Crece la oferta corporativa en el Distrito Audiovisual

Los desarrolladores invierten incentivados por la oferta de tierra y la tendencia de integrar los espacios de trabajo a los barrios porteños


Un universo de productoras, estudios de grabación, empresas de contenido multimedia y canales de televisión comprenden el Distrito Audiovisual que tomó forma en 2011 en el barrio de Palermo, y hoy se extiende hasta Colegiales, Chacarita y Villa Ortúzar.

Se trata de aproximadamente 924 hectáreas que forman parte de la poli´tica que incentiva la generación de los distritos econo´micos, el plan estrate´gico del Gobierno porteño para impulsar las industrias que se asientan en zonas a través de incentivos fiscales.

Matías Celasco, research manager de CBRE, el Distrito Audiovisual indica que este polo cuenta actualmente con más de 67.000 metros cuadrados de oficinas corporativas que se distribuyen en seis edificios de categoría “premium”, en su mayoría clase A, con áreas rentables que van desde los 1600 hasta los 34.000 metros cuadrados.

Por otro lado, se presenta la oferta de inmuebles clase B, que se encuentra en edificios pequeños, montados en suites u oficinas de entre 35 y 150 metros cuadrados cada una. “Esta tipología generó que gran cantidad de empresas pequeñas y startups se instalaran en la zona. Pero a la vez, hoy sigue creciendo y ocupa la nueva generación de edificios que se están desarrollando y que ofrecen superficies mayores”, explica Domingo Speranza, CEO de Newmark Grubb Bacre.

El área tiene una demanda diversa y por eso, los desarrolladores proyectan las obras teniendo en cuenta sus necesidades, buscando además cerrar acuerdos previos con empresas interesadas en ocupar esos metros. “Se hacen productos a medida y los desarrolladores trabajan en canalizar la oferta de pequeños y medianos inversores que buscan una renta en un mercado diferente con unidades más accesibles”, explica Cristián Sepak, responsable de la división Oficinas en el Grupo Adrián Mercado. El ejecutivo también explica un nuevo fenómeno que se da entre quienes buscan participar de este nuevo mercado inmobiliario. “Muchas propiedades antiguas que tienen una superficie interesante y que no se vendieron como terreno, son modernizadas para competir con las nuevas, tratando de imponer un diferencial en el estilo arquitectónico, pero sin dejar de aportar las nuevas tecnologías y el confort que demandan los clientes”, relata. Es así que al finalizar el tercer cuatrimestre del año pasado, la disponibilidad de alquiler en edificios de oficinas alcanzó los 6774 metros cuadrados según informan desde la consultora Colliers Internacional.

Crédito: Ricardo Pristupluk

Estas superficies se encuentran distribuidas en once inmuebles clase B y C, que en promedio tiene una superficie disponible de 400 metros cuadrados por edificio. “Lo que está pasando es que la oferta actual en edificios no cumple con las características idóneas para una compañía corporativa. Entonces un antiguo galpón puede ser viable para desarrollar sus oficinas en tipologías del estilo ‘open space'”, analizan desde Colliers que también remarcan que hoy se encuentran disponibles en alquiler 4111 metros cuadrados en inmuebles no corporativos, que representan el 38 por ciento del espacio total disponible.

En términos de valores de alquiler, los espacios en edificios de oficinas oscilan entre los US$20 y los US$32 por metro cuadrado, mientras que los inmuebles en espacios industriales y residenciales aptos para oficinas se mueven en un rango de entre US$18,5 y US$6,8 respectivamente. Claro está que los espacios reciclados en inmuebles residenciales son más pequeños que los que se encuentran en edificios de oficinas o depósitos.

La cantidad de firmas que se instalaron en la zona aumenta y actualmente ma´s de 200 compan~i´as tomaron la decisio´n de ubicarse en el distrito, principalmente en el sector Sur de Palermo. El 75 por ciento de los espacios ocupados pertenecen a rubros como la televisio´n, la publicidad, la cinematografi´a y la produccio´n. De hecho, por las características de las empresas que allí se instalaron, la forma de “vivir” difiere de la de otros polos corporativos. ¿Cuál es la diferencia? Las empresas del Distrito Audiovisual viven de forma diferente la manera de trabajar: en general lo hacen en equipo, buscan espacios creativos, apuestan a la tecnología y buscan el balance entre la vida personal y profesional en los espacios. Por esta razón, hay una gran variedad en la oferta de metros cuadrados disponibles: se ofrecen desde pequeñas unidades tipo apto profesional de unos 30 metros cuadrados hasta plantas de 500 metros cuadrados aproximadamente. Por otro lado, existen varios edificios que poseen oficinas flexibles que se pueden ampliar, de acuerdo con la necesidad de las compañías, conectando varias unidades.

Por otra parte, el perfil de las empresas incentiva la instalación de espacios de coworking. “La coyuntura propicia oportunidades en la relocalización de empresas en busca de economía y productividad, bajo la modalidad de space as a service”, remarca el arquitecto Alejandro Gawianski, presidente de HIT Group, firma dedicada a integrar todas las áreas clave del negocio del mercado inmobiliario de edificios corporativos, y que recientemente inauguró HIT Libertador, su séptimo espacio de coworking en Buenos Aires. “Este modelo está creciendo cada vez más tomando una gran parte del mercado de oficinas y muchas empresas encuentran su solución al flexibilizar su expansión sin inversión”, destaca Gawianski.

Así las cosas, el distrito ubicado en el límite de los barrios de Colegiales y Palermo promete más. Si bien no es un submercado de oficinas corporativas desarrollado en términos de inventario -se estima que representa el 3 por ciento de los más de 2,2 millones que conforman el mercado total de Buenos Aires-, desde CBRE prevén un crecimiento de oficinas corporativas de alrededor de 73.000 metros cuadrados. Es decir, un aumento de más de un 100 por ciento en esa zona con el que alcanzaría el 5 por ciento del total de la oferta del mercado. “Este crecimiento es importante porque no solo aporta metros cuadrados de calidad sino que también ayuda a descentralizar los polos tradicionales, acerca las oficinas a los barrios más residenciales, facilita el acceso a las mismas por cercanía a las viviendas de quienes las utilizan, revaloriza el valor de las tierras en esos barrios, lo moderniza y crea un círculo virtuoso de desarrollo y diversidad edilicia”, afirma Sepak.

Crédito: Ricardo Pristupluk

Este escenario produce a su vez cierto efecto derrame que se da desde el submercado de la zona Norte de la ciudad de Buenos Aires hacia el Distrito Audiovisual. En cambio, está “en pañales” la expansión masiva hacia los barrios aledaños. Sin embargo, poco a poco zonas como Chacarita, Belgrano o Villa Crespo van generando algunos proyectos. “El impacto de las obras del Ferrocarril General San Martín será sin duda importante y ese vínculo más fluido entre zonas aisladas por años generará mucho crecimiento de la oferta”, avizora Speranza.

Otro análisis merece el impacto que generó el crecimiento corporativo en el escenario comercial del Distrito. “Surgen proyectos residenciales con zócalos comerciales, además de a poco desaparecen las casas que ocupan lotes individuales. Las mismas fueron recicladas en bares que dan vida por las noches al barrio generando más público”, agrega Speranza.

Los proyectos

La demanda en estos barrios difiere de la de otros polos corporativos, ya que se prioriza la sustentabilidad, la eficiencia de las plantas y la accesibilidad, entre otras variables. Teniendo en cuenta este perfil, la desarrolladora Jack Green levantó Summers, un edificio de oficinas sustentables de ocho pisos de oficinas, locales, jardines y cocheras, ubicado en Soler al 5700. El emprendimiento se adapta a las nuevas modalidades de trabajo. De esta manera, invita a sus usuarios a disfrutar y expandir el espacio, permitiendo trabajar tanto en el interior como en los balcones. “Interpretamos las nuevas necesidades del mundo laboral. Hoy existe una modalidad muy flexible donde es fundamental que la gente pueda adaptar los espacios a sus propias necesidades y sentirse contenta con su lugar de trabajo” afirman los desarrolladores que sobre la calle Costa Rica avanzan también con Boutique Work 1 2 3. Son tres edificios de oficinas sustentables que ocupan más de 14.000 metros cuadrados cubiertos.

Otro emprendimiento que capta la atención de la zona es el proyecto de US$30 millones de inversión que se desarrolla en el predio en donde funcionaba el edificio de la productora Pol-ka, en Jorge Newbery 3431. NorthBaires está desarrollando una obra de 20.000 metros cuadrados. Son 15.000 metros cuadrados de oficinas y 5000 metros cuadrados de cocheras. La estimación es que, cuando esté concluido -en 25 meses- los pisos se alquilarán a US$25 por metro cuadrado. La apuesta explica la política de la compañía de desarrollar oficinas en los barrios para acompañar el proceso de integración de la trama urbana y los usos mixtos, siguiendo una tendencia que se consolida de acercar las oficinas a las zonas residenciales.

Por Lorena Guarino, Lunes 8 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Zona que crece en el Distrito Audiovisual

Se advierte un cambio progresivo con propuestas gastronómicas y boutiques de diseño, entre otras.

El próximo 21 de septiembre Colegiales cumple 125 años; sigue creciendo y está más joven que nunca. A partir de la instalación de las productoras y la constitución del llamado Distrito Audiovisual, la zona sumó a sus atractivos y a sus residentes tradicionales cantidad de visitantes que llegan allí para trabajar, visitar algunas de las muestras del Dorrego o el renovado Mercado de Pulgas. Así, este retazo porteño sumó importantes edificios de oficinas y nuevos o reciclados locales comerciales que ya no se limitan a las arterias principales y otorgan al barrio un peculiar movimiento interior, con interesantes propuestas gastronómicas, pequeñas boutiques de diseño y gran cantidad de posibilidades para satisfacer tanto las necesidades de los residentes como las de quienes llegan a trabajar o de paseo.

“Colegiales crece de manera sostenida tanto en lo que hace a viviendas como en lo comercial. Históricamente siempre fue un barrio residencial y de construcciones bajas, pero hace algunos años que viene levantando su demanda para proyectos comerciales, en especial en el corredor de Álvarez Thomas desde Elcano hasta Lacroze. Creo que el barrio está en alza y que tiene una identidad definida que asocia en armonía algunos intereses propios de Palermo, Belgrano y Chacarita. Por si esto fuera poco, hoy se suman a la movida del barrio productoras grandes, medianas y pequeñas que hacen al polo audiovisual y le dan un toque cool a esta geografía porteña”, dice Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces. En igual sentido opina Manuel Mel, que del Departamento de Ventas de Mel Propiedades informa: “El Distrito Audiovisual de Colegiales crece cada día más; muchas productoras se instalaron en la zona no sólo por sus beneficios impositivos, sino también por su privilegiada ubicación dentro de capital, con buenos accesos, ya sea por avenida Juan B. Justo como por avenida Córdoba. Colegiales se caracteriza por tener importante oferta de casa y PH. Este último es un tipo de propiedad muy buscada, lo mismo que ciertos edificios nuevos con no más de 4 pisos, cuyos proyectos ofrecen departamentos tipo loft aptos profesionales, muy buscados para las oficinas, dado que pueden dividirse según distintas necesidades”.

El tema es que esta ola audiovisual acerca gente al barrio, sea durante la jornada laboral, el after office o los fines de semana. “Hay buena demanda de oficinas y también de locales para el rubro gastronómico, pero en este último caso, la poca oferta obliga a reciclar viejas casas o encarar nuevas construcciones”, retoma Beigel, con fuerte presencia en Colegiales y fundada hace más de 40 años. Según Manuel Mel, “los locales para el rubro gastronómico suelen ubicarse sobre las avenidas o muy próximos a ellas por un tema de habilitación y movimiento peatonal, pero los costos de la zona según el proyecto no deberían superar los 2600 dólares el m2 nuevo. En relación a dos de los barrios lindantes, Belgrano y Palermo, este es un valor muy competitivo dentro del mercado a estrenar”. Seguí leyendo “Zona que crece en el Distrito Audiovisual”