Según la mirada de los inmobiliarios, la gente los busca por cercanía a medios de transporte, escuelas, buena oferta gastronómica y seguridad, por ejemplo. Un recorrido a pie por estas zonas de la Capital que mejoran día a día.
La ciudad de Buenos Aires se encuentra dividida en 48 barrios, a los que se los denomina como los oficiales. Algunos son centenarios y otros más jóvenes. Puerto Madero es el más reciente y su crecimiento no deja de sorprender. En él se destacan las torres de lujo con todos los servicios y cuenta con muy buen acceso. Además de los cinco más buscados (ver abajo), en la lista aparecen otros sectores geográficos que crecieron o mantienen el progreso sostenido como Barrio Norte, Almagro, Villa del Parque, Versalles -que tiene la mayor cantidad de espacios verdes y es el más silencioso-, Flores, Barracas -con el Distrito de Diseño y la instalación del gobierno porteño-, Parque Patricios -con la expansión del Distrito Tecnológico-, Caballito -por ser el centro geográfico de la ciudad y que convive con un público más localista- y Palermo -con su Distrito Audiovisual-, entre otros.
Cada barrio tiene sus arterias principales que son a la vez las más buscadas y de esta forma sus calles aledañas se ven favorecidas. Por ejemplo es el caso del bulevar Charcas y la avenida Coronel Díaz, en Barrio Norte; Quintana, en Recoleta; Chenault, en Palermo/Las Cañitas, y Avenida del Libertador en todo su corredor.
Al respecto, Miguel Ludmer, de Interwin, dijo que “comprar en Recoleta es como tener un cheque al portador, porque se compra y vende con facilidad”.
Zonas también demandadas son la de Acoyte y Rivadavia, y las que tienen valores más altos son las aledañas al parque Rivadavia y a la avenida Pedro Goyena, seguidas por el entorno de Parque Centenario, en Caballito.
Hay otros sectores no oficiales llamados también barrios, llegando a ser más de cien. Son zonas que se encuentran dentro de los oficiales y cada año la lista aumenta por la demanda del público. Uno de ellos es Palermo, que se divide en varias subzonas, pero no por eso menos importantes: Hollywood, Chico, Vivo, Glam, Las Cañitas, La Imprenta -y la lista continúa-, conviven en un amplio radio donde la moda, el diseño, la cultura y la gastronomía se dan la mano.
Finalmente, Chacarita, es otro punto en expansión y uno de los que tiene más futuro.
En esta nota, la mirada especializada de algunos inmobiliarios sobre los barrios que más demanda tienen por diversos motivos, por qué son elegidos, el valor del m2 y qué público los busca. Ellos son los que están cerca del posible propietario y conocen de sus gustos y sus inquietudes, y la gente es en definitiva la que los elige. Seguí leyendo “Los cinco barrios más demandados”
En un perímetro de 12 manzanas conviven dos decenas de nuevos proyectos. Del Barco Centenera es la vedette de la zona sobre la que se multiplican las obras
La Avda. Juan B. Alberdi, entre el 700 y el 900, en los últimos tiempos cambió su fisonomía. FOTO: Patricio Pidal/AFV
No cabe dudas; Caballito es uno de los barrios porteños más buscados de la ciudad de Buenos Aires. En él -contra lo que afirman muchos de los analistas del sector-, la construcción y el mercado inmobiliario -lejos de detener su marcha- han incrementado su ritmo. En el perímetro conformado por las calles Del Barco Centenera y San José de Calasanz, y las avenidas Juan Bautista Alberdi y Pedro Goyena (tan sólo 12 manzanas), actualmente hay más de 20 emprendimientos en distinto estado de construcción, un dato irrefutable que da cuenta del fenómeno que se está viviendo en el corazón de la ciudad.
Los brokers consultados coinciden en que esta zona es una de las más demandadas de toda la Capital; allí conviven muchas propuestas de servicios, comercios, una amplia diversidad de opciones residenciales, dentro de una ubicación estratégica con gran oferta de medios de transporte, que son los bastiones que apuntalan la demanda. “Esta es una zona muy buscada por gran parte del público de Caballito, donde se concentran tipologías de unidades grandes: pisos y semipisos de 2, 3 y 4 dormitorios. Sin duda, uno de los factores que atrae al público es lo pintoresco del lugar. Arquitectónicamente hablando estas manzanas son bien regulares, forman pulmones de manzana importantes que dan lugar a espacios internos verdes, lo que favorece a los contrafrentes”, explicó Agustín Walger, director ejecutivo de Lepore Propiedades.
Según Juan Giudici, gerente de Tizado Caballito, esta es una zona que vive un tiempo propio, diferente del pulso que maneja el mercado residencial. “Como en todas épocas recesivas con respecto al mercado inmobiliario, estas áreas de mayor exclusividad no sufren en los mismos niveles la caída y la falta de interés del publico por invertir en viviendas, manteniéndose en niveles aceptables”, dijo.
La firma inmobiliaria Irujo Bienes Raíces es otra de las empresas especializada en la zona. Según Gonzalo Irujo, uno de los responsables de la compañía en los últimos tiempos, indicó que la tendencia que se observa es la construcción de monoambientes y de un dormitorio.
“La mayoría de los edificios que proyectamos actualmente en Caballito (la firma cuenta con 5 propuestas, dos en la zona que trata esta nota) son semipisos de un dormitorio, con superficies que promedian entre los 33 y 35 m2. Fueron proyectos iniciados hace dos años, cuando la gran demanda del público eran los departamentos pequeños; hoy la búsqueda cambió y la gente solicita unidades más amplias de 2 y 3 dormitorios. Aunque la zona estará recién en condiciones de satisfacer este reclamo dentro de 24 meses”, comentó Irujo, un conocedor del lugar desde 1997.
Y agregó Walger: “A partir de la implementación del cepo, tanto los desarrolladores como los compradores se refugiaron en el ladrillo y lo hicieron en unidades monoambientes y de 1 y 2 dormitorios que resultaban propiedades más económicas y de fácil acceso”.
La atracción de la zona es la calle Del Barco Centenera, en la cuadra del 500 al 600; actualmente allí coexisten una decena de proyectos en distintos estados. “El prestigio de la avenida Pedro Goyena, una de las más coquetas y demandadas, se fue extendiendo también a las calles que cortan esa traza, entre las que sin duda se destacan la calle Del Barco Centenera y el pasaje José Bértrez”, dijo Giudici.
Para Irujo, la zona se encuentra próxima a su techo. “En este rectángulo singular, cada vez quedan menos opciones de lotes libres o de viviendas que pueden ser demolidas para dar lugar a nuevos edificios; entre el Código de Edificación y con ley de área de protección histórica que no permite tirar abajo todo lo construido con anterioridad a 1941, la oferta de espacios se restringe cada vez más”, aclaró Irujo.
Por su parte, Walger amplió: “Los lotes en Caballito, si bien en la teoría no bajaron la incidencia, han sufrido una baja encubierta, debido a que no se realizan operaciones 100% en efectivo. Los grupos desarrolladores perdieron parte de sus inversores y se hace más cuesta arriba armar este tipo de grupos. Los lotes en esta área van de los 600 a 650 dólares el m2 de incidencia, siendo los más buscados los que se encuentran en la Avda. Pedro Goyena y sus intersecciones, las proximidades al barrio inglés y a la zona de colegios. En los últimos años creció la demanda de lotes en las avenidas, como por ejemplo, Juan Bautista Alberdi y Directorio”.
Valores
“El metro cuadrado propio a estrenar lo podemos ubicar en un rango que oscila entre los US$ 2300 y 2900, dependiendo de las ubicaciones y características de los edificios, amenities de los mismos y metraje propio de las unidades. Varía según los casos”, dijo Giudici. En tanto que Irujo aporta una visión diferente y sostiene que el valor del m2 terminado ronda entre los 2000 y 2200 dólares. “En el mercado se puede pedir cualquier valor, pero si se quiere hacer operaciones los montos deben ser razonables”, dijo Irujo.
Los precios para el alquiler en la zona arrancan desde los 2500/2800 pesos en el caso de los departamentos monoambientes usados, y entre 3000 y 4000 pesos en las unidades a estrenar. Mientras que los de 3 dormitorios van entre los 9000 y 10.000 pesos (tanto usados como a estrenar).
Sobre el presente y el futuro del sector Walger es optimista. “El mercado se está reactivando. Actualmente Lepore Caballito se encuentra comercializando alrededor de 60 obras en distinto grado de avance. Los desarrolladores están motivados y siguen apostando al ladrillo, ya que entienden que este será un año con altibajos, pero también saben que es el momento de sembrar de cara al futuro, por eso en su mayoría se encuentran buscando nuevos lotes para proyectar desarrollos”, concluyó el broker.
Por Leandro Murciego, Sábado 17 de enero de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Escasean los buenos lotes y se nota un desarrollo importante hacia la zona sur del barrio; se construyen edificios con unidades de variada superficie con amenities.
Caballito, el barrio donde se ubica el centro geodésico de la ciudad de Buenos Aires, también es hoy eje de desarrollos inmobiliarios, donde escasean los lotes para nuevas obras. Según un estudio de Lepore Propiedades Inmobiliarias, allí la evolución de valores de las propiedades a estrenar en los últimos 5 años (ejemplo, unidad de 2 ambientes de 50 m2) tuvo su pico en 2012 cuando alcanzó el m2 un valor de venta en pozo de 2000 dólares, y de venta terminado, 2500 dólares.
En esa moneda estaba en 2009, entre 1500 y 1900 dólares; en 2010, entre 1700 y 2100 dólares; en 2011, entre 1900 y 2200 dólares; en 2013, entre 1900 y 2400 dólares, y este año, entre 1600 y 2100. Los datos indican que hay 128 obras terminadas con entrega inmediata y a fines de 2014 se entregarán 20 obras.
“En este barrio el mercado inmobiliario creció de manera constante en los últimos 5 años. Al instalarse el cepo cambiario se generó incertidumbre general en la plaza al final de 2012 y más notoria en 2013, con una baja de la actividad del 15%. Como comercializadora fue un trabajo arduo con los grupos desarrolladores y sus inversores para cambiar la estrategia de venta, con una rápida lectura de la situación”, explicó el director ejecutivo de la División Desarrollos y Emprendimientos Inmobiliarios de la firma Lepore, Agustín E. Walger. Seguí leyendo “Caballito no pierde su estilo y sigue creciendo”
