Los lotes bien situados, frente a espacios verdes, son demandados por inversores y desarrolladores; el costo de la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía entre los 400 y trepa hasta los 1400 dólares
En momentos en los que la incertidumbre y la quietud parecen dominar el escenario del Real Estate existe un grupo de personas que se encuentran más activas que nunca, a la caza de la rara avis del sector: los terrenos. Éstos son sin duda el primer eslabón de la cadena inmobiliaria, la joya mejor cuidada y más querida de la abuela, el bien más cotizados por la mayoría de los jugadores del sector por tratarse de la inversión más buscada, que garantiza una rentabilidad buena y segura.
Para Jorge Toselli, titular de la firma JT Inmobiliaria, un referente del sector, los terrenos siempre tienen un mercado muy activo más allá de la coyuntura política y económica que esté atravesando el país. Aquí un dato que puede ratificar tal sentencia: “En nuestra inmobiliaria desde hace mucho tiempo tenemos en lista de espera a muchas personas interesadas en adquirir este tipo de bienes. La mayoría de ellos buscan lotes en las cinco zonas más demandadas de la ciudad de Buenos Aires (Barrio Norte, Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito). Cuando ingresa un lote bien ubicado y a buen precio no suele durar más de un mes en cartera”, afirmó Toselli.
Damián Baigún, socio de Baigún Operaciones Inmobiliarias, coincide con la afirmación de su colega Toselli y amplía el concepto. “En la Argentina hay dinero, el parate que experimenta el sector es una cuestión más vinculada con la confianza; la cual desde hace un tiempo está bastante deteriorada. Ante esta realidad una de las mejores inversiones, de las más rentables y de las menos riesgosa es la compra de tierras, de ahí que en este tema se mantenga una demanda sostenida”, dijo Baigún.
Para Gonzalo Painceira, de Toribio Achával, los terrenos en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires son un bien escaso y sin reposición por lo tanto su valor es cada vez más alto. “Hoy, a diferencia de lo que sucedía hace algunos años, son los desarrollistas y las empresas constructoras las que se posicionan como los actores principales a la hora de comprar un terreno. Allí en la mayoría de los casos se construirán edificios de vivienda o de oficinas (ya resulta inusual el comprador privado que compra un lote para proyectar allí su vivienda)”, explicó el broker.
Valores
“El precio del terreno está directamente relacionado no sólo con su ubicación sino también con el volumen edificable que se pueda construir allí. Y éste varía según las distintas zonificaciones que establece el Código de Planeamiento Urbano”, afirmó Painceira.
Los registros de Toribio Achával revelan que en las ubicaciones premium si se comparan los valores de las incidencias actuales con los existentes en 2012 los precios no bajaron, mientras que en las demás ubicaciones se observa una baja que oscila entre el 10 y el 18 %.
Según los inmobiliarios consultados la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía entre los 400 y los 1400 dólares. “El valor de la incidencia varía según las ubicaciones, en barrios como Parque Chacabuco o Villa Crespo el valor del metro cuadrado ronda los 500 dólares, la mitad de lo que puede llegar a cotizarse un terreno en cualquiera de las zonas más demandadas de la ciudad de Buenos Aires”, sostuvo Toselli.
Para Agustín Walger, de la firma Lépore Propiedades, los valores de los terrenos en Caballito sufrieron una depreciación. “En esta parte de la ciudad los lotes si bien en la teoría no han bajado (la incidencia va entre los 500 y 700 dólares el m2), han sufrido una caída encubierta, debido a que no se realizan operaciones 100% en efectivo. Los grupos desarrolladores han perdido parte de sus inversores y hoy se hace más cuesta arriba armar los grupos de inversión”, comentó Walger.
Y agregó: “Hoy para concretar la venta de un lote, el propietario debe estar dispuesto a tomar dos caminos: si quiere recibir todo en efectivo, deberá, seguramente, aceptar una contraoferta, para que le resulte atractivo al grupo desarrollador hacer el desembolso. En ese caso el desarrollador mejora los costos de obra al adquirirlo más barato. Esto le permite tener un valor más competitivo para una preventa en pozo, pudiendo así apalancar el negocio. En cambio, si el vendedor quiere defender la cotización, deberá aceptar tomar metros cuadrados del futuro desarrollo como parte de pago (conocido en el mercado como canjear metros cuadrados). Esta última opción sin duda acelera y ayuda a la decisión de compra de un lote por parte de cualquier grupo desarrollador”.
Las zonas más buscadas
Como es habitual los lugares más demandados por los developers continúan siendo las ubicaciones premium delimitadas por las calles avenidas Las Heras, Libertador, Coronel Díaz y Bullrich; avenidas 9 de Julio, Santa Fe, Coronel Díaz y Libertador, y Olleros, Juramento, Libertador y Cabildo. A ellas hay que sumarles sin duda el tradicional barrio de Caballito y los distintos sectores de Palermo.
Cambia, todo cambia
Resulta comprensible y como tal fuera de toda discusión que los espacios libres en la ciudad de Buenos Aires son cada vez más infrecuentes, pero no por ello los developers dejan de proyectar nuevas obras en esta gran urbe. La capacidad que tiene el sector, una y otra vez, de reinventarse lo llevó a recurrir a una nueva alternativa: “Desde hace un tiempo el mercado experimenta una nueva tendencia. Nosotros cada vez tenemos más desarrolladores que nos consultan con la idea de adquirir viejos edificios, bien ubicados, que no aprovechen toda la capacidad construíble con el objetivo de demolerlos para proyectar allí un nuevo inmueble que haga uso de la totalidad edificable que permite allí la zonificación”, comentó Baigún.
Esta mutación arquitectónica que desde no hace mucho tiempo comenzó a experimentar la ciudad se inició con las estaciones de servicios (las cuales le cedieron el paso a grandes torres) y que ahora continúa con los viejos edificios parece haber encontrado en los hoteles antiguos y/o familiares el nuevo objeto del deseo de inversores y desarrolladores que se encuentran a la caza de cuanto terreno o espacios libres ofrezca Buenos Aires….
Entre afectos y dólares.
Jorge Toselli presidente de JT Inmobiliaria, una firma que se especializa en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, sostiene que en muchos casos los afectos suelen ser muy malos aliados de los negocios. “En algunas ocasiones la gente sobrevalúa el terreno, uno de los motivos más comunes suele poner a la cuestión afectiva en medio de la escena. Por ejemplo, cuando los vendedores tienen en sus manos una vivienda proveniente de una sucesión o de una herencia (donde vivieron allí sus abuelos o padres) las emociones entran en juego de forma poco convenientes ya que suelen sobrevalorar el lugar haciéndolos pedir precios exorbitantes para el mercado local. Hoy cualquier terreno que se ofrezca a una incidencia que supere los 1000 o 1100 dólares el m2 queda autoexcluído del mercado, salvo que se trate de algún caso extraordinario como un lote ubicado frente algún espacio verde”, concluyó Toselli.
Por Leandro Murciego, Sábado 31 de enero de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION