Los alquileres en la ciudad de Buenos Aires siguen en aumento: en marzo se dispararon 2,7 por ciento y cerraron el trimestre con una suba del 7,1 por ciento -por debajo de los números de inflación estimada, para ese período en 11 por ciento-, según datos de Zona Prop. En tanto quienes están pagando un crédito UVA tuvieron que asumir una suba mayor de la cuota que los inquilinos: en estos casos el incremento fue de 3 por ciento en marzo.

El dato alentador es que ese porcentaje también está por debajo del índice de inflación estimada en 4 por ciento para el tercer mes del año. De esta forma, las líneas de financiamiento cerrarán el trimestre con un aumento acumulado de 9,1 por ciento. “Es decir, dos puntos por arriba del valor acumulado para los alquileres y dos puntos por debajo de la inflación proyectada para el trimestre”, detalla el informe. A la hora de evaluar los alquileres por zonas, el 80 por ciento de los barrios registran un valor promedio de alquiler que se ubica entre $13.300 y $15.800 para un departamento de dos ambientes. En el caso de las unidades de tres, este valor asciende a $20.088. Al analizar la variación de precios por zonas, el corredor Norte y Noroeste son los que presentan el mayor incremento mensual, con 3,2 y 2,9 por ciento, respectivamente.

Por otra parte, Puerto Madero es el barrio con la oferta más cara con alquileres que promedian los $25.185. En tanto, Colegiales, Villa Crespo y Devoto manejan precios medios con montos de $15.815, $14.949 y $13.897, respectivamente. Mientras que las áreas más accesibles son Floresta con un alquiler promedio de $11.998, Liniers con $11.931 y Constitución con $11.319. Si se analizan las zonas de mayores incrementos: en Chacarita, Puerto Madero y San Cristóbal, los valores subieron 50 por ciento en el último año.

Por Carla Quiroga, Sábado 13 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Roberto Ledo, profesional del sector con más de 40 años de trayectoria, llama a la articulación público-privada para terminar de recomponer el mercado Real Estate.

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“Si bien el sinceramiento fiscal nos abre al mundo y nos llena de confianza, hay situaciones que todavía nos perjudican, como la inflación”, expresó Roberto Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich, en el 8º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias celebrado el 24 y 25 de agosto en el hotel Hilton de Buenos Aires.

En el marco de la Expo Real Estate, el mayor evento del país dentro del sector inmobiliario que convocó a más de 15 mil empresarios e inversores, Ledo participó del panel “¿Están caras o baratas las propiedades en Argentina? La visión de las inmobiliarias”. Diferentes colegas del mercado lo acompañaron en la mesa, llegando todos a la misma conclusión: el blanqueo de capitales colma de optimismo a cada uno de los actores del sector, reflejado en un notable aumento de consultas y tasaciones, aunque todavía queda mucho por afinar.

Los profesionales también conversaron acerca de la herramienta de inversión de los fondos comunes. “La exteriorización de capitales es muy positiva, vamos a percibir más ahorros por parte de los argentinos, no lo dudo. No sé el monto, pero creo que van a ingresar por la vía de fondos común de inversión inmobiliaria en proyectos que ya están en proceso”, adelantó Ledo.

En este sentido, alentó a la Comisión Nacional de Valores y a la AFIP a aplicar la exención al impuesto de las ganancias de estos grupos inversores, ya que son éstos los que reactivan los motores de la industria. “A su vez, hay fondos que no sólo van a blanquear, sino que también se van a constituir como fondos de perpetuidad, lo cual es muy interesante institucionalmente”, concluyó.

Sobre Bullrich

La inmobiliaria Bullrich es una compañía de capitales nacionales con una fuerte experiencia y prestigio en el sector bienes raíces. Se dedica a ofrecer soluciones integrales basadas en el profesionalismo, la ética y la confianza acreditada a lo largo de su trayectoria. Cuenta con un amplio mix de servicios: tasación, alquiler y venta de casas, departamentos, barrios cerrados, lotes, campos y estancias; comercialización de emprendimientos residenciales, desarrollos urbanos y comerciales; asesoramiento integral para el desarrollo de proyectos, consultoría, valuaciones y administración de activos inmobiliarios. La empresa fue pionera en la comercialización residencial y en la implementación de showrooms de venta.
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Así lo confirman el relevamiento de la UADE y los inmobiliarios consultados; las unidades a estrenar como las usadas de Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez, son las que más aumentaron

A la hora de buscar un departamento para comprar, cada barrio presenta características diferentes, tipos de construcciones, conectividad, servicios, entre algunos aspectos determinantes, y por lo tanto, precios distintos entre sí, tanto en unidades nuevas como usadas, aunque en ocasiones los valores pueden acercarse.

Con una demanda que busca seguridad y tranquilidad, dos aspectos que hoy se destacan por su escasez, una vía rápida de acceso al Microcentro y una amplia oferta de tipo de unidades que pueden ir desde el clásico dos ambientes hasta un piso de 300 m2, los precios fueron empujados hacia arriba, sobre todo en los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza entre otros.

Según el relevamiento de precios publicado en el Informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario, realizado por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En estas zonas para el segmento a estrenar, los precios rondaron en Palermo los 3188 dólares el m2, en Núñez los 2735 dólares, en Recoleta 3115 y Belgrano 3022 dólares el m2. Por su parte, en los usados, rondan para Palermo los 2590 dólares el m2, en Recoleta los 2556 dólares, en Belgrano 2427 dólares y, en Núñez, 2385 dólares.

Las muestras relevadas para este informe superaron los 13.000 departamentos para cada período, sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, en buen estado edilicio. Según las estimaciones del instituto, el promedio simple de precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es 2571 dólares, un 7,3% mayor respecto de abril de 2014, para los departamentos nuevos y 2111 dólares para los usados, un 3,2% menor, en igual comparación de períodos.

“Parecería entonces, que en el segmento de departamentos nuevos cada barrio enfrentó la coyuntura de manera diferente, según calidad constructiva y de entorno urbano, mientras que los usados iniciaron el año 2015 con un generalizado quiebre a la baja. Esto luego de la relativa estabilidad de precios observada durante 2014. Más allá de estos resultados, esta tendencia distaría de ser robusta, habida cuenta que en el segundo semestre del año las expectativas se verían subordinadas a los interrogantes típicos de un período electoral”, explicó el licenciado Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de Fundación UADE.

En la comparación abril 2014 versus abril 2015, los valores de departamentos nuevos en Palermo y Belgrano crecieron un 7,9% y 4,5%, respectivamente, al tiempo que en Recoleta y Núñez los precios cayeron un 2,1% y 0,3%, respectivamente. En cuanto a los usados y en igual comparación de períodos, los precios promedios en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez cayeron un 2,2%, 1,6%, 1,4% y 4,6%, respectivamente.

Analizando la evolución de los precios de los departamentos nuevos desde septiembre de 2013, luego de un panorama general de precios promedio estables en la segunda mitad del año pasado, se destaca el incremento transitorio en Recoleta en febrero 2015, su corrección durante abril de este año y un incremento en Palermo durante el mismo mes que lleva a un precio del m2 que supera todos los niveles desde septiembre de 2013.

“El incremento en los valores de los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza cómo Flores, responde a que los dos primeros son los más buscados dentro del circuito inmobiliario. Integrando el Top-Five, junto a Recoleta, Caballito y Barrio Norte. Y sí, es cierto, que aumentaron los precios por la mayor demanda”, comentó Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.

Sin embargo, a pesar de este aumento en las unidades, se espera que se produzca un nuevo movimiento hacia arriba, que dependerá del desarrollo de la economía en los próximos meses, basándose sobre todo en el comportamiento del dólar. Villa Urquiza y Flores tuvieron menor demanda, lo que produjo que los compradores se volcaron a adquirir en esas zonas. En cuanto a Villa Urquiza, la oferta creció y se amplió, con la llegada del subte y su futura extensión. Lo mismo ocurre en el barrio de Flores, el que tenía los valores muy atrasados respecto a barrios vecinos, como Parque Chacabuco y Caballito.

“La dispersión en los valores de venta, lo marca la ubicación de cada emprendimiento. Factor indispensable, como también la superficie. En los de 100 m2 en adelante, se nota un detrimento mayor en cuánto a concreción de las operaciones por la diferencia de los precios, y un menor valor a los chicos. Además, al tasar los inmuebles el primer factor que hay que tener en cuenta es location, location, location, dicho muy usado por los inmobiliarios. Esto se convierte en el factor principal y determinante del precio a obtener, al poner a la venta los inmuebles”, detalló Toselli.

En cuanto al tipo de unidades más requeridas por la demanda, Marcelo Rebecca, director de Habitart Arquitectura & Inmobiliaria comentó: “Siguen siendo las unidades de hasta 100 m2, edificios con amenities o q tengan un diseño distintivo. También no hay q olvidar a los ph, tipo casa, que siguen siendo muy buscados por su bajo costo, fundamentalmente en expensas, por sus terrazas y sus patios”.

Los departamentos de uno, dos y tres ambientes, son los más demandados, con una buena ubicación, una antigüedad que no supere los 30 años y en buen estado de conservación, sin mostrar una gran diferencia por su disposición al frente o al contrafrente, siendo lo más determinante, la dimensión del inmueble. Toselli enumeró: “el de un ambiente, es el primer escalón para acceder a la vivienda, o el de tres ambientes al agrandarse la familia”.

“Todavía quedan terrenos para erigir edificios en dichos barrios, y seguramente seguirán levantando el nivel edilicio, como así también los precios en cada uno de ellos”, concluyó Toselli.

Por Azalía Rivero Pomarino, Sábado 25 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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La aplicación del cepo, la inflación y la incertidumbre jugaron en contra del mercado


No parece que la segmentación del mercado se pueda asociar sólo a la evidente retracción de la actividad, pero es una realidad incontrastable. Cada rubro se hizo fuerte y muy específico para atender a una demanda dubitativa o temerosa, un comportamiento persistente ante una coyuntura que alterna entre la hostilidad y la incertidumbre, y que aleja no sólo a los inversores, sino a los usuarios comunes. Este ha sido el signo determinante durante este año, donde los números muestran una caída en general de la actividad, sostenida en gran medida al segmento de las emprendimientos con o sin fideicomisos financiados y en pesos.

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