En diciembre el Concejo Deliberante aprobó la ejecución de 34 nuevos emprendimientos en la ciudad platense; cuáles son las unidades más buscadas por los compradores finales.

Los analistas del real estate platense sostienen que es un mercado que se caracterizó por tener una alta vocación a las inversiones inmobiliarias. Esta tendencia parece sostenerse bajo la premisa de que el ladrillo es un refugio de capital seguro y la preferida por los inversores que son conservadores. “En la historia económica reciente están claramente definidos los ciclos expansivos de la economía en periodos que suelen tener entre seis u ocho años, y que culminan en momentos críticos de ajuste forjando la vocación del inversor .En el caso argentino, por ejemplo, se observa una tendencia a invertir en la economía real, especialmente en activos inmobiliarios como resguardo de valor ante la incertidumbre de los mercados financieros en momentos como el actual”, explica Patricio Rodríguez Dacal, gerente general de Dacal Bienes Raíces especializada en el mercado platense. El ejecutivo agrega que “en los ciclos del real estate predominan ‘los inversores optimistas’. Las propiedades no tienen un mercado de futuros como por ejemplo las commodities, en donde ‘los pesimistas’ operan a la espera de una baja y moderando las subas. Además, en el sector inmobiliario se observa un factor que se describe como un rezago entre oferta y demanda que acentúa los desequilibrios generando ciclos de abundancia de unidades. Los precios altos se prolongan porque los desarrolladores demoran dos o tres años en culminar los proyectos y en poner en venta las nuevas unidades en el mercado. Este rezago si es persistente queda por debajo del valor de reposición retrayendo la actividad hasta que el mercado absorbe la oferta adicional”.

Según Roberto Vivaldo, presidente y CEO de la red inmobiliaria Century 21 Argentina, el mercado en la ciudad de La Plata no está excluido de la realidad economía e inmobiliaria en general. “A pesar de que el segundo semestre 2018 y el primer trimestre de 2019 se caracterizaron por la devaluación, los precios sostenidos en dólares, el estancamiento del crédito y la inestabilidad cambiaria -que generaron una vertiginosa caída de la cantidad de operaciones-, la ciudad de las diagonales está viviendo un record de proyectos aprobados por el Consejo Deliberante, mejoras de infraestructura y grandes jugadores que apuestan por el potencial de la zona”, explica.

En diciembre pasado, se aprobaron en la Legislatura 34 proyectos inmobiliarios, que se suman a otros tantos que están hoy generando la oferta de departamentos. “En la actualidad la zona que está creciendo más fuertemente en el casco urbano es la que está entre las avenidas 1 y 19, y 38 a 66. En lo que respecta al área suburbana se destaca la zona de Gorina, Hernández, City Bell, Gonnet, Las Quintas, San Carlos, y Olmos hacia el Norte del casco y Villa Elvira, Altos de San Lorenzo, Los Hornos y Parque Sicardi al Sur”, detalla.

.
Los brokers consultados coinciden que lo que más se vende en el mercado de los usados es lo que se encuentra en un segmento medio y que cuenta con una muy buena cotización. “El tipo de unidades que más se demandan están centralizadas en departamentos de una y dos habitaciones, que corresponden a edificios construidos por los desarrolladores platenses. Mientras que la oferta de unidades más grandes tiene una demanda más acotada. Los compradores son familias jóvenes, del segmento ABC1 que suelen acceder a la primera vivienda. Otro de los grupos que mueve el mercado son los adultos mayores que dejan sus casas, en general, ubicadas en el casco urbano y alrededores, para mudarse a departamentos más chicos”, cuenta Rodríguez Dacal. Y agrega: “El pequeño inversor está a la espera de nuevos proyectos desde el pozo. Esta demanda se acelerará debido a que el metro cuadrado de construcción ha bajado entre 25 y 30 por ciento en dólares, por efecto de la devaluación, obteniendo precios finales más competitivos para la venta”.

Actualmente, el valor promedio del metro cuadrado de las unidades a estrenar en la zona ronda entre los US$1350 y US$2000, mientras que en los proyectos de pozo los precios van entre los US$1100 y US$1500. Por otra parte, este mercado sostiene una fuerte demanda de alquileres, por tal motivo las renegociaciones de los contratos se realizan a precios altos, con ajustes semestrales que oscilan entre el 15 y 20 por ciento. “El precio de los alquileres de los monoambientes parten desde los $6000 mensuales, mientras que las unidades de un dormitorio van desde los $7000 hasta los $12.000, y los departamentos de dos dormitorios oscilan entre los $13.000 y los $20.000. Mientras que las casas de hasta 90 metros cuadrados arrancan en $14.000. Quienes optan por vivir en barrios privados deben afrontar alquileres más altos: una vivienda de entre 120 y 150 metros cuadrados se renta desde los $45.000 mensuales”, cuenta Vivaldo. Tanto Rodríguez Dacal como Vivaldo coinciden en que para generar ventas en este mercado, las inmobiliarias deben contar con propiedades en exclusiva, bien tasadas y ocuparse de lograr una relación fluida con el propietario que le permita trabajar en un plan de marketing del inmuebles que se ofrece. Exponer la misma en todos los portales y fomentar el matching con campañas de adwords, usar las redes sociales y por sobre todo compartirlas son la clave para vender a pesar del escenario macroeconómico.

Los especialistas afirman que las crisis representan puntos de renovación; si bien actualmente existe una demanda contenida por los factores macroeconómicos, esta sigue estando a la espera de mejores condiciones comprar. “La Plata es un sector con mucho potencial no explotado y con nichos de mercado aun por descubrir”, coinciden Vivaldo y Rodríguez Dacal.

Por Leandro Murciego, Sábado 13 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Etiquetas:  

La Plata se expande en la Avenida 122, y en zonas como Villa Elisa, City Bell y Villa Castells; las unidades, en venta, oscilan entre 20.000 y 25.000 pesos el m2.

La capital de la provincia de Buenos Aires es una de las principales ciudades de la Argentina. Por otro lado, una de las que se extendió con mayor dimensión en los últimos tiempos. La ciudad que concentra a los edificios públicos gubernamentales y varias facultades, atrapa el interés de los vecinos oriundos como de los funcionarios, empleados y de los estudiantes que concurren a los centros de estudio allí presentes y que ofrecen una amplia diversidad de carreras y cursos.

En este sentido, Dalmiro F. Otero Rossi, director de la Inmobiliaria Otero Rossi y Cía, se refirió a la actualidad del mercado inmobiliario que apunta al inversor que quiere comprar un inmueble a estrenar. Aquel que busca un lote para construir su vivienda cuenta con mucha oferta en el escenario platense, debido a la gran demanda que se dio a partir del plan Procrear. “Se tratan de lotes del orden de los 400.000 pesos, y se generaron a partir de la rezonificación de las áreas aledañas a la ciudad. En cuanto a los inmuebles usados, vemos que la venta está un tanto estancada”.

En La Plata, se han construido numerosos edificios en zonas céntricas y semicéntricas, factor que enriqueció la oferta, tanto para alquilar como para comprar. “La Avenida 122, a la que se trasladaron varias facultades pertenecientes a la Universidad Nacional de La Plata, se convirtió en una de las principales arterias de la ciudad, y fue ampliada y repavimentada recientemente”, destacó Otero Rossi.

Por su parte, Valentín, que junto con Santiago y Ramiro López Gastesi son los socios gerentes de López Gastesi Propiedades, precisó que el crecimiento también se observa próximo a los barrios residenciales, “gracias a la dinamización que le otorgó la Autopista Buenos Aires-La Plata. Los barrios más atractivos para viviendas residenciales son: Villa Elisa, City Bell, Gonnet, Villa Castells, Tolosa, y, más recientemente, la demanda se amplió a Gorina, Hernández y zonas aledañas. En este sector se encuentran los emprendimientos con mayor valor de mercado, siendo las unidades de 400 a 1000 m2.”

Los emprendimientos que se edifican en las zonas céntricas de la ciudad de las diagonales, “se pueden construir, en un lote, con unidades destinadas a vivienda familiar, oficinas y cocheras, para poder aprovechar el máximo posible los indicadores urbanísticos. La tendencia del mercado es dejar atrás las unidades estándar y comenzar a construir inmuebles premium: es común que se realicen proyectos con amenities, que incluyan terrazas verdes, jardines verticales, piscina, gimnasio, entre otros espacios comunes. Los compradores son exigentes a la hora de ver el diseño de las unidades funcionales, la calidad de los materiales, y los detalles de terminación y servicios comunes”, dijo Dolores Otero Rossi, de la Inmobiliaria Otero Rossi y Cía.

En construcción

Los emprendimientos de loteos, los de menor escala (unidades de 200 a 400 m2), por lo general se realizan por la tradicional subdivisión por Geodesia, y los de mayor escala (de 400 a 1000 m2), se realizan bajo la modalidad de Propiedad Horizontal (PH) o barrio cerrado, según lo permita la normativa vigente. “Para los distintos proyectos, nos planteamos algunos temas puntuales, como el desarrollo sustentable para preservar el medio ambiente, el perfil productivo, con la aplicación de modernas tecnologías, la regulación del uso de los espacios urbanos y rurales, para poder darle a la ciudad una infraestructura adecuada a su crecimiento. Si pensamos en construcciones sustentables, contribuiremos a lograr un mayor nivel de ahorro de energía y a reducir el consumo de agua, entre otras ventajas”, amplió Carolina Otero Rossi.

Para la compra, el valor del m2 a estrenar y en unidades con menos de cinco años de antigüedad, tiene un promedio de $20.000 / $ 25.000, para los departamentos. Varía para la compra de casas, según el lote, la zona, la calidad de construcción y el estado, entre otros aspectos a tener en cuenta.

