El medio de transporte no genera grandes cambios en los corredores consolidados pero beneficia a los inmuebles de las arterias transversales.
Al momento de elegir la ubicación donde construir locales o instalar un nuevo negocio, son múltiples las variables a considerar. Entre ellas, la afluencia de público en la zona, la disponibilidad de servicios y de vías de transporte que impulsen la circulación de los posibles clientes. En función de ello, la llegada del Metrobus a zonas comerciales genera polémica entre conductores de automóviles particulares, choferes, pasajeros, peatones y, así también, con los comerciantes que se ven afectados por el cambio en la dinámica de circulación. “Desde el punto de vista de la actividad comercial, hay diferentes miradas sobre el impacto que produce el Metrobus. Seguramente un cambio del tráfico de las personas en las veredas para algunos lugares puede ser beneficioso y, para otros, no tanto”, explica Marcelo Zuliani, gerente Comercial del área de retail de la consultora Colliers International Argentina. Y cita como ejemplo el corredor de Cabildo y Juramento: “Desde el punto de vista de las ventas podría generarse un impacto no tan positivo, ya que el pasajero en tránsito compra al regreso de su trabajo y, muchas de las veces, esperando en la parada del colectivo, ve algún local de interés, sale de la fila y adquiere algo. Pero, si los pasajeros transitan y esperan el colectivo en la mitad de la avenida -donde se ubican las paradas del Metrobus, la circulación por las veredas disminuye y esto claramente afecta las ventas”, profundiza. De todas formas, aclara que hoy la vacancia en esa zona es “muy sana, prácticamente cero” y aún no puede evaluarse cómo impactan esos cambios. Para Mario Korn, presidente de la inmobiliaria homónima, en avenidas con un gran desarrollo como Cabildo, la instalación de esta red de transporte no afectó absolutamente en nada la vida comercial diaria. “Hoy se registra el mismo nivel de actividad con escasa vacancia en locales, tanto en venta como en alquiler”, explica.
El análisis es diferentes en las arterias con menor desarrollo comercial: “Trajo mejoras en iluminación y al tráfico vehicular, pero perjudicó a algunos comercios que, anteriormente, al estar ubicados en las paradas de los colectivos, tenían mayor consumo de gente que estaba esperando el transporte”, agrega. Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina que esta red “aumenta la cantidad de personas que toman los ómnibus” y por lo tanto, “esas avenidas se benefician”. Pero, hay otros casos en los que “es diferente porque antes de su llegada, las paradas estaban frente a los locales y se pierde público”. No obstante, el broker sostiene que todavía se perciben cambios. “La situación de los locales es difícil, con o sin Metrobus”, dispara y agrega que “los que seguramente se beneficien son los locales sobre las calles que cortan al Metrobus ya que la gente que pasa por allí es mucho mayor”.
En tanto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, no duda en considera que esta vía de transporte aporta un aumento de público por dos motivos: “Los peatones que antes caminaban hacia una parada en el interior de una calle hoy lo hacen hacia a la avenida por lo que tienen paso obligado por los comercios del entorno. Y, quien se acerca en vehículo especialmente a un comercio sobre la avenida, estaciona en las calles internas y también debe realizar un trayecto a pie pasando por los diferentes comercios”.
El transporte, motor de crecimiento
Zuliani advierte que el panorama es distinto cuando la zona no está consolidada o es poco transitada, caso en el que podría incidir positivamente. Aunque aclara que si se tratase de una avenida vehicular como puede ser Juan B. Justo, “no se generarían grandes cambios”. El ejecutivo marcó como positivo el Metrobus que se extiende por la ruta 3 en La Matanza. “Es una zona en la que el medio de transporte la realzó, la urbanizó y generó seguridad. Un fenómeno que en el futuro desencadenará en la instalación de nuevos locales comerciales y en la mejora de los existentes”.
En cuanto al valor de alquiler de los locales comerciales en las zonas de influencia de este medio de transporte, Zuliani considera que podría impactar con una suba “donde no había una actividad comercial consolidada y, por ende, donde se genere un flujo activo de mayor tráfico”.
Sin embargo, para Altgelt, “en la actualidad esto no influye” ni para la suba ni para la baja del valor del alquiler. No obstante, Migliorisi tiene una percepción diferente: “Sin duda los locales que están ubicados frente a las paradas valen por lo menos un 25 por ciento más que los inmuebles que no lo están porque allí confluye el público de todas las líneas. Es un público peatonal que antes no era tan fluido y que actualmente se triplicó”, profundiza y remarca que las propiedades ubicacadas en las calles internas o cuadras próximas a las paradas sobre el trayecto del Metrobus también se vieron beneficiados.
Un análisis aparte merece el fenómeno que se está generando en el cruce de la avenida Cabildo casi General Paz: “Es una zona en la que se está incrementado la actividad comercial y allí las paradas del Metrobus pueden incidir de manera positiva porque si la gente está reduciendo su tiempo de viaje, le queda resto para recorrer esos 15 o 20 minutos que se ahorra. Distinto sería el efecto que podría producir un Metrobus en Acoyte y Rivadavia, uno de los mejores corredores comerciales de la Ciudad, donde, desde el punto de vista comercial, su impacto sería negativo”.
Zuliani aclara que, como hasta el momento, no hay registros que permitan concluir el impacto del medio de transporte en los resultados comerciales, hay que analizarlo desde “cómo se percibe el comportamiento de la compra según la demanda que los clientes les hacen”, ya que al tener que elegir un local comercial “algunos toman en cuenta que esté ubicado en la vereda donde haya paradas de colectivos y, en esos casos, el Metrobus no podría dar respuesta”.
Según el vocero de Colliers, en particular para los rubros relacionados con servicios financieros, supermercados o de gastronomía, “si el Metrobus pasa por el medio, preferirán estar en la cuadra de las paradas antes que no estar. Y todavía más si el local está en la esquina, donde la gente cruza hacia la parada y lo ve. De esta manera, las esquinas tomarán seguramente más protagonismo, aumentando la demanda”.
En definitiva, los casos prueban que el impacto sobre la vida comercial es distinto en cada avenida. Las marcas, a la hora de definir donde se van a ubicar, exigen locales con la mayor visibilidad posible. Un objetivo para el que se ponderan ubicaciones de esquinas, tráfico peatonal y vehicular, medidas del frente del local y la posibilidad que tiene la propiedad de instalar una buena marquesina, entre otras variables. “Hoy el Metrobus no es un requisito recurrente al momento de elegir donde ubicar su comercio pero si lo es la cercanía que tiene el inmueble de las paradas de colectivos”, apunta Korn. “Romper con una dinámica de circulación en las zonas origina cambios que pueden ser positivos, neutrales o negativos, dependiendo de las características de cada una”, concluye Zuliani.
El impacto en las oficinas
Como toda nueva vía de transporte, el Metrobus no solo puede afectar la vida comercial de una Ciudad sino también incidir en el flujo de la demanda y oferta de oficinas. “Sin ninguna duda las principales líneas de Metrobus -que impactan sobre el mercado de oficinas- son las de las avenidas 9 de Julio y Leandro N. Alem. Históricamente ambas avenidas delimitaron la zona central de oficinas de Buenos Aires, y se caracterizaron por ser grandes arterias de transporte”, afirma Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield, referentes en servicios inmobiliarios corporativos. Si bien se trata de submercados consolidados, la llegada de ese medio de transporte generó un gran diferencial en el entorno de las oficinas en cuando a visuales y circulación tanto de los medios de transporte público como de los privados. Otra de las líneas de Metrobus que impacta en la oferta de pisos corporativos es el que corre por la avenida Cabildo. En cuanto a si hay diferencia de valores de alquiler, Maidana sostiene que “esto no solo se da por la inmediatez al Metrobus y la conectividad, sino también por la impronta de los edificios frente a avenidas. El valor está relacionado a la combinación entre ubicación y tipo de edificio”. Korn agrega el impacto de un aumento en la demanda porque “muchas empresas empezaron a mirar las zonas con Metrobus por la facilidad que tiene la gente para desplazarse al lugar de trabajo de forma rápida”.
Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 16 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
