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En el primer trimestre, los precios se reacomodarán al escenario post devaluación; a largo plazo, el sector promete oportunidades.

El 2018 fue uno de los años en el que el mercado inmobiliario industrial fue más afectado por los sacudones económicos. De hecho, el sector fue uno de los que mayor caída experimentó. La conclusión tiene relación directa con los relevamientos privados que dan cuenta que la producción industrial retrocedió a niveles de 2008. Además, la vacancia mostró niveles altos en los parques industriales, por lo que algunos desarrolladores debieron resignar precios para colocar metros cuadrados. La contracara de esta situación es la que vivió el sector logístico, un mercado que continúa dando señales de crecimiento. De todas formas, a la hora de analizar qué pasó con los precios, tanto los de los parques industriales como los de los centros logísticos, registraron descensos que variaron entre 5 y 7 por ciento, por lo que se puede considerar que el impacto de la devaluación fue relativo y marginal.

Para Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL), este presente tiene más de una explicación: “La caída del mercado inmobiliario industrial se debe a un conjunto de factores, los cuales se convirtieron en el principal factor de despegue. En primer lugar, la fuerte vinculación con la estructura productiva del país que se vio deteriorada en los últimos tiempos. Otro dato significativo es que el inventario en los últimos años creció de forma sostenida pero no encontró su correlato en la demanda. Por otro lado, aún actualmente existen muchas empresas que, pudiendo instalarse en parques industriales, privilegian su infraestructura actual -muchas veces en entornos residenciales- ya que implican costos inferiores a los que deberían afrontar con la relocalización. Otro factor importante es que a diferencia de otros sectores del real estate, muchas compañías son propietarias de los establecimientos que ocupan. Cabe destacar, sin embargo, que estos factores sientan las bases de un costado positivo: el incipiente desarrollo del fly to quality permite estimar una creciente demanda a futuro que, en caso de hacerse efectiva, sustentará las proyecciones a la baja en la vacancia para los próximos años”, explica. El especialista agrega que “en cuanto a los centros logísticos, la vacancia presenta valores con pocas variaciones con respecto a los registrados en los últimos años, al ubicarse en un rango que osciló entre 7,5 y 9 por ciento durante 2018. En este mercado, la demanda se ha mostrado muy activa en los últimos años, ante la necesidad de gran cantidad de empresas de eficientizar sus procesos logísticos”.

Según Mariana Stange, asesora inmobiliaria, el mercado logístico es el que lleva buen ritmo en el sector. “Está vivo. Esto lleva a desarrolladores a invertir en este sector, incrementando el stock de metros disponibles con naves modernas y equipadas. En algunos casos se desarrolla con la “renta calzada” es decir, construyen para un determinado locatario con quien ya han cerrado condiciones comerciales y firmado contrato de locación. El panorama para el futuro del sector logístico es esperanzador, ya que continuará con la tendencia dinámica que viene evidenciando”.

Alejandro Simonetti, gerente de la división Industria y Logística de Toribio Achával, tiene otra mirada, y ve un 2019 con ojos optimistas no sólo para el mercado logístico sino también para el industrial. “Las expectativas son positivas. Creemos que estamos ante una nueva ola de crecimiento que se va a consolidar durante este año que acaba de comenzar. Avizoramos un aumento en el mercado del desarrollo, además se incrementaron las consultas en el último trimestre y estimamos que esta tendencia continuará en esa senda. Pero consideramos que es importante aunar esfuerzos y trabajar en sintonía para que los distintos eslabones de la cadena operen en sinergia”, explica el especialista.

Un poco menos optimista es Juan Gianconteri, responsable del área de inmuebles industriales de Colliers Argentina. “Esperamos una tibia y lenta reactivación del mercado de inmuebles industriales. En estos últimos meses hemos recibido un mayor caudal de consultas, tanto para inmuebles en alquiler como en venta. La oferta se ha incrementado a lo largo del año y lógicamente van apareciendo los potenciales interesados en busca de oportunidades o precios más agresivos”, comenta el broker.

Eduardo Petrolatti, director comercial gestión inmobiliaria del Grupo Adrián Mercado, se muestra cauto a la hora de hablar de este año. “En el primer trimestre de 2019 nos vamos a encontrar con un mercado que seguirá especulando mucho con la expectativa de un reacomodamiento de los precios post devaluación, a la espera de definiciones políticas con miras al año electoral. La evolución de esas variables, dentro del marco macroeconómico y de actividad industrial, será protagonista para la toma de decisiones de inversión”, dice Petrolatti.

Maël Desse, broker industrial de Cushman & Wakefield, vincula el futuro del sector con el de la realidad macroeconómica del país. “Si el consumo no se reactiva, ciertos inquilinos que actualmente ocupan depósitos AAA deberían empezar a reducir los inventarios, dado que les va a comenzar a sobrar espacios. Sin embargo, observamos que el mercado sigue teniendo un déficit de metros cuadrados de calidad y que existe una demanda genuina de empresas que se mudan a parques logísticos premium para optimizar costos y ganar en eficiencia. Los desarrolladores lo saben y hay varios proyectos en desarrollo, tanto en zona Norte como en zona Sur.

Para Gonzalo Gianola, director de la división industrias de L. J. Ramos, la falta de confianza es uno de los factores determinantes para la reactivación del sector. “Gran parte del presente recesivo encuentra su sustento en la poca confianza que tiene el mercado. La falta de credibilidad en el gobierno hace que la actividad esté paralizada. Es difícil afirmar cuando se reactivará el sector. La aparición del crédito para el sector podría ayudar. Tarde o temprano el mercado se acomoda. Actualmente, la compra de inmuebles continúa siendo la mejor opción para un inversor”, cuenta el especialista.

Por otra parte, Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, cree que en su parque industrial ubicado en San Vicente. “Se instalarán empresas de servicios y logísticas, y disminuirá la cantidad de empresas productivas, ya que el lineamiento del gobierno hoy no apoya al crecimiento de las pymes”, especula.

Darío Parlascino, titular de Red Parques Industriales sostiene que las pymes será uno de los sectores que más sentirá el cimbronazo. “Es evidente que el contexto y la perspectiva económica afectarán claramente en la dinámica de las industrias, en especial a las pymes que son el principal sector que busca radicarse en los parques industriales. En consecuencia, tanto la decisión de relocalización como la de expansión dentro de éstos predios especiales, se estudiarán con mayor cautela. Seguramente este año bajará el ritmo en el que venían dándose”, anticipa.

Otro elemento que podría tener un impacto sobre el mercado son los diferentes procesos eleccionarios. “Esta coyuntura nacional la sentirán las compañías multinacionales. En ellas la falta de previsibilidad tiende a ocasionar demoras en las decisiones, en especial en las que tienen que ver con las mudanzas o de expansiones”, agrega Desse de Cushman & Wakefield.

Sobre el stock de metros cuadrados industriales Stange explica: “Los metros cuadrados se están incrementando aceleradamente. Se espera un aumento de la cantidad de parques logísticos en el Gran Buenos Aires de casi un 20 por ciento para fines de 2020”, cuenta la broker. Hay que tener en cuenta que según Gianconteri, “durante los últimos tres años se registró un crecimiento promedio interanual del 7 por ciento. Mientras que en la actualidad existen en obra unos 152.833 metros cuadrados en construcción en toda la región metropolitana, los cuales ingresarán al mercado durante 2019”.

Los especialistas afirman que el sector sufrirá el impacto inflacionario, ya que aproximadamente el 50 por ciento de los contratos de alquileres de depósitos premium en este mercado están fijados en pesos, con indexación mediante fórmulas polinómicas que mezclan la inflación minorista, el costo de la construcción o el costo laboral. Por lo tanto, para estos contratos, la inflación debería trasladarse a los costos de alquiler. El caso de los contratos en dólares es diferente, ya que estos establecen una indexación fija anual y la inflación de 20l9 no debería impactar estos alquileres.

Para Stange el mercado se encuentra sano y seguirá activo. “Si bien hubo un primer impacto post devaluación que redujo valores, llegando en algunos casos a quitas de hasta de un 20 por ciento, el mercado está sano y activo, y esto traccionará a los valores a sus promedios normales”, explica la especialista.

Gianola amplía el análisis y aventura: “El mercado se caracterizará por la escasez del crédito hipotecario y dependerá casi exclusivamente de la liquidez del comprador, que intentará hacer más fuerte su posición y podrá encontrar más flexibilidad. Los márgenes de negociación variarán entre el 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado”.

Mariana Stossl, market reserch de Newmark Grubb Bacre, explica que los inmuebles industriales de clase A mantendrán sus valores. “Esto se deberá en gran medida a la aparición de productos premium en muy buenas ubicaciones. A su vez, el ingreso de propiedades de calidad generará una baja en el precio de las de clase B”, dice Stossl.

Para Desse durante este año los precios de las naves AAA deberían acomodarse y volver a los niveles del primer trimestre de 2018, con valores que ronden los US$7,5 + IVA. En el segmento inferior los valores irán entre los US$3 y los US$5 el metro cuadrado.

Dado el escenario económico la rentabilidad sufrió un fuerte impacto a la baja. Muchos propietarios debieron resignar beneficios para acompañar a los inquilinos y proteger las relaciones a largo plazo.

Según Gianconteri, la caída de la rentabilidad generó que muchos propietarios prefieran no resignar valor y por lo tanto retiren sus inmuebles de la oferta.

“El mercado no ha convalidado el sostenimiento de las tasas históricas de rentabilidad. La crisis cambiaria se tradujo en un retroceso de los precios de renta medido en dólares cercano al 7 por ciento, con el agregado de que los índices de actualización muchas veces quedan por debajo de la inflación real. En síntesis, todo indicaría que ese comportamiento se mantendrá para este año”, comenta Petrolatti.

Los especialistas afirman que las oportunidades no estarán solo en negociar el valor del metro cuadrado sino en adquirir tierra para realizar proyectos y estar preparado para cuando se acomode la macroeconomía. “Actualmente los valores de la tierra para la venta van entre US$60 y US$120 por metro cuadrado dependiendo de la ubicación”, cuenta Stossl.

En lo que tiene que ver con los costos de construcción este bajó un 20 por ciento (actualmente promedia los US$350 y US$550 por metro cuadrado) como consecuencia del abaratamiento de la mano de obra, aunque se estima que fruto de la inflación proyectada para este año alcanzaría los US$700, valor que había rozado a comienzos del año último.

Lo que se viene

Los conocedores del tema estiman que la zona del Camino Buen Ayre y la zona Sur van a captar parte de la atención de los desarrolladores industriales. “Estas áreas van a ser protagonistas durante los próximos años. Nuevas infraestructuras como el puerto de La Plata, el paseo del Bajo o la prolongación del Buen Ayre, están redefiniendo el mapa del área metropolitano. Esta nueva autopista está ya muy avanzada y formará el tercer anillo del Gran Buenos Aires. Y se están generando formidables oportunidades de desarrollo”, afirma Desse.

Este nuevo año que está signado por el proceso eleccionario demanda, según los principales referentes del sector, un cambio de rumbo que le permita al mercado industrial emular el impulso que tiene el rubro logístico, Ahora el desarrollo económico y el tiempo dirán si se cumplen las expectativas…

La crisis no frena la construcción de los proyectos premium; la demanda aumenta por la necesidad que tienen las empresas de mejorar la eficiencia en los costos de operación

A pesar del momento económico, el mercado de parques logísticos en Buenos Aires está en un momento de expansión y modernización, cada año se suman puntos estratégicos y se incorporan más metros cuadrados. Según un informe sobre el sector elaborado por la consultora Cushman & Wakefield, este mercado que se concentra, en su mayoría, en zona Norte, Sur y en el Oeste del Gran Buenos Aires, continuó expandiéndose durante el primer semestre de 2018. El inventario premium de m2 disponibles de estos centros en alquiler se incrementó un 7,8 por ciento respecto del semestre anterior, cifra que supuso una producción de 118.300 m2, que superó en un 25,9 por ciento al total contabilizado en 2017.

De acuerdo con este análisis, la absorción neta del primer semestre alcanzó los 98.800m2, cifra que evidencia un crecimiento del 58,7 por ciento respecto del mismo período de 2017. El 40 por ciento de la superficie ocupada correspondió a transacciones “built to suit” o hechas a medida de las necesidades de las empresas.

Según Winokur, el mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires es el más grande de la Argentina con aproximadamente 2.100.000 de metros cuadrados totales relevados de depósitos clase A y más de cuatro mil hectáreas de parques industriales que representan más del 50 por ciento del stock del país. “Existen más de 400 parques industriales en todo el país, y solo en la provincia de Buenos Aires hay más de 150. Se estima que esta cifra alcanzará los 180 parques para el año 2020, debido a la necesidad de relocalización de un número importante de empresas, y que posiblemente se duplicará para 2025” agrega.

“Cada año más empresas eligen instalarse en un centro logístico ya que genera una importante eficiencia en la operación logística y una considerable reducción de costos. Actualmente hay más de 1,5 millones de m2 bajo esta tipología”, analiza Matías Castro Cranwell, director de la División Industrias de Castro Cranwell & Weiss.

“Hoy son 4500 las industrias que se encuentran radicadas en parques, de las cuales el 80 por ciento son pymes”, cuenta Winokur. El valor de partida del metro cuadrado de tierra industrial dentro de un parque o agrupamiento ronda los US$50 y puede alcanzar los US$150, según la ubicación respecto de autopistas o de la ciudad, la infraestructura que ofrezca y servicios.

Sin embargo, los vaivenes de la economía se sintieron en el precio de alquiler por m2 que decayó. “El valor en dólares por m2 sufrió un impacto por la devaluación”, analiza Castro Cranwell, esto hace que se registren valores de alquiler de hasta un 20 por ciento por debajo en dólares, comparado con el año pasado. “Pero se están ajustando mes a mes volviendo a los valores históricos para estos predios, el cual siempre rondó entre US$7 a US$8 por m2 para los depósitos premium”, dice.

En cuanto a la vacancia, las cifras son altas en comparación con valores históricos debido a la incorporación de m2 y a la caída del consumo. “La vacancia actual ronda el 9 por ciento, cuando históricamente está por debajo del 5 por ciento. También se registran vacancias de inmuebles por un período prolongado, cosa muy poco habitual en este mercado, el cual es en general muy demandado. Gradualmente los metros se reducen, con alquileres de entre 5000 y 10.000 m2”, aclara Castro Cranwell.

Según resulta del informe de Cushman & Wakefield, como resultado de la entrada de nueva superficie con alta ocupación, el índice de vacancia muestra un ligero incremento de 0,7 puntos porcentuales, alcanzando el 8,6 por ciento en junio de 2018. Los precios de alquiler en dólares que registra el informe para el primer semestre, muestran un retroceso del 5,6 por ciento, situándose en US$6,9 por m2 por mes. En el análisis por zona, el corredor Norte muestra el mayor retroceso, con una baja del 5,6 por ciento respecto del semestre anterior. Dentro de ésta área, los submercados con mayor descenso fueron el corredor Ruta 9 -con un descenso del 7,7 por ciento- y el Triángulo San Eduardo -en el que la baja fue del 6,8 por ciento-.

Pero la crisis económica no frena la construcción de centros logísticos premium que sigue en alza. En la zona del Triángulo San Eduardo se concentra el 40 por ciento de la superficie en construcción, aunque cede gradualmente participación a favor de la zona Sur-Oeste. Durante el primer semestre de 2018 destaca el crecimiento del inventario de m2 disponibles de la zona Sur, donde el partido de Esteban Echeverría, concentra el 64 por cieno de la superficie. El corredor ruta 8 registró un incremento del 7,5 por ciento mientras que el Triángulo San Eduardo contabilizó un aumento del 4,4 por ciento.

Zonas calientes

Los parques logísticos se concentran en zona Norte, a lo largo de la autopista Panamericana. “El corredor Norte representa alrededor del 70 por ciento del inventario total de parques logísticos”, señala Winokur. Para Castro Cranwell la gran demanda de esta zona responde a la cercanía de las autopistas más importantes, seguridad y cercanía a los centros de consumo más atractivos, y porque también es una de las zonas más ofrecidas.

“En contraposición, el corredor Sur, con el 25 por ciento del stock de parques industriales y depósitos todavía mantiene una extensa cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido sobre todo a su cercanía con el puerto, pero en muchos casos con una infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la zona Oeste, con un 5 por ciento de la superficie del mercado, es la menos consolidada, con un índice de vacancia elevado, aunque con gran potencial de desarrollo futuro”, explica Winokur. Tanto en zona Oeste como en el Sur, en especial en torno al Mercado Central y la autopista Ezeiza, año a año se incrementan la cantidad de metros ofrecidos. “El Mercado Central por su ubicación tiene un alto potencial, de hecho Mercado Libre está proyectando allí un depósito de 70.000 m2”, agrega.

Pablo Fiorita, responsable de la división parques industriales y centros logísticos de Adrián Mercado, asegura que el corredor que se ubica desde el Mercado Central sobre la autopista Richieri y que se conecta a la autopista Ezeiza Cañuelas en toda su extensión hasta la ruta provincial 6, es uno de los de mayor crecimiento. “Actualmente el Mercado Central está sufriendo una transformación positiva, incorporando nuevas operadores y reciclando sus espacios e instalaciones. Además, sobre la autopista Ezeiza-Cañuelas se vienen instalando empresas de forma continua siguiendo la tendencia y acompañando a los nuevos aglomerados industriales, estos nuevos polos y parques concentran gran cantidad de industrias de todo tipo y rubro”, señala.

Mientras que la prolongación del Camino del Buen Ayre, una nueva autopista con una extensión total de 90 km, ya se denomina como “la autopista del transporte de la provincia de Buenos Aires”, dice Fiorita. “Allí se encuentran en desarrollo, solo en el tramo actualmente existente unos 30 operadores logísticos con importantes predios y cantidad de m2, y también unos siete parques industriales y logísticos, por lo cual si replicamos esta cantidad al tramo de la autopista que está en construcción, podemos determinar que en cuestión de algunos años este nuevo corredor será el preferido y compensará la falta de nuevos m2 en otros corredores donde ya no se puede crecer en materia logística, tanto por el plan de reordenamiento urbano que propone descentralizar el transporte pesado en los centros urbanos principales, como también por la imposibilidad de crecer en los actuales predios y la falta de nuevos espacios con ubicación atractiva para desarrollar centros logísticos”, sostiene.

Ahora bien, a la hora de definirse las empresas priorizan la seguridad de los predios, la eficiencia en el aprovechamiento, circulación y distribución de espacios, la funcionalidad a poder adaptarse ante un posible crecimiento o disminución de sus capacidades. Es que ya descubrieron la ventaja de instalarse en un parque.