Del estudio surge que hace ya un par de años que la oferta de departamentos continúa aumentando semana a semana. Mientras tanto con los alquileres ocurre todo lo contrario. Por Soledad Balayan, Titular de Maure Inmobiliaria.
Quienes me conocen y siguen mi trabajo saben que desde junio 2012 vengo observando la oferta de departamentos publicada en los dos portales de inmuebles más importantes del país. Un año después comencé a observar el comportamiento en otros buscadores lo que me permitió ir registrando cómo se comporta la oferta a través del tiempo a medida que se fue complicando la economía y se incrementaron las regulaciones sobre el mercado de alquileres.
Producto de ese seguimiento surgió el índice de oferta inmobiliaria de la ciudad de Buenos Aires que elaboré con los datos de uno de los portales.
Hace ya un par de años que la oferta de departamentos en venta es record en la ciudad y continúa aumentando semana a semana. En la medida que la cantidad de escrituras no superen las 4000 operaciones mensuales, seguiremos viendo acumulación de stock.
No solo el cepo y la situación económica han contribuido a este efecto, las regulaciones implementadas en el mercado de alquileres (decreto de congelamiento y ley de alquileres) han contribuido a este aumento. El escenario contrafáctico se desconoce (nunca se observa el camino no tomado), pero si se hubiera incentivado (en lugar de ahuyentar) al propietario de un inmueble a volcar su propiedad al mercado de alquileres el escenario quizás sería distinto y quienes buscaran alquileres hoy estarían en mejores condiciones.
Hoy solo vende quien baja el precio y es el comprador quien tiene un mayor poder de negociación (estamos transitando lo que se llama en Real Estate un “buyers market” o mercado de compradores). La gran mayoría de la oferta en venta está fuera de precio porque no tienen apuro en vender pero el pequeño segmento que está dispuesto a comprar tampoco tiene apuro, es más racional y se toma su tiempo para comprar lo que realmente considera en precio.
Opciones sobran en el mercado de venta, contrario a lo que sucede en el mercado de alquileres donde hay mayor rotación y se incorporan menos propiedades según pasan los meses.
En febrero 2021 se cumplió el mes once de caída interanual en la oferta de alquileres: todos los meses hay menos opciones que el año anterior.
Por supuesto que vendrá el rebote técnico en Abril y Mayo donde la oferta, producto de la cuarentena estricta, se vio lógicamente reducida en ambos segmentos.
No nos dejemos engañar por los rebotes técnicos en 2021.
La situación del mercado de alquileres es bastante crítica por lo que resulta imperioso que se implementen soluciones para que genuinamente quien busca alquiler esté mejor que seguramente será con un mercado más flexible y con más opciones para elegir.
Lic. Soledad Balayan Analista del mercado inmobiliario Titular en Maure Inmobiliaria
Los precios que convalida el mercado en las ciudades más importantes oscila entre US$1500 y US$2000 el metro cuadrado; se espera que se aceleren las operaciones financiadas desde el pozo
CÓRDOBA. Las principales ciudades del interior registran inversiones significativas en el desarrollo de viviendas para la clase media; aunque hay diferencias entre las distintas plazas. Las provincias que llevan la delantera son Córdoba, Santa Fe, Mendoza, Tucumán y Neuquén. El motor del sector se asienta sobre los préstamos UVA -la Unidad de Valor Adquisitivo- y también sobre el financiamiento que los bancos otorgan a los emprendedores.
César Martínez, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), plantea que “todavía” la reactivación del sector es “incipiente” por lo que los precios de las unidades subirían en el mediano plazo. La gran apuesta, en todos los distritos, es al año en curso que se presenta “muy favorable” después de varios períodos en baja.
Damián Tabakman, director de la escuela de negocios EN Real Estate, afirma que la tendencia dominante es hacia productos para la clase media financiados con hipotecas en UVA, iniciativas en pozo. “Hasta ahora la oferta estuvo más focalizada en unidades usadas que había en stock en todas las ciudades; lo que se modifica es la orientación de los emprendimientos”, analiza. Iván Bergallo, coordinador general de Pecam Desarrollos -empresa con obras en San Nicolás (Buenos Aires), Santa Fe, Rosario, Granadero Baigorria (Santa Fe) y Paraná (Entre Ríos)- describe que el mercado registra una “migración” de una demanda de “inversores que en la región no superaba el 5 por ciento del total” hacia los compradores de clase media.
En ese escenario, los desarrolladores se volcaron esencialmente a monoambientes de 30 m² aproximadamente, y a unidades de un dormitorio que promediaban los 65 m². Dos segmentos del mercado que representaron más del 60 por ciento de la superficie construida, por una cuestión de valor final de la vivienda para inversión. “El segmento premium tampoco escapó de la lógica de prototipos habitacionales de pocos dormitorios y metraje no tan holgados -agrega Bergallo-, pero con precios de venta altos, permitiendo buenos márgenes de rentabilidad. El fideicomiso al costo administrado por el desarrollador, ha sido la gran estrella jurídica de los últimos 10 años”.
La irrupción de los hipotecarios cambió esos parámetros. Una encuesta conjunta de la Corporación de Empresas Inmobiliarias y de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario da cuenta de que en los últimos meses, siete de cada diez consultas por compra de unidades están vinculadas a créditos; sólo tres de esas siete terminan en operaciones concretas. Las que no se concretan, apunta Bergallo, es por los montos “insuficientes” de los préstamos.
En las principales ciudades es escasa la cantidad de viviendas para atender la demanda del Procrear con financiación de hasta $2,3 millones con hasta $300.000 de subsidios. Hay coincidencia entre los operadores de que en la región Centro -Córdoba, Santa Fe, Entre Ríos- hay un importante stock de propiedades con alguna irregularidad nominal o falta de terminación de las gestiones de regularización que impiden que sean hipotecadas.
Santiago Laugero, presidente de la mendocina Laugero Construciones, admite que -frente a esas condiciones de la oferta- los créditos UVA “movieron primero lo que estaba construido” y recién en los últimos meses “empezaron a verse” los nuevos proyectos.
“Por una cuestión de tiempos y de velocidad en la ejecución, los housings ganaron terreno pero ya hay edificios de departamento en marchas y esa será, seguramente, la tipología más elegida”.
En Salta, Proyecto Norte advirtió hace unos años la falta de determinados productos y empezó a generarlos tanto en la capital provincial como en los alrededores, con el foco en condominios con amenities -un concepto que fue novedoso para la región-, departamentos – se están levantando cuatro torres de 60 unidades cada una- y urbanizaciones cerradas. Desde la empresa, Jonas Beccar Varela, marca que la demanda fue variando con la aparición de los hipotecarios pero subraya que la venta en pozo es “muy escasa; todavía prácticamente nula”. En cambio, hubo una “explosión” de operaciones con unidades hipotecables. “Las viviendas de primera mano en esas condiciones en Salta son muy escasas; hay reventa, pero no alcanza como tampoco el número de unidades nuevas que se están volcando al mercado”.
Los proyectos para la clase media se multiplican en el interior
Qué y para quiénes
Tabakman está convencido de que es el mix de líneas UVA y de financiamiento a desarrollistas la que dominará en los próximos años. “La segunda es una operatoria más compleja de instrumentar y si ya es lenta en la Capital Federal, lo es más en el interior, pero va avanzando”.
A su criterio los edificios de departamentos de escala intermedia se imponen entre los desarrollistas porque los dúplex son emprendimientos que por su baja escala “se vuelven antieconómicos” para las operatorias bancarias. “Tampoco dan la escala las iniciativas suburbanas ni de las de lujo; la oferta se orienta a una clase media bien media”. En Córdoba, donde hay inversiones en marcha en el sector por unos $3500 millones, los desarrollistas apuntan al Suroeste de la ciudad como la zona “a colonizar” por su potencial para el crecimiento en los próximos años; otros puntos que identifican como interesantes son las cercanías al aeropuerto Ambrosio Taravella, a unos 15 kilómetros del centro de la ciudad y la salida hacia Carlos Paz, donde ya hay iniciativas en ejecución.
“Hay zonas que todavía tienen un valor de incidencia del terreno bajo que permite que se valoricen y aumenten los precios, si uno toma el promedio de la región, hay muchas grandes ciudades del país que están muy lejos de este valor, como pueden ser Córdoba, Rosario, Mendoza, etc. Muchas ciudades están invirtiendo mucho en infraestructura, como el caso de Córdoba, lo que permitirá revalorizar la ciudad”, analiza Christian Bazarian, presidente de Corporación América Inmobliaria, que avanza con las obras del Distrito Las Artes, que se levantará en el predio del ex Batallón 141, uno de los principales nuevos desarrollos urbanos de la ciudad en el que se invertirán unos US$1000 millones. El proyecto estará completo en 2026 e incluye edificios residenciales y de oficinas, un centro de salud, un mall comercial con entretenimientos, un área para deportes, un hotel con centro de convenciones, un área académica para alojamiento de estudiantes y actividades de posgrado y cocheras.
Roque Lenti, socio de GNI -está ejecutando un proyecto de 550 departamentos, locales comerciales y oficinas en barrio Cofico por $1200 millones que se suma a otras por $3000 millones- apuesta a “desarrollos para habitar, que ofrezcan calidad de vida y, en ese segmento, son las unidades de dos o tres dormitorios las que tienen alta demanda”.
Ubicado en el límite entre Rosario y Baigorria, Pecam Desarrollos planificó el proyecto más grande en marcha de la desarrolladora. Se trata de Mío, a 15 minutos del centro de rosarino; es una urbanización sobre 14 hectáreas con frente ribereño que incluye centro comercial de 20.000 m2, auditorio, centro de convenciones y tres torres con 600 departamentos.
“Es para sectores medios impulsados con las crecientes oportunidades de pago y financiación”, explica Bergallo. Un problema común a las grandes ciudades del interior es la falta de grandes lotes con servicios incluidos; los “vacíos urbanos -describe Laugero- no son muchos; hay pocos lugares con altos precios de las tierras; una situación complicada”.
Tabakman insiste en que, en esos distritos, las familias de clase media que son el fuerte de la demanda no son proclives a salir de las áreas urbanas. “Hay que aprovechar los terrenos bien ubicados y con construcciones a demoler”. A pesar de esa advertencia, en todos los casos los desarrollos avanzan sobre los anillos que rodean a las ciudades. Por ejemplo, en Mendoza, Laugero está construyendo en Luján de Cuyo -en el Sur del Gran Mendoza- y en Guaymayén.
“En la provincia la demanda está comenzando a mostrar signos de recuperación tanto por parte de la demanda como de la oferta. Es una economía regional muy atada a la agroexportación y su mejora sumada a la corrección del dólar impulsa a nuevos desarrollos”, relata Julián Groisman, CEO de Palmares.
El desarrollador construye un proyecto en el que trabaja junto a la Municipalidad para que se consolide como un Distrito. Es un masterplan iniciado en 1995 que involucra a 270 hectáreas ubicadas a 12 kilómetros de la ciudad que cuenta con un desarrollo comercial que incluye un shopping center que tendrá 40.000 metros cuadrados de área locativa – en agosto ya estarán funcionando 25.000-, oficinas y oferta de servicios una vez finalizado en 2020. También tendrá un área residencial que contempla 350.000 metros cuadrados de condominios y 200.000 de casas. “Se va desarrollando por etapas y estará finalizado totalmente en 10 años, y se estima que 15.000 personas residirán en el emprendimiento”, aclara el empresario que está vendiendo el metro cuadrado entre US$2400 y US$2600 por metro cuadrado. Hoy el metro cuadrado premium en el mercado mendocino cotiza entre US$2200 y US$2800, mientras que la oferta para la clase media se vende entre US$1800 y US$2200 por metro cuadrado.
En el primer semestre de este año lanzarán en un terreno con una ubicación única dentro de la ciudad un proyecto que la preventa se prevé en US$3200 con el objetivo de llegar a los US$4000 cuando esté finalizado. Son solo 6000 metros de área de venta en un antigua construcción q se preservará el frente de más de 100 años. Salta es otro de los mercados: “Hace años que no hay tierras, queda muy poca en la ciudad y en los suburbios -que son espacios buscados por el acceso a los paisajes- lo que predomina es la falta de servicios y eso representa un costo extra para los desarrollistas”, dice Beccar Varela.
Conoc, una desarrollista cordobesa, decidió concentrarse hacia Monte Cristo, Colonia Tirolesa, Jesús María y Alta Gracia. “Hay menos limitantes en la disponibilidad de tierras; hay mucho más para expandirse y los municipios ofrecen oportunidades porque están buscando inversiones. También el comprador lo elige por el fácil acceso”, explica Ezequiel Ocaña, gerente general de la compañía que ejecuta una inversión de US$ 41 millones en la primera etapa de 13 urbanizaciones repartidas entre las distintas localidades.
“Ofrecemos diferentes productos para distintos públicos, muy atentos a que los puedan costear y que no se les haga un cuello de botella”, agrega Ocaña. Conoc cuenta con unos 3100 lotes que le permitirán construir más de 5000 viviendas en los próximos 11 años. Respecto de los precios, los consultados subrayan que estuvieron “quietos” y recién empezaron a subir en los últimos meses de 2017. Afirman que los sectores medios convalidan valores de entre US$1500 y US$2000/ m2 en las principales ciudades del interior; pueden trepar hasta US$3000 en desarrollos de lujo. Todos están expectantes porque despegue el financiamiento en UVA desde el pozo, tanto para su segmento como para el consumidor final; señalan que es la vía para llegar a un mercado más amplio.
Por Gabriela Origlia, Sábado 10 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Con poco más de 4000 unidades en oferta en la ciudad de Buenos Aires, la tipología es la más demandada; las claves de un negocio distinto.
Los ubicados en Colegiales y Caballito son los más buscados.
No son casas aunque tampoco departamentos. Los tradicionales PH se ofrecen en múltiples variantes pero todos ellos tienen en común que son las “figuritas difíciles” del mercado ya que la demanda de este tipo de unidades supera ampliamente la oferta disponible en el mercado porteño y su entorno.
Según índices elaborados por ZonaProp, sitio web especializado en la comercialización de bienes inmobiliarios, los PH son los inmuebles de mayor escasez relativa en la Ciudad de Buenos Aires. La oferta de este tipo de propiedades es de sólo de 4300 unidades en la ciudad -número a diciembre de 2016- y re-presenta apenas un 8 por ciento de los 55.000 departamentos que hay en oferta en venta en ese ámbito. Sin embargo, los PH capturan el15 por ciento del total de la demanda -contactos efectivos que los compradores hacen con los vendedores a través de esta plataforma-.
“Este tipo de inmuebles son los que reciben mayor demanda por anuncio en la ciudad. Los avisos de venta de PH reciben más del doble de contactos que los departamentos convencionales. Los ubicados en Colegiales y Caballito son los más buscados de toda la base ya que registran seis veces más demanda que la media. Es pan caliente”, afirma Federico Barni, CEO de ZonaProp.
“En términos generales el consumidor del clásico producto de PH está dispuesto a resignar zona y la seguridad que le brinda el departamento en altura y los cambia por espacios exteriores propios y bajas expensas. En tanto, el desarrollador busca sacar provecho del FOT en los distritos residenciales con restricciones de FOT, FOS y altura. Buscan inversiones con fondeos de la tierra que puedan manejar ellos mismos, sin necesariamente recurrir a inversores, con salida y/o rotación de la inversión mucho más rápida mediante plazos menores de ejecución de obra. Los riesgos en este tipo de operación son mucho más acotados y podrían sostener el desarrollo de la obra, aunque el mercado no les responda 100 por ciento conforme a las expectativas de preventa”, explica Mario Korn, titular de Korn Propiedades.
Respecto a la escasez de la oferta, Hernán Oppel, director de Oppel Inmuebles, argumenta: “Muchos PH y casas fueron demolidas transformándolos en edificios por la alta incidencia del terreno, por lo que hoy se encuentran mayoritariamente solo en las zonas donde la construcción tiene grandes limitaciones”.
Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, suma su perspectiva: “Son productos de nicho. Están los amantes de los PH y los que de ninguna manera vivirían en uno. Estas son las viviendas de los clásicos barrios porteños. Entre sus atributos está el vivir como en una casa, donde prácticamente no se paga expensas por tratarse de un conjunto de viviendas que no tiene gastos comunes. Entre sus contras, suelen ser oscuros y los lugares comunes bastantes descuidados. Ante la escasez de tierra, poco a poco muchos PH con buen FOT son vendidos para desarrollos de nuevos edificios”.
En tanto, para el desarrollador, la construcción de PH “puede ser interesante en los lotes de bajo FOT. El costo tiende a ser más bajo al no necesitar los servicios de un edificio y también es atractiva la realización de refacciones ya que muchos son utilizados como oficinas o espacios de trabajo”, agrega.
Para Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, ” De lo que se construye y se construirá en el futuro habrá una menor proporción de ellos que de edificios en altura, mientras que la demanda de PH seguirá en ascenso”.
En general los PH de la ciudad se ubican en barrios de baja densidad, alejados del centro, macrocentro y del corredor norte. No existe concentración sino más bien que están repartidos.
Acorde a los estudios de Zonaprop, Villa Urquiza y Palermo son los barrios con mayor oferta de PH en venta, representan cada uno el 7 por ciento del total de la Capital Federal: Villa Devoto, Caballito y Flores concentran cada uno un 5 por ciento. Villa Crespo, Saavedra, Villa del Parque, Villa Pueyrredón y Mataderos cierran el top 10 con un 4 por ciento de la oferta cada uno. En cambio, los barrios centrales como Recoleta, Retiro, Barrio Norte, Abasto y Tribunales registran escasa oferta de esta tipología, en ningún caso representan más del l por ciento de la oferta.
El Gran Buenos Aires también suma
En cuanto al Gran Buenos Aires, se incorporaron datos de Vicente López y San Isidro, con una oferta de 800 y 350 unidades, respectivamente. En conjunto incrementan la oferta de la Capital un 30 por ciento.
” En las zonas de baja densidad los desarrolladores consideran esta tipología como primera opción a la hora de realizar un nuevo proyecto inmobiliario. Este tipo de alternativa propone un capital moderado y se proyecta una salida o rotación rápida del negocio”, destaca Korn.
Para el equipo económico del portal inmobiliario, los PH son los más buscados en la ciudad de Buenos Aires por tener mayor superficie descubierta que los departamentos, estos cuentan con 25 m2 en promedio, más del triple que la media de las unidades que ofrecen los edificios. Además, juega a favor que cuentan con muy pocos gastos, dado que en general no cuentan con encargado ni ascensores. Además otro valor agregado es que pueden expandir su superficie mediante la realización de refacciones.
“Muchos de los compradores son vendedores de casas porque se están achicando y les resulta duro pasar a un departamento o, por el contrario; también están los que venden un departamento para buscar mayor espacio y no llegan a una casa y recalan en este tipo de viviendas”, agregó Oppel.
Algunas singularidades
En la ciudad de Buenos Aires, el PH promedio tiene una superficie de 95 metros cubiertos. Mientras que el barrio con PH de mayores dimensiones es Congreso con una media de 180 m2 de superficie total, 80m2 por arriba del promedio. Por el contrario, el centro y microcentro es la zona con PH más pequeños-alrededor de 70 m2 de superficie cubierta-. En Vicente López y San Isidro estas tipologías van entre 105 m2 y 120 m2 de superficie total, respectivamente.
Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 25 de febrero de 2017 Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Un informe de la UADE indicó que hasta marzo no hubo variaciones en los precios de las unidades usadas y nuevas; hay optimismo para los próximos meses.
Instituto de Economía de Fundación de la UADE relevó los precios de oferta de departamentos en dólares en la ciudad de Buenos Aires durante febrero último. Dentro de la muestra seleccionada, las unidades en Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En estas zonas a estrenar, los precios rondaron entre 3184 (Palermo) y 2869 dólares (Núñez) el m2. Cabe destacar que, según las estimaciones, el promedio simple de precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es de 2466 dólares, menor en un 0,6% respecto de febrero de 2015 para los departamentos nuevos, y 2161 para los usados, un 2,6% menor, en igual comparación de períodos.
El 2016 evidencia un cambio de tendencia favorable en lo que a oferta se refiere, tanto de unidades nuevas como usadas, con respecto al último mes del año anterior pero que aún se mantiene por debajo de la existente en febrero de dicho año. Este incremento en el número de unidades ofrecidas justificaría la leve disminución en el precio del metro cuadrado. Ese cambio de tendencia también se verifica en el repunte de la cantidad de escrituras de compra-venta y en el número de hipotecas bancaria.
En particular, los valores de departamentos nuevos en Palermo, Belgrano y Núñez crecieron un 5,9%, 2,3%, y 2,9% respectivamente al comparar los valores de febrero 2016 con el mismo mes de 2015. Mientras que Recoleta presentó una caída del 6,1% en igual comparación de períodos. Por su parte, las unidades usadas presentaron precios promedios en ascenso en Recoleta, Palermo y Belgrano con variaciones de 1,4%, 1,3%, 0,04% respectivamente, y en Núñez se observó una caída del 1% (febrero’16/febrero’15).
Las muestras relevadas superaron los 10 mil departamentos para cada período; sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, en buen estado edilicio. Miguel Ludmer, director de Interwin, comentó: “El barrio más caro de la ciudad es Puerto Madero con una oferta reducida pero con propietarios que defienden sus valores o retienen las unidades, lo que sostiene un promedio de 5000 y 6000 dólares el m2. Luego Palermo Chico y Palermo Nuevo con promedios de 4000 dólares el m2 y Belgrano con promedios cercanos a los 3000 dólares el m2. Las unidades a estrenar están aproximadamente un 20% arriba de los usados”. Y agregó: “La mejora en las expectativas producidas por el cambio de gobierno, la salida del cepo y el arreglo con los holdouts, generaron una expectativa positiva sobre el nivel de precios”.
Silvia Caviola, directora del Departamento de Economía y Finanzas de Fundación UADE, coincidió: “A esto, se le debe sumar el sinceramiento de las tarifas de los servicios públicos y de los productos básicos, de los índices de precios, es esencial a la hora de acomodar las principales variables macroeconómicas. Este reordenamiento inducirá a una recuperación de la confianza en el sistema y las instituciones, y facilitará la obtención de financiamiento interno y externo. Así, es de esperar, en el mediano plazo, una reactivación del sector a partir de las inversiones de las empresas privadas y de la obra pública. En este contexto, los créditos hipotecarios podrían estar retomando su rol de financiación de las viviendas que en el primer trimestre de este año sólo alcanzaron el 13,7% del total de actos escriturales, en tanto que en España representan el 90%”.
La oferta de unidades nuevas y usadas descendió a lo largo del año último. “Esta contracción, en un año electoral, podría haber respondido a una fuerte dosis de incertidumbre que lleva a postergar la toma de decisiones en lo referente a compraventa de inmuebles. Por su parte, los desarrolladores estuvieron afectados por el aumento en el costo de la construcción y en la creciente incidencia de los valores de los terrenos. En febrero último se revierte la tendencia decreciente de 2015 y aumenta la oferta de unidades en un contexto que comienza a tener otro color de expectativas positivas. No obstante, la mayor oferta de febrero no alcanza a recuperar los valores de igual período año del anterior”, amplió Caviola.
Referente a los precios durante el año actual, Ludmer, opinó: “Los precios de los inmuebles usados y nuevos en la Capital experimentan una recuperación y una aceleración en el ritmo de las transacciones. La mejora en las expectativas producidas por el cambio de gobierno generaron una tendencia positiva sobre el nivel de precios”.
Especialmente el hecho de recomponer la capacidad de crédito en el exterior y unificar el tipo de cambio, “generará que muchos argentinos y extranjeros puedan invertir en el país sin sentir que pierden con el tipo de cambio al ingresar o retirar el dinero invertido”, dijo Ludmer.
Hay mucha oferta pero, “la demanda que observamos tiene que ver en general con ahorristas que colocan excedentes de ingresos mensuales o que ponen ahorros que tienen guardados y transforman dólares en metros cuadrados. La mayoría termina siendo consumidores finales que usan directa o indirectamente las unidades o las pondrán en alquiler”, concluyó Ludmer.
Sábado 21 de mayo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
