Algunos especialistas sostienen que el escenario está más impaciente frente a la cercanía de las elecciones nacionales, y, expectante por el planteo económico del futuro; se exige atacar la inflación y recomponer la financiación.
Cuando faltan 35 días para las elecciones primarias (PASO), los protagonistas que se desenvuelven en el sector están un poco impacientes y con optimismo hacia el futuro. En una mesa en la que intervinieron destacados protagonistas, la conclusión final del encuentro indicó que el próximo gobierno deberá encarar varias cuestiones de fondo para tratar de que estas acciones se transformen en señales claras para motorizar el mercado.
En una charla organizada por Izrastzoff Agentes Inmobiliarios, participaron por parte de esta compañía, Iuri Izrastzoff y Horacio Benvenuto, Gustavo Llambias, el vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y director de Real Estate Developers (RED), Mario Gómez, director de Lebleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), y el economista Orlando Ferreres, director del estudio Orlando J. Ferreres & Asociados.
La cercanía del cierre de un ciclo gubernamental hace que muchos estén con expectativas sobre el futuro esquema económico, sea planteado por la continuidad o el cambio.
Al respecto del panorama actual, Gómez, explicó: “lo que vimos en estos últimos 3 meses es que hubo un muchas consultas, que incluyó las reservas de los posibles compradores, que en muchos casos fueron reservas agresivas con contraofertas. Así, hubo, finalmente, gente que entró en el proceso de negociación. Los vendedores cedieron un poco y los compradores mejoraron su oferta, lo que permitió varios acuerdos. Es un veranito para el sector”.
Hay gente que tiene pesos y se terminan cerrando la operación en nuestra moneda pero la referencia es el dólar, por lo menos en el mercado porteño. “Cuando uno se va al interior comienza a ver que las operaciones se concretan en pesos”, amplió.
En el escenario de lo nuevo, ahí hay más operaciones en pesos porque finalmente el desarrollador los necesita para la obra, “ahí sí puede haber un mix entre ambas monedas porque a veces se necesitan los dólares para recuperar el valor de la tierra que generalmente es en dólares, y mantienen las cuotas en pesos que son para financiar las obras”, contó Gómez.
Mientras que Llambias, precisó: “Nosotros desde el desarrollo tenemos una mirada un poco distinta. El desarrollo, además, tiene otros tiempos y tiene que estar planteado en términos de ciclos que trascienden los gobiernos. En estos momentos estamos trabajando en media docena de proyectos en distinto grado de avance. Algunos con situaciones de reservas porque estamos a punto de inciarlos en marcha y otros que están en la etapa de desarrollo previo. Desde la idea y los primeros trabajos, hasta la entrega final de las unidades, normalmente eso lleva más de 4 años”, agregó.
Entonces, en términos de planeamiento, las desarrolladoras, no pueden mirar el momento, “es muy complicado la visión a largo plazo pero uno tiene que pensar en diseñar un proyecto que le parezca que pueda trascender la coyuntura del mañana temprano y que pueda tener una demanda sostenida”, dijo Llambias.
Pulso inflacionario y cuentas pendientes
El ritmo inflacionario trasladó su efecto a la construcción. “Tener altas tasas de inflación desde hace varios años en la Argentina es lo que llevó a que la mayoría de los desarrolladores hayan buscado elementos de mitigación de su riesgo y esto fundamenta el crecimiento enorme del fideicomiso al costo. Es un instrumento que le permite a los desarrolladores pensar en poner precios de mediano plazo y asumir riesgos inflacionarios. Entonces, buscamos un mecanismo que transfiera ese riesgo al inversor, cosa que no siempre se explica bien. Si uno trabaja bien debe explicarlo correctamente”, contó el directivo de la AEV.
El sector desde fines de 2011 viene sufriendo por las secuelas del cepo, y los entrevistados también coincidieron en que sólo la gente de poder adquisitivo puede llegar a la casa propia (el 15% de la población). Pero también muchos inversores ya compraron y aunque se recomponga el mercado habrá que agudizar más el ingenio para captar la demanda. Los sueños de la mayoría siguen postergados (el alquiler es la operación dominante), y habrá que trazar planes para la clase media, media alta, y para los más carenciados. El Procrear, que funciona bien en el interior, no alcanza a satisfacer las necesidades habitacionales, y se tendrán que crear las condiciones apropiadas para que retorne el crédito a tasas razonables y sólidas.
Cuando se le preguntó a Ferreres si era el momento de comprar, el economista dijo: “considero que sí. Y más aún, cuando estimamos que el dólar oficial va a costar 10,50 en breve, según nuestros análisis. El pronóstico nuestro es ese, pero en este segundo semestre, van a suceder muchas cosas que no son pronosticables fácilmente. Por ejemplo, en el sector privado, sin contar el público, hay casi 800.000 millones de pesos depositados en los bancos, y esa masa de dinero deberá destinarse hacia algún rubro”.
“Aconsejo que la gente compre algún activo que no se pueda licuar. Autos no, con sólo comprarlo ya se pierde el 20% de lo invertido. El ladrillo es más seguro, lo que pasa es que eso podría provocar una demanda a partir de julio/ agosto mayor que la oferta. La oferta como dicen los especialistas del sector, está quietita, cuando muchos se decidan por invertir no tendrán en donde hacerlo. Un consejo para los desarrolladores es construir edificios para autos o cocheras, que otorgan buena renta”, dijo Ferreres.
Pero el dilema está entre los inmuebles usados y nuevos, “el problema es que cuando publicas en pesos al usado no te lo van a vender porque van a decir ¿y yo que hago con estos pesos?”, dijo Benvenuto.
Allí Ferreres, dijo, “claro, podés ir a comprar dólares directamente, ese día. Ya se está viendo desde que nombraron a Carlos Zannini (como compañero de fórmula de Daniel Scioli) que empezó a subir el paralelo, a pesar que siguieron vendiendo fuerte el oficial, y creció el dólar ahorro, algo que el Banco Central no pudo frenar”.
Lo político está muy vivo, nadie descartó obviamente los planteos de Mauricio Macri, Sergio Massa, Eduardo Sanz o Margarita Stolbizer, pero la idea de todos los protagonistas, es que la economía tendrá que encarrilarse y que costará al principio, por lo cual la mejora recién se advertirá a buena escala a partir de agosto de 2016 en adelante.
Los cedines (ver columna de opinión de página 2) no faltaron en la charla. También Benvenuto, sugirió que es un buen momento para comprar, para quien pueda hacerlo. “Lo que aconsejamos hoy, como está la situación, es comprar porque si comparás con valores históricos de los últimos años, las propiedades usadas bajaron 10, 15, 20%, dependiendo de la zona, y de qué tan premium es la unidad. Medido en dólares no había pasado con los pozos y volvieron a subir, por una cuestión muy lógica que es que el valor se mantuvo estable, en cambio el costo de la construcción subió por los materiales y la mano de obra.”
Con la mirada en el horizonte, Llambias y Ferreres, coincidieron en que se deben aplicarse créditos a largo plazo y la mejor manera de actualizarlos es de forma similar a la unidad de fomento o la unidad de cuenta ajustable, algo similar a lo de Chile, pero claro, también debe corregirse el escenario macroeconómico del de nuestro país.
Por José Luis Cieri, Sábado 4 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION