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Sólo el 5% de la población califica para un crédito hipotecario

Si bien hay coincidencia en que las exenciones impositivas y el blanqueo representan un gran incentivo para la construcción, aún falta el gran dinamizador: el crédito hipotecario. La opinión de los desarrolladores y especialistas.

Gerardo Azcuy, María Laura Calle y Ángel Seggiaro.
Gerardo Azcuy, María Laura Calle y Ángel Seggiaro

Ante la reciente promulgación de la ley 27613, que aún falta reglamentar, desde Áreas Globales consultamos las opiniones de la Arq. María Laura Calle, Proyect Leader Banca Hipotecaria, del banco Provincia de Buenos Aires; el Arq. Ángel Seggiaro, socio y directivo de la empresa rosarina Fundar; y el Arq.  Gerardo Azcuy, fundador socio y Director General de Azcuy.

La industria de la construcción es el gran dinamizador de la economía y el impacto tributario sobre un proyecto de inversión inmobiliaria requiere revisiones ya que es determinante a la hora de evaluar rentabilidad y expandir la capacidad de producción para el inicio de un círculo virtuoso
“Las medidas referidas a exenciones a la construcción siempre son bienvenidas dado que el impacto impositivo en un proyecto de inversión inmobiliaria es importante, pero lo que realmente necesita el mercado es impulsar el crédito al developer o desarrollador para el financiamiento de nuevos emprendimientos y al usuario final para que más personas puedan acceder a la compra de vivienda. Hoy solo el 5 % de la pirámide poblacional puede calificar para un crédito hipotecario”, recalca María Laura Calle.

Angel Seggiaro coincide en que todo incentivo para que se aproximen capitales a la industria de la construcción, basada exclusivamente en el capital privado, es bienvenido “Cuánto éxito tenga depende de la claridad y sencillez de la reglamentación y de la confianza que eso genere y que la operatoria sea práctica y sencilla. La construcción privada, aún más en el interior, se mueve con capitales cien por cien genuinos y basados en el estado de “confianza” del inversor pequeño y mediano, no hay una política de gran inversor o corporación. Si las medidas pensadas llegan a interpretar las necesidades de estos pequeños o medianos inversores, tendrán efecto”, destaca.

LA SITUACIÓN CREDITICIA

Ante la consulta sobre los proyectos que comenzaron con créditos UVA, la arquitecta Calle indica que la situación de los créditos UVA para el developer o desarrollador no tuvo gran impacto en relación a lo que se esperaba a partir de 2016. Por tratarse de créditos de mediano plazo tienen y cierta flexibilidad para su cancelación de modo total o parcial (en general se otorgan en desembolsos) en relación al incremento que pueda implicar aumento de cuotas o capital.

En cambio, puntualiza que “los créditos hipotecarios para el usuario final requirieron medidas extremas para poder equilibrar la merma en los ingresos de los titulares de créditos UVA producto de la crisis; en este sentido el congelamiento de cuotas aplicado en el último año  y medio posibilitó el mantenimiento del valor de la cuota que, a partir de marzo de 2021,  comienza a experimentar incrementos nuevamente, dado que este congelamiento implicó retrasar los pagos por un tiempo determinado cuyo vencimiento operó a fines de febrero de 2021.  Además, para los que tenían algo de ahorros, igual que lo sucedido en la Post Crisis 2001, la brecha entre moneda local y extranjera propició cancelaciones que representaron un porcentaje cercano al 10 % de las operaciones”.

 Al enfocar la necesidad de contar con créditos hipotecarios, Calle precisa: ‘’Si bien se ha hablado de una nueva fórmula atada al salario para reemplazar a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) a la fecha no se ha instrumentado en ninguna entidad financiera. En estos días se habla de un anuncio para la reactivación de créditos hipotecarios vinculados con la fórmula mencionada precedentemente que estarían vinculados a la operatoria PROCREAR que, a través del Banco Hipotecario, lanzaría una línea de préstamos para construcción de vivienda. Esto implica un primer paso de cara a una futura instancia que necesariamente debe comprender la compra de vivienda, considerando también que resulta indispensable para esto liberar las restricciones a la compra de moneda extranjera o crear un instrumento que permita este tipo de operaciones”, resalta.

 ALCANCES DEL BLANQUEO

Gerardo Azcuy apunta que “si bien el blanqueo es una decisión controvertida, luego de tres años de caída en nuestra actividad, consideramos que es una herramienta que, en este momento, nos va a favorecer porque está destinada a volcar fondos a la construcción.

Estas medidas van a generar que un determinado sector que necesita canalizar y regularizar su dinero, pueda hacerlo a través de obras en construcción, y lo hará apostando a aquellas empresas que demuestren solidez y confiabilidad, y que le ofrezcan productos muy específicos (ya que la ley contempla que no pueden tener más del 50% de avance).  En este sentido, creemos que vamos a recibir una gran cantidad de consultas. Esperamos ansiosos la reglamentación de la ley para poder ver los detalles, pero a priori creemos que es una iniciativa que beneficiará a nuestro mercado”.

Desde Rosario, Seggiaro comenta que considerando que está orientado a obras en construcción o por iniciar, que generarán trabajo genuino…desde ese punto de vista, es acertado.  “De todas maneras debe ser un mensaje claro y simple que llegue en los plazos planificados (breves) para que los actores del sistema reaccionen con tiempo y tenga el éxito esperado”, precisa.

A su vez, Calle puntualiza: “No creo que esta medida que, si bien resulta atractiva y podría ser efectiva para dinamizar a la obras de pozo, resulte determinante. Debería evaluarse su aplicación también a la compra de inmuebles en general para impulsar el mercado inmobiliario, tan afectado por la restricción a la compra de moneda extranjera”.

Miércoles 7 de Abril de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Seis de cada diez, compran con créditos

“La vedette del mercado son los créditos, de cada diez operaciones seis son con créditos, de todos los bancos, que se van adaptando y agilizando los plazos de espera”, opina Armando Pepe, flamante presidente del Colegio Profesional Inmobiliario.

Muchas de las operaciones corresponden a ampliaciones, parejas jóvenes que venden su departamento de dos ambientes y pasan a otro de tres y financian la diferencia. Los bancos se van acomodando a la mayor demanda, y están tomando tasadores para acortar los plazos y agilizar las operatorias, que ahora llevan entre 60 y 65 días.

Sostiene que esta vez los créditos van a permanecer, ya que la disposición 6250 permite a los bancos tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos, como garantías de financiamiento, con lo cual mucha de la demanda se traslada a las obras del pozo, o en distintas etapas de desarrollo. Lo que más se vende son unidades de $ 100.00 a 300.000, de dos y tres dormitorios, sin dependencias, entre 80 y 90 m2. Para dar una idea de la demanda que existe, cita el Procrear Joven, que para 45.000 préstamos,  ya tiene 160.000 inscriptos.

“Los argentinos somos ansiosos, y creemos que todo se logra al instante. Va a llevar tiempo la normalización”.

Sobre la escasez de oferta que se vaticina, apunta que el año próximo se suman las más de 1000 viviendas de la villa olímpica, el banco ciudad ya empezó las inscripciones para la preventa; los 300.000 m2 de obra en San Martín y General Paz, una zona con una densidad habitacional importante, y otras obras de magnitud que se lanzaron recientemente.

En la ciudad de Buenos Aires, según datos del CPAU, hay planos aprobados para nuevas obras por 800.000 m2, y si bien los valores subieron entre 5 y 10 % en el primer semestre,  esto tiene más que ver con el aumento de costos frente a un dólar planchado.

“Resta bajar la carga fiscal, ya que el 57% del costo de una vivienda se va en impuestos, situación que debe cambiar” concluyó.

