El broker inmobiliario asegura que la inversión en ladrillos está en el ADN de los argentinos y que, quien adquiere una propiedad, siempre logra sostener sus ahorros en dólares.
Miguel Ludmer es el hombre que maneja Interwin, la empresa que creo hace 27 años . Dueño de una gran verborrágea que combina con una particular calma recibe a la nación en su espacio de trabajo. Y con la vista a la avenida Luis María Campos, de fondo analiza los desafíos que presenta la macro para el sector.
-¿Está preocupado por la a actualidad económica del país?
-La sensación es que el dólar recuperó todo el terreno que estuvo retrasado. Es decir, todo lo que la inflación le ganó al dólar en cinco o seis años, lo recuperó en seis meses. Con lo cuál no es que el dólar de $40 esté desfasado en relación al recorrido que hizo la inflación en este período, el problema son los aumentos que ocurrieron en seis meses. Una situación que movió variables en muchas industrias, tengan o no relación con el dólar. Y es lógico dado que nosotros estamos mentalmente muy dolarizados, por nuestra historia, por todos los ceros que hemos perdido a lo largo de nuestra vida. Y, el inconveniente es que acá el dólar es súper inflacionario. Cuando sube la divisa americana en nuestro país también aumenta el psicólogo, el dentista, es decir, sube todo, aunque no tenga una vinculación con esa moneda. El otro gran inconveniente es que aumentamos todo cuando está en alza, pero no lo bajamos cuando el dólar cae.
-En este contexto, ¿cómo se financia hoy un desarrollador?
-En la mentalidad del desarrollador argentino no existe la posibilidad de tomar crédito. Se fondea de tres maneras, con capital propio, con socios o con preventas. En este caso vende metros según sus necesidades, al principio a precios promocionales y, a medida que está fondeado, va acomodando la lista de precios según su necesidad de ganancia. Esta última variable es la más elegida, ya que el desarrollador no quiere socios y son muy pocos los que arrancan con capital propio. Eligen arriesgar menos y diversificar las inversiones. Arrancar un proyecto sin fondos es para muy pocos. Eso lo puede hacer sólo una desarrolladora con mucho recorrido en el mercado y con un muy buen nombre y agenda de contactos. La típica estrategia es tener el dinero de la tierra y no la de la obra, pero eso también está empezando a cambiar. Hoy que las ventas estén más lentas obliga a tener espaldas más anchas para soportar el momento y una mayor disponibilidad de capital a mano para poder llevar adelante el proyecto. Además de una menor expectativa de preventa por los tiempos de las operaciones que hoy se manejan.
-¿Y qué pasa con los precios?
-Los ajustes se dan más en los ritmos de ventas que en los precios. Hoy, quien está dispuesto a vender más barato es aquel que sale con un proyecto nuevo al mercado y capaz logró fondear el costo de la tierra. El presente le permite al desarrollador tener la expectativa que por un tiempo va a construir más barato, ya que el costo de construcción bajó de US$1500/m2 a US$1000/1100. Pero esto cambiará y la inflación le volverá a ganar al dólar y factiblemente de acá a tres años los precios de construcción ronden los US$1400. Lo que traccionará esta suba serán los costos de los materiales que están dolarizados y son los que caminan más rápido a diferencia de los salarios, que son en pesos, y que aumentan más lentamente al ritmo de la paritarias.
-¿Hay algún producto que se mueva?
-Sí, la venta de terrenos. Estos continúan siendo muy buscados por los desarrolladores y por una cuestión de escasez empezó a ser una operación muy pujada.
-¿Cómo se sobrevive desde la estrategia empresaria?
-Cuando se da este tipo de escenario y uno tiene una empresa en funcionamiento, es más importante mantener la actividad que pensar en la ganancia. Hay que seguir rodando. Igual todo esto es posible porque un desarrollo inmobiliario trasciende un período político o gubernamental, es decir, los proyectos duran entre tres o cinco años mínimo si uno toma en cuenta desde el momento que compra la tierra, presenta los planos, obtiene la aprobación, la construye, la vende y la entrega. Es decir, en tiempo incluso puede superar un mandato presidencial.
-Se está diversificando al desarrollo.
-No desarrollamos directamente pero en algunos emprendimientos participamos en un 10 por ciento de los metros cuadrados y nuestra función es acercar inversores. Como parte de nuestro trabajo nos quedamos con un porcentaje.
-¿Cómo ve el futuro del sector?
-Este es un rubro tan noble y tan fácil de entender que ni en los peores momentos de los últimos años la gente se equivoca a la hora de comprar. Como mucho cuando vende se da cuenta que empató y que con su elección logró sostener sus ahorros en dólares. Creo que el argentino aprendió mucho del mercado inmobiliario en los últimos años y esto en gran parte se debe a nuestros orígenes. Nuestros abuelos nos inculcaron la importancia de tener nuestra casa y de invertir en ladrillos. No hay que convencer a nadie que es un buen refugio de capital.