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Desde la implementación de la nueva Ley los valores de los alquileres no paran de subir, en el Gran Bs As los últimos 12 meses se incrementaron más de un 68% en promedio.

El valor locativo mensual promedio de las 13 localidades analizadas en forma trimestral por Reporte Inmobiliario desde junio del 2009 alcanzó a fines de junio pasado los $ 39.875 para una unidad usada standard tipo departamento de dos dormitorios en promedio mientras que un dos ambientes cotizaba en promedio $ 27.708 mensuales.

Con relación a la comparación interanual, durante los últimos 12 meses las unidades de 1 dormitorio aumentaron en promedio un 68,02 % y las de 2 dormitorios un 68,89%, aumentando nuevamente por encima de la inflación interanual.

Sin dudas las tasas de incremento se dispararon a partir de la implementación de la Nueva Ley de alquileres, en la cual los dos puntos más conflictivos son los contratos a 3 años y la obligación de actualizar el precio cada 12 meses.

Los valores más altos se verifican en el Corredor Norte del primer cordón del GBA.

A partir de julio comenzó a regir el índice de actualización de alquileres propuesto por la nueva Ley; en lo que va del mes ya alcanza el 46% y se calcula que para agosto rozará el 50%.

Un 18% de la población de Argentina es inquilina, y un gran porcentaje de ellos tiene un contrato firmado bajo los términos de la nueva Ley de alquileres, y muchos ya deben estar calculando el ajuste de acuerdo con el índice de actualización anual que dispone esta norma.

A partir de este mes, al cumplirse un año de la tan nombrada Ley de Alquileres, que sigue generando críticas, comenzó a utilizarse la fórmula de actualización de los valores de alquiler que surge de un índice brindado por el Banco Central.

A medida que avanzan los meses se exponen con mayor fuerza los efectos negativos que produjo en el mercado, y principalmente en los inquilinos, que hoy son los principales damnificados. 

En el año y medio que sobrellevamos los efectos de la pandemia, con una inflación mensual que promedia el 3%, y las subas del dólar blue que modifica nuestra economía, en donde la palabra ahorro parece haberse esfumado de nuestro diccionario, hacer frente al pago del alquiler es la principal carga en la economía de una familia tipo. Casi un 50% de los ingresos familiares se utilizan para abonar el pago únicamente del valor de la vivienda. 

En lo que va de este mes, los incrementos basados en la ecuación que surge del 50% de la evolución de la inflación y el 50% de la evolución del salario de un trabajador estable, ya alcanzaron el 46% y se espera que para agosto su porcentaje de actualización ronde el 50%.

Es decir que en un alquiler cuyo valor inicial era de $27.000 pesos argentinos, el alquiler para el segundo año pasará a ser de $39.420 pesos argentinos. El inquilino cuyo nivel adquisitivo muy probablemente se vio depreciado durante estos últimos 12 meses, o quizá bajaron sus ingresos porque disminuyó su actividad laboral, debe, de un mes al otro, según nuestro ejemplo, contar con más de $12.000 pesos argentinos para cubrir el alquiler de su vivienda. 

Estos números suponen una complicación en el presupuesto de la mayor parte de la población de inquilinos. Y otro punto importante a tener en cuenta es que durante el 2020, con la implementación de esta Ley, junto con la inseguridad que provocaron en los propietarios las medidas que congelaron los alquileres, se impulsó un aumento notable en los valores iniciales.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde se concentra la mayor cantidad del total de inquilinos, los valores de los inmuebles se incrementaron, en el último año, en promedio un 60%, superando a la inflación; algo que no sucedía desde hace mucho tiempo.

El informe que realizó el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), detalla que el alquiler de un monoambiente en CABA, que tuvo un aumento del orden del 47% en el último año, hoy cuesta $28.000 pesos argentinos. Si lo comparamos con el valor del Salario Mínimo Vital y Móvil, que es de $27.216 pesos argentinos, nos muestra que con el sueldo mínimo podríamos solventar el 97% del alquiler. Esto sin tener en cuenta los demás gastos que acarrea una vivienda, expensas, servicios, entre otros. Siendo irónicos, la buena noticia es que el salario mínimo en el mes de agosto se incrementa a un poco más de $28.000 pesos argentinos. Si se sostiene el valor de este monoambiente, podríamos abonar con nuestro sueldo el 100% del alquiler.En los primeros meses de la Ley nos tocó vivir el primer efecto, la retracción del mercado. Los propietarios retiraron sus inmuebles de alquiler, provocando un déficit ante el aumento de la demanda. El segundo impacto fue la suba de precios, como efecto inmediato a la regulación de los valores implementados y la imposibilidad de no poder realizar ajustes semestrales. Y ahora nos toca ser testigos del tercer impacto y quizá el más complejo, la actualización, que fue pensada para que no supere a la inflación y que acompañe los salarios; una utopía para la realidad de la economía de nuestro país. Alquileres, una historia que hasta el momento, parece no tener fin.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario.
Martes 27 de Julio de 2021
Publicado en Real Estate Data

La renta anual promedio en la ciudad de Buenos Aires para un departamento usado alcanzó el 2.7 %. Para recuperar la rentabilidad del 2017 los valores de venta deberían reducirse a la mitad o bien los alquileres aumentar al doble de los vigentes a mayo de 2021

A mayo de 2021 la rentabilidad promedio anual bruta que obtiene un propietario por el alquiler de un departamento usado standard de un dormitorio en la ciudad de Buenos Aires, se ubicó en el 2,71 % anual, mientras que tres meses atrás alcanzaba el 2,23 %. La mejora resultó así de medio punto porcentual en los últimos 3 meses, producto de un incremento acelerado del precio del alquiler y una reducción del valor de venta de las unidades.

Si se lo compara con relación a los valores pre pandemia de febrero de 2020 el crecimiento fue de mayor magnitud, alcanzando casi un punto porcentual, ya que en aquel momento la renta había perforado el piso del 2 % ubicándose en un 1,75 %.

Las cifras surgen como promedio de la comparación de los valores del relevamiento trimestral de cotizaciones de venta y alquiler publicados, que en forma trimestral desde el año 2005 analiza y publica Reporte Inmobiliario.

Actualmente San Cristóbal, San Telmo y Parque Patricios son los barrios que evidencian la mejor rentabilidad superando el 3 % anual, mientras que el valor mínimo se registra en Agronomía con una renta bruta anual del 2,04 %.

A pesar del incremento que experimentó la renta durante el último año, la misma sigue ubicándose dentro de los niveles históricamente más bajos obtenidos por alquileres residenciales, resultando la mitad que la que se obtenía en el año 2017 cuando alcanzaba el 5,4 % anual.

Si se pretendiera alcanzar ese nivel de rentabilidad de hace 4 años atrás y que está en línea con la que se obtiene actualmente por alquileres residenciales en otros mercados internacionales consolidados, el valor de los alquileres actuales debería como mínimo duplicarse manteniéndose el valor de venta constante o bien reducirse este último en un 49,9 % permaneciendo inmutable el valor del alquiler

En nuestro informe anterior de febrero de este año exponíamos que esas situaciones extremas no suelen darse en los mercados y que resultaba aún más difícil de imaginar dentro del contexto de funcionamiento del mercado en Argentina , donde la oferta tanto de venta como de alquiler de viviendas se encuentra atomizada en manos de múltiples propietarios privados.

También nos parece adecuado reiterar en el cierre de esta nota el párrafo final con el cual concluíamos el informe de febrero pasado ya que mantiene su vigencia e incluso reforzada.

” Sin embargo de mantenerse las condiciones de los últimos meses en materia de política económica y de actividad general, es probable que la renta siga evidenciando cierta mejoría en el corto y mediano plazo, pero aun así, la distancia con rentas de entre el 4 y el 6 % obtenidas localmente en los últimos 20 años o con respecto a la que ofrecen otras ciudades a nivel internacional, difícilmente pueda allanarse sin incentivos a la inversión y sin medidas concretas que refuercen la confianza en la propiedad privada y no que vayan en el sentido contrario”

Las rentabilidades residenciales en España según el portal Idealista
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, miércoles 9 de junio de 2021