Efecto Metrobus: cómo impacta en las ventas de los locales de la zona

El medio de transporte no genera grandes cambios en los corredores consolidados pero beneficia a los inmuebles de las arterias transversales.

Al momento de elegir la ubicación donde construir locales o instalar un nuevo negocio, son múltiples las variables a considerar. Entre ellas, la afluencia de público en la zona, la disponibilidad de servicios y de vías de transporte que impulsen la circulación de los posibles clientes. En función de ello, la llegada del Metrobus a zonas comerciales genera polémica entre conductores de automóviles particulares, choferes, pasajeros, peatones y, así también, con los comerciantes que se ven afectados por el cambio en la dinámica de circulación. “Desde el punto de vista de la actividad comercial, hay diferentes miradas sobre el impacto que produce el Metrobus. Seguramente un cambio del tráfico de las personas en las veredas para algunos lugares puede ser beneficioso y, para otros, no tanto”, explica Marcelo Zuliani, gerente Comercial del área de retail de la consultora Colliers International Argentina. Y cita como ejemplo el corredor de Cabildo y Juramento: “Desde el punto de vista de las ventas podría generarse un impacto no tan positivo, ya que el pasajero en tránsito compra al regreso de su trabajo y, muchas de las veces, esperando en la parada del colectivo, ve algún local de interés, sale de la fila y adquiere algo. Pero, si los pasajeros transitan y esperan el colectivo en la mitad de la avenida -donde se ubican las paradas del Metrobus, la circulación por las veredas disminuye y esto claramente afecta las ventas”, profundiza. De todas formas, aclara que hoy la vacancia en esa zona es “muy sana, prácticamente cero” y aún no puede evaluarse cómo impactan esos cambios. Para Mario Korn, presidente de la inmobiliaria homónima, en avenidas con un gran desarrollo como Cabildo, la instalación de esta red de transporte no afectó absolutamente en nada la vida comercial diaria. “Hoy se registra el mismo nivel de actividad con escasa vacancia en locales, tanto en venta como en alquiler”, explica.

El análisis es diferentes en las arterias con menor desarrollo comercial: “Trajo mejoras en iluminación y al tráfico vehicular, pero perjudicó a algunos comercios que, anteriormente, al estar ubicados en las paradas de los colectivos, tenían mayor consumo de gente que estaba esperando el transporte”, agrega. Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina que esta red “aumenta la cantidad de personas que toman los ómnibus” y por lo tanto, “esas avenidas se benefician”. Pero, hay otros casos en los que “es diferente porque antes de su llegada, las paradas estaban frente a los locales y se pierde público”. No obstante, el broker sostiene que todavía se perciben cambios. “La situación de los locales es difícil, con o sin Metrobus”, dispara y agrega que “los que seguramente se beneficien son los locales sobre las calles que cortan al Metrobus ya que la gente que pasa por allí es mucho mayor”.

En tanto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, no duda en considera que esta vía de transporte aporta un aumento de público por dos motivos: “Los peatones que antes caminaban hacia una parada en el interior de una calle hoy lo hacen hacia a la avenida por lo que tienen paso obligado por los comercios del entorno. Y, quien se acerca en vehículo especialmente a un comercio sobre la avenida, estaciona en las calles internas y también debe realizar un trayecto a pie pasando por los diferentes comercios”.

El transporte, motor de crecimiento

Zuliani advierte que el panorama es distinto cuando la zona no está consolidada o es poco transitada, caso en el que podría incidir positivamente. Aunque aclara que si se tratase de una avenida vehicular como puede ser Juan B. Justo, “no se generarían grandes cambios”. El ejecutivo marcó como positivo el Metrobus que se extiende por la ruta 3 en La Matanza. “Es una zona en la que el medio de transporte la realzó, la urbanizó y generó seguridad. Un fenómeno que en el futuro desencadenará en la instalación de nuevos locales comerciales y en la mejora de los existentes”.

En cuanto al valor de alquiler de los locales comerciales en las zonas de influencia de este medio de transporte, Zuliani considera que podría impactar con una suba “donde no había una actividad comercial consolidada y, por ende, donde se genere un flujo activo de mayor tráfico”.

Sin embargo, para Altgelt, “en la actualidad esto no influye” ni para la suba ni para la baja del valor del alquiler. No obstante, Migliorisi tiene una percepción diferente: “Sin duda los locales que están ubicados frente a las paradas valen por lo menos un 25 por ciento más que los inmuebles que no lo están porque allí confluye el público de todas las líneas. Es un público peatonal que antes no era tan fluido y que actualmente se triplicó”, profundiza y remarca que las propiedades ubicacadas en las calles internas o cuadras próximas a las paradas sobre el trayecto del Metrobus también se vieron beneficiados.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Un análisis aparte merece el fenómeno que se está generando en el cruce de la avenida Cabildo casi General Paz: “Es una zona en la que se está incrementado la actividad comercial y allí las paradas del Metrobus pueden incidir de manera positiva porque si la gente está reduciendo su tiempo de viaje, le queda resto para recorrer esos 15 o 20 minutos que se ahorra. Distinto sería el efecto que podría producir un Metrobus en Acoyte y Rivadavia, uno de los mejores corredores comerciales de la Ciudad, donde, desde el punto de vista comercial, su impacto sería negativo”.

Zuliani aclara que, como hasta el momento, no hay registros que permitan concluir el impacto del medio de transporte en los resultados comerciales, hay que analizarlo desde “cómo se percibe el comportamiento de la compra según la demanda que los clientes les hacen”, ya que al tener que elegir un local comercial “algunos toman en cuenta que esté ubicado en la vereda donde haya paradas de colectivos y, en esos casos, el Metrobus no podría dar respuesta”.

Según el vocero de Colliers, en particular para los rubros relacionados con servicios financieros, supermercados o de gastronomía, “si el Metrobus pasa por el medio, preferirán estar en la cuadra de las paradas antes que no estar. Y todavía más si el local está en la esquina, donde la gente cruza hacia la parada y lo ve. De esta manera, las esquinas tomarán seguramente más protagonismo, aumentando la demanda”.

En definitiva, los casos prueban que el impacto sobre la vida comercial es distinto en cada avenida. Las marcas, a la hora de definir donde se van a ubicar, exigen locales con la mayor visibilidad posible. Un objetivo para el que se ponderan ubicaciones de esquinas, tráfico peatonal y vehicular, medidas del frente del local y la posibilidad que tiene la propiedad de instalar una buena marquesina, entre otras variables. “Hoy el Metrobus no es un requisito recurrente al momento de elegir donde ubicar su comercio pero si lo es la cercanía que tiene el inmueble de las paradas de colectivos”, apunta Korn. “Romper con una dinámica de circulación en las zonas origina cambios que pueden ser positivos, neutrales o negativos, dependiendo de las características de cada una”, concluye Zuliani.

El impacto en las oficinas

Como toda nueva vía de transporte, el Metrobus no solo puede afectar la vida comercial de una Ciudad sino también incidir en el flujo de la demanda y oferta de oficinas. “Sin ninguna duda las principales líneas de Metrobus -que impactan sobre el mercado de oficinas- son las de las avenidas 9 de Julio y Leandro N. Alem. Históricamente ambas avenidas delimitaron la zona central de oficinas de Buenos Aires, y se caracterizaron por ser grandes arterias de transporte”, afirma Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield, referentes en servicios inmobiliarios corporativos. Si bien se trata de submercados consolidados, la llegada de ese medio de transporte generó un gran diferencial en el entorno de las oficinas en cuando a visuales y circulación tanto de los medios de transporte público como de los privados. Otra de las líneas de Metrobus que impacta en la oferta de pisos corporativos es el que corre por la avenida Cabildo. En cuanto a si hay diferencia de valores de alquiler, Maidana sostiene que “esto no solo se da por la inmediatez al Metrobus y la conectividad, sino también por la impronta de los edificios frente a avenidas. El valor está relacionado a la combinación entre ubicación y tipo de edificio”. Korn agrega el impacto de un aumento en la demanda porque “muchas empresas empezaron a mirar las zonas con Metrobus por la facilidad que tiene la gente para desplazarse al lugar de trabajo de forma rápida”.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 16 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

Paseo del Bajo: qué zonas se revalorizarán

El proyecto demandará US$ 650 millones y cambiará el mercado inmobiliario de una parte de la ciudad; qué corredores se beneficiarán.

Más de cincuenta años pasaron desde que se comenzó a bosquejar la idea de unir a través de la autopista ribereña, el sur y el norte de la ciudad. Sin embargo recién en el último año se retomó la idea de mejorar la conexión entre La Boca y Retiro a través del Paseo del Bajo, un paso subterráneo que demandará US$ 650 millones de inversión que completará el anillo de circunvalación de la Capital Federal. Atravesará Puerto Madero a través de las avenidas Alicia Moreau de Justo, Huergo y Madero.

El Paseo del Bajo forma parte de un nuevo sistema vial que unirá las autopistas Illia y Buenos Aires-La Plata y mejorará la circulación de más de 25.000 vehículos por día. “Además generará una ciudad más integrada, conectada y segura y permitirá recuperar espacios”, relata Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte del gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

A modo de efecto colateral revitalizará las zonas aledañas. Un fenómeno que impactará en la revalorización de las tierras de los corredores vecinos, lo que impulsará el desarrollo de emprendimientos residenciales y corporativos. El efecto derrame alcanzará a San Telmo, Puerto Madero, la zona de Catalinas, el acceso a la terminal fluvial, las áreas relegadas de Retiro y el área ribereña. “El muro visual y sonoro que hoy imponen los camiones que circulan por la zona desaparecerá, por lo que la ciudad se integrará aún más al río, dejando de darle la espalda”, agrega el funcionario.