Sobre el escenario, Santiago López Gastesi, dijo, que “las restricciones cambiarias condicionan todo el negocio inmobiliario platense, como en el resto del país. Es una situación que no resultaría grave si no fuera porque los argentinos están acostumbrados a ahorrar en moneda extranjera. A eso se suma que los créditos hipotecarios no tienen una tasa accesible, pese a las necesidades de vivienda que todos conocemos”.

Notamos en el primer semestre de 2015 que hubo muchas consultas y algunas ofertas de los compradores. En la negociación, los vendedores ceden en el valor de su propiedad, lo que permite que se den acuerdos. Hay ofertas en pesos, y se plantean operaciones en esa moneda, pero la referencia continúa siendo el dólar.

“Sí se pueden plantear operaciones mixtas (dólares y pesos) en las obras a construirse. Es decir: los constructores recuperan en un inicio el valor del lote en dólares y financian sus obras en cuotas en pesos, ajustando los materiales y la mano de obra según el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”, concluyó Santiago.

Alquileres al Ritmo de los estudiantes y empleados

La demanda de los alquileres marcha al compás de aquellos que vienen del interior a estudiar (a la Universidad Nacional de La Plata y otras universidades, como a trabajar en los distintos ministerios y dependencias). Se nota una gran afluencia de operarios y ejecutivos de grandes empresas prestadoras de servicios. Un monoambiente bien ubicado ronda los $3000 con expensas incluidas, de 2 dormitorios, cerca de los $5000.

Por José Luis Cieri, Sábado 15 de agosto de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Etiquetas:  

En la calle 25 y la avenida 520 nace el Parque Logístico de la Construcción y Acondicionamiento del Hogar

En el último tiempo surgieron permanentes demandas de los comercios de La Plata para incorporar barreras de entradas a los formatos comerciales integrados a las grandes cadenas de comercialización. Por ello, la desarrolladora y comercializadora Dacal Bienes Raíces se propuso desarrollar un Parque Logístico de la Construcción y Acondicionamiento del Hogar. Una denominación no tan común, y convocó a un grupo de empresas locales y del Gran Buenos Aires sur para integrarse a la iniciativa.

El complejo se emplazará en una parcela de 10 hectáreas, en la intersección de la calle 25 y la avenida 520, arteria de ingreso a la capital bonaerense y vía de comunicación hacia la ruta 2, con accesos a toda la región metropolitana sur. La adquisición de la superficie demandó unos 30 millones de pesos y el anteproyecto lo diseñó el estudio Bares, Bares, Bares, Schnack. La plataforma de 106.000 m2 permitirá la localización de cuatro áreas comerciales, distribuidas de este modo: 8205 m2 para locales comerciales, de venta o exposición; 41.995 m2 de depósitos; 2211 m2 de oficinas más el patio de comidas, estación de servicios y estacionamiento para 600 autos. Cuyo costo promedio de construcción rondará los 7000 pesos el m2.

Patricio Rodríguez Dacal, broker responsable de la firma desarrolladora, explicó: “El concepto básico de este desarrollo es crear un espacio donde a partir de la localización se crea una alianza estratégica de varias empresas comerciales trabajando como equipo para el beneficio común”. Las ventajas para las empresas a relocalizarse en este parque radicarán en una utilidad inmediata sobre la renta inmobiliaria potencial de los terrenos por ocupar en el centro de la ciudad, que será mayor a la renta comercial que actualmente obtienen.

Las empresas mantendrán su estructura corporativa, legal y fiscal, sin la obligación de ser del rubro, pero sí deben ser productos derivados o complementarios. “El objetivo es buscar, usando un catalítico interno o externo, la forma de sacar el máximo provecho a los recursos de que disponen”, indicó Rodríguez Dacal, que sostuvo: “Hay que romper paradigmas, porque la integración es necesaria para moverse hacia una nueva cultura que implique establecer alianzas estratégicas con empresas homólogas”.

Continuar leyendo »

Etiquetas:  

Nuevos proyectos nacen en la zona céntrica y aledañas, con torres en altura y otras más bajas pero funcionales, y en muchos casos, con amenities que marcan la tendencia; los precios en los sectores más cotizados promedian los 1600 dólares por m2

Cruces de diagonales se dibujan en el firmamento de La Plata, donde miles de nuevos habitantes buscan propuestas en la ciudad que imaginó Dardo Rocha. En todas las zonas del llamado casco urbano se observan notorios cambios en cuanto a nuevos edificios para vivienda, lo que origina mayor movimiento de gente e incluye nuevos comercios y colegios privados.

Hugo Streuli, responsable de Dacal Bienes Raíces, afirma: “Se está generando un nuevo polo de atracción estratégico en las cercanías de la avenida 13, con fácil y ágil acceso a la Autopista La Plata-Buenos Aires, y en las proximidades de los centros gubernamentales, administrativos y de las facultades de la capital bonaerense”. Aunque la densidad poblacional impulsa un ensanche hacia los cuatro puntos cardinales con complejos habitacionales que se construyen en sectores alejados del centro y en localidades que integran el partido platense.

Continuar leyendo »

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
Etiquetas: