Todo lo que hay que saber antes de instalarse en el Distrito Tecnologico

A diez años de su creación, la zona suma metros bajo el modelo built to suit; qué proyectos se estrenarán este año

Qué sucede con los accesos? ¿Va a llegar el subte? ¿No se me va a ir el personal? Eran algunas de las preguntas que escuchaban los desarrolladores cuando se reunían para intercambiar visiones sobre Parque Patricios con potenciales clientes. Otro enigma era si el el Gobierno de la Ciudad realmente iba a trasladar sus oficinas .”Para una compañía, la decisión de mudarse significa millones de pesos. Lo piensan mucho y evalúan hasta las cuestiones más mundanas, como que el dueño de la compañía diga si le queda incómodo o no. Se evalúan un montón de cosas”, relata Marcos Juejati, socio Director de Northbaires, desarrolladora a cargo del proyecto Luna 49.

A diez años de la sanción la ley que reconfiguro el uso de la zona, el barrio se impone como un clúster tecnológico. Según un informe elaborado por la consultora Colliers International, el distrito cuenta con 159 mil m² de inventario, de los cuales solo 10 mil m² están disponibles en alquiler, a diferencia de lo que suele ocurrir en el resto de los submercados de la zona metropolitana. Esto se da gracias a que la construcción fue evolucionando bajo la categoría “built-to-suit”, es decir, construcción a medida, lo que hace que la vacancia no sea un problema para los desarrolladores.

El programa de beneficios impositivos establece la exención del pago de Ingresos Brutos por un plazo de 10 años para empresas multinacionales y de 15 años para empresas nacionales de software; la extensión del período para hacer efectivo el pago del impuesto a los sellos hasta los tres meses posteriores de la transferencia de dominio del inmueble; la exención del pago de ABL por 10 años; y la implementación de una línea de créditos preferenciales aportados por el Banco Ciudad. “Las decisiones de mudanza las termina tomando el CFO”, bromea Alejandro Gawianski, arquitecto y fundador de Hit Group, quien asegura que el beneficio, en general, equivale a un monto igual o mayor al valor del alquiler. Domingo Speranza, cofundador y director de Newmark Grubb Bacre agrega que, a la hora de firmar el contrato, las empresas pueden descontar todos los años juntos: “Así es como el alquiler queda gratis o, si construís tus oficinas, casi que también quedarían gratis si cobrás todo el adelanto. Ahí está la ventaja fiscal”, explica el especialista.

En total, de acuerdo con los datos oficiales del Gobierno de la Ciudad, ya hay 265 empresas instaladas y 74 en instancia de aprobación. De estas, el 66 por ciento pertenecen a la industria del software y el 24 por ciento al sector de Business Process Outsourcing (BPO). Las estadísticas destacan que, en total, un 91 por ciento de las empresas que se mudaron son de origen nacional. Sin embargo, referentes del sector reconocen que uno de los puntos débiles del distrito está en el tiempo que llega desde que una empresa decide ingresar, hasta que se le aprueban todos los papeles. Juejati explica que ese proceso puede llevar hasta un año, tiempo en el que se queda sin cobrar es el propio desarrollador. “Los papeles tienen que pasar por varias agencias del Gobierno. La gente del Gobierno atiende muy bien a las empresas, pero el proceso es lento”, aclara.

Los especialistas reconocen que, desde el punto de vista de operación de la economía urbana y del desarrollo de la ciudad, el Distrito Tecnológico fue más exitoso que el audiovisual. “Se da así por la sencilla razón de que el Audiovisual era en una barrio más demandado, en Parque Patricios no había demanda de nada y se revitalizó un montón ahora. Hay una mejora en el comercio minorista, entra a tener mejoras transporte público, del espacio público”, comenta Speranza. “Cuando arrancamos nosotros, en el 2012, era tierra de nadie. Era una zona llena de promesas. El grado de marginalidad era muy grande había gente fumando paco, eso cambió profundamente”, reconoce Alex Sakkal de Ns Desarrollos, quien junto a Andrés Neumann y Pablo Saubidet – cofundador de Iplan y socio de los jóvenes desarrolladores-, apostó a la zona con la construcción de proyectos con valor agregado como Tesla Patricios I y Tesla Patricios II.

La conectividad

Por su parte, Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, cita un caso concreto que conoce de primera mano: “Pudimos ver como los emprendimientos tuvieron un cambio fundamental al quedar frente al Metrobus de la avenida Chiclana y Sánchez de Loria. Ésta es una obra que trajo gran beneficio para todas la empresas que hoy trabajan en la zona y la seguridad mejoró mucho”. Puebla considera que en las zonas comerciales ya consolidadas, la parada de Metrobus “no genera un gran impacto”. Pero, el “gran cambio es evidente en las zonas donde está todo por hacer, en esas cuadras en las que se comienza a ver el emplazamiento de bares, supermercados, maxikioscos y de a poco las viejas casas se van transformando en edificios de viviendas con locales comerciales que forman un centro próximo a las paradas del Metrobus, cambiando para siempre la zona”, concluye.

Rafael Varela, Broker Senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, confirma que los precios de alquiler por metro cuadrado se sitúan en un rango que va de los US$ 18 a los US$ 25 por mes, según la categoría del edificio. Respecto al impacto de macro, Juejati afirma que a pesar de que el distrito de Parque Patricios se desarrolló en paralelo a la demanda, la devaluación influye bastante “porque el beneficio que obtienen las empresas es en pesos y los alquileres y el valor de la propiedad tienen un valor compuesto entre pesos y dólares.

Entre los grandes proyectos estipulados para este año se encuentra el edificio corporativo AAA TESLA II, ubicado en la avenida Caseros al 3000. Son unos 27.000metros cuadrados, de los cuales 18.000m2 serán destinados a oficinas, y el resto a gimnasio, cafetería, banco, auditorio para 180 personas, y terraza con espacio gastronómico. MercadoLibre, Provincia-Net y Cardinal ya compraron sus espacios mientras que el resto, queda en la desarrolladora para alquiler y ya está ocupado por empresas como Nokia, Huawei, Neoris y Stefanini. “A Tesla II no llegan solo por el beneficio fiscal, si no por el edificio en sí mismo. En Buenos Aires hay un retraso en cuanto a oferta doble A o triple A”, detalla Sakkal quien agrega que, como compañía, hacen un seguimiento personalizado con los clientes a quienes ayudan a realizar sus trámites de exención y, en paralelo, tratan de ofrecer un beneficio diferenciado en el que se destaca la Comunidad Aldea, una propuesta vinculada al bienestar y la salud para quienes trabajen en sus espacios y sin un costo extra. Los locales comerciales de Tesla II fueron ocupados por Megatlon, Starbucks y un banco. “Hace dos años, el local del edificio anterior nos costó mucho alquilarlo, las marcas no veían al distrito como una oportunidad”, confiesa y agrega que, ahora, ellos terminan eligiendo quién debería entrar al edificio. “En total se espera que lleguen 2800 personas más. Entre nosotros y el edificio de Accenture, aumentaremos en un 60 por ciento la cantidad de gente que llega hasta el barrio”, asegura Sakkal.

Nuevos proyectos

El edificio de Accenture se ubicará en la calle 24 de noviembre 2120. Macarena Fagundez, directora de la firma detalla que esperan estrenarlo en 2019 y que las instalaciones están preparadas para albergar a 4000 empleados. “Será ecológico y sustentable y contará con un sistema inteligente de aire acondicionado y separación de residuos en origen”, detalla. Northbaires posee Luna 49. Juejati detalla que, en total, la desarrolladora invirtió US$12 millones “El edificio está colocado, no hay vacancia. Estamos entregando lo último en octubre. Nosotros compramos la tierra e, inmediatamente, buscamos al cliente para que compre o alquile”, detalla. Proyectados y aún sin fecha de entrega, se encuentran los edificios HIT 7, HIT 8, HIT 9 y HIT 10 En total, Hit Group cuenta con más de 50.000 metros cuadrados construidos y otros 50.000 metros cuadrados en construcción. El grupo diversifica su oferta entre oficinas de alquiler, y espacios de coworking con membresías que arrancan desde los US$270. Todos los HIT tienen espacio de wellnes, gimnasios, clases de danza, estacionamiento para bicicletas, vestuarios, duchas y auditorios para presentaciones. Gawianski asegura que, al principios, quienes se acercaban al distrito eran próceres: “Tenían que creernos lo que íbamos a hacer y venían por los beneficios impositivos, ahora está demostrado que es un caso de éxito y vienen por decisión propia”, concluye.

Por Lucila Lopardo, Lunes 3 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

Distrito Tecnológico – La zona generó buenos negocios

Los alquileres rondan en 18,5 dólares el m2, la venta en 1700 dólares el m2 y la rentabilidad es de 8%.

Por la creciente importancia inmobiliaria del Distrito Tecnológico, la empresa Adrián Mercado SA realizó un informe sobre las características cuantitativas del mercado de oficinas de ese sector de la ciudad de Buenos Aires, el cual mostró el potencial de negocios que tiene en el mediano y largo plazo.

Este sector está dentro de los barrios Parque de los Patricios, Nueva Pompeya y Boedo, delimitado por las avenidas Sáenz, Boedo, Chiclana, Sánchez de Loria y Brasil, y las calles Alberti, Manuel García y la avenida Amancio Alcorta. Esta amplia zona tiene la finalidad de promocionar y desarrollar el sector económico dedicado a la tecnología, innovación y conocimiento, por lo tanto, alberga a empresas y organizaciones de tecnologías de la información, comunicación (TICs), software y profesionales de valor agregado, beneficiándolo con incentivos como menor carga impositiva y la concentración de recursos humanos. Desde su origen, en 2009, se radicaron en esta zona más de 200 empresas relacionadas que, sumadas, generaron más de 11.000 puestos de trabajo.

Según el relevamiento realizado se detectaron 52 edificios de oficinas, sumando los existentes y los que están en obra inicial o en curso. “En general, estos inmuebles se caracterizan por ser de categoría A con curtain wall, plantas libres, amplios hall de ingreso, seguridad, cocheras y amenities, entre otros detalles. Igualmente, es significativa la presencia de propiedades que fueron refaccionadas para tal fin, como galpones o casas adaptadas para uso comercial”, afirmó Juan Pablo Baca broker y analista de mercado de Adrián Mercado SA.

Si se tiene en cuenta la totalidad de la muestra con edificios existentes, en obra y otros proyectos, el espacio destinado a oficinas alcanza los 184.696 m² de los cuales, sólo el 36% está edificado. Lo cual muestra el importante desarrollo que tendrá el Distrito en los próximos años. “Este escenario se confirma al evaluar la superficie en oferta, ya que el 9% se ofrece con posesión diferida y el 88% se considera probable oferta futura. Es decir, todavía no se ofrece públicamente en los medios de comunicación”, amplió Baca.

La vacancia, según la superficie total existente edificada es del 5,5%. “Ahora bien, basándose en las áreas en construcción y en los proyectos todavía no iniciados, ascienden a 19,5 y 0,5% respectivamente”, dijo el analista. Y agregó: “Notamos que la superficie promedio disponible, ronda los 240 m² los cuales, generalmente, brindan la posibilidad de dividirlo, satisfaciendo la necesidad de superficies menores”.

El valor de alquiler de referencia, promedia los 18,5 dólares el m2. Por su parte, el precio promedio de venta de las oficinas con posesión inmediatas y diferidas, ronda los 1700 dólares el m². Estas cifras son levemente menores a barrios más categorizados de la ciudad de Buenos Aires, centro y zona norte.

La rentabilidad es importante. “Ya que si tenemos en cuenta la distorsión actual en ventas inmobiliarias, operando con un tipo de cambio diferente al de los alquileres, la rentabilidad ronda el 8%”, opinó Baca.

Como es de prever, la mayoría de los edificios relevados se encuentran en las cercanías a las avenidas principales del Distrito como Caseros, Sánchez de Loria, Brasil y Jujuy. Igualmente hay calles secundarias, que se jerarquizaron en este sentido con la presencia de importantes edificios como Rondeau, Patagones, Uspallata y Lavardén. Así es que, se refleja el importante grado de interés inmobiliario que este sector despierta.

