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El mercado de oficinas en las principales ciudades latinoamericanas tiene actualmente algunas semejanzas y otras diferencias. Si bien las metrópolis crecen a ritmos diferentes, tienen en común que son todas protagonistas de la tendencia de las grandes corporaciones multinacionales que ponen el foco en la región y la llegada de estas inversiones a América latina seguramente motivará el desarrollo de superficie premium, un fenómeno que derivará en nuevos polos o submercados.

Este análisis se desprende de un estudio comparativo que realizó Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, sobre las ciudades de Buenos Aires, Santiago de Chile, Lima, San Pablo y Bogotá. Los datos señalan que el mercado argentino está subofertado respecto de las otras cuatro ciudades y esta escasez de oferta de superficie premium hace que el mercado muestre indicadores saludables, que en realidad responden más aun mercado estructuralmente pequeño, y como resultado la vacancia muestra una tendencia a la baja y el precio de renta al alza, cuestión que demuestra cierta disociación incluso con la realidad económica del país.

Karina Longo, responsable del área de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, explicó a LA NACION que la similitud más importante entre Buenos Aires y Lima es que se trata de mercados que todavía tienen recorrido de crecimiento. Además, excepto San Pablo que es una plaza más consolidada, el resto de las ciudades tienen áreas periféricas por desarrollarse, como sucedió en la Argentina con el corredor Panamericana y el nodo Philips. Por su parte, la capital chilena es un caso bastante particular porque tuvo un crecimiento significativo en los últimos años de las áreas periféricas a la zona centro, lo que dejó un mercado sobredimensionado.

Mientras que la principal diferencia con respecto a nuestro mercado se observa en las dimensiones y en su necesidad de crecimiento: Longo resaltó que Buenos Aires tiene un ratio de 71 metros por 1000 habitantes mientras que Santiago tiene 267 m2 de oficinas cada 1000 habitantes frente al extremo contrario.

Respecto de los precios de renta, Lima y Santiago se ubican entre las ciudades más baratas. En el otro extremo, Buenos Aires y San Pablo se ubican por encima del promedio, más allá de la amplitud que muestran ambas ciudades entre las rentas máximas y mínimas.

En términos de superficie San Pablo es el mercado de oficinas más consolidado de la región y fue la ciudad que más volumen incorporó durante el período 2012-2016, con 1.394.000 m2 premium que duplicaron el stock del mercado. Santiago también fue una de las ciudades con más producción. Longo explicó que “Chile cuenta con facilidad de acceso a créditos e inversores a largo plazo. condiciones que impulsaron el crecimiento del mercado. Durante el período antes mencionado, incorporó 543.000 m2 que representan el 36 por ciento del mercado. Por su parte, Lima desarrolló 529.000 m2, que supuso un crecimiento del 44 por ciento del stock clase Ay en Bogotá se construyeron 404.000 m2, que elevaron la oferta del mercado un 32 por ciento. Por el contrario, el mercado de oficinas de Buenos Aires muestra características exactamente opuestas a las de Santiago. “La falta de crédito para financiar estos proyectos, y la incertidumbre económica y política resultan factores poco atractivos para afianzar inversiones a largo plazo como el mercado de oficinas”, dijo la experta. Las cifras lo revelan: durante los últimos 5 años, en Buenos Aires se produjeron 251.000 metros clase A que representaron un crecimiento del 23 por ciento sobre el inventario actual.

Proyecciones

Las expectativas a futuro son positivas, según el informe. Se espera que en la capital argentina se construyan 512.670 m2 de superficie premium, lo que duplicaría el stock actual. La escasa disponibilidad de espacio clase A en un mercado subofertado, y las expectativas de un entorno económico más estable podrían estar impulsando el desarrollo de nuevos proyectos. La ciudad de Lima también continúa en pleno desarrollo y proyecta construir 484.500 m2, un 44 por ciento más de su stock actual. En el extremo contrario, San Pablo con este nivel de mercado de oficinas consolidado muestra una proyección de crecimiento más moderado y de acuerdo con su dimensión e indicadores. Estiman una producción futura del 13,2 por ciento que supone de su inventario actual. Por su parte, Santiago que actualmente cuenta con un mercado sobredimensionado proyecta un crecimiento futuro del 21,9 por ciento.

Espacios más relajados

El empleo se convirtió en una experiencia de consumo, en todos los ámbitos, como colaboradores, clientes, y ciudadanos. Longo describió que “el lugar de trabajo como comunidad ha adquirido más valor que la propuesta de valor al empleado. Esto supone un cambio de paradigma en la elección del edificio donde se instala una empresa. Antes debía representar a la compañía en términos de identidad corporativa, en cambio ahora es al revés, importa cuál es el mejor edificio que representa a la comunidad de trabajadores que contiene la empresa”. En tal sentido, cada vez gana más importancia la relación con el exterior, con la naturaleza y el compromiso con el medio ambiente para promover el bienestar y entornos más saludables.