Escasean los buenos lotes y se nota un desarrollo importante hacia la zona sur del barrio; se construyen edificios con unidades de variada superficie con amenities.
Caballito, el barrio donde se ubica el centro geodésico de la ciudad de Buenos Aires, también es hoy eje de desarrollos inmobiliarios, donde escasean los lotes para nuevas obras. Según un estudio de Lepore Propiedades Inmobiliarias, allí la evolución de valores de las propiedades a estrenar en los últimos 5 años (ejemplo, unidad de 2 ambientes de 50 m2) tuvo su pico en 2012 cuando alcanzó el m2 un valor de venta en pozo de 2000 dólares, y de venta terminado, 2500 dólares.
En esa moneda estaba en 2009, entre 1500 y 1900 dólares; en 2010, entre 1700 y 2100 dólares; en 2011, entre 1900 y 2200 dólares; en 2013, entre 1900 y 2400 dólares, y este año, entre 1600 y 2100. Los datos indican que hay 128 obras terminadas con entrega inmediata y a fines de 2014 se entregarán 20 obras.
“En este barrio el mercado inmobiliario creció de manera constante en los últimos 5 años. Al instalarse el cepo cambiario se generó incertidumbre general en la plaza al final de 2012 y más notoria en 2013, con una baja de la actividad del 15%. Como comercializadora fue un trabajo arduo con los grupos desarrolladores y sus inversores para cambiar la estrategia de venta, con una rápida lectura de la situación”, explicó el director ejecutivo de la División Desarrollos y Emprendimientos Inmobiliarios de la firma Lepore, Agustín E. Walger.
Allí, el proceso inmobiliario, según Héctor D’Odorico, director de la firma homónima, “tiene como eje la avenida Rivadavia. Rosario fue la primera cuadra con explosión constructiva desde 1975 hasta fines de los 80. Luego, Guayaquil y Formosa en los 90, y desde 2000 hasta hoy, Alberdi, Pedro Goyena, Valle, José Bonifacio, Directorio y Zuviría, en este orden, por la falta de lotes en las arterias más cercanas a Rivadavia y las transversales de José M. Moreno a Curapaligüe. Rivadavia divide el barrio en zona norte y sur, siendo esta última la más buscada. Los compradores invierten acá, porque mantiene la esencia de barrio y ofrece medios de transporte, comercio, instituciones educativas, hospitales, entre otros servicios”.
Para comprar
Daniel Toselli, titular de Daniel T, explicó además que “la zona norte se vio limitada por la imposibilidad en general de construir en altura por disposiciones del Código de Planeamiento Urbano, salvo algunas excepciones, con el futuro proyecto del soterramiento de las vías del ferrocarril Sarmiento. Esa iniciativa creo que favorecerá el crecimiento de nuevos proyectos de unidades chicas (1 o 2 ambientes), que por la fácil accesibilidad será elegido por sectores medios, en especial los jóvenes que buscan estas unidades con amenities”.
Añadió que “en los alrededores del parque Rivadavia (el corazón de Caballito) limitado por las avenidas La Plata, José M. Moreno, Rivadavia y Alberdi, son pocos los terrenos que aún quedan disponibles. Actualmente allí se privilegian las propiedades chicas de 1, 2 y 3 ambientes para vivienda o inversión. Allí la demanda de alquileres es alta para estas propiedades y siempre es un buen resguardo para el desarrollador y el pequeño inversor, porque ambos protegen su capital: uno para reinvertir en nuevos proyectos y el otro para revalorizar en el tiempo la inversión inicial”.
Toselli explicó además que “el perfil de compradores en nuestro barrio es amplio. El target ABC1 opta por las mejores ubicaciones. Sobre la avenida Pedro Goyena desde José M. Moreno hacia Curapaligüe diría que es la mejor posicionada con unidades grandes de 4 y 4 ambientes con dependencias o pisos con importantes amenities”. Respecto de los valores a estrenar estima que en Pedro Goyena y arterias perpendiculares los valores rondan entre 2500 y 2900 dólares; en el corazón de Caballito entre 2300 y 2700 dólares.
“Lo cierto es que hay desarrollos en todo Caballito. Se construyen edificios medianos entre medianeras de 20 y 40 unidades. Y, las de mejor respuestas, las de 2 y 3 ambientes”, dijo el director de Toribio Achával, Ricardo Bullrich. Por su parte, Walger añadió: “Por años se construyeron unidades de 1, 2 y 3 ambientes para inversión. Hoy la oferta de monoambientes llega al 52%, los 2 ambientes al 27%, los de tres al 15 %, y 4 o más al 6%. Por un nuevo desarrollo, me inclinaría por unidades de 4 ambientes de 100 a 130 m2, y satisfacer un faltante de la plaza”.
Si bien se venden casas habitables para demoler y construir a precios lógicos, “hay falta de lotes y se busca tierra más económica para los proyectos, si no la ecuación costo de construcción más lote con el valor de venta no cierra. Los desarrollos se extienden hacia Almagro, cruzando avenida La Plata”, afirmó D’Odorico. Así se accede también a Boedo, Parque Chacabuco y Villa Crespo. Para Walger, “el valor actual, como máximo de un lote en Caballito debería rondar los 500 dólares el m2 de incidencia. Hay lotes muy atractivos en el barrio y la posibilidad de realizar obras pequeñas de 500 a 14.000 m2”.
El Código de Planeamiento Urbano de la ciudad mediante el Área de Protección Histórica busca preservar las casas y los edificios antiguos construidos antes de 1941. “Entonces, ante un nuevo proyecto que implique demoler la vivienda deben realizarse los trámites para confirmar que sea factible. De otro modo no se autoriza la construcción. Caballito es una zona apetecible con potencial para cualquier inversor”, explicó Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Respecto de la saturación de los servicios que no han acompañado la evolución del barrio, “las soluciones las debe proveer el Estado y las empresas prestadoras de servicios. Los desarrolladores aportan a la solución cumpliendo la normativa. Caballito es una zona muy buscada por los compradores de buen poder adquisitivo, porque aun en las crisis, los valores y las ventas se mantienen más estables respecto de la mayoría de los barrios de Buenos Aires y GBA”, destacó Bullrich. En tanto para Arévalo, “las constructoras que innovaron las unidades con equipamiento eléctrico deben volver a la factibilidad de origen e instalar red de gas, un aspecto que encarece el costo de la unidad, pero puede alivianar problemas futuros”.
Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 12 de abril de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION