Los brokers inmobiliarios reconocen que, aunque con más esfuerzo y un mayor margen para negociar los precios, las operaciones se cierran.
Como el resto de los sectores, el inmobiliario no permanece ajeno a las cimbronazos macroeconómicos. La aprobación del crédito del FMI por US$50.000 millones, la reclasificación de la Argentina como mercado emergente y los cambios en el gabinete económico fueron percibidos como buenas señales por los brokers . “La realidad está sobre cualquier estrategia. Pero hay una percepción en el mercado de que todo se va regularizar en muy poco tiempo. Son etapas de acomodamiento”, analiza Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades para quien las operaciones se están cerrando aunque “con mucho esfuerzo y negociación”.
Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide y afirma que los márgenes de negociación varían entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. “Se entiende que esto es una coyuntura temporal y que el mercado inmobiliario es a largo plazo. La experiencia marca que el valor de los inmuebles siempre superó las mejores expectativas”, explica. Oscar Puebla, CEO de Puebla Inmobiliaria da números: una unidad que hace diez años en San Telmo cotizaba en US$1100 por metro cuadrado, hoy puede venderse en US$2200. Para Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, la dolarización del mercado inmobiliario fue lo que permitió que las operaciones se sigan cerrando prácticamente igual que antes. “Las unidades usadas se venden igual que siempre, en dólares, ya que las mismas están dolarizadas hace más de 50 años, aun habiendo atravesado todo tipo de crisis. Sin ir más lejos pasamos el cepo cambiario, tiempos con una brecha importante entre dos tipos de cambio distintos, una inflación real del orden del 40 por ciento y reglas de juego poco claras”, explica el especialista.
Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, en cambio, afirma que un escenario de volatilidad e incertidumbre en el valor real del dólar genera que la demanda, que hasta hace 60 días era constante y creciente, se muestre más cauta a la hora de resolver operaciones y en algunos casos un poco más agresiva en las ofertas que realiza. Además marca un punto de inflexión: antes el equilibrio de fuerzas entre oferta y demanda estaba inclinado a la primera, derivando en consecuencia en que el margen de negociación era mínimo lo que generaba una tendencia a la suba de valores. Hoy el escenario es distinto, el comprador siente que se equilibraron las fuerzas y actúa en consecuencia. “El problema radica en que los propietarios no están dispuestos a resignar valor y el trabajo está en cómo achicar esa brecha lo que demora más del doble de tiempo de negociación. Una situación que nos obliga a hacer una exhaustiva ingeniería respecto al precio y costos de cada operación”, confiesa. Hasta el cimbronazo cambiario, los brokers afirman que en el 80 por ciento de los casos, no era necesario juntar a las partes para resolver una operación. Hoy la relación es inversa y ese es el porcentaje de las operaciones que requieren un encuentro personal. “Si antes teníamos que estar cerca, ahora tenemos que estar prácticamente ‘pegados'”, grafica Seeber. En definitiva, la nueva realidad plantea tiempos de resolución más largos, menos compradores y más agresivos en sus ofertas. Altgelt reconoce un menor número de consultas y de visitas. “También lo notamos en los proyectos a estrenar. Se enfrió el interés de la gente. De todos modos creemos que es momentáneo”, aclara.
La forma de pago también influyó en las decisiones. Las operaciones en efectivo, en general, no se cayeron. En el caso de las compras con créditos algunas desistieron, otras se renegociaron.
Desde las entidades no todas registran una caída en el otorgamiento de los créditos. Por caso, en los primeros cinco meses del año -es decir considerando mayo-, el Banco Ciudad desembolsó un 30 por ciento más de préstamos que en igual período del año anterior, mientras que las solicitudes crecieron un 41 por ciento en 2018 respecto al 2017. En el banco reconocen que si bien en los primeros 15 días de mayo, se observó una baja del 13 por ciento respecto a la primera quincena de abril. Esa caída se compensó durante la segunda mitad del mes que permitió cerrarlo con una suba de 4 por ciento respecto al mes anterior. En junio, esperan un comportamiento similar al observado en mayo. Respecto a las reprogramaciones, reconocen que “la gran mayoría de los clientes poseen un margen de alrededor de 5 puntos porcentuales respecto del tope de la relación cuota ingreso, que es de un máximo del 25 por ciento en las líneas en UVA, lo que les permite solicitar un préstamo de mayor monto”. De todas formas, el banco está definiendo un aumento en el monto máximo a otorgar, que actualmente es de $2,8 millones.
