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Mar del Plata – Valores que admiten subas moderadas

Se han fijado aumentos que no superen el 25% en comparación con el último verano. Dudas por el momento actual.

Como de costumbre y con anticipación, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata intenta marcar el rumbo. Y siempre por el sendero de la prudencia. Esa marcha, a criterio de la institución, debería respetar aumentos de alquileres de temporada no superiores al 25% con respecto al año último.

Tanto en inmobiliarias como los propios dueños tienen claro que no existe mucho margen para mayores pretensiones. Vienen de un verano con rendimiento muy moderado y un lote importante de propietarios que alquiló poco e incluso nada durante aquellos tres meses.

Por eso, aunque en este destino las carpetas con oferta y precios asoman recién a mediados de este mes, los primeros que salen al mercado parecen atender las recomendaciones.

“Sabemos que será una temporada difícil, pero tenemos buenas expectativas y para ello hay que ser muy competitivos”, sostiene Miguel Ángel Donsini, titular de la citada entidad que ya difundió valores de referencia.

Para enero y por quincena, un monoambiente rondará los 4500 pesos; unos 6500 si se buscan departamentos con dos ambientes, y desde 9000 si la comodidad buscada requiere un par de dormitorios. Un chalet con esas mismas condiciones se conseguiría en el orden de los 15.000 pesos.

Este fin de semana largo de octubre, además de abrir la posibilidad a la escapada turística y el reencuentro en la playa con los primeros soles de primavera servirá para un primer cara a cara con los potenciales clientes. Saben que aunque sea pasan por las inmobiliarias a ver y preguntar.

En los precios de las locaciones se priorizó la cautela ante el escenario económico. Foto: LA NACION

Quienes veranean en Mar del Plata, que tiene una oferta excepcional de inmuebles, saben que alojamiento nunca falta y esperan a último momento para definir alquileres. Salvo aquellos que quieren repetir propiedades o asegurarse lo mejor.

Donsini advierte también que, a diferencia de temporadas anteriores, esta ciudad tendrá una cartera de propiedades más acotada para esta temporada. Es que con ventas casi nulas y después de un verano mezquino, muchos dueños se volcaron a alquileres de 24 meses.

Otra expectativa que se abre para la próxima temporada es una demanda más intensa de propiedades en barrios cerrados. Crece la cantidad de casas terminadas en esta propuesta que en esta ciudad nació durante la última década y se expande poco a poco.

Ya el último verano hubo buena cantidad de pedidos. Son propie

dades que están a no más de media hora del centro y garantizan a los más exigentes uno de los servicios más reclamados por estos tiempos: la seguridad.

En el lote de los interesados aparece la colonia artística, que nutre la cartelera teatral de cada verano. Para ellos, además de sentirse custodiado, el valor agregado es la privacidad.

Sábado 4 de octubre de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Franquicias – Un sistema que favorece los alquileres

Nuevas marcas inauguraron espacios en distintos puntos de la Capital y en el interior. En su mayoría, el cálculo de la inversión supera los 200.000 pesos.

Aunque en muchos focos comerciales los índices reflejen que la vacancia de los inmuebles va en aumento, un sistema que opera dentro del circuito económico del país se mantiene en buen nivel de operaciones: el de las franquicias.

Las marcas apostaron definitivamente por este método, que contribuye en forma notable para que se motoricen las búsquedas y se concreten los alquileres de los locales (ya que en su mayoría domina este tipo de acuerdos), tanto en la Capital como en el interior.

Al respecto de la marcha del sector, Lucas Secades, director ejecutivo de la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias (AAMF), puntualizó: “Sin duda se vio afectado por la economía, pero mejor preparado para cualquier crisis dado que el sistema se basa, entre otras cosas, en la economía de escala. Aunque haya un escenario con inflación, el impacto en las franquicias se ve amortiguado por las características del sistema. Se han desarrollado nuevos proyectos, se han sustituido importaciones y existen ofertas puntuales, entre otros; estos efectos favorecen a que las marcas sigan invirtiendo en el rubro”.

En la AAMF tienen registradas 160 empresas asociadas y es un número el cual debería crecer y se trabaja para eso.

“Para una empresa, apostar a un sistema de franquicias significa, fundamentalmente, apuntar a la expansión planeada por un tercero de la mano de un formato de negocio estandarizado y que se aplica en procesos productivos. Para el franquiciado, la ventaja que este modelo de negocio ofrece principalmente es que se incorpora a un sistema con pautas y lineamientos claros y estudiados para la mejor gestión de su futuro negocio”, expresó Yanina Lépore, responsable de atención a inversores de Centrofranchising, una consultora especializada en el sector originaria de Córdoba con representaciones en varios puntos del país y en Chile.

Las franquicias se expanden por todo el país. Las marcas que se encuentran en el interior se radican en Buenos Aires y viceversa, pero la tendencia es salir a mercados internacionales, en especial los de América latina. Los locales que se buscan, dependiendo del tipo de franquicia, por lo general oscilan entre los 50 y 350 m2. “Se trata de ubicar espacios en esquinas con fácil acceso y buen tránsito peatonal y vehicular”, amplió Lépore.

“La inversión promedio para acceder a una franquicia oscila entre los 350.000 y 2 millones de pesos”, afirmó Secades. Por su parte, Lépore opinó: “Entre los clientes franquiciantes con los cuales trabajamos tenemos en cuenta tres rangos: alto, medio y bajo, y las inversiones parten de los 350.000 dólares (los más costosos), desde 1.200.000 pesos (las inversioens estándar) y de 70.000 a 300.000 pesos (los más accesibles). La inversión es por todo concepto: fee de franquicia, obra civil, equipamiento y stock inicial”. Seguí leyendo “Franquicias – Un sistema que favorece los alquileres”

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ALQUILER – Una opción a la falta de créditos hipotecarios

En general, los valores promedio en la ciudad de Buenos Aires para los departamentos de uno, dos y tres ambientes oscilan entre los 2300 y 4000 pesos.

La escasez de créditos hipotecarios para adquirir una primera vivienda abre inexorablemente una puerta a los alquileres. Según un informe del BID, en América latina, una de cada cinco familias alquila. En el caso de la Argentina, los alquileres han sido un 67% más baratos que la porción de interés de una cuota de crédito hipotecario.

Cuanta más retracción haya en las entidades crediticias, mayor será el interés en querer ubicarse en una locación. Y la tendencia persistirá porque no hay posibilidad de pagar un crédito por sus altas tasas de interés y por no contar con una economía previsible.

“La dinámica del mercado de alquileres se mueve con los salarios. El espíritu que las partes buscan volcar en un contrato es que el propietario pueda mantener el poder adquisitivo de su ingreso y que al inquilino le signifique un mismo porcentaje dentro de su canasta de gastos”, explicó Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios. Seguí leyendo “ALQUILER – Una opción a la falta de créditos hipotecarios”

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Una mirada sensata sobre los alquileres

Desde la medida tomada por el Gobierno referida a la restricción cambiaria, en noviembre de 2011, se produjeron acontecimientos adversos, que son motivo de análisis sin conclusiones y resultados. De nuestra parte, no bajamos los brazos y somos conscientes de que el inmueble es refugio de valor.

Desde siempre, la gente volcó sus ahorros en ladrillos para obtener una renta que en todos los casos incrementa los ingresos. Este segmento tuvo un comportamiento estable desde hace años enmarcado con sustento jurídico otorgado por la ley de locaciones urbanas, sancionada en 1984 -muy sabia-, sin desconocer lo prescripto en el Código Civil argentino. Quienes componemos el escenario nos encontramos de un día para otro con la devaluación y con índices de inflación, cóctel explosivo.

¿La solución es aumentar el valor locativo? No, ya que el inquilino no vio incrementado su poder adquisitivo y el precio del alquiler debe acompañar al salario. Seguí leyendo “Una mirada sensata sobre los alquileres”

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Los alquileres, activos en un escenario complicado

Los propietarios que antes querían vender, actualmente deciden esperar y mientras tanto, rentan con actualizaciones semestrales de un 10% a 30% en el período anual

Las dificultades que atraviesa el mercado de propiedades parecen no limitarse a la compraventa de inmuebles. Aunque la virtual paralización de dichas operaciones haría suponer un incremento en las de alquileres, los problemas alcanzan también a este rubro, muchas veces invisibilizado, a pesar de que cada día afecta a mayor número de argentinos.

Se calcula que hace una década, el 68% de los residentes en la ciudad de Buenos Aires era propietario. Hoy dicho porcentaje se redujo al 56% y aumentaron en un 30% los hogares establecidos en viviendas rentadas. Podría decirse, entonces, que una de cada 3 familias alquila el lugar en el que vive y padece los conflictos del sector que, de diferente manera, soportan también los locadores. Seguí leyendo “Los alquileres, activos en un escenario complicado”