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Signos de estabilidad en oficinas Premium

El cierre de los datos de 2021 del mercado de oficinas clase A de Buenos Aires, mostró ciertos signos de estabilidad luego de dos años de crisis pandémica.

Durante la última parte del año, aunque la vacancia creció levemente, se desaceleró el ritmo de desocupación. La Zona Dot y el Distrito Tecnológico, fueron las zonas elegidas por las empresas para instalarse.

El último trimestre del año presentó una vacancia de 15,3%, solo un punto mayor respecto del anterior, continuando de este modo la tendencia de los tres primeros trimestres. Así lo indica el último informe Market Beat de oficinas de Cushman & Wakefield empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

El informe muestra que el precio promedio de alquiler pedido para oficinas clase A, cerró el 2021 en 24,7 USD/m², continuando la tendencia a la baja con una variación interanual de -8,9%, casi la misma que el trimestre anterior. El submercado Centro Sur marcó la diferencia, con una caída de 30%. En tanto, la baja de precios pedidos en el área Non-CBD (no céntrica) deja de ser tan pronunciada y Catalinas-Plaza Roma se ubica nuevamente como el sector más apreciado del mercado con un valor promedio de USD 30/m².

“Estamos observando que varias empresas ya implementaron el retorno progresivo a sus espacios de trabajo y otras aún están en procesos de reorganización y optimización de las superficies que ocupan, para adaptarlas a los esquemas híbridos actuales y para evaluar la posibilidad de reducir costos de alquiler”, comentó José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

MENOR DESOCUPACION

Por su parte Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de la firma agregó: “aunque la absorción trimestral volvió a ser negativa, tal como sucede desde el inicio de la pandemia, el ritmo de desocupación se viene desacelerando: durante la segunda mitad del año se desocupó una superficie equivalente al 30% del metraje desocupado durante los primeros seis meses. La absorción del último trimestre fue de -10.588 m², resultado de 7319 m² ocupados y 17.907 m² desocupados.

Los especialistas comentan que, en este contexto, se acentúa la tendencia de contratación de superficie en la zona Non-CBD (no céntrica), ya que durante el último trimestre el 100% de las ocupaciones se constituyeron en este sector. Zona Dot y Distrito Tecnológico son los submercados con mayor absorción positiva este trimestre, con 2412 m² pertenecientes a Loop, desarrollo recientemente ingresado.

LA SITUACION FUTURA

En cuanto al panorama próximo, el informe de Cushman & Wakefield indica que hay actualmente en construcción 276.645 m², sin cambios respecto del trimestre anterior, salvo por un proyecto culminado en el Distrito Tecnológico, de 7500 m². Aunque se esperaba la culminación de otros desarrollos para fines de este año, debido a las restricciones, solo uno de ellos concluyó su construcción. Por esta razón, si bien la fecha de entrega del 95% del total en construcción está pactada para 2022, se estima que podría haber modificaciones en los plazos e ingresar al mercado recién en 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que cerca del 50% del volumen en construcción está en distritos con vacancia por debajo del 10%.



Por último, los 729.095 m² proyectados hasta el 2026 también podrían sufrir variaciones debido a que los desarrolladores analizan el retorno a las oficinas y las zonas y productos demandados antes de continuar con los proyectos.

Jueves 20 de Enero de 2022
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Las oficinas siguen siendo más rentables que los departamentos

A pesar de la pandemia, las oficinas muestran una ventaja sobre los departamentos, con un retorno del 5% anual, aunque todavía es bajo debido a la brecha entre el valor de transacción en dólares y el precio de alquiler pagado, en la mayoría de los casos, al tipo de cambio oficial.

Para quienes reciben ingresos en pesos, resulta una problemática típica de procesos inflacionarios, estimar el rendimiento de los pesos ante el permanente impacto de la suba generalizada de precios. El mercado inmobiliario no es ajeno a dicho fenómeno, ya que la mayoría de contratos suelen estar en pesos. Para dotar de mayor claridad al sector, Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Reporte Inmobiliario, medio especializado del sector, realizaron este informe para cruzar los precios de alquileres mensuales de oficinas y departamentos, ajustarlos por inflación y ver el rendimiento real de cada segmento.

Para realizar este estudio, se comparó en el caso de las oficinas, el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (zona céntrica), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín; en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities. En ambos casos, los datos (correspondientes al período 2014-Q3 2021) fueron ajustados por inflación al cierre del tercer trimestre de 2021.



PRECIOS ALQUILER OFICINAS

Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021 el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 51%. Dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2%.

En cuanto a la coyuntura actual, el plano interanual muestra que el incremento en el mercado de oficinas fue un 27%. Sin embargo, luego de ajustar por inflación, el saldo termina siendo negativo con una depreciación de 17%, lo cual responde a la erosión causada por la estabilidad del tipo de cambio oficial frente a la inflación. En el mismo período, la tasa de vacancia pasó del 10,7% al 14,3%, aunque es importante remarcar que en los últimos nueve meses se mantuvo estable.

PRECIO ALQUILER DEPARTAMENTOS

En tanto, en el precio de alquiler pedido para departamentos se registró un incremento del 59% anual, llegando a la cifra más alta desde 2009, año de inicio del análisis. Al deflacionar los datos, se observa una apreciación del 5% en el mismo período, de modo tal que el saldo termina siendo positivo para el sector.

En lo transcurrido de 2021 se advierte que la estabilidad en el tipo de cambio y la correlación directa con la renta de las oficinas produjeron una disminución en el precio medido en pesos argentinos. Por el contrario, el precio pedido de los departamentos está levemente por encima de la inflación y claramente sobre el tipo de cambio, mostrando un rendimiento superior al esperado.

RENTABILIDAD ANUAL DE AMBOS ACTIVOS

Respecto de rentabilidad anual de ambos activos, si bien los dos se encuentran en una fase de decrecimiento, “el tercer trimestre muestra un panorama alentador para el mercado de oficinas”, afirmó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield. “En lo transcurrido del año la vacancia se mantuvo en un promedio de 14,3%, deteniendo el ritmo alcista causado por la pandemia. A la vez, la estabilidad en el tipo de cambio causó un impacto del alquiler pedido medido en pesos, ya que ajustada por inflación arrojó una variación negativa de 17%”.

Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario señaló: “Por primera vez en los últimos 12 años se ve un incremento tan importante en el precio pedido de los departamentos. La Ley de alquileres y el DNU de congelamiento de precios promovieron un aumento del riesgo para los propietarios. Como consecuencia, gran cantidad de inmuebles salieron del mercado, y quienes asumieron el riesgo pretendieron una mayor cobertura por precio avalada por el efecto de una menor oferta y las condiciones de mercado”.
 

Jueves 25 de Noviembre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Oficinas Clase B siguen vacías, en tanto el Distrito Tecnológico resiste la crisis

A pesar del aumento general en la vacancia de oficinas clase B, hay un submercado que tiene su propio ritmo y todavía mantiene sus oficinas ocupadas: el Distrito Tecnológico.

Superficie alquilada

Según un informe que mide el comportamiento del mercado de oficinas clase B de Buenos Aires elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, en el tercer trimestre de 2021, la vacancia continuó su tendencia alcista, llegando al 10,1%. Esto representa un incremento del 44% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.

Sin embargo, si se analiza en detalle el comportamiento y los indicadores de cada submercado, se pueden observar que algunos presentan características especiales.

Carolina Wundes, analista de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, señala: “Este trimestre incorporamos al análisis de oficinas corporativas, el submercado Distrito Tecnológico dentro del área no céntrica (NON CBD). Esta zona es la tercera con mayor cantidad de metros cuadrados de oficinas (75.061 m2) y cuenta la vacancia más baja del mercado, con 3,7% equivalente a 2.811 m2 disponibles para las empresas que quieran instalarse allí”.

“En este contexto general de altas vacancias, lo que está sucediendo en Parque Patricios, una zona alejada del centro, que alberga mayormente a Pymes, del rubro tecnológico, y con precios de alquiler bajos (US$/m2 10,4), afianza una tendencia a la descentralización que podría replicarse en otras zonas periféricos. En el otro extremo, los submercados que presentan mayor superficie disponible, se encuentran en el área céntrica (CBD) y son Microcentro con 31.773 m2, Puerto Madero con 25.197 m2 y Catalinas-Plaza Roma con 24.103m2 “, inda Wundes.



Por otro lado, Juan Querol, bróker de la compañía comenta: “En estos últimos meses estamos ante una ventana de oportunidad para que las empresas puedan hacer un salto cualitativo en sus oficinas, lo que en el mercado se llama “fly to quality”. Esto significa que, en algunos casos, hoy la brecha del precio de alquiler de un edificio clase A y uno clase B es menor, por ende, las empresas pueden reubicarse en edificios de mejor calidad, con mejores servicios. Más allá de lo circunstancial es importante destacar que, en este contexto de cambios en las formas y modos de trabajo, las empresas van a seguir necesitando sus oficinas y los colaboradores un lugar para ir a trabajar, reunirse, reencontrarse. El desafío para las compañías es estar en la superficie correcta para esta nueva modalidad y buscar la manera de hacer más efectiva la inversión en real estate buscando la mejor relación precio – calidad.”.

Jueves 11 de Noviembre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Identikit de las oficinas post pandemia

La transformación del microcentro, una de las zonas más golpeadas por la pandemia, y que alberga la mayor parte de los 15.000 comercios cerrados, fue objeto de un exhaustivo análisis por parte de la especialista Mariana Stange, en un newsletter que reúne opiniones de desarrolladores y expertos.

Partiendo del eje delimitado por Plaza San Martín, Avenida de Mayo, el eje 9 de Julio y el Río, la arquitecta Stange sostiene que “nos hemos acostumbrado a nuevos modos de vida y esta situación está acelerando evoluciones y motorizando nuevos proyectos para satisfacer a un mercado ávido de normalidad”.  La zona, indica, será objeto de una gran transformación, no sólo por los cambios de zonificación que el Gobierno de la Ciudad está proyectando, sino porque se trata de un área consolidada, con infraestructura y accesibilidad, que cuenta con un grupo de desarrolladores que trabajan desde el año pasado para convertirla en un área competitiva que siga seduciendo a las empresas para localizar sus oficinas. El objetivo es transformar al microcentro en un barrio mixto, al que se sumen edificios residenciales, mayores espacios públicos, escuelas y comercios de cercanía. Para promover la oferta de inmuebles residenciales, se puede recurrir a la adaptación de edificios existentes a usos mixtos, o construyendo viviendas desde cero, incentivar el alquiler de inmuebles comerciales a pequeños comercios, consolidar la actividad gastronómica y cultural y hasta ampliar el horario de la actividad comercial más allá de las 18 horas.



“Lo cierto, para Mariana Stange, es que la oficina convencional convivirá .con la virtual, para trabajar colaborativamente. Muchas empresas reducirán sus espacios y otras aprovecharán la baja en precios para realizar un ascenso de categoría”. Situación que se ha dado también en Chile, Colombia y Perú, donde hubo cambios de uso comercial a residencial.

EL DESAFIO DE LA HORA

Los responsables de recursos humanos deben hoy generar configuraciones que faciliten encuentros y sociabilización, proyectos más abiertos, con interacción de espacios verdes y servicios. Brindar amenities como vestuarios, parking para bicicletas, espacios de recreación y ambientes ventilados. Encontrar un equilibrio entre las preferencias de los colaboradores y objetivos y costos de la empresa.

“Los nuevos espacios de oficinas han de hacer foco en la flexibilidad con lay outs que permitan ocupar más espacios o reducirlos temporalmente según sea necesario” puntualizó.

Jueves 5 de Noviembre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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El mercado de oficinas comienza a recuperar movimiento

El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró, al cierre del tercer trimestre una vacancia estable de 14,3%, un promedio que se mantuvo con mínimas diferencias en los tres primeros trimestres del año. Así lo indica el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Esta situación marca una pausa en las desocupaciones de espacios frente al incremento de 33,2% que se puede observar si se mide la variación interanual en la tasa de vacancia. “El avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal hacen suponer una recuperación más pronunciada en el mercado de oficinas. Sin embargo, aún se dan negociaciones de empresas que están optimizando sus espacios, por lo cual no se descarta que la vacancia pueda ser mayor a la actual hacia fin de año”, indicó José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

SE PRIORIZAN ÁREAS NO CÉNTRICAS

Aunque la absorción trimestral sigue siendo negativa, ya que son más los metros liberados que los contratados, tal como ocurre desde el inicio de la pandemia, se puede observar que, los que efectivamente se han tomado, se ubican en áreas no céntricas (NON CBD), donde se concentra el 73% del total contratado este trimestre.

Por ejemplo, el submercado Libertador CABA cierra otro trimestre con saldo positivo, con una absorción neta de 4311 m², ya que gran parte de los metros que se han ocupado se encuentran en el Centro Empresarial Libertador”, puntualizó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de la compañía.
 
Siguiendo esta línea, a partir de este trimestre, se incorpora al análisis el submercado Distrito Tecnológico, que aparece como el cuarto en importancia de inventario y con una tasa de vacancia de 3%, la más baja en la actualidad. Reconocidas como las ganadoras de la pandemia, muchas empresas tecnológicas han decidido instalarse en Argentina, y una buena parte de ellas eligen esta zona, donde el gobierno ofrece estímulos y beneficios para facilitar su llegada.
 
¿QUÉ PASA CON LOS PRECIOS?
 
El precio pedido promedio de alquiler para oficinas clase A en Buenos Aires fue de 25,1 US$/m² en el tercer trimestre, mostrando una tendencia a la baja que se da de forma paulatina, con una variación interanual de -8,4%. También comienza a percibirse un mayor impacto en el área no céntrica con una baja del precio promedio interanual de -12,5%.



Libertador CABA y Catalinas-Plaza Roma son los submercados que, a pesar de sufrir bajas en el precio pedido, se mantienen como los más apreciados del mercado, con un valor promedio de US$ 29,6/m².


 
EN CONSTRUCCIÓN

La superficie en construcción en este momento es de 284.145 m². Se agregaron respecto del trimestre anterior 32.400 m² ubicados en el submercado de Retiro-Plaza San Martin y 45.063 m² en el Distrito Tecnológico. Este desarrollo se suma al resto de la superficie bajo construcción continua, apostando por una adecuación a la “nueva normalidad”, y homogeniza la oferta para la reconfiguración de los espacios de las empresas.

Solamente el 29% de este total serán entregados en el 2021, mientras que el resto quedará para 2022 y 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción está fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.

Jueves 14 de Octubre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar