Publicado el

Las 10 claves para entender el nuevo mercado

Quien tiene dólares puede obtener descuentos y es el ganador en un contexto en el que los desarrolladores vuelven a pensar en el inversor como comprador y en el segmento premium.

El sector digiere de a poco los cambios que plantea un dólar más alto y se anima a plantear las nuevas reglas de juego que marcarán el rumbo del año. Aún en un clima de incertidumbre, los empresarios aclaran que es necesario esperar unos meses para ver cómo evoluciona la industria, insisten en que hay que mirar el largo plazo pero igual confiesan algunos cambios.

1. Los inversores ganan protagonismo

Los desarrolladores miran al comprador que es inversor, que apuesta al ladrillo como resguardo de valor y que busca unidades ubicadas en zonas top. “Los proyectos nuevos volverán al modelo de la preventa y los fideicomisos al costo que se financian durante la obra”, explica Toribio Achával, presidente de Toribio Achával Propiedades.

2. La vuelta al producto premium

Con compradores finales a los que la zanahoria del crédito se aleja, el sector volverá a construir para el segmento más alto de la pirámide. De hecho, casi como una paradoja y en medio de la convulsión, esta semana, Grupo Monarca presentó el primer lanzamiento del año: Azzurra, un barrio cerrado de US$50 millones de inversión que ocupa 68 hectáreas en Tortugas, con una oferta de lotes que va desde los US$ 85.000 hasta los US$500.000 -que se pueden pagar al contado con descuento o con un adelanto del 25 por ciento y hasta 36 cuotas fijas en dólares, en UVA o en pesos ajustadas por CAC-. “El proyecto tiene un bosque de 52 años de Thays y será el primero en el mundo con una oferta de lotes que da a una laguna cristalina Crystal Lagoon, esto permitirá que tengan playa privada”, relata Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima. El empresario que esperó el desenlace del martes, la jornada del cierre de las Lebac, para reconfirmar el lanzamiento. La decisión de poner las energías en el ladrillo premium no fue fácil. De hecho, la compañía cambió el emprendimiento sobre la marcha. Inicialmente proyectaba un barrio cerrado para un escalón más abajo pero finalmente decidieron ir por lo exclusivo.

3. Las negociaciones, más flexibles

Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que, si bien los precios no tienden a la baja, “los dueños de los pisos dejaron de estar rígidos y tienen oídos para las contraofertas”. “Es el mejor momento para hacerlo”, agrega Achával. El broker da números: se pueden encontrar descuentos de hasta 10 por ciento, sobre todo en usados. Por caso, antes por un departamento de US$1 millón era impensada una contraoferta de US$830.000, hoy la escuchan y la analizan. Hay que aclarar que son situaciones particulares. Nadie en el sector está saliendo a “regalar metros”.

4. El tenedor de dólares, el ganador

Este perfil de comprador es el protagonista en las negociaciones flexibles planteadas en el anterior punto. Pero también hay casos de inversores líquidos en dólares que buscan unidades en proyectos en marcha que se entreguen en un año y medio. Entran con un anticipo, y saben que el saldo en pesos les costará menos dólares que hace un mes atrás. También miran el stock remanente que quedan en los proyectos terminados. Son casos en los que los desarrolladores ya están hechos, habían logrado que se puedan escriturar -por lo tanto son unidades apto crédito- entonces les habían subido los precios hasta 20 por ciento. Hoy para venderlas tienen que bajarlas al precio real de mercado, explican desde las inmobiliarias. “Las hipotecas estaban atadas a la inflación no controlada y las propiedades que se financiaron estaban más caras de lo que valían, Además el sector padece altos costos que no permiten generar mayor actividad”, resume Ignacio Camps, presidente de la inmobiliaria Evoluer.

5. Habrá menos oferta de metros nuevos para la clase media

Los desarrolladores que estaban en proceso de lanzar sus emprendimientos pensados para el consumidor final y en barrios poco consolidados, los volvieron a guardar en el cajón. “Con tasas de referencia del encima del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, la desarrolladora que construye el proyecto mixto Pueblo Caamaño en Pilar. Monarca, que compró tierra en La Boca, Wilde y Mar del Plata para construir edificios que se venderían financiados, esperará a que se calmen las aguas para arrancar. Hoy sus energías están puestas en Azzurra. Explica que desarrollar en este segmento es un negocio más financiero, de márgenes más chicos y atado al éxito de los créditos intermedios -los que los bancos le otorgan al desarrollador que, por ahora, las entidades financieras suspendieron-. “Es entendible que quienes no arrancaron esperen, pero es como retroceder diez casilleros, no podemos quedarnos con lo que hicimos en los últimos 20 años y seguir construyendo sólo para los ricos”, sentencia Gustavo Llambías, Socio de RED, Real Estate Developers. El especialista defiende a rajatabla la UVA como unidad de valor de referencia del sector. “Si tomás series largas durante los últimos 30 años, el sueldo promedio de la gente ha estado dos o tres puntos por encima de la inflación. Por eso creo que no tendrá problema quien tomó una línea UVA”, agrega y confiesa que cerró el contrato con la empresa demoledora en esa unidad. El desarrollador arrancará en estos días la construcción de Lope de Vega IN, el emprendimiento con oferta de unidades con precios desde poco menos de 100.000 UVA y del que, en once meses, vendió 70 de los 110 unidades previstas para la primera etapa.

El 10%, es el descuento que puede lograr quien va a comprar una unidad con los dólares en la mano Crédito: Shutterstock

6. Los proyectos en marcha para los usuarios finales se entregarán

Las desarrolladoras que arrancaron en punta como CasasArg -que construye el proyecto Prima en Caballito con departamentos de uno a cuatro ambientes que se venden con precios que parten de $2 millones en los que se ingresa con un anticipo de $200.000- y RED Real Estate Developers -con Lope de Vega IN, ubicado a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo- seguirán adelante con sus planes. Es más, podrían vivir un momento de oportunidad por la escasa oferta de metros nuevos para el comprador final. “Ofrecemos alternativas de financiación que permiten cancelar el 70 por ciento recién al momento de ingresar a la propiedad, con o sin crédito. Esto significa que, mientras uno adquiere un bien en pesos en cuotas, se dolariza una vez finalizada la obra”, detalla Sebastián Sommer, CEO de CasasArg. Un dato no menor es que en ambos casos, los desarrolladores confiesan que ya cuentan con el capital para terminarlos.

7. El costo de construcción bajó.

Es una consecuencia lógica del aumento del dólar en el corto plazo -hasta que, en el caso de que sucediera, la devaluación se traslade a la inflación-. El número que se estima entre US$1500 y US$1700 por m2, habría caído entre 10 y 15 por ciento por efecto de la devaluación, según las cuentas de Monarca, quien cree que una menor demanda por parte de la obra pública también obligará a las constructoras a ser más competitivas con los precios. Hay que tener en cuenta que, de todas formas, este costo tiene un 30 por ciento de incidencia en dólares -cemento, el hierro, aluminio y el hormigón-.

8. Los precios de los usados se estabilizarán

Las unidades usadas fueron las estrellas de los últimos meses por efecto del crédito. Hoy con una demanda más reticente a tomarlos, la situación cambia. Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable. “Desde septiembre venían creciendo fuerte con los préstamos, y ahora esa subida encontró una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposición de los propietarios de negociar más agresivamente los valores”, analiza Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial, que construye microdepartamentos. Achával aclara que, por la demanda, las propiedades de tres ambientes bien ubicadas con buenos accesos que promedian los US$150.000 defienden el valor y no bajarán. “Son casos en los que, si el comprador no llega, le pide el dinero al padre”, explica. Las realidades son distintas según el segmento.

Seguramente las negociaciones sean más feroces en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioeconómico menor. “Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de la ciudad tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad económica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habló de bajar el precio, sino de esperar”, detalla Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers. En números, Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario proyecta que el valor de los usados crecerá un 5 por ciento este año, frente al 10 por ciento del año pasado traccionado por el crédito, pero que las unidades a estrenar se mantendrán más estables. “Con un crecimiento de la economía del 3 por ciento, el empresario traslada la inflación a precios, el crédito se encareció para el que compra, pero también para el que construye”, aclara un desarrollador en off. Marcelo Plana de la consultora del economista Orlando Ferreres propone imaginar un escenario en el que el valor real del dólar -es decir, aquel que excluye el aumento de precios- aumente luego de que la volatilidad se estabilice. “Lo que esto produce es una caída en los valores de la propiedad medidos en dólares, pero para eso hay que esperar a ver cómo evolucionan la inflación y el tipo de cambio. “, resume. En el mediano plazo se cabría esperar una recuperación, pero con variación entre los nuevos y los usados. En este momento, dice, el segundo grupo tiene un valor mayor por la poca oferta de desarrollos a estrenar. “En la medida en que el mercado inmobiliario sea sostenible durante un tiempo suficiente, va a ser negocio construir más, y por ende el nuevo se diferenciará más que el usado, crecerá a un ritmo mayor”, afirma.

9. La demanda de crédito hipotecario se enfriará

El clima de incertidumbre no ayuda y el aumento de las tasas por encima del 7 por ciento + UVA generó que quienes estaban en proceso de sacar un préstamo prefieran esperar. Damián Tabakman, rector en la Escuela de Negocios Real Estate es contundente: “El préstamo hipotecario es hijo de la estabilidad y la inflación alta lo deshabilita”. En esa línea, el broker Adrián Mercado de la inmobiliaria homónima agrega que la gente que saca un préstamo trabaja en empresas que dependen de la situación económica del país, y una tasa de referencia por encima de 40 por ciento es un problema para las pymes. “En este escenario, ¿qué garantía puede tener la persona de que no va a tener un problema en su trabajo?”, se pregunta. Su colega Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, aclara que las operaciones en las que se pedía un préstamo de hasta el 35 por ciento del precio final de la propiedad siguen en marcha. La buena noticia es que los directivos de los bancos tanto públicos como privados admitieron en ExpoConstruir que no suspenderán las líneas en UVA.

10. Invertir en pozo, una oportunidad

Según Hernán Nucifora, de la desarrolladora Global Investments, con la devaluación se abre una oportunidad para los departamentos en pozo en pesos. Propone recurrir a un fideicomiso en pesos con precios concertados y no al costo. “Más allá de que hay costos de la construcción como el hierro y el aluminio, que se incrementarán con el dólar, son un componente menor en el valor del metro cuadrado. Nosotros tenemos respuesta con los departamentos que se comercializan en pesos. La lista de precios bajó un 15% y el índice de la Cámara de la Construcción aún no trasladó aumentos”, apunta. Llambías, que vende en UVA, no bajó los precios pero también habla de oportunidad. “Hoy con los mismos dólares comprás más UVA”, explica. Y aclara que no tocó los valores en UVA porque vendió a precio fijo. Tomó un riesgo comercial, por lo tanto, si baja el costo de construcción en UVA, se beneficiará. Si sube, en cambio, tendrá que cubrirlo. Gajes del oficio.

Por Carla Quiroga, Sábado 19 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

La crisis de Estados Unidos es historia

Los precios de las propiedades superan los valores previos a la debacle; las ciudades más demandadas y la irrupción dominante de China como inversor.

Florida acapara el 22% de las compras de los extranjeros.

A menos de diez años de la crisis de las hipotecas, que hizo desplomar el valor de la propiedad en los Estados Unidos, a las ofertas hay que buscarlas con lupa. Y hay que olvidarse de las gangas. “En el promedio nacional, los precios de las casas se han recuperado por completo. El precio de venta anual medio era de US$ 221.900 en 2006, y en 2015 los precios sobrepasaron ese nivel a una media de US$ 222.400. Si bien no están las cifras finales de 2016, se estima que los valores han subido más del 5 por ciento respecto al año anterior”, detalla Danielle Hale, director de búsquedas residenciales de la Asociación Nacional de Realtors -NAR, sus siglas en inglés-. La agrupación reúne 1,1 millones de miembros, siendo la entidad más grande del país en su rubro.

El aumento de precios y el fortalecimiento del dólar, sumado a la desaceleración económica de diversos países y devaluaciones de sus monedas, dio como resultado que gran parte de la comunidad internacional percibiera un encarecimiento de la propiedad en el país del norte. Empezando por Venezuela y su fuerte devaluación del bolívar, pero también para Brasil, Inglaterra, China y Canadá entre otros, la propiedad norteamericana se encareció al compararlo en su moneda local, motivo que hizo decaer levemente -1,3 por ciento- el volumen de compra de los foráneos respecto con el año previo.

“Más allá de eso, en rasgos generales, los extranjeros continúan viendo a Estados Unidos como una oportunidad de inversión sólida sumado a un lugar atractivo para visitar y vivir”, asegura Hale.

Un dato interesante es que poco más de la mitad de las compras que hacen los extranjeros se centran en apenas cinco estados: Florida -22%-, California -15%-, Texas -10%-, Arizona -4%- y New York -4%-.

“Varios de estos estados son áreas clave como destinos de vacaciones. Otros han sido grandes usinas de generación de empleo, por lo cual son ideales para trabajadores temporarios o compradores internacionales buscando rentar su propiedad como inversión”, asume Hale.

La proximidad y conectividad juega un rol importante para los compradores asiáticos en California, y los europeos en la Florida. Este último estado es a su vez el preferido de los latinoamericanos y canadienses. También hay otros factores menores, como la presencia de universidades que atraen estudiantes del exterior y lleva a sus parientes a apostar por inmuebles para ese público, o la existencia de fuertes comunidades extranjeras en esos estados, lo cual crea una afinidad cultural con el inversor.

Un estudio anual de la NAR que toma doce meses hasta abril de 2016 revela una cifra sorprendente: el volumen de compra en manos de los chinos excede el total de los cuatro países siguientes en el ranking, y triplica a quien desplazó al segundo puesto, Canadá.

Es el cuarto año consecutivo que esta nacionalidad encabeza el ranking en dólares, y el segundo que también lo hace en cantidad de propiedades adquiridas.

“Desde que estas cifras salieron a la luz, el gobierno chino ha mejorado las políticas para monitorear controles de capital, que restringen el flujo de divisas fuera de China. Hay que ver cómo impactará esto en sus compras en los Estados Unidos de aquí en más”, dice Hale.

Con desembolsos por US$ 27.300 millones en doce meses, China triplica lo invertido por los canadienses, que ocupan el segundo lugar con US$ 8.900 millones. Le siguen en el ranking India, Reino Unido, y México.

Si bien la moneda china se debilitó sutilmente versus el dólar en el último año, es mucho más fuerte de lo que era hace una década atrás, lo cual aún ubica a las propiedades americanas en el radar de inversión para ellos.

La Florida, el estado más codiciado

El estado del sol es el preferido por el inversor internacional, acaparando el 22 por ciento a nivel nacional de todas las transacciones en manos de extranjeros. Dentro de La Florida, el área del sudeste que abarca Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, a su vez, es por lejos el foco más caliente. Reúne el 52 por ciento de las inversiones del estado, y es también el destino favorito de los argentinos.

La segunda zona en interés es Orlando-Kissimme-Sanford, que contabiliza el 11,5 por ciento de la inversión extranjera del estado. Las siguientes cuatro regiones en el ranking pertenecen a toda la costa oeste: Clearwater, Bradenton, Sarasota, y Naples, que reúnen playas de arena blanca sobre el golfo, y por ahora quedan fuera del rango de búsqueda de los latinos.

Cinco países suman el 52 por ciento de las transacciones inmobiliarias en manos foráneas en este estado: Canadá, Brasil, Venezuela, Inglaterra y Argentina. Cada nacionalidad, no obstante, suele concentrarse en regiones, sea por proximidad geográfica, similitudes culturales, o la presencia de amigos o familia. Mientras los latinoamericanos se concentran en el área de Miami a Palm Beach, y Orlando; los europeos y canadienses son responsables de la mayor parte de las inversiones en la costa oeste de la península.

Jacksonville es en menor medida, también otra de las áreas más solicitadas. Allí están desembarcando compradores de Asia, Oceanía y Europa. Uno de los sitios líderes en búsquedas online, Trulia, ubica a esta ciudad como el mercado número uno a nivel nacional a crecer en 2017 en un reciente informe, basado en sus tasas de crecimiento de empleo, y el alto índice de interés por gente que no vive en la zona, sumado a que es más accesible que otros mercados similares en el estado.

Por Lucila Marti Garro, Sábado 11 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Inversiones – Los desarrolladores tienen en la mira a Vaca Muerta

El gobierno local diseñó un masterplán que contempla la construcción de una ciudad de 30.000 habitantes en 2030; los emprendimientos en oferta.

Los edificios de Altos de Añelo están terminados y permiten invertir a través del crownfunding.

El inmobiliario es, ante todo, un negocio de expectativas. Y así lo expresan los desarrolladores que trabajan en la zona de Añelo, en Neuquén, más conocida como Vaca Muerta. Hoy, después de un año prácticamente en suspenso para la industria petrolera a escala local y con un mercado difícil a nivel internacional, las perspectivas de mejoras en el sector están latentes y los proyectos en la zona, dicen, han comenzado a recobrar impulso.

En enero, el presidente Mauricio Macri anunció el plan de explotación de Vaca Muerta, que incluye al gobierno provincial del Movimiento Popular Neuquino, a los gremios petroleros y a las empresas del sector. Macri planteó un compromiso de inversiones por US$ 5000 millones para este primer año y aseguró que el acuerdo generará “una verdadera revolución del trabajo”.

La noticia generó una ola de confianza sobre el potencial de los ladrillos en la zona. El empresario Damián Lopo es director de Crowdium, la empresa de crowdfunding inmobiliario que tiene en su cartera de inversiones a Altos de Añelo 1. Uno de los cuatro edificios terminados que conforman el proyecto. La compañía invirtió $ 20 millones en la edificación que cuenta con 15 unidades. “Es uno de los primeros desarrollos terminados en la localidad”, destaca el ejecutivo que en dos semanas cierra el proceso de inversión. “Fue tanta la demanda que planeamos el lanzamiento de Altos de Añelo 2, otro de los edificios terminados”, agrega. En este último caso planea reunir alrededor de $ 35 millones. Lopo desembarcó en el área antes de los anuncios presidenciales que involucraron al sector energético. Las perspectivas de la zona anticipan un futuro que se intuye auspicioso. “En los negocios financieros al igual que en el mercado inmobiliario, si el inversor quiere un buen upside de su inversión tiene que comprar con el rumor y vender con la noticia, como dice el dicho”, afirma Lopo y profundiza: “Hoy el petróleo se encuentra en el mínimo histórico, lo cual presupone una menor demanda, y nos permitió con negociar mejores condiciones de compra. Paralelamente y para mitigar el riesgo, mientras el mercado del petróleo se reacomoda, logramos negociar un contrato de alquiler por dos años a US$ 25/m2, un precio superior a lo que se paga en Puerto Madero por algunas oficinas”. Es decir, quien participa del crownfunding ingresa al negocio con renta desde el comienzo porque las unidades ya están colocadas. Además para que el inversor no afronte los riesgos constructivos, la estrategia de Lopo fue comprar un complejo de departamentos, terminados, y amoblados. “Hay demanda de viviendas tanto para operarios como para ejecutivos por la cantidad de empresas instaladas”, agrega.

Otro dato, el valor de venta del m2 ronda los US$ 2300. “En nuestro caso como compramos por mayor pagamos US$ 1825/m2, con un descuento del 15 por ciento sobre el precio de lista con un contrato de alquiler en dólares asegurado”, aclara el ejecutivo.

El directivo anticipa que en los próximos dos años los valores en torno al petróleo van a fluctuar: “En el momento en que veamos que el precio levanta y la demanda crezca, podemos pensar en vender en un valor superior al actual, motivo por el cual creemos que es altamente probable que hagamos un gran negocio en la salida, también”.

Lopo confía en la forma que está estructurado su producto, en un “mercado prácticamente sin oferta y con una demanda creciente y a punto de explotar”. El crownfunding da la posibilidad que quien no tenga el ciento por ciento del capital de lo que vale una unidad, pueda participar. “Es una buena alternativa en un mercado en el que menos del uno por ciento de la población tiene más de US$ 150.000 para invertir en inmuebles”, relata y estima que los compradores están invirtiendo un promedio de $ 500.000. Aunque pueden ingresar desde $ 25.000. “El sistema está controlado por una fiduciaria regulada por la Comisión Nacional de Valores”, aclara. En la empresa subrayan que se trata de una inversión “dólar linked” donde el escenario de una cotización de esta divisa a $ 23 en dos años “es bastante probable, por lo que se espera una revalorización del activo, que calculan entre el 25 y 35 por ciento”. Además, enfatiza, se trata de un producto que no está sujeto a las fluctuaciones financieras de un mundo globalizado. “En el contexto actual, el inversor obtiene una renta de 15 por ciento anual en dólares, pero si el precio del petróleo dentro de los próximos años volviera a subir a niveles lógicos, la explosión en la demanda y la baja oferta que hay en Vaca Muerta, generaría ganancias extraordinarias”, detalla. Vaca Muerta es la cuarta reserva de petróleo y gas del mundo, motivo por el cual su población creció el mil por ciento en los últimos años y lo seguirá haciendo.

El futuro promete

A través del mismo sistema, otra compañía ha apostado a la localidad neuquina. Se trata de Crowdfunding Inmobiliario Argentino, la empresa que posee el emprendimiento Las Rosas con una oferta de dúplex de 70 m2 que se entregan llave en mano. “Durante 2016, el proyecto estuvo sin grandes movimientos y un poco retraído, pero luego de los anuncios realizados por las autoridades provinciales, nacionales y el sindicato de petróleo se están comenzando a reactivar los pedidos de nuevos dúplex y los contratos de alquiler con petroleros, lo que auspicia un buen 2017”, coinciden Miguel Ángel Alesandro, CEO de y Gustavo González, martillero de Habitar Inmobiliaria.

Consultados por la rentabilidad del negocio, los entrevistados afirman que “si bien los valores relativos a los alquileres respecto a lo invertido en ladrillos sufrieron una baja porcentual. Añelo aun sigue siendo muy beneficioso respecto a otras zonas del país”. ¿El target del inversor? “Todo ahorrista dispuesto a invertir, una de las metodologías que se ofrece es la administración de la renta sobre los dúplex por lo cual la oportunidad es doblemente tentadora”, afirman, destacando que la inversión no se enfoque sólo en el público local.

Un dato no menor es que la intendencia de Añelo, diseñó un masterplán con un objetivo de máxima prioridad: construir una ciudad de 30.000 habitantes en 2030, para lo cual deberá ampliar de forma significativa la oferta de servicios de salud, educación y vivienda, así como fomentar la radicación de industrias en la región. Desde el canal de ventas, Marcelo Viñas, titular de la inmobiliaria homónima apunta que el mercado inmobiliario en Añelo registró el “parate” de la industria petrolera durante el año que pasó. Al mismo tiempo, reconoce que se estuvo produciendo un reacomodamiento en los valores de los alquileres, estimados en relación a los sueldos que cobraban los ejecutivos del sector y que, según los acuerdos homologados hace unos pocos días, sufrieron reacomodamientos. Así y todo, señala quien además es titular del colegio de martilleros local, las oportunidades en toda Neuquén son grandes: “Hay un déficit de 60.000 viviendas a nivel provincial, por lo que siempre habrá demanda”, puntualiza Viñas, destacando que entre el 60 y 65 por ciento de la población neuquina tiene menos de 30 años, lo que convierte a la provincia en una plaza pujante. “Si bien se habló mucho de Vaca Muerta, hay otras localidades que vivieron un boom. Tal es el caso de Plottier y Centenario -a 15 km de la ciudad capital- cuyas poblaciones se incrementaron un 100 por ciento en los últimos años”, finaliza.

Por Victoria Aranda, Sábado 11 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Cuba – Comprar en la isla, una jugada riesgosa

Si bien crecen las consultas de los extranjeros, el estado de los inmuebles, la dificultad para remodelados y los precios que promedian los US$ 2400/m2 complican el cierre de operaciones

El problema para comprar un inmueble no sólo es la escasez de oferta. En general necesitan mucho trabajo de remodelación y no hay materiales. Hay casos de gente que ha invertido en un apartamento pequeño y las reformas que normalmente se hacen en dos o tres meses demoraron un año. Por ejemplo, la isla no produce vidrio. Cada ventana debe ser importada y la aduana limita hasta cuatro ventanas por persona, o dos puertas. Esto quiere decir que hace falta la ayuda de terceros incluso para proyectos a pequeña escala.

Realigro -cubarealigro.com- es una plataforma de real estate presente en todo el mundo, que une compradores y vendedores con 30.000 propiedades listadas. Con poner “Cuba” en el buscador, el sitio arroja 40 inmuebles. Según cuenta su Business Developer Anna Chiara Rizzo, en el último año, el interés por Cuba ha registrado un aumento por parte de usuarios internacionales. “Provienen principalmente de Estados Unidos y el norte de Europa. Creemos que es un mercado que crecerá en los próximos años”, vaticina.

A 20 minutos del centro de la ciudad, sobre una colina, un departamento para extranjeros de 50m2 se ofrece en US$130.000 a razón de US$ 2600/m2. Otro de 67 m2, en un condominio sobre una elevación conocida como Balcón de Santa María o Santa María Loma al Este de La Habana y pocos minutos del centro de la ciudad, cuesta US$ 220.000 lo que representa un promedio de US$ 3200/m2. Una casa de 120 m2 sobre la Quinta avenida en Miramar, Habana, se lista en US$ 300.000, por citar ejemplos.

Claro que las opciones para cubanos son más tentadoras. Otros sitios locales, donde los dueños listan sus inmuebles es revolico. com y cubisima.com. En la capital los precios van desde un departamento de dos pisos con dos dormitorios en US$ 38.000; aun departamento de cuatro dormitorios en Plaza Revolución, en US$ 82.000; o una casa en la vieja Habana con seis dormitorios en US$ 185.000. Esto es solo para cubanos o residentes permanentes. ¿Barato? Lejos de eso en un país donde el salario promedio mensual es de apenas U$S 20. Dada esta asimetría, hoy sólo acceden a una propiedad quienes reciben remesas del exterior.

“Los capitales a Cuba van a llegar, pero aun paso lento. Hay mucho interés, casi todas las compañías grandes que nosotros representamos han creado un business plan de Cuba”, sintetiza Javier Aviñó, socio del estudio de abogados Bilzin Sumberg.

No haylugar en el mundo que tengalos ojos más atentos a la situación y la oportunidad del potencial cubano como el sur de la Flo-rida, donde residen 1,2 millones de exiliados cubanos.

Marc Miller, jefe del equipo de investigación de JLL en la Florida, compañía de asesoramiento y planeamiento en Real Estate, ha visto sobre el terreno las potencialidades. “No parece haber grandes oportunidades por lo que hemos visto en el negocio de real estate. Si las hubiera, están más en el lado industrial, y en turismo.”, asume. No obstante, para que despegue el turismo, hay mucho por hacer en términos de infraestructura y desarrollo de hoteles. Cuestiones básicas para el viajero común como el servicio de wifi o aire acondicionado, en Cuba puede ser un lujo escaso.

Según Miller, en el caso de las empresas norteamericanas, al principio hubo un interés enorme tras el comienzo de las relaciones diplomáticas entre Cuba y Washington. Pero la gran mayoría siguen a la espera de ver aun más cambios, como ser leyes genuinas de transparencia, infraestructura bancaria, y garantías. ‘Al no existir embargo con Argentina, estoy seguro de que los inversores argentinos ya han estado mirando esto por años. Es importante construir relaciones en Cuba, pero a la hora de invertir fijarse si estará protegido. Si bien hubo reformas aún queda desconfianza. Hay que plantearse si en vez de asumir el riesgo no es preferible mirar a otras economías más transparentes con iguales oportunidades donde haya protección legal para el inversor”, sintetiza.

Jorge Pérez, cubano americano presidente de The Related Group, el desarrollador más importante de la Florida, visitó La Habana el año pasado y le aseguró un diario local que si lo dejaran construir un condominio de lujo en Vedado, lo vendería en dos horas en Miami. El empresario incluso dijo que le encantaría ayudar al desarrollo de Cuba sin ganar dinero, cuando exista relación comercial entre ambos países. Pero por ahora para Estados Unidos, salvo excepciones, Cuba se mira y no se toca.

La belleza natural del área, el buen clima, el sabor latino y el hecho de que no ha habido ninguna inversión importante en más de 50 años indica que hay mucho por hacer. Pero también hay un largo camino con leyes poco claras y demasiada participación estatal. Cuando eso se resuelva, sonará el disparo de largada. Tal vez sea demasiado tarde.

Por Lucila Marti Garro, Sábado 7 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Publicado el

Punta del Este sigue despertando interés

Con poca oferta de nuevos proyectos, las unidades que se ofrecen defienden sus precios; el fenómeno “de pertenencia” incentiva la demanda.

La ciudad más glamorosa del Uruguay se prepara para una nueva temporada estival. Y la demanda en materia de alquileres de inmuebles es leída, desde siempre, como un anticipo de cómo se desarrollará el verano en Punta del Este, donde oficialmente esperan un 20 por ciento más de turistas que durante la temporada pasada, cuando ya había crecido entre 20 por ciento y 30 por ciento, respecto a la temporada de comienzo de 2015, por los “precios competitivos” de las playas uruguayas frente a las argentinas. De hecho, para no ahuyentar a los turistas, hace un mes, la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y Punta del Este salió públicamente a instar a los propietarios a congelar los valores y mantenerlos al mismo nivel de la temporada pasada. Argumentando que no es el momento para hacerlo, porque subió el peso uruguayo contra el dólar en los últimos meses y porque países de la región, como la Argentina y Brasil, están en pleno ajuste.

En este sentido, según informó LA NACIÓN en su edición del 20 de noviembre, ya hay un dato por demás elocuente: las casas más caras se alquilaron rápido. Por caso, hay propiedades en La Barra y José Ignacio que se ofertaron a un mínimo de USS 10.000 para el período más demandado, entre el 27 de diciembre y el 10 de enero, que ya están alquiladas desde hace varios meses.

