A pesar de la pandemia, las oficinas muestran una ventaja sobre los departamentos, con un retorno del 5% anual, aunque todavía es bajo debido a la brecha entre el valor de transacción en dólares y el precio de alquiler pagado, en la mayoría de los casos, al tipo de cambio oficial.
Para quienes reciben ingresos en pesos, resulta una problemática típica de procesos inflacionarios, estimar el rendimiento de los pesos ante el permanente impacto de la suba generalizada de precios. El mercado inmobiliario no es ajeno a dicho fenómeno, ya que la mayoría de contratos suelen estar en pesos. Para dotar de mayor claridad al sector, Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Reporte Inmobiliario, medio especializado del sector, realizaron este informe para cruzar los precios de alquileres mensuales de oficinas y departamentos, ajustarlos por inflación y ver el rendimiento real de cada segmento.
Para realizar este estudio, se comparó en el caso de las oficinas, el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (zona céntrica), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín; en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities. En ambos casos, los datos (correspondientes al período 2014-Q3 2021) fueron ajustados por inflación al cierre del tercer trimestre de 2021.
PRECIOS ALQUILER OFICINAS
Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021 el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 51%. Dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2%.
En cuanto a la coyuntura actual, el plano interanual muestra que el incremento en el mercado de oficinas fue un 27%. Sin embargo, luego de ajustar por inflación, el saldo termina siendo negativo con una depreciación de 17%, lo cual responde a la erosión causada por la estabilidad del tipo de cambio oficial frente a la inflación. En el mismo período, la tasa de vacancia pasó del 10,7% al 14,3%, aunque es importante remarcar que en los últimos nueve meses se mantuvo estable.
PRECIO ALQUILER DEPARTAMENTOS
En tanto, en el precio de alquiler pedido para departamentos se registró un incremento del 59% anual, llegando a la cifra más alta desde 2009, año de inicio del análisis. Al deflacionar los datos, se observa una apreciación del 5% en el mismo período, de modo tal que el saldo termina siendo positivo para el sector.
En lo transcurrido de 2021 se advierte que la estabilidad en el tipo de cambio y la correlación directa con la renta de las oficinas produjeron una disminución en el precio medido en pesos argentinos. Por el contrario, el precio pedido de los departamentos está levemente por encima de la inflación y claramente sobre el tipo de cambio, mostrando un rendimiento superior al esperado.
RENTABILIDAD ANUAL DE AMBOS ACTIVOS
Respecto de rentabilidad anual de ambos activos, si bien los dos se encuentran en una fase de decrecimiento, “el tercer trimestre muestra un panorama alentador para el mercado de oficinas”, afirmó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield. “En lo transcurrido del año la vacancia se mantuvo en un promedio de 14,3%, deteniendo el ritmo alcista causado por la pandemia. A la vez, la estabilidad en el tipo de cambio causó un impacto del alquiler pedido medido en pesos, ya que ajustada por inflación arrojó una variación negativa de 17%”.
Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario señaló: “Por primera vez en los últimos 12 años se ve un incremento tan importante en el precio pedido de los departamentos. La Ley de alquileres y el DNU de congelamiento de precios promovieron un aumento del riesgo para los propietarios. Como consecuencia, gran cantidad de inmuebles salieron del mercado, y quienes asumieron el riesgo pretendieron una mayor cobertura por precio avalada por el efecto de una menor oferta y las condiciones de mercado”.
Jueves 25 de Noviembre de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Las variables que determinan el precio de un inmueble; además de las características y el estado de la unidad es importante analizar el entorno y los servicios del barrio.
Las grandes terrazas o balcones revalorizan los proyectos. Foto: Shutterstock
El movimiento que comenzó a tomar el mercado inmobiliario, apalancado por la reaparición de los créditos hipotecarios, hizo que el negocio tomara impulso. En línea con ello, la demanda de inmuebles se activó y también se puso más exigente. Los nuevos compradores o inquilinos están muy informados y ya no se quedan en lo cómodo, bonito o barato que puede resultar una propiedad, y se fijan en todos aquellos aspectos que hacen al precio que deben pagar. Sucede que el “valor” de un inmueble está conformado por múltiples y diversos factores. Estas variables no sólo se relacionan con la propiedad en sí, su estructura y tipología, sino también con el entorno en que se emplaza y los beneficios extra que pueda ofrecer. La búsqueda de la casa ideal está llena de expectativas; ansiedad, por encontrar todos los requisitos que busca su futuro dueño; y dudas sobre la conveniencia de invertir en un u otro tipo de inmueble. Por ello, conocer cómo se compone el valor de una propiedad es clave para saber si la persona va a pagar el precio justo por la misma. El ideal de todo futuro propietario es llegar a la vivienda, llave en mano e instalarse. Por caso los aspectos más comunes que se observan son los detalles de terminación, el equipamiento de las unidades, los pisos, el aire acondicionado, la cocina y los interiores del placard, entre otros. Pero estas características “estéticas” que redundan en la tasación de un inmueble, no son las únicas que conforman el precio. Más allá de las necesidades de cada cliente, la valorización de una propiedad se rige por algunos aspectos fundamentales.
Ubicación: al tasar un inmueble esta es la variable que lo cambia todo. El precio del metro cuadrado, varía de barrio en barrio, movido por la demanda de la zona, su desarrollo comercial, vías de acceso, medios de transporte y hasta si se pone “de moda” una zona, tal como ocurrió tiempo atrás con Palermo. “Siempre lo que más se busca es tener rápidas vías de acceso y comunicación en función de la cotidianeidad de cada cliente”, explica Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments y de Cohen Imach Soluciones Inmobiliarias. “Existe una alta demanda de aquellos inmuebles que tienen cerca la boca del subte, el metrobus o el tren”, agrega. Tanto es así que la desarrolladora se encuentra emprendiendo Step Lafuente, a 200 metros del Ferrocarril Sarmiento, cuyo soterramiento finalmente está en marcha. Los ejecutivos calculan sin evaluar ninguna otra variable, que dicha obra de infraestructura generará subas de entre un 25 y un 40 por ciento en los precios de las propiedades cercanas. También aportan a la construcción del precio, las zonas con espacios verdes y centros comerciales cercanos. “Los medios de transporte son clave, pero también las vistas, y sobre todo en un segmento ABC1”, dice Ariel Wasserman, director de BW Group. “El entorno comercial es importante, porque la necesidad de contar con comercios que resuelvan las necesidades de todos los días es fundamental. Ir caminando al supermercado, al colegio u otros servicios de uso cotidiano ayuda en la logística de los clientes, y incide en la decisión de compra”. Según indica el sitio Properati, entre abril de 2016 y de 2017 se registró una suba en torno al 14 por ciento en el valor del m2, siendo de US$ 2448 el precio promedio para la venta. Así Puerto Madero aparece con el valor más alto, US$ 6077 m2 y Villa Lugano el más barato con US$ 1192.
Superficie: en lo que refiere al área total de un inmueble, es importante diferenciar entre superficie cubierta y descubierta para determinar si hay algún espacio para explotar adicionalmente. A ello se suma la antigüedad y la solidez de la edificación, sus terminaciones y los materiales utilizados.
Estado del edificio: la calidad de la construcción donde se emplaza una propiedad, ya sea un departamento o un ph es esencial para determinar su valor, porque este punto determinará las condiciones generales en las que se encuentra. “Los tipos de materiales y estándares de construcción determinarán la vida y buena conservación del inmueble”, resalta Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades. “Lógicamente, y por natural amortización del bien, las casas más antiguas pueden suponer un valor inferior a las construcciones más actuales”. En linea con esto, Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima agrega que hoy la demanda ABC1 paga hasta el doble de lo que cuesta un piso en un edificio de categoría sin servicios por una unidad en una torre top con amenities. “De acuerdo al nivel de terminaciones, muchas veces el cliente infiere cuál es la calidad de la construcción. Y aunque a veces no es así, muy por lo general es un buen parámetro”, agrega Cohen Imach.
Efecto metrobus. El acceso a los medios de transporte mejoran la valuación. Foto: LA NACION / Fabián Marelli
Luego vendrá un aspecto tal como el diseño del mismo, que si bien puede parecer que sólo se trata de un detalle estético, elevan sin dudas el precio, ya que también habla de la antigüedad de una edificación. Otros detalles que suman es el estado de los espacios comunes más tradicionales, como el hall de acceso, palieres, terrazas, el ingreso a las cocheras y hasta el tipo de calefacción que ofrece.
Por otro lado, los servicios adicionales van ganando cada vez más peso. “El público busca los amenities para solucionar situaciones de su vida diaria y que les brinden un mayor confort y bienestar a ellos y a su familia”, dice Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Hoy tienen un impacto importante en la concreción de una operación amenities como jardines, juegos para chicos, SUM, parrillas, piscina y gym. Además la gente está empezando a entender que los servicios no significan necesariamente expensas altas. El equilibrio entre amenities y unidades es fundamental para crear un proyecto balanceado cuyas expensas muchas veces son menores a un edificio de 50 años sin ningún servicio
Característica de la unidad: desde algo tan básico como la cantidad de ambientes, su distribución, luminosidad y vistas; hasta espacios de esparcimiento, conectividad, y equipamiento de alta tecnología, todo suma para conquistar al futuro comprador y porque no para llevar el precio del inmueble hacia arriba.
“Hoy los balcones amplios o terrazas privadas son muy buscados, si tienen vistas mejor aún. Espacios para playroom o zona de trabajo dentro de la misma casa suman valor”, resalta Siwacki. “En el caso de los departamentos dos ambientes, es muy valorado que tengan baño y toilette, ya que permite una independencia de la suite y una comodidad para las visitas”, agrega. Otros aspectos valorables son los balcones aunque sea pequeños porque dan la sensación de expansión. El lavadero también es un plus muy valorado. “Pasa lo mismo en cuanto al vestidor, los pisos, la calefacción individual y el aire acondicionado ya instalado, que conforman esos detalles que revalorizan cualquier unidad”, explica Ariel Wasserman, director de BW Group.
Por su parte, desde Grupo Monarca, Alejandro Sbrancia, gerente comercial de la desarrolladora, indica que según las encuestas de producto realizadas por ellos, la percepción de valor se muestra principalmente en las terminaciones y equipamiento de las cocinas, la suite principal y los espacios semi cubiertos. “Entre los detalles más valorados encontramos las parrillas, es algo que quien vive en un departamento valora mucho”, subraya.
Seguridad: desde hace unos años, la seguridad que puede ofrecer una vivienda se convirtió en un extra sobre el valor de la misma. Hoy en día la propiedad se revaloriza desde aspectos directos e indirectos. No sólo se trata con contar con personal de seguridad, sino también de si la zona en la que se emplaza la propiedad es transitada, iluminada y con vigilancia en las calles.
Estilo de vida: hoy en día los inmuebles dejaron de ser meros “ladrillos” para ofrecer todo un estilo de vida en sí. En materia de tendencias los elementos de sustentabilidad y eficiencia energética contribuyen a una nueva forma de vivir, cada vez más requerida. Tal es el caso de los millennials, una generación que comienza a incorporarse al mercado inmobiliario y pide este tipo de giro de timón. “Con un estilo de vida diferente al de sus padres, modos y hábitos que cuestionan el statu quo, esta generación está rompiendo paradigmas y cambiando nuestras nociones sobre la industria. Ellos son los que creen que el living de una casa puede estar también fuera de ella, al aire libre y como punto de encuentro de la vida familiar y social”, reflexiona Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, desarrolladora y placemaker de Distrito Tigre Sur.
Variadas y diversas son los particularidades que determinan el valor de una propiedad. Por eso no sólo basa con comparar precios entre inmuebles cercanos, por cada uno de ellos tiene características propias.
A la vez, es fundamental que los desarrollos hoy se ajusten a las necesidades de los clientes, logrando diferenciación, integración al medio y calidad de vida.
Por Lorena Guarino, Sábado 17 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Los departamentos aumentaron más de 100 por ciento en los últimos diez años y prometen seguir subiendo; qué tener en cuenta a la hora de comprar.
En la recta final de 2016, el mercado tiene motivos para festejar: éste fue un año de intensa actividad. Al fin de las restricciones para la adquisición de dólares que, lógicamente, reactivó un mercado como el de compraventa de departamentos usados que, de hecho, está dolarizado desde hace más de cuatro décadas, se sumaron otros factores. Por caso, la incipiente aparición del crédito hipotecario que, en algunos casos (la línea del Banco Nación, por ejemplo), exige que las propiedades a financiar tengan escritura.
“La confianza es un factor de peso en nuestro mercado y ya desde finales de 2015 se perciben expectativas y buen clima”, comenta en este sentido Dina Crusizio, directora de Inmuebles Residenciales de L.J.Ramos, división que concentra su operatoria en Barrio Norte, Recoleta, Puerto Madero, Palermo y Belgrano. “El inversor ha regresado”, sentencia a la hora de distinguir quiénes han traccionado la demanda durante los últimos meses, que, sostienen en el sector, estuvo relegada por cerca de un lustro.
Los inversores no fueron los únicos que compraron departamentos de segunda mano. También, hubo quienes, finalmente, concretaron (y todavía lo hacen) su deseo de mudarse durante 2016. “Éste ha sido un año en el que muchas familias dejaron su departamento chico para irse a uno más grande y, también, en el que aquellos que querían achicarse, decisión que venían posponiendo por diversas causas, pudieron hacerlo. Son clientes que disponían del dinero pero que recién durante este período se decidieron a cumplir sus sueños”, profundiza Inés Modern, gerente de la sucursal Barrio Norte de Toribio Achával.
Cómo afectó esta movida a los precios y qué pasará en un futuro próximo es un tema que ocupa tanto a compradores como a vendedores. La foto actual de la demanda, compuesta por usuarios finales e inversores, explica porqué los precios de los usados, bastante quietos durante el cepo, no tardaron en acomodarse. “El mercado comenzó a convalidar valores que unos meses atrás no se avalaban”, apunta Hernán Siwacki, titular de Capital Brokers, inmobiliaria que se focaliza en la zona norte de la Capital Federal, quien asegura que los aumentos oscilaron entre el 5 y 10 por ciento en dólares.
Un dato claro es que el valor del metro cuadrado de las unidades usadas de la Capital Federal se incrementó un 118 por ciento en dólares en los últimos diez años. Hoy, el precio promedio del m2 en los departamentos de uno y dos ambientes se ubica en los US$ 1945, cifra que duplica los US$ 889 , valor al que se comercializaba el m2 del mismo tipo de propiedad en agosto de 2006, según el relevamiento realizado por la consultora Reporte Inmobiliario. Si la comparación se realiza en pesos, una década atrás el m2 en Capital costaba unos $ 2.720, mientras que en la actualidad alcanza los $ 22.434.
Por otra parte, los aumentos también se manifestaron en los últimos 12 meses: en agosto, la suba interanual en dólares fue del 7 por ciento. Todo indica que se trata de una tendencia que llegó para quedarse. Crusizio señala que uno de los indicios que anticipa que los valores seguirán en alza es el margen de negociación entre compradores y vendedores. “Hoy rara vez supera el 7 por ciento cuando en el pasado rondaba el 10”, detalla . “Las oportunidades están en las unidades que no se ajustaron y que aún conservan sus precios porque si todo continúa como hasta ahora los valores terminarán subiendo”, evalúa Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, firma con fuerte presencia en Belgrano y Palermo.
Las opiniones son homogéneas en referencia al futuro cercano y la curva ascendente de los precios. “Hay expectativas de que el blanqueo de capitales impacte con más fuerza en el sector ya que las consultas continúan”, afirma Siwacki. Sin embargo, más allá de los estímulos, algunas fuentes advierten que para 2017 tampoco hay que esperar cambios bruscos por una razón: “Cuando el alza es muy marcada, la demanda se retira”, apunta Modern.
Más allá de lo que se espera en el corto y en el mediano plazo Puerto Madero, Núñez, Barrio Norte, Palermo y Recoleta son los barrios que convalidan valores más caros que oscilan entre los US$ 2450 y los US$ 5050 por m2, según datos de Serinco, empresa especializada en valuación de inmuebles. Mientras que Villa Lugano, Mataderos y Agronomía son los barrios en los que los valores son más accesibles: entre US$ 1000 y US$ 1950 el m2.
Por Victoria Aranda, Sábado 29 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Buscan unidades de dos y tres ambientes, algunas con amenities y cerca de las universidades; los valores oscilan entre 3000 y 6000 pesos más gastos
Es viernes y Belén y Paz se ponen de acuerdo para ver quién invita esa noche a sus amigas a casa. Después conversan sobre dónde quedaría mejor el sillón y a quién le toca sacar a pasear al perro. Ellas, como muchos jóvenes de su edad, decidieron independizarse y compartir el departamento: “Hace dos años que vivo con mi hermana. Lo bueno es que se comparten los gastos, las tareas del hogar y nunca estás sola.
Pero muchas veces las exigencias en cuanto a orden y limpieza no son las mismas para cada una, por lo cual hay que hacer ciertas concesiones”, contó Belén, de 26 años. Ambas son de Palermo y se mudaron a un tres ambientes en la misma zona: “El departamento fue una herencia familiar, la idea era venderlo y comprar dos nuevos más chicos para cada una, pero como era difícil venderlo y la plata no alcanzaba para comprar el estilo de vivienda que buscábamos, decidimos ir a vivir juntas ahí”, agregó Belén.
Cuando son estudiantes, la tendencia a compartir departamento aumenta. Además, el incremento del valor de los alquileres hizo que muchos jóvenes eligieran esta opción. “En el caso de los Edificios Facultad son jóvenes que vienen a estudiar desde el interior y generalmente vienen solos. Se ven más casos de alquileres compartidos en los estudiantes que vienen del exterior, como Perú, Colombia, Ecuador”, comentó Paula Balsano, de la inmobiliaria homónima.
“Sean chicos que están estudiando, que comienzan a trabajar o que viven lejos o en el interior, ésta es una forma de reducir gastos y de residir donde desean o necesitan”, explicó María Inés Kries, gerente comercial de Newland Desarrollos Inmobiliarios. Por otro lado, a medida que se encarecen los alquileres, les conviene un tres ambientes para compartir antes que alquilar solos una unidad más chica.
Pero el departamento no se comparte con cualquiera: hermanos y amigos son los favoritos a la hora de encontrar un compañero de alquiler. “Por lo general eligen hermanos en primer lugar; amigos y pareja en segundo lugar, porque los hermanos buscan departamentos que comparten para estudiar en Buenos Aires. En el caso de las unidades dos ambientes, en general las prefieren las parejas recién constituidas”, expresó Valeria Castillo, asesora del departamento de alquileres de Baigún. Seguí leyendo “Jóvenes que comparten departamentos”
Con cifras que oscilan entre los 70.000 y 90.000 dólares se pueden adquirir departamentos monoambiente hasta de un dormitorio entre 30 a 45 m2
Unos sábados atrás, en este mismo suplemento, Damián Tabakman escribía acerca de la actualidad del mercado inmobiliario y tres caminos posibles frente a la situación: el de los optimistas, que proponen poner en marcha los proyectos antes de fin de este año; el de los pesimistas, que aconsejan vender a la brevedad y, una tercera postura, en su opinión personal la mejor, que se inclina por empezar a comprar.
Tabakman mismo señalaba además que, a pesar de haber bajado en los últimos tiempos un 10%, y estar en Buenos Aires por debajo de San Pablo, México D.F. y Montevideo, no hay -hoy y aquí- certidumbre respecto del valor relativo actual de los inmuebles. ¿Cómo transitar, entonces, cualquiera de estos caminos?
Tratando de despejar mínimamente el panorama consultando a operadores del sector sobre las últimas novedades del mercado y, según su experiencia, el monto que mínimo que se necesita para adquirir una propiedad estándar en la ciudad de Buenos Aires.
Jorge Toselli, presidente JT Inmobiliaria y prosecretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), comentó que “si bien algo se había reactivado, con el problema de la deuda, que se suma a la suba del dólar y la falta de seguridad jurídica y de créditos con posibilidad de repago, el mercado se volvió a estancar. Con 70.000 dólares se puede adquirir un departamento de 1 ambiente, y con 90.000 dólares uno de dos ambientes. Hablo de inmuebles de treinta años de antigüedad, luminosos, de entre 35/38 m2. En estos momentos, la oferta de usados a la venta se concentra en un 56% de inmuebles de estas características”. Metros más, metros menos, con esta apreciación coincide Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios, que consideró: “Por los montos señalados, dependiendo del barrio, se pueden comprar departamentos entre 30 y 45 m2, que pueden dejar una renta del 5% anual en dólares”. En cuanto al mercado, lo ve algo más activo que 2013. “Se han sincerado los precios y es más fácil que se logre acuerdo entre comprador y vendedor. La gran mayoría de los compradores son usuarios finales y muchos inversores están aún expectantes”, dijo. Seguí leyendo “Unidades para presupuestos acotados”
