Oficinas. La demanda, la vacancia, las oportunidades, los proyectos, el potencial y la evolución de los precios de los submercados del Norte; ventajas y desventajas.
Una mezcla de practicidad y ubicación siempre juegan a la hora de buscar oficinas para una compañía. Más allá de la General Paz, en la zona Norte del Gran Buenos Aires, dos corredores se disputan el reinado: Panamericana y Libertador, que se extienden aproximadamente hasta la altura de Thames, a la altura de San Isidro. En el ring, se podría decir que uno gana por practicidad y otro por ubicación: los metros cuadrados de las oficinas son mayores y los precios son menores en las oficinas que dan a la autopista, pero la avenida logró un posicionamiento que da pelea por el acceso con el tren y la infraestructura y servicios de sus alrededores. En los últimos años, muchas empresas han instalado sus oficinas en la zona Norte ocupando ubicaciones que combinan la cercanía a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con los beneficios de estar fuera del centro. Ahora bien cuáles son los beneficios de cada corredor? ¿Qué buscan los empresarios que apuestan a la zona? ¿Cuáles son las tendencias en los nuevos desarrollos?
“El submercado Libertador fue el primero en desarrollarse y consolidarse gracias a la excelente accesibilidad y red de transporte. Luego con el pasar del tiempo, las empresas empezaron a ver en el corredor Panamericana la solución a sus crecientes necesidades de edificios con grandes superficies de planta y que difícilmente podrían desarrollarse sobre el sector Libertador”, explica Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield, y agrega: “Claramente, la ubicación juega un papel fundamental a la hora de determinar el precio, donde el corredor Libertador se sitúa por arriba de Panamericana en términos de transporte público, entorno y servicios a escala barrial. Si status se relaciona con valor por metro cuadrado, entonces podemos decir que Libertador se ubica un escalón por encima de Panamericana”.
De ese modo, detalla, las empresas suelen elegir un corredor u el otro por la escala de superficie requerida: las que buscan en el rango de los 500 a 1500 metros cuadrados se ubican en Libertador, y las que quieren 1500 metros cuadrados o más eligen ubicarse en Panamericana. Según un informe elaborado por Mercado Libre y Cushman & Wakefield, este último corredor fue el tercero en registrar más visitas online, por detrás de Puerto Madero y la zona de Catalinas en el centro porteño.
Sin embargo, apunta Pablo Papadópulos, gerente de la división de Oficinas de LJ. Ramos, el corredor sobre la autopista está “castigado por los servicios”, ya que no hay prestaciones urbanas cercanas, por lo que las compañías que se mudan allí deben pensar en ofrecer algunas facilidades, como comedor o kiosko, dentro del edificio. “Aunque el acceso en ambos casos es bueno, lo que cambia es la facilidad que da el tren Mitre en Avenida Libertador y el entorno -añade Gonzalo Meira, senior broker de Jones Lang LaSalle (JLL)-. Si una empresa se llegara a mudar a Panamericana, debería pensar un edificio con servicios adentro, porque la gente que trabaja ahí no sale de los complejos”.
En cuanto a las diferencias entre los submercados de Panamericana y Libertador, Adrián Schwartz, Presidente de Noroc y Gamma Sudamericana, reconoce: “No creo que la gente prefiera Panamericana a Libertador, pero si necesita grandes superficies, no hay disponibles en Libertador. En Libertador las oficinas se alquilan más rápido y un poco más caras. En Panamericana es más largo el tiempo de vacancia, pero una vez que las empresas se instalan, se quedan mucho más tiempo”. Otra de las disimilitudes que se observan entre los dos corredores es que en Libertador hay muchos edificios multipropietarios.
Papadópulos ubica la vacancia de Panamericana entre un 10 y un 12 por ciento y la de Libertador en un 4 por ciento: “Es una vacancia que es técnicamente cero porque está repartida en varios edificios”, señala. También hay una diferencia en los valores de alquiler: el corredor Libertador está en el orden de los US$31 por metro cuadrado, y Panamericana está cercano a los US$25 por metro cuadrado, detalla Meira. “Los precios están en alza en ambos casos con una tendencia a la estabilidad, esto se debe a la falta de producto Clase A, especialmente en Libertador, por la falta de tierra”, analiza. “Hoy, si una compañía de 300 empleados quisiera mudarse a una nueva oficina, necesitaría aproximadamente 3000 metros cuadrados, y solo podría buscar en Panamericana, ya que en Libertador debería esperar a que avancen los proyectos”, añade. Detalla que en los próximos 24 meses ingresarán al mercado unos 179.000 metros cuadrados de oficinas, dos edificios sobre Libertador -uno al 700 y otro al 100, la segunda torre del Complejo Al Río- y cinco sobre Panamericana a la altura de Vicente López, dice.
Rafael Valera, broker de Cushman & Wakefield, da más detalles sobre lo que sucederá en cada corredor en el mediano plazo. En Panamericana se están construyendo 59.460 metros cuadrados de producto Clase A mientras que hay 65.880 en cartera esperando comenzar su desarrollo, asegura. Entre los principales desarrollos destaca Olivos Center (a la altura de San Lorenzo), Worko (a la altura de Pelliza) y Bureau Norte (a la altura de General Paz).
El nodo General Paz y Panamericana, dice Valera, es un centro importante de desarrollos: se están construyendo otros 55.360 metros cuadrados y hay 134.560 metros cuadrados más en proyecto. En el corredor Libertador también se concentran los desarrollos cerca de la General Paz. En ambos casos, eso sucede por cercanía con la Capital Federal, especialmente en el último corredor, que sigue el “ímpetu” de la zona de oficinas que comienza en Belgrano hacia el Norte. Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre, resalta que la cercanía a los centros urbanos y la ubicación hoy es “100 por ciento importante” por factores de retención de talento: “El buen acceso es clave porque los jóvenes demandan no tardar mucho tiempo en ir y venir del trabajo”, apunta.
El perfil de las compañías que prefieren cada zona es indistinto, dice Speranza, aunque es seguro que las empresas de servicios financieros no tienen interés en alejarse de la Ciudad de Buenos Aires. Las industriales que tienen plantas o centros de distribución en Garín, Pilar o camino a Rosario sí tienen una preferencia por el corredor Panamericana por una cuestión de facilidad de comunicación entre la administración y la producción.
En el caso del corredor Libertador en el Gran Buenos Aires, los proyectos también compiten contra aquellos ubicados en su contracara porteña. “Es más barata la Capital en impuestos, no así en renta”, señala Speranza. En la Provincia, se suman gravámenes como Ingresos Brutos y las tasas municipales que “representan entre un dólar y un dólar y medio más de alquiler”, dice el director de Newmark Grubb Bacre. Por otro lado, afirma que los precios de alquiler en el corredor porteño están entre los US$30 y los US$35, un tanto por encima de los del Conurbano. El ejecutivo recomienda prestar atención al desarrollo que hará la constructora Raghsa en el barrio de Núñez para ver cómo evolucionarán los mercados. ¿Y la rentabilidad entre ambos corredores de la zona norte de la provincia? Las fuentes consultadas coinciden en que Panamericana gana en ese aspecto. Valores más bajos de incidencia y mayor eficiencia por tamaños de planta más grandes son las claves del corredor que lo hacen más atractivo ante los ojos de los inversores. “El valor de entrada es bastante más barato, porque la tierra sobre Libertador está más cara porque hay más desarrollos residenciales, sobre todo a la altura de Vicente López”, agrega Speranza.
Lucila Siboldi Bengolea, supervisora de office management y real estate de MercadoLibre da la visión de una empresa: ” captamos gente de tecnología que pondera mucho más la calidad del lugar y los amenities que tengan a su alrededor. Tener metros disponibles ya construidos en el corredor Norte nos resuelve el problema del crecimiento. De los 20 000 metros cuadrados que tenemos proyectados para los próximos dos años, 13 000 van a estar en este corredor”.
Para el futuro, los especialistas coinciden en que Panamericana tiene más potencial que Libertador por la disponibilidad de tierra vacante. Para mejorar el entorno -su mayor debilidad- recomienda Meira, un buen paso sería incorporar servicios de hotelería cercanos: “Es un requerimiento de las multinacionales que hoy no se encuentra en esa zona”, señala.
Por Sofía Terrile, Lunes 9 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