Un dato que grafica el mercado son los siguientes números. En Punta del Este hay entre 50.000 y 60.000 camas en departamentos y casas en la temporada disponibles. En la ciudad viven sólo unas 12.000 personas, pero en la primera quincena de enero, sobre todo desde el 26 de diciembre, suele ascender a 250.000 habitantes.

“Además del segmento premium que siempre está presente en Punta del Este, esta temporada se suma un turista de rango medio, que encuentra competitivos los precios de la ciudad al compararlos con algunos puntos de la costa argentina”, señala Alejandra Covello, titular de Covello Internacional, broker con actividad de uno y otro lado del Río de la Plata, en referencia al perfil que definirá el Este para las vacaciones y acerca de la actualidad del mercado.

“Los precios están respondiendo muy bien en comparación con el verano pasado”, agrega Daniel Zulamián, director de Zulamián-Desarrollos Inmobiliarios, empresa que proyecta, dirige, promueve y vende apartamentos en la península esteña, cotejando las dos temporadas que se presentan distintas desde dólar, por caso, el verano 2017 comienza sin restricciones, lo que impacta positivamente en la demanda.

“Y la rentabilidad es razonable”, agrega Zulamián a la hora de evaluar un alquiler y en relación a los valores que se manejan hoy. Al momento de los ejemplos, menciona a Place Lafayette, uno de sus productos que cuenta con características hoteleras, cada vez más usuales en materia inmobiliaria en esta ciudad. En la Torre I, ya construida y entregada, el alquiler de un ambiente en el periodo más alto de la temporada, la primera quincena de enero asciende a U$S 2.200; el de un dormitorio a U$S 3.000 y el de dos, a U$S 4.000.

Con cartel de venta

El mercado de compra y venta de proyectos merece un capítulo aparte. En Uruguay coinciden en que hay pocos nuevos desarrollos en la ciudad. Lo que mueve el mercado es lo ya está proyectado y que se encuentra en etapa de comercialización, aseguran. “En algunos casos, con marketing extra”. Así dicen en el sector y en estricto off the record acerca de la Trump Tower esteña, que a partir de los resultados electorales en Estados Unidos. vio acrecentar el interés de parte de posibles compradores.

Según informan en YY Development Group, firma responsable de la iniciativa que lleva el sello del presidente electo de los Es-ados Unidos, actualmente tienen un 65 por ciento colocado. La torre cuenta con 80 unidades vendidas a un precio promedio de U$S 800.000 por residencia.”Hemos alcanzado la losa veintidós”, apunta Juan José Cugliandolo, director de la empresa, en relación a la actualidad del desarrollo ubicado en la parada 9 y 1/2 de La Mansa, cuyos precios parten en los US$ 510.000 para un departamento de 100 m2 hasta llegar al US$ 1,9 millón para uno de 310 m2 . El promedio del m2 asciende a US$ 5.500.

La ya citada Torre I de Place Lafayette, en avenida Roosevelt y Pedragosa Sierra, “en el corazón de Punta del Este”, también ostenta buenos registros de venta. En Zulamián Desarrollos Inmobiliarios explican que se trata de un producto enfocado a un público de un “razonable poder adquisitivo”, para el que existen planes de compra “muy interesantes”. En concreto, el m2 con entrega inmediata tiene un valor de entre US$ 3.000 y US$ 4.000, según la altura del departamento, con financiación a cuatro años posteriores ala ocupación. En tanto, en la segunda torre que se encuentra en construcción el valor del m2 ronda los US$ 2.600. En cuanto a las zonas que más desarrollos concentra, Covello sostiene que toda Punta del Este presenta actividad y que no hay un área que se destaque sobre otra. Sin embargo opina que las vistas que ofrece la península son un factor excluyente a la hora de decidirse por tal o cual proyecto. En sintonía, la broker destaca la buena performance que tiene Look Brava, proyecto del que ya se vendió el 70 por ciento, Se trata de la torre más alta de Punta del Este, con una oferta integrada por departamentos -son ocho por piso- que arrancan en los US$ 200.000 hasta los US$ 500.000 y un pen house que cotiza a US$ 1 millón. En general, Covello sostiene que Punta del Este es un mercado de lo más consolidado y que nunca ha defraudado al inversor. Según comenta, el m2 de esta ciudad del Uruguay, “aún con las crisis” no ha hecho más que apreciarse con los años. “Hay como un fenómeno de pertenencia: en el segmento premium, todos quieren tener una residencia en esta península”, sentencia.

Por Victoria Aranda, Sábado 26 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION