lotes – Novedades del sector inmobiliario en Argentina

15/03/202108/03/2021

Ventas de lotes motorizan el mercado cordobés

Un fuerte impulso en la venta de lotes en los últimos meses hace mejorar los índices de ventas en Córdoba que informa la CEDUC.

En base al Índice de Ventas de Inmuebles en Córdoba que elabora la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), con Economic Trends S.A., y que mide la performance de los productos nuevos que los desarrolladores colocan en el mercado se desprenden en este caso los siguientes puntos:

1.- Las ventas no financiadas (departamentos y casas, cocheras y lotes) durante el mes de diciembre de 2020 fueron un 40.5% inferiores a las registradas en diciembre de 2019, con menores ventas no financiadas de departamentos y casas (-37.3%) y de lotes (-49.1%), aunque mayores ventas no financiadas de cocheras (+9.8%).

2.- Las ventas financiadas (departamentos y casas, cocheras y lotes) durante el mes de diciembre de 2020 fueron un 102.3% superiores a las registradas en diciembre de 2019, con mayores ventas financiadas de departamentos y casas (+26.1%) y de lotes (+399.8%, tanto por baja base de comparación en diciembre de 2019 como por un nivel históricamente alto de ventas en diciembre de 2020) y menores ventas financiadas de cocheras (-42.9%).

3.- El total de ventas financiadas y no financiadas durante diciembre de 2020 fue un 40.6% superior al nivel registrado en diciembre de 2019, con mayores ventas totales (financiadas y no financiadas) de departamentos y casas (+1.1%) y de lotes (+156.8%), pero menores ventas totales (financiadas y no financiadas) de cocheras (-22.5%).

Tal como se puede observar en ambos gráficos adjuntos, el índice muestra una importante mejora a partir de mayo-junio pasados, pero motorizado por la venta de lotes, sobre todo financiados, los que denuncian un incremento de ventas fenomenal, llegando a las casi 450 unidades mensuales en diciembre cuando la media de los últimos 6 años era de tan sólo 50 unidades mes.

Notas metodológicas. 1.- Todos los índices reportados en este informe reflejan ventas efectivamente realizadas en cada mes calendario, independientemente de si las unidades vendidas fueron escrituradas o no, lo que permite medir en tiempo real la evolución de las ventas de los desarrollistas cordobeses, sin los rezagos propios de los índices basados en escrituras.
2.- La información utilizada para la elaboración de los distintos índices es reportada por las empresas socias de CEDUC mediante formularios electrónicos auto-administrados a través de un esquema de triangulación de correos electrónicos que permite garantizar la confidencialidad de los datos reportados ya que no es posible detectar a qué empresa corresponde cada dato individual.
3.- Los índices del Monitor de Ventas de Inmuebles en Cordoba están calculados en unidades homogéneas, lo que permite consolidar diferentes tipologías de inmuebles. En el caso de departamentos (de uno, dos y tres dormitorios), casas y cocheras, la unidad homogénea es la cantidad de metros cuadrados promedio por tipología. Y en el caso de lotes, tanto en barrios abiertos como en barrios cerrados, la unidad homogénea es el valor promedio de los lotes expresado en su equivalente en metros cuadrados de construcción.
4.- El cálculo de los índices ajusta por la eventual diferencia en la cantidad de respondentes entre mediciones, por ejemplo por incorporación de nuevas empresas o falta de respuesta de alguna de ellas, para evitar variaciones que no se deban a los movimientos de mercado que se desea captar. 5.- Las series desestacionalizadas se obtuvieron aplicando la técnica econométrica X-12 ARIMA.

02/03/201502/03/2015

Los terrenos, el bien más buscado

Los lotes bien situados, frente a espacios verdes, son demandados por inversores y desarrolladores; el costo de la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía entre los 400 y trepa hasta los 1400 dólares

En momentos en los que la incertidumbre y la quietud parecen dominar el escenario del Real Estate existe un grupo de personas que se encuentran más activas que nunca, a la caza de la rara avis del sector: los terrenos. Éstos son sin duda el primer eslabón de la cadena inmobiliaria, la joya mejor cuidada y más querida de la abuela, el bien más cotizados por la mayoría de los jugadores del sector por tratarse de la inversión más buscada, que garantiza una rentabilidad buena y segura.

Para Jorge Toselli, titular de la firma JT Inmobiliaria, un referente del sector, los terrenos siempre tienen un mercado muy activo más allá de la coyuntura política y económica que esté atravesando el país. Aquí un dato que puede ratificar tal sentencia: “En nuestra inmobiliaria desde hace mucho tiempo tenemos en lista de espera a muchas personas interesadas en adquirir este tipo de bienes. La mayoría de ellos buscan lotes en las cinco zonas más demandadas de la ciudad de Buenos Aires (Barrio Norte, Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito). Cuando ingresa un lote bien ubicado y a buen precio no suele durar más de un mes en cartera”, afirmó Toselli.

Damián Baigún, socio de Baigún Operaciones Inmobiliarias, coincide con la afirmación de su colega Toselli y amplía el concepto. “En la Argentina hay dinero, el parate que experimenta el sector es una cuestión más vinculada con la confianza; la cual desde hace un tiempo está bastante deteriorada. Ante esta realidad una de las mejores inversiones, de las más rentables y de las menos riesgosa es la compra de tierras, de ahí que en este tema se mantenga una demanda sostenida”, dijo Baigún.

Para Gonzalo Painceira, de Toribio Achával, los terrenos en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires son un bien escaso y sin reposición por lo tanto su valor es cada vez más alto. “Hoy, a diferencia de lo que sucedía hace algunos años, son los desarrollistas y las empresas constructoras las que se posicionan como los actores principales a la hora de comprar un terreno. Allí en la mayoría de los casos se construirán edificios de vivienda o de oficinas (ya resulta inusual el comprador privado que compra un lote para proyectar allí su vivienda)”, explicó el broker.

Valores

“El precio del terreno está directamente relacionado no sólo con su ubicación sino también con el volumen edificable que se pueda construir allí. Y éste varía según las distintas zonificaciones que establece el Código de Planeamiento Urbano”, afirmó Painceira.

Los registros de Toribio Achával revelan que en las ubicaciones premium si se comparan los valores de las incidencias actuales con los existentes en 2012 los precios no bajaron, mientras que en las demás ubicaciones se observa una baja que oscila entre el 10 y el 18 %.

Según los inmobiliarios consultados la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía entre los 400 y los 1400 dólares. “El valor de la incidencia varía según las ubicaciones, en barrios como Parque Chacabuco o Villa Crespo el valor del metro cuadrado ronda los 500 dólares, la mitad de lo que puede llegar a cotizarse un terreno en cualquiera de las zonas más demandadas de la ciudad de Buenos Aires”, sostuvo Toselli.

Para Agustín Walger, de la firma Lépore Propiedades, los valores de los terrenos en Caballito sufrieron una depreciación. “En esta parte de la ciudad los lotes si bien en la teoría no han bajado (la incidencia va entre los 500 y 700 dólares el m2), han sufrido una caída encubierta, debido a que no se realizan operaciones 100% en efectivo. Los grupos desarrolladores han perdido parte de sus inversores y hoy se hace más cuesta arriba armar los grupos de inversión”, comentó Walger.

Y agregó: “Hoy para concretar la venta de un lote, el propietario debe estar dispuesto a tomar dos caminos: si quiere recibir todo en efectivo, deberá, seguramente, aceptar una contraoferta, para que le resulte atractivo al grupo desarrollador hacer el desembolso. En ese caso el desarrollador mejora los costos de obra al adquirirlo más barato. Esto le permite tener un valor más competitivo para una preventa en pozo, pudiendo así apalancar el negocio. En cambio, si el vendedor quiere defender la cotización, deberá aceptar tomar metros cuadrados del futuro desarrollo como parte de pago (conocido en el mercado como canjear metros cuadrados). Esta última opción sin duda acelera y ayuda a la decisión de compra de un lote por parte de cualquier grupo desarrollador”. Seguí leyendo “Los terrenos, el bien más buscado”

24/11/201425/11/2014

Punto de partida de todo proyecto

Los terrenos bien ubicados son objeto de deseo de todo inversor/desarrollador; posicionarse en lotes, una de las mejores opciones más allá de la coyuntura.

Son el punto de partida de cualquier negocio inmobiliario y seguramente el rubro más buscado por developers e inversores. ¿La razón? Porque posicionarse en tierra significa pensar en el futuro. Y es -como dicen los brokers- la inversión más buscada, que garantiza una buena rentabilidad. Pero la coyuntura hace de las suyas y afecta las decisiones de la demanda. Según Gonzalo Panceira, gerente de la División Terrenos de Toribio Achával, “en el primer semestre de este año se registró una fuerte demanda de terrenos, que experimentó un leve retroceso luego del conflicto con los holdouts. Esta fuerte demanda sin embargo tiene sus particularidades, ya que se presenta mucho más selectiva y tiende a concentrarse en ubicaciones consideradas premium. En la actualidad, en el segmento de los terrenos se cumple más que nunca una de las reglas más conocidas del Real Estate: location, location, location”. Agrega además que si se compara los valores de incidencia actuales con los existentes en 2012 se observa que en las ubicaciones premium, los valores no bajaron, mientras que en otras se observa una baja que oscila entre el 10 y 18%. Sin embargo, los compradores se focalizan en las zonas premium privilegiando la seguridad del negocio, aunque esta determinación signifique resignar algo de rentabilidad.

–¿Cómo abonan los terrenos con m2?

–“Las compraventas de terrenos se acuerdan en dólares billete, ya que los vendedores, salvo contadas excepciones, no aceptan vender en pesos. Los compradores, por lo general, ofertan como parte de pago la entrega de m2 en la obra a desarrollar en el terreno o m2 terminados en otro desarrollo. Si la oferta contempla la entrega de m2, en la negociación los vendedores se muestran reticentes a bajar el valor del terreno; como contrapartida si la oferta es en efectivo se muestran más permeables a convalidar una leve baja del valor.”

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria y prosecretario de la Cámara Inmobiliaria, comentó que “la adquisición de un terreno en Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Palermo, es decir, todo el corredor norte, parece una tarea imposible por los valores que solicitan los vendedores. Esta es una de las pocas causas por las que se realizan muy escasas operaciones de lotes, dado que los desarrolladores no están dispuestos a pagar más de 1000/1100 dólares el m2 a construir. Caso contrario se pone en serio riesgo la rentabilidad del proyecto”. Explica además que “hay que tener en cuenta que en una obra de 3500/4000 m2 de obra, muchos no se computan como metros vendibles. Si se abona algo más, la rentabilidad deja de ser atractiva, pues a la hora de vender habrá que ajustar el valor hasta cubrir los costos y la ganancia esperada de la operación”. Y agrega: “Por esa razón las grandes empresas se están volcando a barrios como Caballito, Villa Crespo o Almagro, donde hay más probabilidad de conseguir un lote de doble frente (18 metros), con una incidencia relativa cierta de alrededor de 700/800 dólares el m2”. Y recuerda que una obra iniciada ahora se escriturará dentro de 2 años en un contexto diferente y seguramente en un clima de negocios distinto al actual.

A la hora de analizar este segmento vital del mercado no queda duda de que los terrenos son tan atractivos como siempre. Para José Azpiroz Costa, director de Bullrich, “son cada vez más interesantes y no tienen reposición. Una vez que se vendió desaparece del mercado para siempre”. Aporta datos que ayudan a comprender lo que sucedió con este segmento: “En la ciudad de Buenos Aires, en los últimos 10 años se vendieron 2600 terrenos y se edificaron 14.000.000 de m2. La inversión que movió el sector casi alcanza los 20.000 millones de dólares. Esta tremenda inversión se frenó bruscamente a partir del cepo. La cantidad de permisos cayeron, en gran medida por la desconfianza de la gente ante la situación económica. Sin embargo, con que se deje cierta libertad y aparezca un poco el crédito, la construcción tendrá otro empuje. Hoy, como están las cosas, parece imposible.

-¿Qué pasa con los propietarios de los terrenos? Seguí leyendo “Punto de partida de todo proyecto”

19/06/201419/06/2014

Córdoba – Lotes y unidades chicas sostienen al mercado

La actividad inmobiliaria se mantiene sin grandes cambios; las expectativas están puestas en la muy buena cosecha de granos de la temporada.

Después de la devaluación, la inestabilidad económica y el cepo siguen teniendo impacto en el mercado inmobiliario cordobés, que pese al impulso que significa la financiación de unidades, no logra reponerse del todo. Ante la baja generalizada, los lotes parecen ser una de las pocas alternativas vigentes. El mercado inmobiliario cordobés comenzó este año como cerró 2013: tranquilo. En eso coinciden todos los operadores inmobiliarios, que una vez pasado el sacudón de la devaluación siguieron abocados a la tarea que los ocupa desde la vigencia del cepo cambiario implementado en octubre de 2011, resistir las bajas operaciones de compraventa y tratar de torcer la situación.“No se esperan grandes cambios en el sector, ya que sigue sin aparecer el crédito hipotecario, y existe mucha inestabilidad en el mercado cambiario, a la vez que el futuro de la economía en general no es alentador”, explicó Martín Dahan,director de la inmobiliaria Meade.

Las expectativas están atadas al caso de Córdoba: una bue-na cosecha que –si no se ve empañada por el exceso de lluvias– podría volcar algunos activos en los ladrillos. “Desde el punto de vista económico se está lidiando con una in-flación del 3% mensual, por lo que quienes tienen capacidad de ahorro se encuentran en la necesidad de resguardar ese capital”, expuso César Martínez, otro referente del sector, presidente de Grupo Betania. Seguí leyendo “Córdoba – Lotes y unidades chicas sostienen al mercado”

15/05/201415/05/2014

Botánico, verde elegancia

Los antiguos edificios de categoría, siempre vigentes, compiten con obras de diversa magnitud; los precios de las unidades estrenar, desde los 2100 dólares el m2.

El Jardín Botánico da entidad a una zona de la ciudad en la que se encuentran tanto construcciones modernas de categoría, que ofrecen una amplia variedad de amenities, como edificaciones antiguas, que guardan la historia del barrio, como el Palacio los Patos, el Palacio Los Gansos y La Colorada.

Esta zona se destaca por su cercanía a importantes áreas verdes como el Jardín Japonés, el hipódromo, el Zoológico, los bosques de Palermo y la amplitud que le da el río. A su vez, la multiplicidad de medios de transporte con que cuenta por la diversidad de accesos hacia el resto de los puntos de la ciudad es un factor que incide en el momento de elegirla. Por su parte, la amplia variedad gastronómica que tienta a residentes y visitantes, los centros educativos y numerosos centros comerciales son elementos que también enfatizan su importancia.

Estas características son apreciadas por la demanda produciendo un efecto positivo sobre las ventas, a pesar de la situación cambiaria que se está atravesando.

“La gente percibe que ya quedó atrás aquel cimbronazo inicial generado por la devaluación oficial del peso a fines de enero último y el consecuente sobresalto del dólar informal. El público está más propenso a deshacerse de sus dólares a cambio de ladrillos a buen precio y especialmente bien ubicados”, dijo Facundo Soldati, socio de Soldati Propiedades SA y gerente de la sucursal Botánico. Seguí leyendo “Botánico, verde elegancia”