Los desarrolladores invierten incentivados por la oferta de tierra y la tendencia de integrar los espacios de trabajo a los barrios porteños
Un universo de productoras, estudios de grabación, empresas de contenido multimedia y canales de televisión comprenden el Distrito Audiovisual que tomó forma en 2011 en el barrio de Palermo, y hoy se extiende hasta Colegiales, Chacarita y Villa Ortúzar.
Se trata de aproximadamente 924 hectáreas que forman parte de la poli´tica que incentiva la generación de los distritos econo´micos, el plan estrate´gico del Gobierno porteño para impulsar las industrias que se asientan en zonas a través de incentivos fiscales.
Por otro lado, se presenta la oferta de inmuebles clase B, que se encuentra en edificios pequeños, montados en suites u oficinas de entre 35 y 150 metros cuadrados cada una. “Esta tipología generó que gran cantidad de empresas pequeñas y startups se instalaran en la zona. Pero a la vez, hoy sigue creciendo y ocupa la nueva generación de edificios que se están desarrollando y que ofrecen superficies mayores”, explica Domingo Speranza, CEO de Newmark Grubb Bacre.
El área tiene una demanda diversa y por eso, los desarrolladores proyectan las obras teniendo en cuenta sus necesidades, buscando además cerrar acuerdos previos con empresas interesadas en ocupar esos metros. “Se hacen productos a medida y los desarrolladores trabajan en canalizar la oferta de pequeños y medianos inversores que buscan una renta en un mercado diferente con unidades más accesibles”, explica Cristián Sepak, responsable de la división Oficinas en el Grupo Adrián Mercado. El ejecutivo también explica un nuevo fenómeno que se da entre quienes buscan participar de este nuevo mercado inmobiliario. “Muchas propiedades antiguas que tienen una superficie interesante y que no se vendieron como terreno, son modernizadas para competir con las nuevas, tratando de imponer un diferencial en el estilo arquitectónico, pero sin dejar de aportar las nuevas tecnologías y el confort que demandan los clientes”, relata. Es así que al finalizar el tercer cuatrimestre del año pasado, la disponibilidad de alquiler en edificios de oficinas alcanzó los 6774 metros cuadrados según informan desde la consultora Colliers Internacional.
Estas superficies se encuentran distribuidas en once inmuebles clase B y C, que en promedio tiene una superficie disponible de 400 metros cuadrados por edificio. “Lo que está pasando es que la oferta actual en edificios no cumple con las características idóneas para una compañía corporativa. Entonces un antiguo galpón puede ser viable para desarrollar sus oficinas en tipologías del estilo ‘open space'”, analizan desde Colliers que también remarcan que hoy se encuentran disponibles en alquiler 4111 metros cuadrados en inmuebles no corporativos, que representan el 38 por ciento del espacio total disponible.
En términos de valores de alquiler, los espacios en edificios de oficinas oscilan entre los US$20 y los US$32 por metro cuadrado, mientras que los inmuebles en espacios industriales y residenciales aptos para oficinas se mueven en un rango de entre US$18,5 y US$6,8 respectivamente. Claro está que los espacios reciclados en inmuebles residenciales son más pequeños que los que se encuentran en edificios de oficinas o depósitos.
La cantidad de firmas que se instalaron en la zona aumenta y actualmente ma´s de 200 compan~i´as tomaron la decisio´n de ubicarse en el distrito, principalmente en el sector Sur de Palermo. El 75 por ciento de los espacios ocupados pertenecen a rubros como la televisio´n, la publicidad, la cinematografi´a y la produccio´n. De hecho, por las características de las empresas que allí se instalaron, la forma de “vivir” difiere de la de otros polos corporativos. ¿Cuál es la diferencia? Las empresas del Distrito Audiovisual viven de forma diferente la manera de trabajar: en general lo hacen en equipo, buscan espacios creativos, apuestan a la tecnología y buscan el balance entre la vida personal y profesional en los espacios. Por esta razón, hay una gran variedad en la oferta de metros cuadrados disponibles: se ofrecen desde pequeñas unidades tipo apto profesional de unos 30 metros cuadrados hasta plantas de 500 metros cuadrados aproximadamente. Por otro lado, existen varios edificios que poseen oficinas flexibles que se pueden ampliar, de acuerdo con la necesidad de las compañías, conectando varias unidades.
Por otra parte, el perfil de las empresas incentiva la instalación de espacios de coworking. “La coyuntura propicia oportunidades en la relocalización de empresas en busca de economía y productividad, bajo la modalidad de space as a service”, remarca el arquitecto Alejandro Gawianski, presidente de HIT Group, firma dedicada a integrar todas las áreas clave del negocio del mercado inmobiliario de edificios corporativos, y que recientemente inauguró HIT Libertador, su séptimo espacio de coworking en Buenos Aires. “Este modelo está creciendo cada vez más tomando una gran parte del mercado de oficinas y muchas empresas encuentran su solución al flexibilizar su expansión sin inversión”, destaca Gawianski.
Así las cosas, el distrito ubicado en el límite de los barrios de Colegiales y Palermo promete más. Si bien no es un submercado de oficinas corporativas desarrollado en términos de inventario -se estima que representa el 3 por ciento de los más de 2,2 millones que conforman el mercado total de Buenos Aires-, desde CBRE prevén un crecimiento de oficinas corporativas de alrededor de 73.000 metros cuadrados. Es decir, un aumento de más de un 100 por ciento en esa zona con el que alcanzaría el 5 por ciento del total de la oferta del mercado. “Este crecimiento es importante porque no solo aporta metros cuadrados de calidad sino que también ayuda a descentralizar los polos tradicionales, acerca las oficinas a los barrios más residenciales, facilita el acceso a las mismas por cercanía a las viviendas de quienes las utilizan, revaloriza el valor de las tierras en esos barrios, lo moderniza y crea un círculo virtuoso de desarrollo y diversidad edilicia”, afirma Sepak.
Este escenario produce a su vez cierto efecto derrame que se da desde el submercado de la zona Norte de la ciudad de Buenos Aires hacia el Distrito Audiovisual. En cambio, está “en pañales” la expansión masiva hacia los barrios aledaños. Sin embargo, poco a poco zonas como Chacarita, Belgrano o Villa Crespo van generando algunos proyectos. “El impacto de las obras del Ferrocarril General San Martín será sin duda importante y ese vínculo más fluido entre zonas aisladas por años generará mucho crecimiento de la oferta”, avizora Speranza.
Otro análisis merece el impacto que generó el crecimiento corporativo en el escenario comercial del Distrito. “Surgen proyectos residenciales con zócalos comerciales, además de a poco desaparecen las casas que ocupan lotes individuales. Las mismas fueron recicladas en bares que dan vida por las noches al barrio generando más público”, agrega Speranza.
Los proyectos
La demanda en estos barrios difiere de la de otros polos corporativos, ya que se prioriza la sustentabilidad, la eficiencia de las plantas y la accesibilidad, entre otras variables. Teniendo en cuenta este perfil, la desarrolladora Jack Green levantó Summers, un edificio de oficinas sustentables de ocho pisos de oficinas, locales, jardines y cocheras, ubicado en Soler al 5700. El emprendimiento se adapta a las nuevas modalidades de trabajo. De esta manera, invita a sus usuarios a disfrutar y expandir el espacio, permitiendo trabajar tanto en el interior como en los balcones. “Interpretamos las nuevas necesidades del mundo laboral. Hoy existe una modalidad muy flexible donde es fundamental que la gente pueda adaptar los espacios a sus propias necesidades y sentirse contenta con su lugar de trabajo” afirman los desarrolladores que sobre la calle Costa Rica avanzan también con Boutique Work 1 2 3. Son tres edificios de oficinas sustentables que ocupan más de 14.000 metros cuadrados cubiertos.
Otro emprendimiento que capta la atención de la zona es el proyecto de US$30 millones de inversión que se desarrolla en el predio en donde funcionaba el edificio de la productora Pol-ka, en Jorge Newbery 3431. NorthBaires está desarrollando una obra de 20.000 metros cuadrados. Son 15.000 metros cuadrados de oficinas y 5000 metros cuadrados de cocheras. La estimación es que, cuando esté concluido -en 25 meses- los pisos se alquilarán a US$25 por metro cuadrado. La apuesta explica la política de la compañía de desarrollar oficinas en los barrios para acompañar el proceso de integración de la trama urbana y los usos mixtos, siguiendo una tendencia que se consolida de acercar las oficinas a las zonas residenciales.