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Proliferan los seguros para alquilar

Distintas entidades promueven una herramienta para emplearse como garantía; un puente que conecta a la gente con los requisitos para poder ocupar una vivienda.

El acceso a la vivienda es un tema que preocupa a muchos. Con sólo un 67,7% de familias propietarias a nivel país, el resto no tiene otro camino que alquilar o vivir en unidades en préstamo o en casas precarias. Ante el déficit habitacional, que afecta a 3,5 millones de hogares, en los que se engloban las construcciones deficitarias y el hacinamiento crítico y semicrítico de quienes la habitan, se intenta encontrar soluciones a algunas de las causas.

“También están los hijos que forman familia y se quedan a vivir con los padres, que comparten la vivienda. Eran el 8% en la década del 90, bajó al 6% en el censo de 2001, y prácticamente se duplicó durante la última década, por la imposibilidad de adquirir la casa propia; hoy, una de cada tres familias está teniendo una necesidad de vivienda concreta entre lo que son inquilinos y familias que comparten el lugar”, detalló Marcelo Satulovsky, director de investigaciones de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Siguiendo con los datos a nivel país, el 16,1% son inquilinos que representan casi dos millones de familias, de las cuales casi el 40% -unas 800.000 familias- alquila en el área metropolitana de Buenos Aires, siendo 400.000 las que lo hacen en la Capital, y las restantes en el cordón que la rodea. Al año se concretan 204.000 locaciones en la ciudad, con aumentos en los precios que llegan a casi al 30%, promediando las cifras en los 100 pesos por m2. Satulovsky, al respecto, explicó: “La coyuntura se dificulta para las familias unipersonales, más la construcción que viene en baja, la falta de crédito que nos permita poner una válvula a la olla de presión y salir del alquiler para ir rotando, y así que la gente pueda pasar a ser propietaria, son factores que contribuyeron para que aumenten las operaciones en alquiler. De 21,4% de familias porteñas como inquilinos que había a principios de los 90 al 29,9% en el censo 2010, hoy se proyectaría a 34%, por año se calculan que 12.800 familias se incorporan al mercado de alquileres”.

Solidez

La opción de alquiler se convierte en algo virtualmente imposible cuando el propietario exige una garantía propietaria no sólo de la Capital, sino también que pertenezca a un familiar directo. Por lo que lograr un mercado de alquiler dinámico, facilitando el ingreso de un público que hoy queda apartado por no llegar a cumplir todos los requisitos que le son solicitados, ayudaría a disminuir la problemática de la vivienda. Seguí leyendo “Proliferan los seguros para alquilar”

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Los precios de los alquileres, en alza

Se espera para el año actual el alto nivel registrado en 2014; tradicionalmente, los departamentos más buscados por la demanda son los de uno y dos ambientes, y se sumaron los más amplios y por estrenar.

Alquilar es la opción que queda para los que no consiguen alcanzar el ansiado techo propio, un objetivo deseado, pero cada vez se torna más difícil de alcanzar por los efectos de la economía argentina.

“Si bien es cierto que desde hace un tiempo se habla de diferentes proyectos para atenuar el déficit habitacional, la realidad es que por el momento no hay nada concreto; entiendo que éste será un tema a resolver este año, ya que la falta de créditos para vivienda hace cada vez más crítica esta situación”, comentó Hernán Perrone, broker owner de Remax Parque.

Esto conduce a que el mercado de alquileres haya tenido un 2014 activo y se espera que este año mantenga el alto nivel registrado. Este incremento sostenido en la demanda genera que a veces la oferta no la llegue a cubrir.

“Cuando la gente no puede comprar, alquila, y cuando muchos alquilan, a todos los locatarios les resulta más difícil y gravoso encontrar vivienda. Si bien se han volcado al mercado de alquileres inmuebles que estaban a la venta, en determinadas tipologías, no fueron cantidades suficientes como para equilibrarlo. Como efecto colateral de la misma crisis en el mercado de compraventa vemos mucha gente que alquila el suyo para alquilar otro más grande o a la inversa, y de ese modo quedarse con una pequeña diferencia a modo de renta”, explicó Mariano Oppel, titular de Oppel Inmuebles.

Si bien la demanda se da en todos los barrios de la ciudad, según la Cámara Inmobiliaria Argentina, los que tienen una mayor preferencia son Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Almagro y Caballito.

Las unidades a estrenar presentan una ventaja por sobre las usadas. “Los departamentos cero km se alquilan más rápido que uno usado; no hay diferencia de valor. Un 30% de los departamentos de los edificios nuevos son los que se vuelcan al mercado locativo”, comentó Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Tradicionalmente, los departamentos más demandados son los de uno y dos ambientes, a los que ahora se suman los de tres y cuatro ambientes. “Son buscados por aquellas familias que necesitan más espacio y que por falta de crédito deben demorar la decisión de comprar una nueva vivienda; no tienen otra opción que alquilar”, explicó Perrone. Seguí leyendo “Los precios de los alquileres, en alza”

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Alquileres – Señales de prosperidad

Según estadísticas oficiales, en la costa atlántica creció el turismo un 6% respecto de la temporada 2014; las inmobiliarias reconocieron esta tendencia

MAR DEL PLATA. El cartel clavado en el parque del chalet de Playa Grande tiene tachado diciembre. También enero, tanto primera como segunda quincena. Y un rayón rojo cruza la mención a esta actual mitad de mes que cierra mañana. Como en los juegos poceados, en los que para ganar en serio hay que cubrir todos los casilleros de las boletas participantes, los propietarios que además puedan alquilar el tramo final de febrero sentirán de verdad que se llevan un premio grande y difícil. De esos que durante los últimos años podían celebrar sólo unos pocos.

Porque la temporada que empieza a recorrer la recta final está dejando señales de prosperidad. Creció la cantidad de turistas -según estadísticas oficiales un 6% con respecto a 2014- y en las inmobiliarias lo notaron muy bien, con pedidos de alojamiento en alza y buena cantidad de clientes de alto vuelo, de los que hace tiempo se extrañaban por estas playas.

El conjunto de la costa atlántica vive un verano con repunte en la demanda. Por cierto, algo no demasiado difícil si se revisan los magros resultados que se habían logrado en años anteriores. Pero con algunos indicios de recuperación a corto y mediano plazo.

Cariló vivió un enero con ocupación plena, algo que no se veía desde hace cuatro o cinco años. Miramar anduvo muy cerca de ese nivel. Lo mismo que el macro y microcentro de Mar del Plata, donde se alquiló casi el 100% de lo que estaba en vidriera. Y pisando esos porcentajes anduvo Pinamar, que vuelve a respirar con la gran cantidad de contratos que pudo cerrar, tanto en departamentos como casas.

Miguel Ángel Donsini, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata, destaca un arranque de año “bueno” y califica con un ” muy bueno” al final de enero. “Todo esto impulsado por un cierre de diciembre que, con los feriados de fin de año, anticiparon la demanda y con muy buenos resultados”, dijo a la nacion.

Había buenas expectativas, pero las dudas estaban en cómo reaccionaría el mercado. Si aplicaba subas extras moderadas en procura de recomponerse de los últimos veranos, de baja rentabilidad, o si se dejaba tentar por los pronósticos de un aluvión. Donsini asegura que los precios “encontraron un nivel de equilibrio” y así justifica que los clientes no presenten mayores quejas.

Los ajustes promedio fueron del 25%. Hubo también por debajo y por encima. La demanda puso las cifras en su lugar. “Se alquiló todo durante enero, incluidos los aparts, lo que nos confirma que la propuesta fue adecuada”, señaló Silvia Melgarejo, de Constructora del Bosque, la principal inmobiliaria de Cariló. Seguí leyendo “Alquileres – Señales de prosperidad”

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Oficinas – Otro método de negociar alquileres

Para evitar posibles costos mayores en dólares, en los edificios corporativos se acuerda el pago por adelantado

Debido a las cotizaciones que el dólar presenta en el mercado, en los edificios corporativos se implementaron, de común acuerdo entre locatario y locador, otras condiciones de negociación en los alquileres de oficinas. Si bien no se trata de un fenómeno generalizado, aumentan los casos en los que se verificó este comportamiento que se explica básicamente por dos motivos: la pretensión del propietario en defender el valor de su inmueble y la posibilidad de alcanzar una mejor negociación por parte de las empresas apoyadas por la disponibilidad de pesos.

Desde el punto de vista de la empresa, la principal ventaja se encuentra en asegurar una tasa de cambio por todo el período de referencia en el contrato, evitándose el riesgo devaluatorio latente. Cabe recordar que es una tendencia generalizada el mecanismo de pagos en pesos según el tipo de cambio oficial. Por el lado del propietario se podría mencionar dos beneficios: el primero, mantener la ocupación de sus oficinas por el plazo convenido, y el segundo podría ser básicamente por contar con la posibilidad de fondos adelantados.

“En el caso de las compañías que transitan cierto flujo de moneda local, el objetivo es darle un uso racional a esos fondos sorteando los probables movimientos en el tipo de cambio. La cotización es siempre valor del dólar oficial”, opinó Juan Manuel Farola, gerente de la división oficinas de Colliers International. Y agregó: “Para el propietario, entendemos que es beneficioso porque se conserva el activo inmobiliario ocupado, además de disponer de un capital por adelantado en lugar de verse prorrateado de manera mensual con las eventualidades del mercado de cambios”.

“Esta metodología obedece a distintas variables. Por un lado se lo utiliza como garantía para el propietario, en los casos en los que el mismo va a realizar una inversión importante para desarrollar un inmueble para un inquilino en particular. Se lo considera garantía porque como la ley de alquileres autoriza a los inquilinos a rescindir los contratos a partir del sexto mes, el propietario no tiene ninguna certeza de que el inquilino vaya a permanecer en el espacio durante todo el plazo del contrato y con estos adelantos obtiene cierta seguridad de que recuperará la inversión”, afirmó Ivan Jackson, Global Corporate Services de CBRE.

“La ventaja principal es que la empresa que realiza el pago por adelantado congela el precio del alquiler al evitar el incremento por la inflación esperada. Cuando hablamos de alquileres en dólares el pago se realiza en pesos al tipo de cambio oficial vendedor del Banco Nación”, explicó Emilio Cornejo, uno de los titulares de Achaval Cornejo.

Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos, detalló: “Esta es una modalidad incipiente, pero concreta. Es una forma cómoda para las empresas de dar uso tangible a sus utilidades. En la negociación es interesante esta variante de pago ya que elimina la variable ajuste de precio. En un momento de incertidumbre respecto de la coyuntura económica, el temor de los propietarios a quedarse en desventaja les permite resguardar el valor de alquiler, de esta manera”.

De seguir este contexto económico, el sistema tendría algún grado de continuidad siempre que la realidad de las empresas que lo analicen, lo vean conveniente. Los contratos mínimos por ley deberían ser de 36 meses, pudiendo establecerse por 10 años. Otros operadores señalan que suelen acordarse por períodos de cinco años. En tanto, las renovaciones oscilan entre dos y tres años.

“Es normal en el mercado firmar contratos por cinco años. Esto ayuda a las empresas locatarias para amortizar sus inversiones de start up. Respecto de los valores de alquileres, y ante la incertidumbre de precios en un plazo tan extenso, se fijan precios para los primeros 36 meses dejando el de los dos últimos años de contrato a definirse en ese momento. Es una modalidad justa para ambas partes de la negociación”, agregó Stange. Otra de las razones puede ser financiera, ya que hay empresas que tienen liquidez y ven una ventaja en adelantar alquileres para combatir la inflación y posibles devaluaciones. Se debe a las complicaciones que enfrentan las multinacionales para girar dividendos a sus casas matrices, donde se encuentran con un excedente de caja y tratan de invertir esos activos.

Sobre las ventajas, Jackson amplió: “Si uno es un desarrollador, la ventaja puede estar en la garantía o como un medio de financiación de la obra. Desde el punto de vista del inquilino, las ventajas pueden ser financieras y como una forma de congelar valores ante la inflación y la devaluación, en los casos que los contratos sean en dólares. Este método no es una práctica habitual, salvo en los built to suit o los desarrollos a medida”.

Por Javier Reyes, Lunes 19 de enero de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Suben 25% los 2 ambientes y se achica la brecha con los de 3

Economía porteña La diferencia, que se viene achicando, es del 13% y se da porque las unidades chicas son las más buscadas. Según un informe, cuestan en promedio $ 2.900 por mes. El alza más grande, en San Telmo.

Los precios de los alquileres de departamentos en la Ciudad siguen subiendo en forma consistente, y si bien corren un poco por detrás de la inflación, cada vez pesan más en el bolsillo de los porteños. La suba en las unidades de dos ambientes ya es del 25,25%, al punto tal que están bastante cerca de lo que se pide por un tres ambientes.

Así lo revela un informe de la consultora Reporte Inmobiliario. En agosto último los departamentos de dos ambientes promediaron los $ 2.900 mensuales de alquiler, cuando en agosto del año pasado rondaban los $ 2.321. En cambio, los de tres ambientes se fueron de $ 2.743 a un promedio de $ 3.271.

El incremento fue del 25,25% para el primer caso y de 19,4% para las unidades más grandes. Esto provocó que la brecha entre ambos tipos de inmuebles se redujera al 13%.

Si se compara con lo que pasaba hace cinco años, queda a la vista el fenómeno: en agosto de 2009 las unidades de dos ambientes se alquilaban por $ 1.152 en promedio contra unos $ 1.580 para los de tres ambientes, una diferencia del 37% entre ambos.

“Este comportamiento seguramente se deba a la presión que ejerce la demanda sobre las propiedades volcadas al mercado de menor valor”, analiza el informe de Reporte Inmobiliario. El tema es que las unidades de dos ambientes siempre fueron las más buscadas, tanto para la compraventa como para el alquiler, por un público variado que va desde un soltero hasta una pareja de jóvenes, estudiantes que vienen a Capital Federal, extranjeros, jubilados, gente que los busca para montar una oficina o un consultorio, y otros. Además, al ser chicos, sus alquileres son más accesibles, y el peso de las expensas también es más liviano. Seguí leyendo “Suben 25% los 2 ambientes y se achica la brecha con los de 3”