El Paseo del Bajo permitirá ganar alrededor de seis manzanas a un espacio en el cual ya no había tierras disponibles para edificar en plena zona de Retiro. Se venderán los terrenos de Catalinas Norte, delimitados por las avenidas Madero y Antártida Argentina, y las calles Cecilia Grierson y San Martín, y el dinero obtenido permitirá financiar parte de la obra. De esta manera, el municipio contará con unos 90.000 m2 de tierras, que permitirán desarrollar 200.000 m2 en emprendimientos mixtos.

La puesta a licitación de los terrenos se hará en dos etapas: en la primera, saldrán siete parcelas a la venta y en la segunda, la que hoy ocupa el ferrocarril.

A esto se sumará la puesta en valor de zonas relegadas del área que conecta Retiro con Puerto Madero, y con Costa Salguero. Es así que se proyectan obras de infraestructura como el Paseo de los Inmigrantes que será una continuidad verde del eje plaza San Martín, la jerarquización del acceso de turistas desde la terminal de cruceros y hasta la relocalización de la espera de camiones con una plataforma ideada cerca de la zona de Costa Salguero.

Entre las áreas que se potenciarán se encuentra la zona del antiguo Hospital Ferroviario. Allí se levantará Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con más de 115.000 m2 de obra, emplazado en dos manzanas entre las avenidas Antártida Argentina y Ramón Castillo que se realizará en parte con el dinero que recogerá el fondo que conformó Argencons y Allaria aprobado esta semana por la Comisión Nacional de Valores. Un emprendimiento de US$ 215 millones de inversión que contará con tres edificios que incluirán desde un paseo comercial de 32.000 m2 hasta oficinas y 550 unidades flexibles lofts y studios que en preventa podrán adquirirse a un costc aproximado de US$ 2800/m2.

El corredor Azopardo-Huergo al sur de la ciudad será otras de las zonas beneficiadas. El submercado delimitado por Paseo Colón, Garay, Huergo y la avenida Belgrano fue beneficiado por proyectos que hicieron punta: el Quartier y la torre La Prensa, en los que el metro cuadrado promedia los US$ 3000.

En Garay al 600 se desarrolla Espai San Telmo un edificio de US$ 7 millones que se entregará en mediados de 2017. “Se está comercializando en US$ 2300/m2 pero cuando esté terminado se venderá a US$ 2800/m2. Es una zona que no estaba en el radar pero que tiene demanda activa”, afirma Alejandro Schuff, director Comercial de la inmobiliaria Soldati.

“Toda obra pública de acceso mejora sustancialmente la zona de influencia. Es un buen paso, es una obra importante para la conectividad entre la ciudad y la provincia y esperamos que se concrete de manera eficiente, prolija y que tenga la calidad de una obra del siglo XXI”, sentencia Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de CMNV Comunidad de Inversión quien ve con buenos ojos el Paseo del Bajo dado que la desarrolladora está apunto de comenzar con la obra del proyecto Astillero Catalinas Sur, un edificio de 15 pisos de US$ 20 millones a 50 metros de la conexión entre la autopista Buenos Aires-La Plata y la nueva autopista ribereña. “Esto en conjunto con el metrobus y algunas obras privadas como la del Banco Santander Rio en la esquina de Garay y Azopardo, el Paseo de las Artes en el bajo autopista de Pedro de Mendoza van a generar una nueva dinámica en una zona que parecía una isla en la ciudad”, explica el ejecutivo que hoy maneja un valor promedio de US$ 2700/m2 y que espera una revalorización de entre US$ 3500 y US$ 3700/m2 cuando esté terminada.

Sin embargo, algunos desarrolladores tradicionales de Puerto Madero como Rodrigo Fernández Prieto , director de Fernández Prieto y Asociados, aún son cautelosos con respecto a las nuevas obras. “El impacto final de las obras es positivo. El momento complicado es la transición desde el inicio a la finalización”, indica y agrega: “En lo que refiere a potenciar la zonas, depende de las medidas que se tomen. Por ejemplo peatonalizar una zona de oficinas quizás tiene un resultado más negativo que positivo, mientras que una obra como la del metrobus la potencia porque le permite a los que trabajan en dichos lugares llegar de una manera más rápida. Lo cierto es que para fortalecer un barrio, una zona o desarrollar un distrito, la clave está en el acceso y el transporte público de calidad. Sí se trabajan ambos aspectos, todo lo que vendrá será con éxito”, Fernández Prieto desarrolló ZenCityy avanza con Link Tower. Éste último un emprendimiento de dos torres de 33 pisos en las que se desembolsarán US$ 80 millones en donde el m2 parte desde los US$ 5000. Están ubicadas en el dique uno de Madero, la última zona en desarrollarse de ese barrio y que también podría beneficiarse con el Paseo del Bajo. Lo paradójico es que, al estar más cerca del sur de la ciudad, arrancó con un posicionamiento más bajo que el resto de los diques pero, con el tiempo, fue convirtiéndose en un área aspiracional. De hecho, ya se habla de la posibilidad del desembarco de una torre Porsche y de una Trump Tower en ese dique. Además GNV Group planea la Harbour Tower, donde el m2 cotiza desde US$ 10.000. Sus unidades más top se venderán a US$ 6 millones. Otro de los desarrolladores que apostaron a esa área es Jorge Pérez de The Related Group que realizará un proyecto de US$ 250 millones de inversión en donde el metro cuadrado cotiza por encima de los U$S 8000.

Por Lorena Guarino, Sábado 28 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Cómo será la nueva plaza Constitución

Se invirtieron $ 100 millones en el centro de transbordo por el que transitan un millón de peatones al día para acceder a los medios de transporte; los detalles del proyecto
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La Plaza de la Constitución, el nombre original de la plaza porteña conocida como plaza Constitución está viviendo una transformación que contará con uno de los centros de transbordo más importantes de la Ciudad y por el cual, cada día, 1.000.000 de usuarios transitarán peatonalmente para acceder a todos los medios de transporte públicos.

La obrase ubica en la plazoleta delimitada por las calles Brasil, Garay, Lima Oeste y Lima Este. Esta modernización se basa en el ordenamiento y la priorización del transporte público de pasajeros por sobre los demás, con lo cual, se han hecho mejoras en: accesibilidad, iluminación, seguridad, recuperación y puesta en valor de la zona y colocación de mobiliario y señalética adecuada.

“El Centro de Transbordo Constitución (CTC) es un gran hall, con dos amplios niveles. Se pensó en un diseño sustentable, prioriza la utilización de la luz natural, así, el techó es completamente vidriado que permite, más y mejor luz. Además, se tuvo en cuenta simplificar el acceso desde la plaza y, que el mismo, no afecte la estética de la Plaza Constitución, por eso, la forma suavizada del techo”, relata el ministro de Ambiente y Espacio Público del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Eduardo Macchiavelli.

En el conjunto, la cúpula se destaca, está formada por 16 arcos metálicos galvanizados y en cada espacio entre arcos se colocaron, mediante una grúa 30 paños de vidrio y dos hileras de paños voladizos hacia los extremos. Los mismos, se ensamblaron en el lugar y en total, son 510 paños de vidrio de seguridad laminados y serigrafiados, alcanzando una superficie de 2358 m2. Y, bajo esta cubierta, hay una plaza de 4,60 metros desde donde puede accederse al metrobus del sur. Todas las conexiones bajo nivel cero, se pensaron como amplios corredores con iluminación y ventilación.

En seguridad, el CTC incluye un sistema de climatización de extracción e inyección de aire que mantendrá la temperatura acorde a la época del año. También, hay hidrantes contra incendios, cuatro ascensores vidriados, dos escaleras mecánicas y cinco pedestres. Y, en la accesibilidad, hay baldosas podotáctiles y sistema braille para el desplazamiento de personas no videntes.

Respecto del área comercial, en el hall principal habrá dos espacios amplios, uno de ellos será utilizado como sucursal del Banco Ciudad y está prevista la futura conexión a la Red de Expresos Regionales (RER). “Esto, será utilizado por los peatones y usuarios del CTC. Acá, la estación Constitución de la Línea C, por su conexión con el Tren Roca, es la que más usuarios tiene de toda la red de subtes de la Ciudad”, aporta Macchiavelli.

La obra en la que trabajaron más de 500 personas entre empleados directos e indirectos, demandará una inversión de $100 millones. Se inició en 2014 y está muy cerca de ser final-zada. “Este centro de transbordo va a coordinar el uso de distintos medios de transporte que tiene la ciudad, el subte, el metrobus y el tren. Y, revalorizará la zona de Constitución, mejorará la accesibilidad del subte y reacondicionará la estación Constitución de la línea C, contribuirá a la seguridad peatonal y a mejorar el acceso a servicios y, brindará información sobre tránsito y transporte”, afirma el ministro Macchiavelli y concluye que “a partir de esta obra, los vecinos van a realizar las conexiones de transporte de una manera confortable, rápida y ordenada”.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Lunes 23 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION