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Oportunidades para invertir en inmuebles

Si bien el mercado aún está reconfigurándose, la pandemia provocó una baja en los precios y empoderó a los compradores, un escenario propicio para quienes quieren invertir. ¿Pero en dónde conviene hacerlo? La opinión de algunos operadores.

Al respecto, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina que actualmente el mercado está orientado al inversor especulativo, aquel que piensa en el margen que se puede sacar en una venta futura. “Para ellos, hay oportunidades tanto en pozo como usado. Hay desarrolladores que ven con buenos ojos el ingreso de liquidez para avanzar o continuar con el proyecto y bajan el precio; y también hay propietarios de inmuebles usados que por necesidad están dispuestos a escuchar ofertas”, explica.

Por su parte, Alejandro Schuff, director de Emprendimientos de Soldati, sostiene “parece ser un momento muy atractivo para aquel consumidor final con liquidez que hoy accede a activos que en otro contexto quizás serían inaccesibles”. Como en toda crisis, explica el corredor inmobiliario, “hoy es un buen momento para comprar en zonas premium a valores que en otro contexto sería imposible. Las zonas buenas son las que más tardan en caer y las primeras en recuperarse”.

Por su parte, Lidia Zanollo, bróker de C21 D’Adam, coincide cuando destaca las inversiones en barrios de Ciudad de Buenos Aires con alta demanda, como Belgrano, Palermo, Caballito y Devoto.

“Usados de no más de 10 años”, aconseja Zanollo y agrega: “Hay mucha oferta y se puede llegar a contraofertar y cerrar hasta un 20% debajo del valor de publicación”.

Según todos los especialistas consultados, la baja en los precios de venta en el segmento de usados es del orden del 30% con respecto al 2018 y del 20% en relación con el año pasado. Es un fenómeno que ocurre tanto en CABA como en la zona Norte del Gran Buenos.

DESTINO DE RENTA

Más allá de que los precios de los alquileres se encuentran en un piso histórico (alrededor del 2,5% anual), sigue siendo una opción atractiva para un segmento importante de los compradores.

En caso de que se quiera invertir en una propiedad para alquilar, los especialistas del sector consultados coinciden en que conviene invertir en unidades que no superen los USD 80.000 y que estén bien ubicados.

“Independientemente del valor de la propiedad, la rentabilidad anual es la misma en una unidad de USD 250.000 y una de 80.000. Por lo tanto, ante la expectativa de comprar como inversión para alquilar, es preferible invertir en residenciales que no superen los 80.000”, fundamenta Zanollo.

“El segmento usado en sus tipologías departamentos 2 ambientes y casas 3 dormitorios en barrios cerrados tiene una renta del 4 al 5% sobre el capital real de inversión”, detalla Fernando Pozzi, socio gerente de Pozzi Inmobiliaria.

¿Cuáles son las opciones más rentables según él? “Debido a la poca oferta de inmuebles en alquiler y la gran demanda de inquilinos, un departamento usado 2 ambientes de 45 m² bien ubicado con un valor de capital de USD 80.000”, sostiene.

UNIDADES A RECICLAR

De todas maneras, los especialistas coinciden en que las mayores oportunidades de negocios se encuentran en comprar, remodelar y vender. “Comprar a valor muy bajo, remodelar, alquilarlo por tres años y finalizado ese período, vender en un mejor contexto de mercado”, resume Zanollo.

“La adquisición para refaccionar, poner en valor y vender sigue siendo un negocio interesante”, dice Pozzi, quien destaca la zona norte del GBA debido a su “gran oferta” de casas y departamentos. “Un tema importante a tener presente son los costos de entrada y de salida, honorarios profesionales, gastos e impuestos que  acortan la rentabilidad. Otro producto demandado son los lotes para construir viviendas o proyectos a estrenar, aprovechando que el costo de obra medido en dólares sigue siendo conveniente para el inversor”, afirma.

“Quienes compran inmuebles para usarlo apuntan a departamentos a reciclar porque les resulta más barato el precio de la remodelación que comprarlos impecables”, coincide Altgelt.

Por su parte, Schuff concede que por los bajos costos, remodelar “suena atractivo”, pero señala: “En countries y barrios con seguridad suburbanos los alquileres ya sea temporarios o permanentes también están arrojando buenos rendimientos fruto de la pandemia, con la pregunta del millón si el fenómeno es transitorio o permanente”.

Los brokers consultados evitaron hacer predicciones, ya que la crisis económica, las próximas elecciones y la pandemia hacen muy difícil intentar anticipar el comportamiento del mercado. Sin embargo, como siempre ocurrió en este rubro, las crisis suelen ser una oportunidad para quienes cuentan con capital para invertir, información para decidir y tiempo para esperar a que mejore el escenario.ç

Jueves 2 de Septiembre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Los parques industriales generan oportunidades

Con más del 70 por ciento de la superficie en oferta disponible, el sector genera oportunidades en la provincia de Buenos Aires.

Si las empresas que están cautivas dentro de la Capital Federal y el primer cordón del conurbano bonaerense decidieran mudarse a un parque industrial, no alcanzarían los metros cuadrados disponibles”, asegura Santiago Isern, broker Senior de Cushman & Wakefield. La empresa global de servicios inmobiliarios realizó un informe exclusivo en el que analizó las condiciones y particularidades de 46 complejos ubicados en la región metropolitana de Buenos Aires que revela que la cantidad actual de parques industriales en la Provincia de Buenos Aires duplica a la de 2010 y asegura que la tendencia seguirá creciendo.

Desde el Grupo Adrián Mercado, Pablo Fiorita, responsable de Parques Industriales, asegura que, en total, existen 7000 empresas que deberían mudarse “de forma urgente” por estar en zonas en las que no está permitido ejercer actividades industriales. “Las consultas son continuas, siguiendo la tendencia a nivel nacional de reordenamiento urbano donde las empresas industriales y logísticas deben estar en zonas que no afecten a las urbanizaciones”, aclara el especialista. Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb Bacre y especialista en este segmento detalla que la provincia de Buenos Aires cuenta con 150 parques industriales que representan el 40 por ciento del total nacional, que asciende a unos 400.

La complejidad que representa la mudanza de una industria y la coyuntura argentina hace que las empresas tomen decisiones temporales y no consideren su entrada a un parque industrial: “Se ven crecimientos raros, muchos terminan comprando una propiedad vecina, anexando un entrepiso. Pensar en mudar una industria es un proceso más largo, más caro y más difícil, pero asegura una permanencia en un entorno preparado”, destaca Isern. Winokur reconoce que el contexto actual llevó a que la toma decisiones requiera un tiempo mayor. “Cuando explicamos en detalle y de manera profesional las ventajas de radicarse en un parque o sector industrial, los argumentos son muy difíciles de desestimar. La duda inicial de los clientes tiene que ver con la relocalización a una ubicación distante de la actual y la capacidad de acceso del personal”, explica. ” El proceso más complicado de todos es mudar la línea de producción, no por el hecho de trasladarla sino por coordinar el apagado de una planta con el encendido de la otra”, agrega Isern.

“Las inquietudes de las empresas a la hora de alquilar un depósito, ya sea dentro o fuera de un parque es hacer los contratos en pesos y con actualizaciones que van en un rango entre 13 y 15.5 por ciento% semestral”, comenta Gonzalo Gianola, director de la División Corporativa, Industria y Logística de L.J. Ramos y reconoce que la volatilidad del tipo de cambio enfrió las operaciones en agosto, pero que comenzaron a repuntar en septiembre.

Los especialistas coinciden en que la exención impositiva hace la diferencia. El 82 por ciento de los 46 predios relevados por Cushman & Wakefield en la provincia de Buenos Aires cuenta con la clasificación de parque o agrupamiento industrial, lo que les permite acceder a beneficios como la seguridad jurídica, exenciones impositivas y la posibilidad de ampliar la actividad de las empresas sin restricciones por futuros cambios de códigos urbanísticos. Por otra parte Gianola explica que en un parque industrial “se optimizan los costos ya que es un consorcio donde los gastos comunes se pagan entre todos los que ocupan el consorcio en forma proporcional”.

“Además de las ventajas en cuanto a costos, logística, disponibilidad de mano de obra, estabilidad macroeconómica y demás variables en la ecuación de la localización, las empresas buscan siempre dónde pueden operar con un mínimo de riesgo. Y es esto, precisamente, lo que ofrecen los parques industriales, un lugar para operar en condiciones de certeza para favorecer la competitividad”, sostiene Winokur, quien, además, agrega que al ser las empresas multinacionales las principales propietarias o inquilinas de estos establecimientos, la necesidad de certificaciones empezó a ser una tendencia en este segmento. “Hoy, proyectar pensando en una certificación LEED, es y debe ser un standard”, aclara.

Isern coincide al ver que la sustentabilidad es un tema importante, pero aclara que el mercado argentino, aún, está en un nivel inicial: “Las industrias necesitan tener garantizadas sus necesidades básicas, que son los servicios: la energía, el gas y el agua potable. Primero piensan de qué manera se pueden dar esas condiciones con el mejor rendimiento, después piensan en las condiciones de sustentabilidad”, aclara.

El Norte tiene el 48% de la superficie de parques; el Oeste, 28, y el sur, 24, según el relevamiento de Cushman

Fiorito ve con buenos ojos el desarrollo que está teniendo el tema de la sustentabilidad en los complejos nuevos. “A los parques más antiguos solo les queda la posibilidad de adecuarse a estas nuevas políticas ecológicas. Es costoso implementar procesos sustentables más allá del valor agregado”, aclara y, también, bromea: “Ser sustentable no solo es plantar arbolitos”

Entre sus consultas, Fiorito también recibe preguntas ligadas a la seguridad. ” La inseguridad no cesa en el contexto actual y los costos de contratar seguridad privada son muy elevados”, resalta, además, por el lado de la inversión, reconoce que este tipo de establecimientos no suelen depreciarse.

Por su parte, Martín Rapallini, presidente de Alberdi Desarrollos, del Polo Industrial Ezeiza y titular de la Unión Industrial de la Provincia de Buenos Aires, quien también colaboró en el informe de Cushman & Wakefield, agrega la creación de comunidades empresarias como otro de los beneficios que ofrece este tipo de conglomerados: “En algunos casos, se instalan en un mismo parque empresas que se brindan servicios mutuamente: una produce bebidas, otra fabrica los envases, y otra funciona como centro de acopio y distribución”, afirma. Con una mirada urbana, el especialista también hace hincapié en el aporte que hacen la organización de industrias en complejos a la organización del tránsito dentro de las ciudades: “Por su ubicación cercana a autopistas, rutas y puertos contribuyen a disminuir el tránsito pesado y esto se traduce en un beneficio que excede los intereses productivos de cada empresa”, afirma. Winokur reconoce que el corredor Norte sigue siendo el más solicitado por las empresas con necesidades de conexión y distribución hacia los países del Mercosur. “Hoy, encontrar espacio para radicarse en este corredor requiere alejarse varios kilómetros de la ciudad”, comenta. Lo que sucede es que los predios ubicados hasta el kilómetro 35 poseen un precio muy elevado de la tierra, casi el doble de lo que puede valer en el kilómetro 50 en localidades Pilar o Escobar. En paralelo, destaca que la logística ligada al ecommerce obligó a las empresas a revisar las ubicaciones de sus centros de distribución.

Desde Cushman & Wakefield aclaran que la zona norte está más desarrollada por su infraestructura. “Los caminos y servicios públicos llegaron antes”, destaca Isern. Mediante el uso de imágenes satelitales, la empresa global de servicios inmobiliarios pudo reconocer la superficie total, su vacancia y otro tipo de factores internos y externos, como la conectividad para, de esa manera, determinar el potencial para recibir nuevas industrias. Por caso relevó que el Norte es la zona con la mayor superficie construida de la región. La superficie construible ronda las 879 hectáreas, cifra que supone el 71 por ciento de FOS total del área mientras que el Oeste, es la segunda en términos de potencial de crecimiento. Con el Polo Industrial Ezeiza y el General Rodríguez, la zona aumentó el potencial hasta llegar al 80 por ciento del FOS total. Por su parte, el Sur cuenta con un potencial de crecimiento de 337 hectáreas que suponen el 63 por ciento de su FOS total.

Por otra parte, en el relevamiento, elaboraron un ranking en los que resaltaron a los mejores proyectos. Entre ellos se destacan, de zona norte, el Parque Industrial Pilar -el primer parque privado creado en 1978 con 227 parcelas ocupadas y 40 libres-; el Parque Industrial Ruta 6 fundado en 2014 en Exaltación de la Cruz; y la nueva plataforma logística Norlog de Tigre. El proyecto destinado al movimiento y almacenamiento de mercaderías y a la radicación de industrias livianas fue fundado en 2016 y está compuesto de 18 parcelas de las cuáles solo una se encuentra disponible. El top five lo completan el Parque Industrial Tecnológico de Florencio Varela y el Polo Industrial Ezeiza, zona a la que los brokers ven con más expectativa de crecimiento en el mediano plazo.

Por Lucila Lopardo, Lunes 10 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Buenos Aires promete oportunidades de inversión

Un estudio revela los factores que marcan el potencial que tiene la ciudad de convertirse en un centro de negocios referente en el mundo.

El modo en el que una ciudad se posiciona marca sin dudas su potencial para generar negocios. En este sentido, Buenos Aires tiene ciertas ventajas competitivas respecto a otras urbes que marcarían un fuerte potencial en el negocio de las oficinas e inmuebles comerciales y oficinas, según un informe realizado por Newmark Grubb BACRE. Para empezar se encuentra en la misma zona horaria de EE.UU., tiene un buen nivel de educación y oferta de profesionales con una gran capacidad de adaptación a los cambios y a la adversidad. Además es una ciudad muy “europea” con una amplia oferta de cultura, gastronomía, entretenimiento y vida nocturna. El relevamiento plantea que la distancia podría ser uno de los pocos factores que jugaría en contra. Pero como contracara establece el ejemplo de ciudades como Sidney, Melbourne, Singapur, urbes que están lejos cultural y geográficamente de los centros tradicionales de decisión y financieros y que sin embargo han sabido posicionarse y avanzar como super ciudades.

Ahora bien, conocer cuáles son los factores que impulsan a una empresa a definir a una ciudad determinada como su nuevo lugar de desembarco es clave para determinar qué ciudades tienen potencial para generar oportunidades en el mundo de los inmuebles comerciales. “Las compañías se instalan en ciudades que inspiran y que contienen desde el factor sorpresa como puede ser una oficina de Google hasta la capacidad de integrarse en las redes informales que suelen prosperar en las ciudades globales: los geeks de tecnología, gourmets y los consumidores de cultura”, explica responde Domingo Speranza, presidente Newmark Grubb BACRE. Por caso, el surgimiento de los distritos impulsan el desarrollo de las redes informales y los entornos comerciales y culturales en aquellas zonas más alejadas del centro porteño. Algunos casos son el Southbank de Londres y el Silicon Beach en Los Ángeles, casos en los que los distritos comerciales centrales (CBD) alternativos están prosperando, ya que combinan trabajo y estilo de vida, pero en un entorno cultural diferente. “Las empresas ahora se trasladan a donde pueden obtener oficinas de calidad adecuada en un entorno local que atrae al personal, en lugar de aferrarse a los centros tradicionales de su industria”, analiza la tendencia Speranza y agrega que los formatos de coworking también proporcionan una plataforma para la creación de redes informales. “Es la manifestación inmobiliaria de la “gig economy”, en la que más personas trabajan de manera independiente, en un mundo de equipos fluidos que se unen proyecto por proyecto”, analiza. Sin embargo, el relevamiento plantea algunos factores macro que juegan en contra del posicionamiento de la ciudad.

Sin ir más lejos, es el pasado, la falta de capital, complicaciones en la importación de insumos fundamentales para el desarrollo de nuevos inmuebles e incertidumbre fueron los motivos que dejaron a Buenos Aires con el menor stock en metros cuadrados de oficinas Clase A por habitante respecto de sus pares regionales. “Esta es una situación que se transforma en ventaja a la hora de analizar inversiones, áreas o nichos de negocios y potencial crecimiento”, explica el especialista. La buena noticia es que en la ciudad de Buenos Aires hay un fuerte plan de infraestructura de la ciudad y el área metropolitana que es el más importante en décadas. Hoy Buenos Aires es la tercera ciudad de Latinoamérica en población -con casi 13 millones de habitantes- luego de Ciudad de México y San Pablo y seguida de cerca por Rio de Janeiro.

Otra variable que funciona como destino atractivo para el desembarco de una compañía es el posicionamiento de Buenos Aires como ciudad cultural de la región por su amplia oferta educativa. Buenos Aires concentra 650.000 estudiantes universitarios cuantifica el informe. Además, concentra el 10 por ciento del empleo nacional, comprendiendo trabajadores del sector primario, secundario y terciario de la economía, concentrándose en la ciudad de Buenos Aires 2.600.000 trabajadores registrados. Si consideramos el área metropolitana de Buenos Aires, el porcentaje de empleo del área representa el 55% del empleo nacional. “Desagregando sector público, educación y parte de transporte y salud, el sector oficinas Clase A y B concentran un total de 1.350.000 empleos en la región metropolitana”, analiza Speranza y plantea el potencial que tiene ese negocio en el país.

Buenos Aires 2025, el nuevo inventario junto a la infraestructura la reposicionará Crédito: D. Spivacow / AFV

Los sectores de mayor empleo y que mayor superficie demandan se concentran principalmente en el centro de la ciudad, con un claro crecimiento hacia la zona Norte de la ciudad generando subcentros y distritos nuevos a modos de clusters dentro de la ciudad como Palermo, Belgrano, Núñez y Parque Patricios. Catalinas-Retiro y Puerto Madero son los submercados que más metros cuadrados Clase A concentran, con el 33 y el 23 por ciento del total respectivamente seguidos por el submercado suburbano Norte en la autopista Panamericana con un 13 por ciento del stock. Las vacancias históricas de los últimos 20 años, con excepción del periodo de la gran crisis 2000-2003, nunca fue superior a un digito, siendo un mercado de poca oferta disponible y concentrado, especifica el informe. Estos datos explican la intención del Gobierno de consolidar al área de Catalinas como el nuevo centro financiero y de negocios de la Ciudad, una zona clave ya que articula el acceso al centro porteño con Puerto Madero, el down town y el río. El proyecto Catalinas II y la incorporación a su stock de casi 400.000m² de oficinas, comercio y vivienda cambiará el skyline del centro de la ciudad.

Speranza reconoce que el proyecto integral de Catalinas-Retiro, Paseo del Bajo y corredor Norte-Sur de la Ciudad, sumado a la separación del transporte de cargas del de pasajeros, la terminal de ferryes, y el completamiento de la línea H de subterráneos pondrá nuevamente como baricentro de negocios de la ciudad el Distrito Central, “re-centrando al Centro” refuncionalizando su gran inventario.

Hacia el Norte la ciudad también promete cambios. El corredor Libertador entre Pampa, General Paz, y el nodo de General Paz y Panamericana concentrará nuevos 430.000 m2, considerando también los metros que sumará el nuevo Polo de la innovación en las instalaciones del ex tiro Federal. “Allí la presencia de más de 100,000 estudiantes entre universidades públicas, privadas e institutos terciarios dentro de la estructura urbana de usos mixtos con áreas residenciales de media y alta densidad consolidarán la transformación que el corredor Norte ha venido experimentando en los últimos 10 años”, detalla el relevamiento que Speranza compartió en exclusiva con la nación. En este caso, las empresas de tecnología, medios y laboratorios serán los grandes demandantes del corredor.

Los distritos merecen un análisis aparte: El tecnológico y el audiovisual sumarán 125.000m² de oficinas entre 2020 y 2025. La investigación anticipa que Catalinas-Retiro seguirá concentrando la mayor proporción del stock, con un 36 por ciento. Puerto Madero pasará del 23 al 14 por ciento del stock, y el mayor aumento de superficie lo experimentará la zona Norte de la Capital Federal, que pasará de un 4.5 actual al 17 por ciento en los próximos cinco años. Un desafío que pone sobre la mesa Speranza será superar los 25 años de absorción promedio anual de 70.000 m² corporativos para crecer al ritmo que tendrá la futura oferta. El crecimiento económico y la incorporación de nuevas generaciones al mercado laboral, así como la elección de nuevos y mejores espacios por parte de los ocupantes en la búsqueda de mejorar la experiencia de su gente y retener talento serán los protagonistas de aumentar la absorción anual de metros ocupando el nuevo inventario a un ritmo más acelerado que el promedio histórico. El informe anticipa que la demanda de espacio en los próximos años estará determinada por tres grandes sectores: energía -con entre 30.000/40.000m² en cinco años-, tecnología y servicios, sin considerar publicidad y medios, -que tomará entre 25.000 y 30.000m² año sostenidos en el tiempo-, y servicios financieros -con una absorción prevista de 50.000m² al año-. Por otra parte se dará un proceso de “fly to quality”: empresas que actualmente ocupan edificios clase B que migrarán a proyectos A.

Speranza plantea un escenario donde los valores de renta y las vacancias estarán más a niveles de la región y con un mercado que solo en pequeños períodos superará índices de vacancia del 19 por ciento, lo que supone valores sostenidos de renta en los segmentos premium. “El nuevo inventario junto a la infraestructura representará no solo el cambio de perfil urbano sino la transformación de Buenos Aires como super ciudad, compitiendo en el selecto listado de urbes globales”, concluye.

Por Carla Quiroga, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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El futuro de los precios y las oportunidades

Los valores de las propiedades están en su máximo histórico y seguirán subiendo; los desarrolladores se preparan para competir por las tierras que licitará el Estado.
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El costo de construcción. el precio de los terrenos y los valores de venta que convalida el mercado determinarán qué pasará con los precios de las propiedades en 2017. En el sector aseguran que no hay razones para que bajen, sobretodo, en un contexto en el que se espera un aumento de compradores en un mercado con pocos metros de oferta. “Habrá una nueva demanda calificada proveniente del blanqueo y otra que comenzara a calificar en los hipotecarios”, detalla Carlos Spina, director Comercial de Argencons. También se suma un comprador premium que. por efecto del sinceramiento fiscal. estará más liquido. “los precios van a subir entre un 15 y 20 por ciento por la inflación”.cuantifica Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos.

Otra punta que anticipa la suba es el COMO de la construcción que está en USS 1300/ml el máximo histórico “El mercado debe digerir una suba de costo del orden del 60 por ciento en 18 meses en dólares por lo que también los costos empujarán al alza de precios”, agrega Spina -Hoy. para acceder a un departamento estandar de uno o dos ambientes. hay que disponer de US$ 2000/m2 promedio aunque en Barrio Norte o Palermo superan los U$S 3.000/ m2″, detalla Adrián Mercado. presidente del grupo homónimo.

Héctor Salvo, gerente General de la desarrolladora Raghsa, analiza que, con una economía estabilizada. “en el segmento alto existe poca oferta de inmuebles por lo que los precios subirán. mientras que las inmuebles medios van a mantener su valor. En el segmento bajo dependerá del crédito bancario”.

Puertas adentro, los desarrolladores y los constructores aseguran que están al limite de rentabilidad. El problema de la estructuración del negocio es que parten de una base de costo alta: US$ 2500/m2. Este número representa la incidencia de la tierra en una zona top que ronda las US$ 1200/m2, y un costo de construcción de US$1300/m2, sin contar impuestos y los gastos de desarrollo y adicionales que tiene un emprendimiento antes de lanzarlo al mercado.

Ángel Di Benedetto. miembro del directorio del Grupo fabricante de ladrillos. aclara que los precios de venta no ajustaron ni cerca de lo que han aumentado los costos. principalmente los energéticos. En la Argentina, se construye a medida y eso conspira contra la productividad. En otras partes del mundo. tanto la vivienda social como la de la clase media,está estandarizada-, analiza. Así, pone sobre la mesa el reto de cómo construir de una manera mas eficiente. “En la medida en que el sector no replantee los sistemas y materiales de construcción que utiliza ya anacrónicos y obsoletos, las inversiones no van a aparecer agrega Mariano Sardáns. CEOde la gerenciadora de patrimonios EDI. y afirma que la clave está en los costos-tiempos de construcción. “Para qué invertir en propiedades en el país. si en la mayoría de los países desarrollados y de varios países pares de la Argentina. el costo de construcción es la mitad y la renta en muy superior. Los impuestos son parte del problema del “costo argentino”. El futuro del mercado dependerá no sólo de sus propios participantes sino también en una menor porción, del gobierno nacional”. es critico.

Al dilema de lograr que los números cierren. se suma la falta de tierra -o los precios-en los barrios premium donde se concentra el interés de los compradores que están activos: el segmento alto y los inversores. Por eso, en los últimos años, algunos empresarios del sector optaron por el landbanking -se estoquearon de tierra esperando mejores condiciones para lanzar proyectos-. Hoy, uno de los principales problemas del negocio es la dificultad de reposición. Aun con los precios de las propiedades en lo más alto en la historia. no pueden asegurarse el costo de un nuevo proyecto.

Marro Soto, broker de la división terrenos de L.J. Ramos, asegura que las incidencias en las zonas top no bajan de US$1250/m2 vendible. “En Puerto Madero y en algunas lugares puntuales se piden incidencias de US$1500/ m2. y en barrios como Saavedra y Núnez. es dificil encontrar incidencias por debajo de los USS900/m2. describe. “En el tema de la tierra es clave ver qué impacto va a tener la puesta en vigencia del nuevo código”,analiza Alejandro Schuff. director Comercial de Soldati Propie-dades, que planea el lanzamiento del primer edificio del estudiode Zaha Hadid. El proyecto del grupo Portland en el que ya compraron varios famosos está ubicado sobre Libertador frente al Paseo de la Infanta.

“Sobra tierra. Si en Nueva York se siguen haciendo desarrollos. cómo no es posible hacerlo en la Argentina. El país no termina en Catalinas, Palermo ni en el corredor norte. Cuando la Inversión se logre distribuir mejor en zonas donde hay oportunidades, el valor de la tierra de las zonas calientes bajará”.analiza Alejandro Reyser, director de la desarrolladora RED. y aconseja preparar los proyectos para cuando vuelva el crédito.”En las zonas periféricas podemos encontrar incidencias de entre US$450 y US$500/m2 de venta”, detalla Cuido Wainstein,director dela desarrolladora KWZ. Los números de las “zonas verdes” atraen pero. para evitar sorpresas en el largo plazo. es clave realizar un buen análisis y el timing.”Los limites geográficos se extendieron y aparecieron barrios que parecian relegados, incorporando volumen de tierra a la oferta”. relata Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. la desarrolladora que arma proyectos en tierra de más de 3.000 m2.

“El negocio está en haber tenido pisadas tierras pre elecciones presidenciales del año pasado”, agrega Pablo Masoero. socio fundador de WARE, que estructuró el proyecto Distrito Quartier en una zona relegada Retiro que promete revalorización. Sostiene que el secreto de desarrollar en zonas verdes es la escala y el mix de producto para que se genere un microclima aspiracional y desborde a proyectos menores lindantes.

El dato de 2017 que anticipa una ola de proyectos es la licitación de las tierras del Estado. Esto impactará sobre los precios a la baja. debido al volumen involucrado y a la necesidad del Gobierno de hacer caja con las ventas.

En cuanto a las oportunidades, Salvo, de Raghsa, agrega como alternativa de desarrollo el corredor norte sobre Panamericana, desde General Paz hasta Márquez. “En el caso de Pilar, más del 50 por ciento del partido está sin desarrollar. En Pilar la incidencia en zonas topes de US$ 400”. agrega Rius. de Ayres.

En la Capital Federal Soto afirma que el Distrito Tecnológico de Parque Patricios concentra desarrollos de oficinas que, con el tiempo. generarán un efecto derrame hacia el sector de viviendas. A futuro, una apuesta más arriesgada es el Distrito del Deporte. una iniciativa de desarrollo del gobierno de la Ciudad que abarca los barrios de Villa Soldad. Lugano y Villa Riachuelo.

Está claro que la variable que definirá la aparición de proyectos en zonas menos desarrol ladas es el avance del crédito hipotecario. clave para ampliar la demanda de propiedades al segmento medio y medio bajo. En este punto, el sector plantea evitar las “avivadas criollas” que distorsionan el mercado. Por caso ya se habla de una burbuja de precios en el segmento de las unidades que revenden entre US$130.000 y USS150.000, la más demandadas por quienes califican en los prestamos. Con esa misma lógica del “sálvese quien pueda”. los dueños de los terrenos aumentan los precios cuando algún desarrollador de renombre pone pie en una zona, retrasando e incluso en algunos casos anulando el reposicionamiento de la misma. En un pais con un déficit habitacional de 35 millones de viviendas, la responsabilidad de cambiar es de todos.

Por Carla Quiroga, Sábado 31 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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En 2014 llegan los inversores corporativos

Estos nuevos actores, que buscan en el ladrillo refugio de capital, pueden colaborar en la reactivación del sector inmobiliario

El mercado inmobiliario vivió un 2013 caracterizado por el amesetamiento -principalmente en el denominado segmento medio- fruto de una multiplicidad de factores entre los que sin duda se destacaron el cepo cambiario y la gran incertidumbre política que, en cierta manera, pareció destrabarse poco después de los comicios de octubre último. Por otras razones también el escenario comenzó a dar señales de cambios, tal vez la más llamativa sea la que experimentaron los inversores que dejaron de ser individuales para convertirse en corporativos, una tendencia que parece haber llegado para quedarse.  Seguí leyendo “En 2014 llegan los inversores corporativos”