Estos nuevos actores, que buscan en el ladrillo refugio de capital, pueden colaborar en la reactivación del sector inmobiliario
El mercado inmobiliario vivió un 2013 caracterizado por el amesetamiento -principalmente en el denominado segmento medio- fruto de una multiplicidad de factores entre los que sin duda se destacaron el cepo cambiario y la gran incertidumbre política que, en cierta manera, pareció destrabarse poco después de los comicios de octubre último. Por otras razones también el escenario comenzó a dar señales de cambios, tal vez la más llamativa sea la que experimentaron los inversores que dejaron de ser individuales para convertirse en corporativos, una tendencia que parece haber llegado para quedarse.
Respecto del año anterior los diferentes actores de la actividad se muestran optimistas y coinciden en que se achicó el universo de compradores y para este nuevo período todos esperan que existan ventas con buenas expectativas motivadas por la necesidad de los inversores de colocar sus pesos en activos nobles y en un negocio que aún conserva beneficios a mediano plazo. “Creemos que en 2014 puede crecer ya que desarrolladores e inversores han comprendido las nuevas reglas de juego económicas y sobre esa base encararon proyectos que se consolidarán en el año. Sin duda el gran cambio que experimenta el mercado para esta temporada es el perfil del inversor; el que cada vez más se configura como un jugador corporativo que busca traducir sus beneficios en pesos debido a la dificultad de girar divisas a sus casas matrices en el exterior. Las empresas de capitales nacionales optan por esta alternativa dada la imposibilidad de ahorrar en dólares, con lo cual buscan otros métodos de capitalización rentables como el siempre atractivo Real Estate”, explicó Guido Wainstein, director de Qualis Development.
Roberto Baylac, de BW Group, apostando al futuro, cree que “algunos inversores llegarán de la mano de la soja” mientras se ilusiona con la idea de que “podrían volver algunos extranjeros que buscan dejar sus ahorros en zonas rentables”.
SEGMENTACIÓN
Es cierto que el escenario cambió: hoy el mercado inmobiliario está mucho más concentrado y segmentado que hace años. Lanzamiento por etapas, algunos emprendimientos a gran escala y otros muchos de menor volumen atrajeron al comprador final. Características que definieron de algún modo el complejo 2013. Ahora en el primer trimestre de 2014 será clave para confirmar si hubo aunque sea un leve repunte de las ventas ocurridas en octubre, noviembre y diciembre. “Este año se consolidarán varios proyectos que se gestaron en2013. Desde nuestra perspectiva observamos que el segmento con mayor crecimiento será el de la clase media que apunte a invertir en barrios alternativos. Si bien el segmento ABC1 sigue activo en el mercado inmobiliario, la adquisición de tierra en locaciones premium está muy complicada”, destacó Wainstein.
Los especialistas coinciden en que los ladrillos se posicionan -una vez más- como la herramienta diferencial para ganarle o, al menos, empatarle a la inflación. “No cabe duda que el inmueble es un refugio de ahorro a largo plazo, ya que mantiene el valor frente al resto de los bienes de la economía. El ladrillo continúa siendo un refugio noble”, explicó Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario. Por supuesto, no es ésta la época de comprar un departamento en pozo para venderlo con ganancia en 3 meses, pero lo cierto es que la inversión en propiedades no pierde valor, de hecho no sólo no han bajado sustancialmente sus precios en pesos sino que han acompañado la inflación y el incremento de los costos de construcción”, contó Ludmer.
Para Gonzalo Monarca, titular del Grupo Monarca la clave del mercado será la financiación: “Las propuestas con facilidades serán protagonistas a la hora de convocar a la mayor cantidad de compradores. Cuantas más cuotas se puedan ofrecer, mayor serán las ventas que se puedan obtener en esos proyectos”, dijo Monarca.
Todo indica que la tipología preferida para 2014 seguirá siendo el clásico departamento de 1 dormitorio, el más buscado del mercado. En cambio, Baylac afirma que “para esta temporada seguramente habrá demanda por unidades residenciales de grandes dimensiones para los usuarios finales. “El pedido de espacios de mayores dimensiones llegará de la mano de familias tipo. El público buscará nuevamente proyectos con una amplia oferta de amenities”, dijo Baylac.
Sobre 2014 los actores coinciden en que será favorable para el sector, ya que el último trimestre de 2013 resultó muy positivo para algunos en lo que se refiere a ventas. “Creemos que los precios de las propiedades subirán levemente y alcanzar los valores máximos que tuvieron en el 2010. Esto porque el dólar paralelo se estabilizará junto con el oficial y la suba de los costos hará que los precios de las propiedades se acomoden para arriba. De cara al futuro lo que se percibe que se construirá con un solo dólar y se eliminará esa brecha entre uno y otro”, explicó Rodrigo Fernández Prieto, titular de Fernández Prieto &Asociados.
Sobre los valores de los costos de construcción revelan los players que aumentaron cerca de un 25% anual, a lo que hay que sumarle el precio de los terrenos, lo que genera un valor del m2 más elevado que en 2013. A pesar de ese incremento se proyecta que aún el m2 a estrenar será rentable. “Por otro lado, el valor de los alquileres puede ser que sufra una actualización, aunque este incremento será fruto de las negociaciones entre los propietarios y los inquilinos”, concluyó Fernández Prieto.
LAS ZONAS PERIFÉRICAS, LAS MÁS BUSCADAS
La gran apuesta de los desarrolladores para este nuevo año son las denominadas zonas periféricas, esas que hasta hace un tiempo parecían no formar parte de las preferencias del sector. Para Wainstein, el nuevo distrito de las Artes, Coghlan y la ex traza de la AU 3, son zonas en crecimiento. Aunque su búsqueda no termina allí: “También confiamos que Villa Crespo es uno de los barrios porteños con más potencial, dado que Palermo ya se encuentra sobresaturado de obras y a valores muy altos”, explicó el director de Qualis Development.?En cambio, para Fernández Prieto las zonas que ganarán la pulseada y que se quedarán con la mayor cantidad de nuevos proyectos residenciales serán aquellas que se encuentren próximas a grandes espacios verdes tal es el caso de San Fernando, Tigre y algunas zonas de San Isidro.
Por Leandro Murciego , Sábado 11 de enero de 2014
para el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION