura de la casa y un estilo de diseño en el que podíamos jugar con lo moderno”, sostiene y afirma que la propuesta es ofrecer en un mismo restaurante distintas situaciones. Así, en cada espacio hay cambios en el mobiliario, la iluminación y los colores, generando diversas sensaciones y experiencias.

En el primer salón destaca una mesa comunitaria con bancos largos a su lado, y una iluminación colgante compuesta con muchas bombillas tipo Edison. El salón central cuenta con mesas tipo box, diseñadas con chapa doblada y con lámparas de metal y una luz tenue que invita al relax. Por último, el salón más grande del restaurante cuenta con una iluminación puntual sobre cada mesa,

En la zona de San Telmo, donde las construcciones históricas son parte fundamental del paisaje, el restaurante Puerta del Inca encontró su lugar. El local está ubicado en el histórico Pasaje Belgrano, construido a finales del siglo XIX en la esquina de las calles Bolívar y Belgrano y recientemente restaurado y puesto en valor por la arquitecta Ana María Carrio. Hoy alberga a Casa Lepage Art Hotel, que cuenta con un hotel, restaurante, auditorio, galería de arte y museo de arqueología. Desde sus primeros días, en este pasaje se combinaron locales con viviendas. Alfredo Sansone, dueño del restaurante, destaca que el proyecto de puesta en valor conserva la tipología del edificio como pasaje y sus características originales, al mismo tiempo que apunta a mejorar las instalaciones para un mayor confort. Un verdadero viaje en el tiempo.

Por Gabriela Koolen, Lunes 23 de octubre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El Distrito Tecnológico empuja al negocio residencial

La instalación de empresas y de las universidades impulsa el desarrollo comercial y promete un aumento de la oferta de departamentos en Parque Patricios; la aparición del crédito genera demanda.

Foto: LA NACION / Fernando Massobrio

El Distrito Tecnológico de Parque Patricios se convierte poco a poco en una de las zonas más pujantes de la Ciudad, al menos en lo que al mercado corporativo se refiere.

La promoción que el Gobierno porteño viene realizando en los últimos años fue clave para que numerosas empresas, que ya no son sólo tecnológicas, se inserten en el paisaje de la zona Sur. Un área que también promete negocios en el segmento residencial.

Según las proyecciones oficiales, una vez que se finalicen los proyectos actualmente en construcción, el Distrito contará con 151.000 m2 y una inversión total de $ 1000 millones en emprendimientos corporativos. En los próximos dos años, este monto crecerá 70 por ciento, gracias a la promoción y extensión impositiva hasta 2034 impulsada por el Gobierno.

Empresas de comercio electrónico, turismo, auditoría, telecomunicaciones, consultoría de procesos, ingeniería civil y servicios financieros, entre otros, están alcanzados por los beneficios fiscales que promovió la creación del Distrito. Sin embargo, la propuesta resultó una especie de imán para universidades como el ITBA, la Universidad del Salvador, el Caece, empresas de salud y organismos como la jefatura de Gobierno Porteño que se erige con un imponente edificio sobre la calle Uspallata.

Claro está que además, la accesibilidad al subte, metrobus, autopistas y varias líneas de colectivo le dieron a la zona un extra que no tiene ningún otro barrio del sur porteño.

“Es evidente que hay un interés explícito de las empresas en desconsolidar el microcentro y alejarse del caos que implica en lo cotidiano”, explica Andrés Neumann, socio de NS Desarrollos, empresa pionera que lleva desarrollados variados e importantes proyectos en el barrio. Parque Patricios presenta un fuerte contraste, con respecto a los polos de oficinas tradicionales. Así grandes extensiones de espacios verdes y el hecho de que todavía mantiene una fuerte identidad de barrio, generan un clima de tranquilidad para moverse y trabajar.Los desarrolladores vieron el potencial del Distrito y representan hoy más del 50 por ciento del stock actual del submercado y renuevan su apuesta con cada proyecto.

“El Distrito Tecnológico, es un mercado con poca vacancia porque a pesar de que está creciendo con fuerza, los grandes desarrolladores corporativos no han estado construyendo en la zona de manera especulativa”, indica Iván Jackson, broker de CBRE Argentina, firma que según un relevamiento propio indica que en el primer semestre de 2017 se agregaron 32.000 metros cuadrados.

“El Distrito Tecnológico cuenta hoy con más de 250 empresas instaladas, los beneficios impositivos que obtienen les otorga grandes ventajas económicas que hacen que los alquileres resulten prácticamente gratis”, resalta Alejandro Gawianski, CEO de Hit Group. A todo esto, se suma un creciente interés en el desarrollo de espacios colaborativos de trabajo, que actuarán como ancla de “start-ups” que busquen apalancarse sobre la dinámica de clúster que se está generando en el Distrito.

Foto: LA NACION / Silvana Colombo

Cambio de paradigma

Las nuevas condiciones económicas del país han hecho que grandes empresas empiecen a mirar el Distrito Tecnológico para instalar o agrandar sus Business Process Outsourcing (BPO/KPO), es decir tercerizando sus procesos de conocimiento o administración.

De acuerdo a quienes se instalaron primero en el Distrito, este año comenzó a generarse un nuevo movimiento. El mercado de oficinas es tan activo en este rincón de la ciudad que actualmente se producen entre tres y cuatros incorporaciones de nuevas empresas por mes.

En lo que va de 2017 se empezaron a notar ciertos grados de maduración y esto se ve en distintos movimientos en la zona. Es así que importantes brokers inmobiliarios, como Toribio Achaval, L.J. Ramos o JLL empezaron a recomendar el barrio como la principal alternativa dentro de la zona Sur. A eso se sumó la llegada de compañías como Osde, Visa -con un edificio de 23.000m2-, Mercado Libre y Huawei. Y por último la apertura de Starbucks e interés de locales gastronómicos, bancos y retail. También anunció su desembarco Megatlon. La cadena de gimnasios instalará la nueva sede que tendrá más de 1000 m2 en el edificio Tesla Patricios II. Esta apertura, planificada para abril de 2018, significa una inversión de más de US$ 1.500.000. “Estamos orgullosos del ecosistema que estamos formando junto a diferentes actores clave como empresas y universidades”, afirma Pablo Giampieri, Subsecretario de Desarrollo Económico. Actualmente, este ecosistema en Parque Patricios y Nueva Pompeya reúne a 282 empresas del sector TIC y más de 12.000 puestos de trabajo.

“Las empresas buscan hoy espacios innovadores con amenities, áreas colaborativas y superficies amplias de entre 600 a 20.000 m2”, remarca Gawianski. “La oferta de espacios de trabajo en el Distrito es nueva con lo cual está adecuada a los tiempos actuales, con tecnología y espacios de workcafe. Los valores locativos también son más económicos que otras áreas”, subraya.

En lo que a precios se refiere el valor del m2 experimentó una pequeña suba durante los últimos años, pero aún sigue siendo de los más convenientes. En 2012 el valor de alquiler de un piso corporativo rondaba los US$ 14 o US$ 15 por m2, hoy los precios se mueven entre los US$ 20 y US$ 25 si de alquileres se trata, según CBRE. En cuanto a lo valores de venta, estos oscilan entre US$ 3000 a US$ 3800 por m2, consigna Hit Group.

Alx Sakkal, otro de los socios de NS Desarrollo, explica que la zona que más cotiza es el corredor de la avenida. Caseros, principal arteria del barrio y donde se encuentran emplazados los bancos, restaurantes y resto de desarrollo comercial de la zona. Contrariamente, lo que cotiza más barato es lo que se encuentra próximo a los límites, hacia el Norte en la avenida Chiclana y especialmente hacia el Sur en la avenida Amancio Alcorta.

Sakkal junto a sus socios Neumman y Martín Nadler avizoraron el crecimiento de la zona y la posibilidad de hacer de su negocio, una empresa desarrollos corporativos. Arrancaron reciclando un viejo galpón industrial en la calle Pedro Chutro al 3100. Poco después se asoció Pablo Saubidet , Presidente de IPLAN, una de las principales compañías del Distrito.

Así llegó la primera oportunidad con Tesla Patricios I, un edificio de 2900 m2 en Caseros 2602, donde invirtieron US$ 4,5 millones. La radicación en el Distrito Tecnológico de empresas que provienen de zonas más consolidadas muchas veces presenta un desafío adicional en relación a los recursos humanos. “Es por esto, que acompañando la tendencia mundial de “wellbeing” en los espacios de oficinas, es que creemos que hay que proponer alternativas de edificios concebidos para el usuario final, que tengan su foco puesto en quienes lo vayan a usar”, dicen desde la desarrolladora. En ese sentido, nació Tesla Patricios II, en Caseros al 3000, que propone a sus más de 3500 potenciales ocupantes un restaurant operado por Los Pettersen en el Piso 11 del edificio, con capacidad para 500 personas y vista abierta al Parque de los Patricios. Además cuenta con salón de eventos, estacionamiento comercial y bicicletas sin cargo. Todo esto, operado por la Tesla Office App, una aplicación móvil diseñada in-house para aprovechar al máximo las ventajas de la “Comunidad Tesla Patricios”

En conclusión, el futuro para el segmento corporativo es auspicioso. “considerando las entregas proyectadas para 2017 en conjunto con una pujante demanda, el resultado sería una tasa de vacancia baja que puede llevar a un sobrecalentamiento de precios y menor flexibilidad en las negociaciones comerciales”, dice Jackson. “Se proyectan que para 2020 ingresarán 650.000 metros cuadrados al mercado de oficinas de Buenos Aires, de los cuales 85.000 m2 están proyectados para el Distrito”.

El impulso residencial

Pero si algo le faltaba a Parque Patricios era el despegue del negocio residencial, que por años fue reducido a la compra venta de propiedades usadas. Al igual que ocurrió con el ámbito corporativo, el crecimiento de la zona en cuanto a infraestructura y servicios, apalancado por la instalación de numerosas empresas, hizo que los desarrolladores de vivienda comenzaran a desviar su atención hacia allí.

“Faltaba sólo la explosión del mercado residencial y poco a poco está sucediendo, y no con proyectos pequeños sino en muchos casos con desarrollos con amenities a la altura de zonas tradicionales como Palermo”, dice Antonio Pecora, Socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios.

El broker identifica a la clase media-alta y clase media como los principales interesados en desembarcar allí. Pero sin dudas fue la reaparición de los créditos hipotecarios los que reavivaron la demanda, sobre todo en el segmento medio.

Para Sakkal, el mercado residencial evolucionó poco dentro del Distrito Tecnológico. “La alta incidencia de la tierra combinada con altos costos de construcción no fueron el marco ideal para su expansión. Con la aparición de los créditos hipotecarios y todas las mejoras crecientes que tuvo el barrio en estos últimos años hay una expectativa alta puesta en su evolución”.

Según Pecora a estos proyectos se le sumaron vecinos de la zona que hace tiempo esperaban nuevos emprendimientos para renovarse sin salir de su barrio. “Entre los que llegaron se destacan familias jóvenes de clase media-alta que prefieren resignar la típica zona de Palermo y cambiar sus altos costos por más metros y comodidades en una zona que ven en auge”, indica Pecora.

En la actualidad los valores de venta se encuentran en el rango de los US$ 1500 y US$ 2200 el m2 dependiendo de la ubicación y características del proyecto. Según la desarrolladora Arquitectonika, el valor del m2 en el pozo, por el sistema de fideicomiso al costo es de US$ 2300 y en el caso de las unidades terminadas asciende a US$ 2650.

A pesar de que existen desarrolladores que comienzan a llegar a la zona con nuevas propuestas, existen otros que tienen la tierra y están esperando el mejor momento para lanzarse. Pero los proyectos están y son muchos.

“Algunos desarrolladores no se animan a ingresar a zonas nuevas por el riesgo que esto significa”, cuenta Darío López, socio de Arquitectonika. “Nosotros estamos en esta zona antes que sea declarado Distrito y nos costo mucho esfuerzo al principio, explicándole a los inversores el potencial a, los valores convenientes de los lotes y la buena ubicación con respecto al centro de la ciudad. También fue importante el acompañamiento del Estado con respecto al equipamiento urbano, al transporte y a la seguridad”, agrega.

Este crecimiento tuvo un efecto expansivo hacia zonas aledañas como San Cristóbal, la cual se convirtió en un barrio con alto potencial, tras la llegada de la línea H de subte. Es así que, con una inversión de US$ 5 millones la desarrolladora MPC lanzó Independencia 2541, un edificio de 11 pisos y 54 unidades. El proyecto se comercializa de forma tradicional al pozo y también bajo el innovador modelo “compre Metros” que permite a los pequeños ahorristas ingresar con un monto mínimo de US$ 2150, equivalente a un m2, y salir dos años más tarde, una vez concluida la obra, obteniendo un 25 por ciento de rentabilidad -según la propia firma-. “La idea es ofrecer los mismos edificios de alto estándar que se encuentran en los barrios del corredor norte de la Capital pero en zonas donde todavía no existe esta oferta pero sí la demanda”, finaliza Pecora.

Por Lorena Guarino, Sábado 14 de octubre de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Qué tener en cuenta a la hora de invertir en un local

Las rentas, cómo definir la ubicación y las ventajas y desventajas de adquirir un inmueble ubicado en un foco comercial consolidado.

Foto: LA NACION / Fernando Massobrio

El mercado de locales muestra una tendencia positiva tanto en la Capital Federal como en el Gran Buenos Aires. Según un informe de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, si se compara el primer trimestre de 2017 con el mismo período del año anterior, las operaciones de venta de locales aumentaron un 50 por ciento. Una de las razones que da lugar a estas inversiones se encuentra en el blanqueo de capitales. Pero, ¿es un buen momento para apostar en un local como inversión para obtener una renta -que hoy está en un promedio del 6 por ciento-, o para establecer un comercio?

“Veo al sector con un crecimiento constante, no lo veo parado, tiene las dificultades de cualquier momento económico argentino pero se van ampliando sectores”, dice Hernán Oppel, director de Oppel Inmuebles. En la capital, la oferta de inmuebles para locales no está para nada estancada; y si bien el contexto económico repercute, aún así surgen nuevas áreas fructíferas para la apertura de locales comerciales.

Otra prueba que muestra la demanda es que durante el primer semestre de 2017, la superficie disponible de locales en los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires disminuyó 9,41 por ciento respecto del semestre anterior, según un informe realizado por Colliers. “Los corredores de la peatonal Florida y Puerto Madero Oeste son los que tienen mayor superficie disponible, con una participación de 40,2 y 17,6 por ciento, respectivamente”, comentó Marcelo Zuliani, gerente Comercial de Colliers International.

Una de las principales ventajas a la hora de apostar a este negocio como renta es que el inversor no tiene necesidad de mantenerlo en excelentes condiciones de conservación. “Como contrapartida es habitual que el inquilino solicite entre dos y tres meses de gracia del pago para reacondicionarlo”, analiza el relevamiento realizado por L.J.Ramos. Vale aclarar que las expensas y los servicios le corresponde pagar a quien lo alquila desde el día que se firma el contrato. Otro dato importante hay que disponer de por lo menos US$ 300.000 para adquirir un local ubicado en alguno de los principales focos comerciales de la capital .
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Dónde instalarse

La ubicación de un local tiene absoluta relación con el rubro del negocio. “Una falacia es que muchas veces un comerciante instala un negocio en un local que tenía a mano, porque es de un amigo o un familiar. Es un error no planificar la localización analizando el mejor lugar en relación al rubro”, afirma Miguel Ludmer, director de Interwin. “No es lo mismo pensar en poner un local de gastronomía que uno de indumentaria”, agrega. Tener en cuenta el nivel socio económico de la zona, el perfil de la población que habita y circula y la competencia son clave. “Además el rubro nos va a permitir saber si vamos a poder pagar el alquiler en tal o cual zona”, insiste Ludmer. Hay que tener en cuenta que los valores de alquileres de los locales ubicados en la Capital oscilan entre los U$S 20 y U$S 80/ m2, dependiendo del foco que se trate.

“Cada negocio requiere un tipo de ubicación diferente. Si el objetivo es que los clientes visiten el local, la visibilidad y el acceso fácil son fundamentales”, señala Lorena Levonian, Broker Senior División Locales de L.J. Ramos. Además es importante analizar el entorno, identificar al consumidor final: conocer de cerca a quién va dirigido el producto que se vende -sexo, edad, qué hace y qué le gusta-. También interiorizarse sobre los requerimientos y limitaciones municipales para asegurarnos que el rubro que queremos desarrollar sea viable de operar en la zona. Oppel afirma que las esquinas tienen mucho poder de visión tanto para los transeúntes como para los conductores de los autos. Como contra, en general son locales chicos.

Otro punto es la temporalidad. Hay que estar atento para saber en qué momento del año el producto o servicio que se ofrece tiene más demanda. “Hay focos o arterias comerciales donde conseguir un local desocupado es muy difícil. Es en las crisis cuando se dan las oportunidades y estar atento a éstas situaciones es clave si pretendemos posicionarnos en un foco determinado”, agrega Levonian.

De todas formas vale aclarar que los principales focos comerciales también tienen sus desventajas. Algunas de ellas son:

Es posible que en la calles más transitadas los locales salgan más caros y sean más chicos. Además, la oferta suele ser más reducida y muchos de los inmuebles requieren mayores gastos en remodelaciones. Entre las ventajas, el comerciante tiene una mayor previsibilidad. Esto significa que el comerciante sabe cuál puede ser su piso de movimiento y expectativa a futuro. Por parte las rentas suelen ser menores a la de los focos secundarios pero más seguras. Esto es así porque las zonas consolidadas aseguran demanda independientemente de la situación macroeconómica del país. Por eso, la barrera de entrada es mayor. Mientras que en los focos secundarios la relación es a la inversa. Por caso y como ejemplo puede haber diferencias de entre tres y cuatro puntos en la renta. En los mejores tiempos, hace diez años atrás la relación era una renta de 9 por ciento para el inversor que disponía de un inmueble en una área desarrollada versus 14 por ciento para quien se animaba a una zona menos transitada. Hoy, afectada por la inflación, la renta promedia 6 por ciento.

El informe de L.J. Ramos detalla que hace cinco años el ajuste anual promediaba 22 por ciento, luego fue ascendiendo progresivamente al 30 por ciento para llegar a un techo del 15 por ciento semestral en 2016. Hoy los ajustes están en el orden del 12 por ciento para quienes lo negocian cada seis meses y 24 por ciento para los anuales. “Si bien una baja en el ajuste del contrato de alquiler proyecta una menor renta, es clave analizar que, en este caso, se da por una menor inflación que en el mediano plazo se traducirá en una reactivación del consumo que mejorará las utilidades de las empresas logrando que la rueda vuela a girar. Es decir, las compañías estarán dispuestas a alquilar más metros y la reactivación motorizará mejores rentas. “Es un buen momento para invertir en locales porque en promedio de entre siete y diez años, la renta podría acercarse a los máximos históricos”, concluye el informe de L.J. Ramos.

Clásicas y modernas

En la Capital Federal, las zonas comerciales están determinadas por las vías principales como por ejemplo la avenida Santa Fe -desde Retiro hasta Palermo-, Cabildo -en los barrios de Colegiales y Belgrano-, Rivadavia -en Flores y Caballito-, la peatonal Florida -en el Microcentro- y la avenida Córdoba en la zona de los outlets). Luego hay segundas y terceras filas y el surgimiento de nuevos polos que por el nivel de edificación y de operaciones inmobiliarias se perfilan con muy buen potencial. El corredor Donado-Holmberg es uno de ellos. Ubicado entre Belgrano R y Villa Urquiza es una zona con edificios en construcción y otros ya terminados que promete por la multiplicación de emprendimientos con amenities.

El corredor Libertador Norte es otro caso. Empieza en la calle Pampa y se extiende hacia Vicente López. Un área de la ciudad en donde desde hace unos años se establecieron torres de oficinas y de viviendas que cambiaron la fisonomía de la zona y que trajeron una gran propuesta comercial. Preferentemente locales de gastronomía pero poco a poco se amplía la propuesta hacia otros rubros que van desde deco hasta equipamientos para el hogar. Cruzando la Gral. Paz, el complejo Al Río, con oficinas y un gran centro comercial en construcción, es otro punto comercial que está adquiriendo mucha fuerza.

A la hora de analizar las ventajas, son zonas que por la necesidad de extenderse ofrecen ofertas más accesibles y en la mayoría de los casos los potenciales inquilinos negocian contratos largos -10 años- ya que toman el riesgo de ser los primeros que entran. Además, si el polo funciona, los primeros en llegar quedan mejor parados frente a la competencia de la misma zona, ya que es posible que sea el único en el rubro. En cuanto a desventajas siempre existe la incertidumbre sobre si el lugar se desarrollará o no; es una apuesta. Hay que esperar que maduren. Por lo general surgen como polos gastronómicos y después se extiende el desarrollo a otros rubros.

Por Silvina Vitale, Lunes 9 de octubre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION