El funcionario asegura que el Gobierno generó las condiciones para que los desarrolladores lancen nueva oferta; “que metan el gol”, reclama

Iván Kerr, Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación y Presidente de Procrear

Desde hace un año y medio, Ivan Kerr es el hombre de confianza del presidente Mauricio Macri para combatir un déficit habitacional de 3,5 millones de unidades. Con el tiempo justo, accedió a un mano a mano con la nacion en el que respondió sobre todos los temas.

- ¿Qué temas ocupan la agenda?

- Trabajamos en la evolución de un Estado netamente “constructor” a uno “facilitador”. Es decir que no sea el que genere las soluciones habitacionales sino que co-invierta con el sector privado. Con $ 25.000 millones en el presupuesto y considerando una inversión de $ 1 millón por casa, solo podríamos construir 25.000 viviendas, un número que no tiene impacto en un déficit habitacional. Hay 12 millones de argentinos que tienen problemas con su vivienda. Faltan 1,3 millones de casas y otras 2,7 millones tienen que ser refaccionadas o no cuentan con la infraestructura básica. Por eso, entre otras iniciativas, implementamos junto al Banco Nación, el lanzamiento de dos líneas intermedias para los desarrolladores con tasas del 17 por ciento anual. Una de ellas financia el 100 por ciento y la otra el 70 -en este último caso, el Estado subsidia el 30 por ciento- de los emprendimientos. En ambos casos, los empresarios tienen dos años de gracia que es el período promedio que dura la construcción de un proyecto para comenzar a devolver el dinero. Luego con las unidades subdivididas, los compradores finales con el boleto o el fideicomiso acceden al crédito. Tenemos 120 proyectos nuevos para financiar. De esta forma resolvimos lo que era un reclamo del sector que sostenía que no les rendía la TIR porque tenían que esperar dos años desde que terminaban un proyecto para colocar las últimas unidades.

- ¿Cuándo arrancará la oferta nueva?

- Los desarrolladores fueron castigados, hoy son atendidos. Nos piden que generemos condiciones de crédito y que les aseguremos la demanda pero esa no es nuestra función. Sólo podemos acercarla. Hace un par de días hablábamos con el ministro Frigerio que lo que estamos haciendo es ponerle la pelota delante del arco, el gol lo tienen que meter ellos. Por otra parte , en la Capital Federal, en la Provincia de Buenos Aires y en Córdoba eliminamos el impuesto de ingresos brutos al crédito para la vivienda que impacta en un 15 por ciento en el valor de la cuota, y estamos próximo a hacerlo en Mendoza y en Salta. Ahora tienen que animarse a lanzar los proyectos.

- ¿Hasta qué monto puede prestarles el Banco Nación a los desarrolladores?

- El Central por normas de Basilea establece que no se puede prestar más de tres veces del patrimonio de la empresa, pero estamos trabajando en flexibilizarlo. También trabajamos con las entidades para que bajen un punto las tasas de los créditos en los lugares en donde se los eximió de ingresos brutos. El modelo de negocio centrado en la demanda de inversores se agotó. Hay una demanda del sector medio que puede acceder al crédito. Los desarrolladores tienen que reorientar la oferta. Se diversifican o mueren. En lo que va del año tenemos a 90.000 seleccionados del Procrear que están tramitando su crédito en uno de los 15 bancos que ofrece el producto y que tendrán un millón de pesos para comprar su primera vivienda. Además el martes que viene reabrimos la línea de crédito para la construcción para quienes tienen terreno propio. Se otorgan hasta $ 1,1 millones con un subsidio de hasta $ 400.000. Los plazos son entre 20 y 30 años con una tasa promedio de 5 por ciento, En estos casos, los bancos están bien aforados porque el terreno que equivale al 30 por ciento del proyecto es garantía, y el subsidio del Estado no reembolsable se entrega en el arranque.

- ¿Se puede dejar de hablar del valor de las las unidades en dólares?

- Si por supuesto. En Chile se implementó la UF hace 30 años y hoy ese país tiene un déficit habitacional del 8 por ciento de la población mientras que en la Argentina es el 25 por ciento. Además el crédito hipotecario equivale a 20 puntos del producto bruto mientras que en el país representa solo el uno por ciento. La clave será generar confianza en la UVA.

- ¿Hay riesgo de una burbuja ante un escenario de mayor demanda y poca oferta?

- Puede pasar pero lo venimos monitoreando. Además el Procrear aportará oferta con proyectos que articulan lo público con lo privado. Es decir tomamos la tierra y la canjeamos por metros cuadrados con el desarrollador.

-¿ Por qué se construirán casas chinas?

- No son chinas, ni prefabricadas. El Procrear construye 25,000 viviendas que se fondean con presupuesto del Estado. Queremos mantener esa oferta pero no podemos hacerlo porque afecta al déficit fiscal. Por eso, acudimos al financiamiento internacional. Pero además de las empresas chinas, están interesados fondos holandeses, y alemanes . Lo que sucede es que los chinos tienen una mayor capacidad de financiamiento. Será oferta genuina que además no generará deuda porque se financiará con los créditos. Vamos a lograr construir más de 14.000 viviendas para la clase media, en tres años. El monto de inversión es de US$ 1176 millones. El Estado Nacional aportará las tierras y se convocará a empresas extranjeras para llevar adelante las obras. Estas viviendas se otorgarán a través de la línea de compra del Procrear y se construirán en un plazo de 6 a 18 meses, mucho más veloz que la construcción tradicional, que demora entre 30 y 36 meses.

Por Carla Quiroga, Sábado 1 de julio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Etiquetas:  

Dos buenas noticias alientan al sector inmobiliario: el reiterado aumento de las escrituras durante abril, y el crecimiento importante de las operaciones con hipotecas bancarias, lo que denota el funcionamiento de los créditos.

De acuerdo con los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el cuarto mes de 2017 un crecimiento de 20,5% respecto del nivel de un año antes, al sumar 4.032 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas se elevó 98,1%, a $8.945,5 millones. Con estas ciras, abril 2017 se convirtió en el mejor de los últimos 6 años.

En relación con el monto medio de los actos, fue de $2.218.614, superior 64,4% en un año, al equivalente a US$144.535, un 54,1% más alto que doce meses atrás.

Es de destacar, que las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron en abril 804 casos, 120% más que un año antes, pese a caer por factores estacionales 12,7% en comparación con el mes anterior, y representaron el 19,9% del total de las operaciones, frente a 10,9% de un año antes. En valor subieron de 11,3% a 14,7% del total.

En el primer cuatrimestre de 2017 según los escribanos, se efectivizaron 14.985 actos escriturales de compraventa de inmuebles, + 45,5% en comparación con similar período del año anterior, mientras que el monto de las transacciones se elevó 135,1%, a $33.786,8 millones, equivalente a USD 2.169 millones, con un valor medio de USD146.255, significó un incremento de 51,1% respecto del primer tercio de un año antes.

En el cuatrimestre enero/abril de 2017 los actos con hipoteca bancaria ascendieron a 3.173; se elevaron 140,4% y en valor 250,2%, significaron el 21,2% del total en unidades, 8,4 puntos porcentuales más que igual período del año anterior.

Miércoles 7 de junio de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Todo lo que hay que saber sobre la normativa del Central que permite a los bancos prestar dinero para adquirir unidades en construcción.

Foto: Shutterstock

La luz verde que el Banco Central encendió para que las entidades financieras puedan tomar los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos como garantías de los créditos hipotecarios promete un antes y un después en la industria inmobiliaria. Ahora, la clase media también entra en el radar de la demanda de los proyectos nuevos. “Habrá más compradores y los precios seguirán subiendo”, anticipa Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora de CMNV, quien estima un valor promedio del metro cuadrado a estrenar en la Capital Federal que ronda los US$ 2900. Afirma que ese número es 50 por ciento mayor al que se vendía hace un año atrás. “Con los altos costos de reposición, las incidencias de las tierras y lo que cuesta construir es inviable que los valores se mantengan”, agrega. Cómo lograr que la financiación también alcance a las unidades del pozo era un punto central en la agenda del sector y una obsesión para la mesa chica de las principales cámaras y asociaciones que desde hace meses negociaba con el Gobierno. Los empresarios defendían que la reactivación de las ventas centrada en los departamentos usados no generaban “brotes verdes” con efecto dominó en el resto de la economía. Si bien el sector de la construcción está de parabienes, en abril subió 10,5 por ciento contra mismo mes de 2016 y 3,8 por ciento en los primeros cuatro meses del año respecto al anterior, según datos del el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC); la obra privada no termina de despegar.

“La medida generará nuevos proyectos y movilizará a otros sectores, además de aumentar el volumen de metros cuadrados nuevos. El primer impacto serán una mayor cantidad de emprendimientos en oferta en la Capital Federal”, explica Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador homónimo. “Además se sumaría el sector de menores ingresos, hoy clientes de viviendas sociales”, afirma Mateo Salinas, gerente General de Eidico, la desarrolladora que vende propiedades a costo mediante un sistema cooperativo. Las unidades se van construyendo y entregando, por sorteo y adelanto de cuotas, durante los diez años que dura el proyecto. “Si bien la demanda es alta, ese plazo se percibe como muy extenso para poder habitar la vivienda, y muy corto para la distribución de aportes durante ese período”, agrega. El efecto más inmediato será una reactivación en la venta de las obras avanzadas con oferta de departamentos a entregar en pocos meses, y aquellos edificios terminados con stock remanente que no se colocaba porque compite con los usados que al poder hipotecarse califican para los créditos. Hoy la persona que compra una unidad a estrenar tiene que esperar entre uno y dos años para poder firmar la escritura. Por eso no son aptos para créditos y sólo pueden ser comprados por quienes tienen la espalda para pagarlo cash o durante los tres años que demanda la construcción.

“De esta forma se generará la rotación necesaria que estaba trabada. La consecuencia directa es un aumento de precios convalidada por el crédito en donde el comprador mira más la cuota que el valor total”, relata Carlos Spina, director Comercial de Argencons. Con la nueva norma, los usados, los grandes ganadores del efecto crédito hipotecario -con un 45,5 por ciento de suba de escrituras en la ciudad de Buenos Aires en los primeros cuatro meses del año en comparación al mismo período de 2016- , competirán con los departamentos nuevos. “Habrá que ser cautelosos para evitar que este nuevo contexto no propicie una burbuja inmobiliaria. Un buen ejemplo a seguir es España que luego de su burbuja inmobiliaria hoy se encuentra en una nueva fase de explosión del sector pero mucho más genuino, con oferta”, analiza Antonio Pécora, tiutlar de MPC Desarrollos Inmobiliarios.

En el Banco Nación reconocen que trabajan en la puesta en marcha. El propio Javier González Fraga, presidente del banco estatal afirmó que la incorporación es un hecho. El organismo que preside tomará la delantera pero la expectativa es que el Ciudad y las entidades privadas más ofensivas en el negocio de hipotecas lo sigan. En esta instancia, la gran duda es cómo se implementará, cuánto tardará y finalmente que entidades se subirán a este tren.

La medida del Central replica el modelo con el que Uruguay y Perú lograron reactivar el mercado de las viviendas para la clase media. “La noticia es auspiciosa pero no es obligatoria para las entidades. Se generó la herramienta, hay que ver quienes quieren competir”, advierte Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que en pocas semanas lanzará un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo.

Mientras las entidades financieras “meditan” el tema, los desarrolladores comienzan a desempolvar las proyectos que tenían en la gatera. Monarca avanza con los anteproyectos que levantará en la tierra que tiene en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires y Fernández Prieto trabaja en dos emprendimientos, uno en Lomas de Zamora y en Zárate. Por otra parte, Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por el private equity Tayron Capital, para administrar inversiones en desarrollos residenciales, con foco en la clase media -que construye un emprendimiento en Caballito- reconoce que, tras el anuncio, comenzó a analizar Córdoba un mercado que estaba fuera de su radar porque las escrituras pueden demorarse hasta seis años.

De todas formas, el sector convive con un manto de dudas en cuanto a cómo se instrumentará la normativa del Central. La dinámica del proceso de compra funcionaría de la siguiente manera: con el proyecto armado, el desarrollador cerrará con un banco un preacuerdo con las condiciones del crédito que sacará para llevar adelante la construcción -que durará el plazo de obra–y que le permitirá tener cierta previsión de los números del negocio. La garantía podría ser la misma desarrolladora o un fideicomiso que funcionará como una especie de plataforma para obtener el financiamiento bancario que necesita el constructor. Éste estará conformado por los socios del proyecto -el desarrollador, el dueño del terreno la tierra misma y otros inversores pero no compradores finales de las unidades-. De esta forma, la nueva norma permite una suerte de “puente” entre el pozo y las unidades terminadas. Hoy la oferta de préstamos para construir tiene tasas que rondan el 30 por ciento (Badlar más puntos) pero el sector “pelea” por lograr que esa financiación sea en Uva, la misma referencia en la que venderán los departamentos.

El desarrollador tendrá un plazo de obra y el banco que lo auditará le irá “soltando” capital durante el avance del emprendimiento lo que le permitirá al desarrollador construir con capital intensivo. Así las cosas, se financiará con el crédito del banco y los anticipos de las unidades que pagarán los compradores de los departamentos como adelanto -un porcentaje que puede alcanzar al 30 por ciento del valor del departamento- y que los compradores pagan financiado durante el tiempo de ejecución de la obra. La diferencia con el escenario actual es que cuando se termina la obra, se puede entregar la unidad porque al otorgarse la financiación con el boleto de compra-venta, el individuo ya obtiene el dinero que necesita y ese boleto con posesión funciona como garantía del préstamo por hasta el 75 por ciento del valor de la propiedad -y no el 100 por ciento como cuando se hace con una escritura-. Y el desarrollador obtiene todo el dinero para saldar la deuda que tiene del crédito que sacó para construir el proyecto. “Lo que sucedía hasta ahora es que no podías darle posesión porque sólo te había pagado 30 por ciento de la unidad, y el banco no le daba la línea porque no tenía escritura. Hoy sí se puede hacer y el circulo es virtuoso “, explica Llambías. Los compradores finales podrán tomar la financiación en pesos o en Uva. En el primer caso la actualización será por índice de la Cámara Argentina de la Construcción y en el segundo por inflación. Llambías aclara que si bien cada banco establecerá el porcentaje de preventas para habilitar el crédito al desarrollador y que la obra no quede a mitad de camino, en su caso no arrancaría con menos del 70 por ciento prevendido.”A diferencia de lo que pasa hoy que las entidades financian hechos consumados, con este modelo los bancos tienen un rol más activo, y asumirán el compromiso también de difundir el proyecto, como pasaba hace más 20 años atrás”, analiza Rodríguez Nader, que avanza en la construcción del proyecto Astilleros, de US$ 25 millones de inversión en San Telmo.

Se estima que los montos y tasas seguirán en línea con la oferta de créditos hipotecarios que hay en el mercado. Sería para primera vivienda, en Uva con tasas de entre 5 y 7 por ciento, y se prestaría hasta el 75 por ciento del valor de la unidad y un máximo de $ 3 millones.

Hoy son pocos los players que tienen caja para sostener la compra de la tierra, y la inversión de todo un proyecto. Con el nuevo esquema, dejan de depender de la preventa para fondear la obra y pueden construir con capital intensivo. “Es el mundo ideal trabajar con dinero de los bancos,”, admite Monarca. “Esta medida reduce la necesidad de capital de trabajo y por ende mejora el retorno sobre la inversión lo que lo transforma en un negocio atractivo”, analiza Sommer. Es decir, se aceleran los procesos: el desembolso de la inversión es más rápido, la recuperación para el inversor también y el comprador deja de alquilar antes . Rodríguez Nader plantea la necesidad de generar un negocio más justo. “Hoy el único que gana es el que no agrega valor, el dueño de la tierra, los que generamos proyectos no tenemos upside. Deberíamos ir a un modelo como el de Estados Unidos en donde el propietario de tierra muerta paga más impuesto que el que la usa”, cierra estableciendo otro tema en agenda.

a
18,1%  más obras

Es lo que creció la superficie con permiso para construir en abril versus marzo
s

En compás de espera – 1800 edificios

La cantidad de obras terminadas que no tienen el final de obra y no se pueden escriturar. Tampoco califican para los créditos


En primera persona

Diferentes miradas sobre cómo afectará la norma del Central a la industria inmobiliaria
a

Sebastián Sommer (CEO de CasasARG)

“La medida reduce la necesidad de capital de trabajo y mejora el retorno sobre la inversión”

Gustavo Llambías (Socio de Red Consulting and Management)

“La noticia es auspiciosa, pero hay que ver qué entidades quieren competir”

Leonardo García Nader (CEO de CMNV)

“Habrá más compradores y los precios seguirán subiendo en dólares”

Por Carla Quiroga, Sábado 10 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Etiquetas:  

En el primer bimestre del año se reactivaron las escrituras y hubo 6500 operaciones; también incidió la disponibilidad de créditos hipotecarios.

El sector inmobiliario viene de uno de sus peores años. Foto: Archivo

El mercado inmobiliario está cosechando los primeros frutos del blanqueo de capitales. En el primer bimestre del año, las escrituras en la ciudad de Buenos Aires crecieron casi un 70% respecto del mismo período de 2016, según datos del sector que serán dados a conocer la semana próxima.

En las inmobiliarias estiman que el mes pasado se cerraron más de 3050 actos. Con esa cifra, el período enero/febrero alcanzó las 6500 operaciones de compra, una magnitud no tan lejana a las 9000 escrituras, el número que según los operadores se manejaba en la época de oro del sector, a principios de la década pasada. En el mismo período de 2016, por ejemplo, no se alcanzaron las 4000 escrituras.

El año pasado surgieron las primeras señales alentadoras: se firmó un 20% más de escrituras que en 2015.

En el mercado inmobiliario ya hablan de recuperación. Reconocen que, una vez que los inversores superaron la confusión que les generó el procedimiento del blanqueo, con el dinero en el banco empezaron a comprar propiedades.

“Antes invertían en negro en un bono que les daba 6% de rentabilidad y lo ganaban todo; hoy, con el blanqueo, esa ganancia tiene que pagar impuestos por 35%, entonces miran opciones que estén exentas”, explica Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, empresa que trabaja en la revitalización de tierra. Para quienes no vivan de comprar y venderlos, los inmuebles están exentos de ese 35 por ciento.

Los primeros en reaccionar fueron los que tenían dólares en el colchón. Ese grupo tenía la opción de adquirir un bien registrable si no quería dejar los dólares seis meses “pisados” en el banco. Una parte compró, otra prefirió esperar. “Se firmaron boletos de compra-venta que se cerrarán cuando retiren el dinero de los bancos”, explica Alejandro Schuff, director comercial de Soldati Propiedades. El dato anticipa una mayor actividad de escrituras en los próximos meses.

En enero y febrero fue el turno de las personas que sinceraron el dinero que tenían fuera del país y que, más ocupados por los procesos que por las ganancias, habían demorado las decisiones de inversión.

A pocos días del 31 de marzo, fecha en que cierra el blanqueo y en la que también vence el plazo para declarar una propiedad con una multa del 5% de su valor, se espera una mayor cantidad de inmuebles blanqueados que de cash. “El 90% del monto que supere los US$ 100.000 millones blanqueados hasta diciembre serán propiedades”, anticipa Noguer, Se refiere a las unidades que los argentinos tenían sin declarar en Miami o Punta del Este, y que también tendrán un impacto en el mercado inmobiliario local. En el sector están convencidos de que muchos de esos propietarios venderán sus inmuebles para comprar en la Argentina.

Respecto de qué tipo de unidades fueron las más demandadas, los tickets promedio no superaron los US$ 180.000, aunque hay casos en los que aprovecharon el sinceramiento para “estirar” su capacidad de compra y poder mudarse a unidades más amplias.

Si bien los signos de reactivación alientan al mercado, los brokers coinciden en que la recuperación será lenta. “Venimos de niveles muy bajos de venta. El mercado está saliendo de los peores años de su historia”, afirma Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Al efecto blanqueo se suma el de los créditos hipotecarios, sobre todo en el stock residual de las unidades nuevas y, principalmente, en las usadas, que son las que se pueden escriturar.

Los compradores están perdiendo el temor a sacar un crédito. El 22% de las escrituras que se firmaron en la Capital Federal entre enero y febrero fueron con hipoteca.

En 2016 se generaron alrededor de 6000 escrituras con hipotecas, un 47% más que en 2015, según datos del Colegio porteño de Escribanos. Si se toma sólo diciembre de 2016, la suba interanual fue de 150%, lo que prueba el cambio de expectativas. “Durante la administración Kirchner sólo 6% de las operaciones de la Ciudad fueron con crédito hipotecario, frente al 26% de la década de la convertibilidad”, compara Mario Gómez, secretario del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

Desde hace unos meses, los bancos están bajando las tasas -en los créditos UVA oscilan entre 5% y 7% y los simuladores web están al rojo vivo. Hay casos en los que los departamentos de créditos de entidades trabajan los fines de semana para responder todas las solicitudes. Hasta ahora, por medio de los créditos atados a las UVAs, los bancos privados prestaron $ 4000 millones y hay $ 15.000 millones en camino de ser otorgado. El nuevo Procrear y los recientes anuncios de las líneas a 30 años de plazo que ofrecerán los bancos Nación, Ciudad y Provincia con cuotas de entre $ 4600 y $ 6000 aumentan el optimismo. “Las tasas del 3,5% más actualización por CER generarán cuotas por debajo de las de un alquiler”, dice Gómez Picasso.

La disponibilidad que generará el blanqueo y el financiamiento producirá un “efecto dominó″ en la venta, motorizado también por un cambio en la demanda . “Las líneas de crédito que se lanzaron son para quienes necesitan una vivienda. Está muy bien que no alcancen para comprar una propiedad en Recoleta”, analiza Gustavo Llambías, de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.

Durante años, en una industria sin crédito, sólo se construyó para inversores que financiaban a los desarrolladores. Hoy entra en escena la persona que compra un departamento para vivir y que exige unidades más accesibles.

La expectativa de un aumento en el precio de los inmuebles es otro factor que impulsa a la compra. El escenario de mayor demanda, crédito, disponibilidad por parte de los inversores y un costo de construcción en su máximo histórico -entre US$ 1200 y US$ 1500/m²-hace impensada una baja. “Además, un tipo de cambio atrasado y la inflación en pesos genera que los desarrolladores tengan márgenes muy justos”, agrega Gómez Picasso.

Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento. Muchos ofrecen departamentos por debajo del valor de reposición para ganar liquidez. Esos costos generan una brecha del 33% entre los precios de los departamentos nuevos y los usados, cuando el promedio histórico era 22 por ciento.


Hipotecas

Es el porcentaje de escrituras que se hicieron en los dos primeros meses del año con crédito hipotecario. Durante el kirchnerismo, esa cifra en promedio no superó el 6 por ciento.

Por Carla Quiroga, Sábado 25 de marzo de 2017
Publicado en la sección Economía del diario LA NACION

Etiquetas:  

Para financiar la vivienda. Surge una propuesta inspirada en el modelo chileno, que ha sido sin duda exitoso. Testimonios de dos expertos que consideran muy favorable esta iniciativa.

El jefe de gobierno porteño, Mauricio Macri, y el presidente del Banco Ciudad, Federico Sturzenegger, presentaron un nuevo sistema de créditos hipotecarios para la clase media. La repercusión de esta importante propuesta originó una respuesta muy favorable de algunos expertos que conocen en profundidad este tema.

Continuar leyendo »

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...