Lunes 14 de diciembre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

El Distrito Tecnológico atrae inversiones

Este espacio de la ciudad modifica permanentemente su fisonomía y suma más empresas en el sector.

Desde 2008 Parque de los Patricios, en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires, está en constante evolución. Ocurrió especialmente a partir de la sanción de la ley 2972, que dio lugar al desarrollo del Distrito Tecnológico (DT). Allí, se celebró recientemente la radicación de 200 empresas de tecnologías de la información y de la comunicación (TIC’s – 154 instaladas y trabajando y las restantes en obra, remodelación o mudanza).

Después de haber lanzado el proyecto, en la zona se ha generado un movimiento que se reflejó en el empleo y en el desarrollo de servicios en ese barrio. En 2001 se realizó la remodelación del histórico parque (inversión de $ 15 millones) se instaló la comisaría Nº 4 de la Metropolitana; también se extendió la línea H de subte (estación Caseros, Parque de los Patricios y Hospitales) y el Metrobus Sur (une Puente La Noria con Constitución sobre 23 km).

A fines de 2014 se habrán trasladado más de 5000 empleados al nuevo edificio del gobierno de la ciudad de Buenos Aires, diseñado por Norman Foster y en 2016, en el Centro Metropolitano de Tecnología, funcionarán las sedes del ITBA, UCA y Caece. “Contra viento y marea logramos esta transformación. El panorama económico nacional no nos ayudó, tuvimos que ir inversor por inversor, empresa por empresa, vecino por vecino, pero hoy, la renovación del Distrito Tecnológico es un hecho indiscutido y vivenciable”, dijo el ministro de Desarrollo Económico porteño, Francisco Cabrera.

Así, algunas de las empresas TIC que ofrecen servicios en el país y diversos tipos de soporte desde Buenos Aires al mundo como Iplan, First Data, Lakaut, G&L Group y EXO han hecho una inversión estimada que supera los 37 millones de dólares y los 11.000 m2 construidos e ingresaron, por ahora, al circuito, 780 nuevos empleados. “Nos instamos definitivamente en 2013. Construimos un edificio propio desde cero con 8000 m2, de 5 pisos y un subsuelo de cocheras, con áreas de producción robotizada y automatizada de computadoras, memorias y SMT, aulas, dos auditorios, centro de capacitación (como partner de Microsoft) y confitería. La zona es segura, con amplio crecimiento, un abanico de medios de transporte público, con opción de venir en bici por las bicisendas o en automóvil por los accesos desde Capital y GBA. Y tenemos beneficios fiscales. En los últimos dos años, duplicamos el personal que llega a 450 empleados y será muy valiosa, la llegada del GCBA al DT”, aportó el gerente general de EXO SA, Alejandro Strachnoy.

Las franquicias encuentran en el Distrito Tecnológico una zona con mucho potencial comercial. “Con el arribo de la jefatura de gobierno, esperamos un desembarco fuerte de marcas para 2015 y 2016. Hoy, 50 marcas comerciales buscan abrir ahí sus sucursales y ya en 2015, 10 nuevas empiezan a funcionar. La llegada de franquicias y nuevos comercios, es una etapa más en el desarrollo del distrito. Primero llegaron las empresas y ya están en obra las universidades. Las más de 30.000 personas que hoy circulan por la zona generan una demanda que ya aprovechan sectores como el gastronómico”, señaló el ministro.

Actualmente las franquicias se concentran en las calles La Rioja entre el 2000 y 2200, Caseros entre el 2800 y 3000 y Dean Funes entre el 2000 y 2200. Entre las marcas que allí se encuentran se destacan: Carrefour Express (desde 2012, 2 locales); Havanna (desde 2014); El Noble (desde 2008); El Abuelo (desde 2008); La Farola, (desde 2011) y La Quintana (desde 2009). Además, abren a fin de 2014, Subway y Heladería Grido. Y están en gestión más de 15 empresas de rubros como el gastronómico, farmacias y recreación, entre otros.

“Trajimos Havanna al Distrito Tecnológico porque somos vecinos de Parque de los Patricios y vivimos el crecimiento que está teniendo. La inversión fue muy alta y contamos con la colaboración del Banco Provincia, pero, con el desarrollo del DT no tardaremos mucho en recuperarla. Es un local de 100 m2 muy funcional y cálido para los vecinos, los profesionales se reúnen allí a trabajar”, aportaron Marcela López y Gabriela Oliva, socias del local. Añadieron que “el DT simultáneamente impulsa la actividad del sector con promociones fiscales; además genera nuevas fuentes de trabajo por la ampliación e instalación de empresas. En síntesis, vemos día a día como mejora nuestro barrio”. En tanto, Santiago Binello, de Subway Argentina, comentó: “En 2014 encontramos un local ideal para nosotros (La Rioja 2100), allí realizamos una inversión que alcanzó los 800.000 pesos. Se demolió una parte del local y se reciclaron otras. Creo que la descentralización del micro-macro centro es positiva. Iniciativas como el DT, ayudan al progreso de los barrios, genera movimiento y mejores oportunidades para sus comerciantes y vecinos”. Francisco Cabrera concluyó: “En un círculo virtuoso todos ganan, cada nueva inversión irradiada desde el Distrito Tecnológico hace que Parque de los Patricios sea punta de lanza en el avance urbano y económico para la zona sur de la Capital y un imán que atrae nuevos mercados”.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Lunes 1 de diciembre de 2014
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

Barracas en tiempo de cambios

La zona se revalorizó dando impulso al mercado inmobiliario y de la construcción. El impulso del Distrito Tecnológico generó en el barrio vecino una progresiva transformación que apuesta al futuro.

Es una de las zonas más antiguas de Buenos Aires que supo ser un importante polo industrial. El barrio conserva su identidad y recibe en el área comercial la potencialidad del Distrito de Diseño. Sus calles exhiben la presencia de la industria desde el siglo XIX hasta la actualidad, con hitos arquitectónicos, edificios, parques públicos, hospitales, escuelas y edificios de vivienda de una Barracas moderna en pleno proceso de transformación y un distrito que se está construyendo.

El barrio aún hoy tiene una densa red de organizaciones, clubes barriales y bodegones que servían a la gran masa de trabajadores de las barracas que hoy están vacías y buscan un nuevo público. “El objetivo del Distrito de Diseño es integrar este legado al barrio en una nueva matriz productiva, que es la que plantea la economía de fin de siglo: una economía del talento, del valor agregado, que presenta a Barracas la oportunidad de volver a ocupar su lugar histórico de cuna de la producción”, comenta Enrique Avogadro, subsecretario de Economía Creativa del GCBA y director del Centro Metropolitano de Diseño.

Un progresivo cambio se advierte en las calles de Barracas, en algunas zonas más que en otras gracias a la iniciativa privada que se interesó, por ejemplo, en adquirir fábricas desactivadas por décadas para recuperarlas. Obras que parecen faraónicas (no por el lujo, sino por la superficies), como la que avanza desde hace dos años con buenos resultados en la ex fábrica Alpargatas.

“Este histórico edificio está a punto de abrir nuevamente sus puertas, ahora convertido en el emprendimiento de usos mixtos. Molina Ciudad es un edificio emblemático para el barrio que durante muchos años estuvo abandonado vuelve a aportar su energía, con la apertura de locales comerciales sobre la avenida Patricios y el estreno de los lofts residenciales y estudios apto profesional”, explica Iván Achaval, director de Achaval Cornejo.

El directivo añade: “El proyecto tuvo muy buena recepción entre la gente del barrio y se han acercado también muchas familias de Avellaneda y de la zona sur, que valoran la calidad de los amenities, la espacialidad de los lofts con sus 4 metros de altura y, sobre todo, la cercanía al centro porteño, a Puerto Madero y a las universidades, con muy buenos accesos y medios de transporte. Tenemos propietarios que están trabajando en la arquitectura interior de sus lofts para venir a vivir acá, más de un artista que encontró un lugar muy especial para su atelier, y también vamos a contar con una oferta interesante de unidades en alquiler, tanto para vivienda como para oficinas, con muy buenas plantas flexibles de 200 a 800 m2”. Los valores son muy accesibles; hay unidades desde 24.000 pesos por m2. Seguí leyendo “Barracas en tiempo de cambios”