Miércoles 11 de noviembre de 2017
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Los créditos hipotecarios dinamizan las operaciones

Crecen las expectativas de un mayor movimiento, ante el impulso de los créditos hipotecarios. En tanto se mantiene la tendencia alcista en el precio del m2 para las unidades nuevas, y en las usadas, se manifiesta sólo en Recoleta, Belgrano y Nuñez.

Según una muestra de fines de abril de 2017 relevada por el Instituto de Economía de la Fundación UADE, las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En tales zonas para el segmento “a estrenar” los precios rondaron entre los US$ 3772 (Recoleta) y los US$ 2983 (Núñez) el m2.

Según las estimaciones del Instituto, el promedio simple del precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es US$ 2797 (mayor en un 5,4% respecto de abril de 2016) para los departamentos nuevos; y US$ 2302 para los usados (un 1,4% menor, en igual comparación de períodos).

En particular, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano crecieron un 15,4%, 5,4%, 3,7% y 1,9% respectivamente en abril de 2017, con respecto a abril 2016. Mientras que Balvanera y Flores, como ejemplos, presentaron una caída de 2,9% y de 1,0%, respectivamente, en igual comparación de períodos.

Por su parte, las unidades usadas registraron precios promedios en ascenso en Recoleta 5,5%), Belgrano (3,3%), Núñez (2,1%) al comparar los precios de abril de este versus los de abril 2016, mientras que Palermo no registró variación.

ACTOS ESCRITURALES

El sector inmobiliario continúa en ascenso con una leve desaceleración en su ritmo de crecimiento. Dicho avance queda respaldado por el incremento en las operaciones de compra-venta y de los montos involucrados en las mismas. La cantidad de actos escriturales registró una suba aproximada del 20,5% en abril de 201, respecto de igual período del  año anterior. En tanto que los montos lo hicieron en 98%, de acuerdo a la información suministrada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Una comparación entre períodos mantiene la tendencia registrada en el último informe con respecto a la distribución de los actos escriturales en la ciudad de Buenos Aires segmentada por monto de operaciones: avanzan las que superan el millón de pesos alcanzando una representatividad de 62% del total.

Las franjas más dinámicas fueron las que se ubicaron entre un millón de pesos y más de 3,5 millones (+ 61%), particularmente la ubicada entre 2,5 y 3,5 millones de pesos (+70%) fue la de mayor expansión.



EL DESPEGUE DE LOS CREDITOS HIPOTECARIOS

En gran medida, el actual desempeño del mercado es la respuesta al despegue de los créditos hipotecarios donde las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria registraron un incremento del 120% y en términos de montos, 160% para ese mismo período (abril 2017/abril 2016). Una evolución favorable que está acompañada por un incremento en el valor promedio de las escrituras que resulta consistente con los cambios en la segmentación analizada previamente que denota la entrada al mercado de créditos de individuos con ingresos promedios superiores.

La reactivación en el segmento de los departamentos usados está llegando por el lado de los créditos hipotecarios. No obstante, considerando que el efecto derrame de la construcción para dar empuje a la economía proviene de las nuevas obras, la buena noticia de junio ha sido que, con miras a consolidar el despegue del sector privado e incentivar a los desarrolladores, el Banco Central ha dado autorización a las entidades financieras a otorgar créditos para la adquisición de unidades a estrenar que aún no se pueden escriturar. Los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos serán garantías de los créditos hipotecarios. De esta forma, no solo se estará ampliando el volumen de nuevos metros cuadrados sino que también se les facilitará el acceso a la vivienda propia a los sectores de menores ingresos.

Por su parte, el sector de la construcción muestra optimismo al haber registrado un 10,5% de crecimiento en abril, contra el mismo mes de 2016, y el 3,8%, en el 1° cuatrimestre del año respecto del anterior (INDEC).

Las muestras relevadas superan los 6.000 departamentos, al tiempo que sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, se encuentran en buen estado edilicio. Vale notar que los datos presentados en la Tabla 1 corresponden a zonas donde la muestra obtenida de inmuebles permitía estimar promedios representativos. A partir de dichos precios y de la superficie cubierta de cada departamento, se calculó el precio de oferta del m2 promedio. Con el propósito de homogeneizar la muestra, no se consideraron inmuebles en cuyo precio se incluyó el correspondiente a cocheras.

Jueves 6 de julio de 2017
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Hipotecas y escrituras con buen ritmo

Dos buenas noticias alientan al sector inmobiliario: el reiterado aumento de las escrituras durante abril, y el crecimiento importante de las operaciones con hipotecas bancarias, lo que denota el funcionamiento de los créditos.

De acuerdo con los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el cuarto mes de 2017 un crecimiento de 20,5% respecto del nivel de un año antes, al sumar 4.032 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas se elevó 98,1%, a $8.945,5 millones. Con estas ciras, abril 2017 se convirtió en el mejor de los últimos 6 años.

En relación con el monto medio de los actos, fue de $2.218.614, superior 64,4% en un año, al equivalente a US$144.535, un 54,1% más alto que doce meses atrás.

Es de destacar, que las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron en abril 804 casos, 120% más que un año antes, pese a caer por factores estacionales 12,7% en comparación con el mes anterior, y representaron el 19,9% del total de las operaciones, frente a 10,9% de un año antes. En valor subieron de 11,3% a 14,7% del total.

En el primer cuatrimestre de 2017 según los escribanos, se efectivizaron 14.985 actos escriturales de compraventa de inmuebles, + 45,5% en comparación con similar período del año anterior, mientras que el monto de las transacciones se elevó 135,1%, a $33.786,8 millones, equivalente a USD 2.169 millones, con un valor medio de USD146.255, significó un incremento de 51,1% respecto del primer tercio de un año antes.

En el cuatrimestre enero/abril de 2017 los actos con hipoteca bancaria ascendieron a 3.173; se elevaron 140,4% y en valor 250,2%, significaron el 21,2% del total en unidades, 8,4 puntos porcentuales más que igual período del año anterior.

Miércoles 7 de junio de 2017
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Los nuevos créditos confirman la expansión

Ahora denominadas como Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), los nueve bancos que las otorgan, a la fecha, prestaron 430 millones de pesos y varias familias son propietarias. El promedio de las cuotas oscila entre 7500 a 10.000 pesos.

Después de algunos meses de ser presentadas al público, varias familias pudieron cruzar ese puente necesario para pasar a ser propietarias. Las rebautizadas Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) ganan espacio entre las entidades crediticias que las ofrecen para los que pueden comprar la casa.

Fuentes del Banco Central de la República Argentina (BCRA) confirmaron que ya fueron otorgados préstamos hipotecarios en UVA por 430 millones de pesos, al sumarse los nueve bancos que los ofrecen, que son los siguientes: Provincia, Ciudad, Santander, Galicia, Hipotecario, BBVA Francés, Macro, Itaú y Supervielle. Este monto corresponde a préstamos efectivamente desembolsados, ya que esa es la estadística que lleva el BCRA. Cada entidad tiene la propia de préstamos aprobados. En la última semana, el promedio diario, osciló entre 12 y 15 millones de pesos otorgados en los nuevos créditos.

Por el lado del Banco Provincia, a más tres meses del lanzamiento de los nuevos préstamos hipotecarios, denominados TUVIvienda, más de 10.700 familias ya consultaron los requisitos y características de la línea, que marca el nivel de expectativa que genera esta oportunidad de acceso a la casa propia tras varios años de escasa oferta crediticia.

“Ya están en curso 665 trámites que en breve se convertirán en operaciones concretas para que estas familias disfruten de su primera vivienda. Hasta el 23 de septiembre se escrituraron 27 préstamos, por un monto total de 26,8 millones de pesos. El monto promedio de los préstamos ascendió a 993.000 pesos y en promedio las cuotas alcanzaron los 9022 pesos. El ingreso promedio declarado de los beneficiarios fue de 41.269 pesos, pero hay operaciones por montos más bajos, con beneficiarios que tienen un ingreso mensual entre 15.200 y 30.000 pesos”, comentó Juan Curutchet, presidente de Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia.

En otro enfoque, desde que el Banco Hipotecario comenzó a otorgar los préstamos en UVA, se han asesorado a más de 65.300 familias en las 62 sucursales del país. Los ofrecen con un monto máximo de hasta 2 millones de pesos y tasa fija con capital ajustable a una TNA de 5.50%. Además, proponen préstamos para la construcción de viviendas. “A la fecha, cuentan con 273 carpetas en trámite por 267.7 millones de pesos de las cuales 74 corresponden a préstamos otorgados por 66 millones de pesos”, informaron voceros de la gerencia de relaciones institucionales.

Desde que se lanzaron los planes al mercado, el Banco Macro fue la primera entidad en otorgar un crédito bajo esta modalidad, y hasta el momento lleva 13, totalizando más de 11.000.000 pesos. “Hasta el momento se han realizado más de 1022 evaluaciones de pedidos, de los cuales 535 fueron aprobados (145 fueron aprobados por el monto solicitado). Además, contamos con 74 tasaciones ya solicitadas. Esta línea goza de muy buena recepción de parte de nuestros clientes. Si bien es mucho el camino a recorrer, creemos que este programa va a crear confianza y va a mejorar las expectativas, de cara a una reactivación en la economía”, precisó Milagro Medrano, gerente de relaciones institucionales.

Para el Banco Ciudad, el actual, es un año de ampliación y diversificación de la oferta de productos hipotecarios. “Si bien continuamos ocupando el 2° lugar en el ránking de créditos del país, con un market share del 16%, en los primeros 7 meses de 2016 colocamos el 25% de los préstamos a la vivienda. Ofrecemos agilidad y el plazo de hasta 20 años. Tenemos esa línea abierta para todos los interesados”, explicó Alejo Espora, economista jefe del Ciudad.

Respecto a la colocación por líneas, “continuó destacándose la denominada Primera Casa BA, lanzada en conjunto con el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires en el año 2012. Un dato interesante es el creciente interés que despertaron los UVA, el cual esperamos que continúe aumentando a medida que se consolide la desaceleración de la inflación y la estabilidad económica”, agregó.

Mientras que el Banco Nación, que propone Nación tu Casa, también tuvo gran respuesta. “Hasta el momento se inscribieron más de 33.000 solicitudes, realizadas a través de canales Web como en las sucursales. Realmente estamos muy conformes, teniendo en cuenta que la línea lleva vigente un poco más de 2 meses”, explicó Alejandro Henke, director de la compañía crediticia.

Se registran más de 2800 créditos entre los pre aprobado (donde el interesado se encuentra buscando casa), remitido a escribanía o con trámite finalizado. “Estamos hablando de todos créditos destinados para la compra o cambio de vivienda. La línea para la construcción se encuentra en la etapa final de implementación por lo que aún no está vigente, pero es un desafío poder llegar a presentarla en breve”, agregó Henke.


El Eje y el perfil del público

  1. Primera vivienda: los bancos coinciden en que las consultas y los que concretaron los créditos, en general, son familias jóvenes. En el interior del país, la mayoría de las consultas se orientan a los destinos constructivos, mientras que en las grandes ciudades, a la compra de unidades nuevas o usadas. La edad promedio de los solicitantes es de 39 años, y los ingresos familiares promedio de $33.700 (según el Hipotecario).
  2. Geografía: posibles propietarios de distintas ciudades de la provincia de Buenos Aires lideran la demanda y solicitudes para acceder a las UVA, le siguen, habitantes de la Capital, Córdoba y Santa Fe, en ese orden.
  3. Cambios en los montos: al lanzarse las UVI (ahora UVA), los topes de dinero para los préstamos promediaban los 2 millones de pesos. Actualmente el Nación, financia el 80% del valor y el máximo es de 2.800.000 pesos. En tanto que el Provincia, otorgará los primeros créditos Procrear, tras el acuerdo de adhesión firmado con la Anses.

Por José Luis Cieri, Sábado 1 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION