El auge de Vaca Muerta incentiva el desembarco de profesionales en la zona y genera oportunidades con proyectos que dejan rentas anuales, en dólares, que superan el 10 por ciento.
El que viene a Neuquén, se queda en Neuquén”. La afirmación pertenece a Javier Badagnini, responsable de Edificios Comahue, la desarrolladora que trabaja en una de las provincias que se presenta como las más pujante de la Argentina, gracias al desarrollo de los negocios de gas y de los recursos hídricos, capaces de generar energía limpia para todo el país, si se realizan las prometidas represas Chihuido.
Por otra parte, la industria petrolera marcha a buen ritmo imprimiéndole un dinamismo especial a la región. De hecho, los salarios del personal técnico del sector en Vaca Muerta promedian los $50.000, mientras que las remuneraciones de los cargos jerárquicos oscilan entre los $100.000 y $250.000. En este contexto, la provincia, que es sede de lo que oficialismo y oposición denominan boom, ha generado un deal entre el auge petrolero y el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Nada es casual: al buen estándar de vida, clave a la hora de evaluar la demanda, se suma un déficit habitacional de 60.000 viviendas de las cuales solo el Instituto Provincial de Vivienda Urbana tiene pedidos por 32.000.
“Teniendo en cuenta estos datos, sumado al alto rendimiento de la renta de las propiedades y la constante migración de trabajadores y empresas de otras provincias y otras partes del mundo a la zona, hacen que ahorristas e inversores vean a Neuquén como el lugar más fiable a la hora de proteger su dinero a través del ladrillo”, explica Badagnini. “Así -continúa- los proyectos que desembarcan apuntan a un público inversor cuyo objetivo es proteger su dinero de los vaivenes de la macroeconomía y lograr el día de mañana una especie de jubilación o una renta fija casi asegurada. En su mayoría son habitantes locales”.
De acuerdo con el desarrollador, los productos que faltan son viviendas y oficinas para profesionales. Hay, señala, en el centro de la ciudad de Neuquén, una importante demanda de departamentos para gente joven, por un lado, y gente de la tercera edad, por el otro. En tanto, las familias buscan casas o dúplex, más alejados del centro con la posibilidad de tener un espacio al aire libre. Mientras que las empresas o profesionales demandan oficinas en el microcentro. “La evolución de los valores se ha incrementado año tras año en dólares debido al importante crecimiento de la provincia y desde la aparición de Vaca Muerta el aumento ha sido exponencial”, afirma Badagnini, analizando el mercado. “A corto plazo se espera que este aumento continúe pero no tanto como lo fue en los últimos años, aunque también creo que hay ciertas zonas donde no se ha tocado un techo de valores y seguirán creciendo aceleradamente como por ejemplo el microcentro o lugares muy VIP de la capital neuquina”.
Aun cuando la crisis nacional en Neuquén impacta con mayor suavidad en comparación con otras regiones del país. En Los Canales, un proyecto urbanístico y habitacional de baja densidad situado en la ciudad de Plottier, a sólo 15 kilómetros de la capital provincial, Santiago Cerruti, su gerente general, sostiene que, hay una demanda “controlada”, aunque con expectativas de crecimiento. “Neuquén es un mercado fuerte. La demanda está expectante, sin demasiado movimiento en los nuevos desarrollos, aunque ya se ven señales de fortalecimiento y confianza. El futuro es totalmente promisorio”, afirma Cerruti y enmarca su comentario: “Aquí está el segundo reservorio mundial de shale gas y ésta es la primera provincia productora de gas del país y la segunda de petróleo. Esto influye mucho, dada la cantidad de empresas y, por consiguiente, de familias, que se establecen por día en la región”.
El desarrollador avanza con el emprendimiento que se desarrolla en un campo de 428 hectáreas con cuatro kilómetros de costa sobre el río Limay. Ofrece lotes de entre 1000 y 2500 m2, y una urbanización abierta con macro lotes destinados a complejos residenciales, polos educativos, deportivos y gastronómicos, paseos comerciales, sanatorios privados, oficinas, entidades bancarias, guarderías y club náutico. Los Canales ya lleva vendidos más del 50 por ciento de sus lotes, y al día de hoy cuenta con toda su infraestructura de servicios subterránea terminada, tanto del barrio como de la urbanización abierta, y con una cancha de golf de 18 hoyos diseñada por Jack Nicklaus en pleno funcionamiento, entre otros amenities de primer nivel.
El masterplan de Los Canales contempla dos grandes desarrollos complementarios: el club de campo y la urbanización abierta. “Planificamos un ecosistema equilibrado entre el entorno y los usos de cada área, con amplios espacios verdes que alientan a la movilidad saludable y la actividad al aire libre. Entre ambos sectores intentamos ofrecer un lugar donde se pueda conjugar la vida en contacto con la naturaleza pero con los más modernos estándares de servicios e infraestructura”, describe el responsable del proyecto.
El Club de Campo posee una superficie de 200 hectáreas y está compuesto por 850 lotes de 1000 a 2500m2 de superficie, al agua, al golf e internos, rodeados de vegetación y grandes arboledas. La mitad de su superficie, unas 100 hectáreas, están destinadas a espacios verdes. La Urbanización Abierta, por su parte, rodea al Club de Campo en una superficie de 228 hectáreas y está compuesta por macro lotes destinados a desarrollos de viviendas multifamiliares, áreas comerciales y corporativas, centros educativos y de salud, espacios deportivos y sociales, y guarderías y club náutico. Estos macro lotes están orientados a desarrollistas, constructoras y empresas que quieran armar sus proyectos o instalarse en Los Canales.
“Apuntamos 100 por ciento a un target neuquino, o a un segmento establecido en el conglomerado Cipoletti-Neuquén-Centenario-Plottier. “Al ser un emprendimiento grande, hay soluciones para un espectro amplio. Contamos con grandes lotes que pensamos para grandes empresarios, altos ejecutivos, personal jerárquico y también personal administrativo y operativo; lotes con frente a la cancha de golf y espejo de agua y otros sobre el perímetro o centrales. Y también contemplamos espacios más pequeños, para la construcción de viviendas; y comercios, oficinas, instituciones y salud.”, describe Cerruti . En Los Canales los terrenos arrancan en los US$ 47.300, con la posibilidad de abonarlos mediante un anticipo del 40 por ciento y un saldo en hasta 60 cuotas fijas en dólares. “Además, el barrio bonifica el pago de las expensas durante 24 meses desde la compra”, subraya, señalando que, en general, los valores permanecen en su mayoría en dólares, salvo los desarrollos/loteos en pozo.
Vaca viva
Neuquén es una isla dentro del país y Vaca Muerta es clave en ese proceso. El pueblo explotó hace cuatro años, luego atravesó por un período de desplome para volver a cobrar empuje hace uno aproximadamente. “Donde antes era un páramo, hoy viven 2800 ganadores del Quini 6”, grafica en off un referente de la inmobiliaria Crear, firma establecida hace cinco años en Añelo. De acuerdo con el bróker, las empresas alquilan propiedades para sus ejecutivos y empleados, motorizando la demanda y potenciando la rentabilidad. Algunos números ilustrativos: el alquiler mensual de una casa con dos dormitorios, dos baños, living-comedor y cocina oscila entre los $25000 y $35000 más IVA.
En la misma linea, Damián Lopo, fundador de la desarrolladora Newlink, afirma que el fenómeno que se vive en la zona es similar al que se dio en otros pueblos petroleros del mundo. “Hay grandes oportunidades aunque hay que atravesar el desafío de vivir en un lugar hostil, sin infraestructura”, afirma y lo sustenta con números: “construir un departamento te cuesta entre US$1300 y US$1700/m2 con la posibilidad de alquilarlo a US$26/m2. Mientras que en Puerto Madero, el mismo metro te cuesta US$6000 y lo terminás alquilando a US$22”. El empresario afirma que la renta “limpia” es de entre 12 y 17 por ciento anual en dólares . Estos márgenes se explican por el déficit habitacional. Hace cinco años vivían alrededor de 1000 personas mientras que hoy la población supera los 10.000 habitantes. De hecho hoy hay numerosos casos de personas que trabajan en los yacimientos y que cada día recorren los más de 100 km. que lo distancian de la ciudad. “También hay casos de familias que alquilan habitaciones a los ingenieros”, agrega Lopo que ya destinó US$3,5 millones en dos proyectos residenciales en la zona: Altos de Añelo y Las Marías. Hoy avanza en la construcción de otros tres emprendimientos que suman 6000 metros cuadrados y más de US$5 millones de inversión. “Es un negocio al que se puede ingresar a través del crowdfunding desde los US$50.000”, detalla.
Los proyectos de Lopo apuntan al segmento medio y gerencial, es decir los ingenieros y técnicos petroleros a los que las empresas les alquilan las viviendas. “Sumando el negocio inmobiliario y la hotelería, los departamentos se alquilan entre US$35 y US$40/m2, montos a los que si se le resta los gastos de servicio le dejan al inversor entre US$27 y US$29 por metro cuadrado”, detalla.
De cara al futuro, las fuentes coinciden que en el mercado de Vaca Muerta presenta más de 15 años de futuro promisorio. Y reconocen que, de a poco, la oferta inmobiliaria se multiplica en la zona por lo que se espera, en el largo plazo, una caída en la renta. “La clave está en proyectar obras que mantengan el interés de la demanda. En nuestro caso por ejemplo todas las unidades que oscilan entre los 40 y los 60 metros cuadrados cumplen con los requerimientos sindicales “, explica Lopo. El auge residencial también tiene su correlato con el de inmuebles comerciales con una demanda en alza. Hay oferta de pequeños locales, enfocados en el rubro servicios. Además se estableció La Anónima y el primer Banco Galicia de la zona. “También marcha viento en popa la construcción del parque industrial de Añelo, “aun cuando no cuenta ni con agua, ni con luz y tampoco con gas”, explica el broker de Crear. Lopo destaca que una de las ventajas de este mercado es que no depende de la coyuntura económica, ni de los vaivenes del tipo de cambio. Su destino está atado al negocio petrolero: cuando el barril supera los US$60, las empresas comienzan a realizar inversiones apostando a la extracción del petróleo no convencional y la actividad se dispara en la zona. A este factor hay que sumarle la gran reserva gasífera.
