Arquitectos y desarrolladores destacan la importancia de generar emprendimientos que puedan reconvertirse fácilmente.

En una torre de 13 pisos en construcción en Hollywood que pronto servirá de sede de Netflix, dos pisos de estacionamiento están destinados a un futuro diferente: al reducirse la necesidad de estacionamiento, ese espacio puede fácilmente reconvertirse en oficinas. Es que las principales ciudades de los EE.UU. tienen muchos más garages de los necesarios. En Seattle, por ejemplo, hay cinco espacios de estacionamiento por cada residente. “Hay 500 millones de espacios para estacionar en Estados Unidos y 325 millones de personas” dice Andy Cohen, co-CEO de Gensler, la firma de arquitectura, autor del proyecto de Hollywood .

En el centro de Boston, una playa de estacionamiento se convertirá en el sitio de una torre de 30 pisos con viviendas a precios accesibles. En Wichita, Kansas, un antiguo garaje de estacionamiento fue convertido en edificio de departamentos en 2018. Cerca del centro de Cincinnati, un ex garaje de estacionamiento ahora es un hotel. La organización Make Shift, con sede en el Reino Unido, transformó un garaje vacío en Brixton en un nuevo centro para pequeñas empresas en 2015 y en 2018 convirtió un garaje de estacionamiento de siete pisos en Londres en talleres para artistas, oficinas compartidas y espacios comunitarios. Este tipo de reconversión no es algo nuevo: un “hotel para autos” construido en Manhattan en la década de 1930 fue reconvertido en galpón una década más tarde y luego en departamentos. Pero ahora se hace a ritmo más acelerado y, cada vez más, los arquitectos están diseñando nuevos edificios con la visión de un futuro con menos autos.

“Estamos en un momento interesante ahora” dice Kristen Hall, diseñadora urbana de la firma de arquitectura Perkins + Will. “Probablemente veremos una absorción plena de vehículos autónomos en las calles en los próximos 10 a 30 años, y mucha de la financiación para proyectos es sobre una base de 30 años. Por lo que si uno es un constructor que piensa en construir un garaje y no sabe si realmente podrá financiarlo o si tendrá ingresos constantes de un garaje en los próximos 30 años, finalmente estamos en el punto en el que muchos clientes se cuestionan la factibilidad financiera de construir garajes para estacionamiento”, profundiza.

Crédito: Foto cortesía de Gesler

Algunas ciudades están eliminando el requisito de que los nuevos edificios cuenten con una cantidad mínima de espacios para estacionamiento y algunos edificios, como una torre en Oslo, incluyen espacios para bicicletas pero prácticamente nada para autos. Otros edificios, construidos en áreas en las que los constructores creen que hay necesidad de estacionamiento ahora, se están diseñando pensando en su futura conversión y los dueños deciden que el costo extra se justifica por el ingreso extra potencial en el futuro. En la sede de Cincinnati de la compañía 84 51, de analítica y marketing, también diseñada por Gensler, se diseñaron tres pisos de estacionamiento para reconvertirse en espacio de oficinas en el futuro.

Reconvertir garajes existentes puede ser más difícil dado que no fueron diseñados para ser habitados por humanos y comúnmente tienen techo bajo, pisos inclinados y, en áreas como California, no se los construye con los mismos estándares anti-sísmicos que las oficinas o los edificios de departamentos. Además no pueden soportar las mismas cargas. “Poder decir voy a convertir este estacionamiento en departamentos a menudo no es una alternativa porque estructuralmente no es posible” dice Marcus Martínez, fundador de la firma de diseño UltraBarrio con sede en Houston. La empresa creó garajes que podrían transicionar a otros usos. Combinar el garaje de estacionamiento y el tránsito público podría ayudar a los conductores a hacer la transición a un modo diferente de viajar. Pero en algunos casos es posible la conversión de viejos garajes. En el área de Chicago, un antiguo garaje de estacionamiento de la universidad Northwestern ahora es una incubadora de startups llamada El Garaje. Algunos antiguos garajes podrían reutilizarse como vivienda o refugio a precios accesibles. Los estacionamientos subterráneos representan un desafío mayor, porque comúnmente no tienen ventanas, pero también tienen potencial para su reutilización. ¿qué otras cosas se pueden hacer en todos estos espacios sobrantes que son menos ideales para la gente?. Los espacios potencialmente podrían usarse para agricultura urbana, o almacenado o centros de datos. Por otra parte, al reducirse el estacionamiento en playas, garajes y calles, los vecindarios cambiarán. Parte del espacio podría usarse para vivienda. Las ciudades a menudo construyen 1,6 espacios de estacionamiento por cada unidad de vivienda y si se tiene en cuenta que un solo espacio de un estacionamiento puede ocupar 41 metros cuadrados, casi compartirían el mismo tamaño de una unidad de dos ambientes. Así las cosas, el estacionamiento callejero podría convertirse en espacios verdes o podría transformarse en bicisendas. “Eso podría cambiar las ciudades aún más. Cuando se analiza las mejores ciudades del mundo, son las ciudades caminables” finaliza Cohen.

Por Adele Peters, Sábado 30 de marzo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los edificios para estacionar los autos lideran las preferencias de los inversores y desarrolladores por la rentabilidad que otorgan y para el resguardo del dinero.

Los edificios de cocheras, dentro del sector, muestran una perspectiva de expansión firme desde 2005. Este efecto acrecentó el interés de los desarrolladores e inversores apoyado por la rentabilidad que ofrecen estos espacios, que en la actualidad es muy ventajosa, comparada con la renta que otorga un departamento en relación con el dinero que hay que destinar para adquirirlo. Este avance también se debe al crecimiento demográfico y del parque automotor en la Capital como en las localidades del conurbano, donde la demanda es mayor.

El director de Ecocheras, Alberto Súcari comentó: “Los economistas aconsejan la inversión inmobiliaria para escapar a la inflación y, hoy, la cochera se ubica a la cabeza de los negocios porque tiene un bajo costo de adquisición en relación con el resto de los inmuebles y proponen mejores márgenes de ganancias”. Y agregó: “En promedio, un departamento brinda una renta del 2,9 por ciento anual, mientras que una buena cochera ofrece el 5 por ciento y las que son de alquiler, el 7 por ciento anual”.

Valeria Arocha, responsable de Arpe Propiedades, opinó: “Es una alternativa válida porque con 100.000 dólares se puede adquirir un departamento de dos ambientes que posibilita una renta de 4500 pesos mensuales, mientras que con la misma cantidad de dinero, se compran cinco cocheras, que por unidad pueden producir de 1200 a 1500 pesos mensuales, con un rendimiento claramente superior”. Mientras que Súcari, explicó: “El mercado de las cocheras es más informal, lo que permite ajustar la renta al ritmo de la inflación, que con el resto de las propiedades no sucede porque hay que respetar un contrato”.

Barrios con mejor proyección

Desde 2013 se visualizan cambios en algunos barrios porteños, como lo indicó Súcari: “La renta de una cochera en Barrio Norte es de 4,4 por ciento anual, 50 puntos básicos por encima del 3,9% anual del departamento”, y prosiguió: “En el microcentro la diferencia es mayor. Una cochera rinde el 5,7% anual y un departamento el 4% anual, 170 puntos básicos por debajo”. Según los analistas, en Palermo, Recoleta, Villa Urquiza y Belgrano no se presentan diferencias significativas en la rentabilidad entre uno y otro inmueble. La tendencia apunta hacia Puerto Madero Sur, Barracas, Once, Almagro y Villa Crespo con la imperiosa necesidad de cocheras.

Dentro de esta tendencia, Juan Manuel Balestieri, director de la desarrolladora Well Park reconoció: “Recibí consultas de desarrolladores de edificios de viviendas para aportar su know how al desarrollo y comercialización de las cocheras funcionales en sus emprendimientos”.

El desarrollador, agregó: “Estamos formando dos grupos de inversores al costo para la compra de terrenos para los próximos lanzamientos de cocheras en Barracas, Colegiales y Palermo, por la mayor cantidad de vehículos y de actividad comercial”. Y destacó: “La construcción de un edificio de cocheras demanda tres millones de dólares, como mínimo”.

Lo que viene

Sobre Puerto Madero Sur y San Telmo, Súcari dijo: “Presentaremos un nuevo emprendimiento, Astillero Cocheras, en Azopardo 1337, con más de 150 lofts y estudios profesionales, al lado de lo que será la nueva sede corporativa del banco Santander Río, con 60.000 m2 de oficinas”.

Y el ejecutivo, detalló: “Se podrá optar por utilizar la cochera en forma particular, alquilarla a un tercero o participar en el pool de renta de un estacionamiento por hora y se las puede adquirir con un anticipo y el saldo en 12 cuotas en pesos ajustables por la CAC, con una rentabilidad promedio del 6 por ciento anual”.

Andrés Balestieri, director de la desarrolladora Garaje Privado destacó: “El sistema de que cada propietario alquile su propia cochera o la destine a uso propio asegura el máximo retorno de la inversión”.

Esta empresa entregó este año 320 cocheras en la Capital y 180 en Quilmes y continúa con más proyectos en el Gran Buenos Aires en donde también la demanda es alta. Pronto se comercializarán en Avellaneda, Las Lomitas y Lanús, en tanto para diciembre de 2016 se entregarán las 180 cocheras de Garaje Privado Quilmes II, en 25 de Mayo 7, cerca del centro de Quilmes.

“Las cocheras de este desarrollo se ofrecen a valores según la ubicación. Una en el segundo piso vale 154.114 pesos y otra en el cuarto con techado de lona, 113.316 pesos, con anticipo y cuotas”, expresó la comercializadora Analía Bonino, que amplió: “Igual que en la Capital, el estacionamiento es un caos en Quilmes, Lomas de Zamora, Ramos Mejía, Morón y en el centro de todas las ciudades del conurbano, por ello crece el negocio de las cocheras”.

Pro y contra

Arocha manifestó: “Tiene bajo mantenimiento, en cambio un departamento requiere gastos por pintura y refacciones al desocuparse. Además, las expensas son muy bajas, 500 pesos de promedio”. Súcari puntualizó: “Se alquila más rápido que una vivienda y nunca afronta un juicio de desalojo, porque el que no paga la mensualidad no puede usar la cochera”.

Lo negativo lo apuntó Agustín Walger, director comercial de Lepore: “Los valores de los lotes son muy elevados para los grandes desarrollos y se presentan complicaciones para la habilitación porque se exige doble frente y dimensiones especiales por los vehículos modernos, que son más anchos”.

Aunque a favor comentó: “Si se dispone regular el estacionamiento arancelado en las calles, como se estudia, el propietario se favorecerá al subir el valor de venta y alquiler de las cocheras”.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 12 de septiembre de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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