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Parques industriales: Un despegue atado a que las empresas inviertan

La provincia de Buenos Aires sumó 100 parques industriales en menos de diez años; en el mediano plazo se espera un mercado con 500 predios; los proyectos
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Desde hace más de 20 años que la desarrolladora Adanero participa en diversos parques industriales en zona norte y oeste del Gran Buenos Aires. Conocen el mercado y lo vivieron con sus idas y vueltas. Actualmente la empresa posee un polo industrial en la intersección de las rutas 21 y 1001, en el límite entre La Matanza y Merlo, sobre una fracción de nueve hectáreas con lotes de 5.000 m2. Allí se admiten industrias de hasta tercera categoría en un valor promedio de US$ 50/m2. La obra finalizó, se encuentra vendido en un 90 por ciento y las empresas instaladas ya funcionan.

Además, la firma cuenta con otros dos parques industriales que están en ejecución. El primero se ubica en el cruce de las rutas 24 y 25 en Moreno. Tiene una superficie de 26 hectáreas y lotes de 2.500 m2 aproximadamente cada uno, con un valor promedio de US$ 95/m2. El 80 por ciento se encuentra vendido y actualmente está en desarrollo.

En tanto, el último queda en la localidad de San Martín, sobre la autopista Camino del Buen Ayre. Allí Adanero se asoció con Urbanizadora Latinoamericana para desarrollar este parque cuya superficie es de 35 hectáreas y los lotes promedio son de 2.300 m2, en un valor de US$160/m2. Fueron vendidos en su mayoría a industrias y en menor cantidad a empresas de transporte y logística.

“Hasta 2015 hubo gran demanda de lotes para industrias, con un porcentaje menor de inversores que adquirían lotes para construir galpones y depósitos, y obtener una renta inmobiliaria. Este año se han sumado con mayor presencia las empresas de logística, formando parte del arco de compradores de lotes en parques industriales. La ocupación actual de los parques es plena”, aseguró Silvio Adanero, socio de la compañía que lleva su apellido.

En Buenos Aires los valores de venta se mueven entre US$ 90 y US$ 250 por metro cuadrado, según la ubicación del parque y si está funcionando o en construcción. Para un inversor que construye un galpón, los valores de alquiler varían entre US$ 60 y US$ 90 de promedio por m2, dependiendo zona, superficie y tipo de construcción.

Un parque que fue inaugurado el año pasado es el Polo Industrial General Rodríguez, perteneciente al empresario Carlos De Narváez. Cuenta con una superficie total de 307 hectáreas y se desarrolla en cinco etapas. Las primeras dos se encuentran vendidas en un 80 por ciento y la tercera etapa se proyecta para 2017. Una vez concluidas las obras serán más de 500 lotes de 4.000 m2 de superficie cada uno en promedio. La inversión total del proyecto superará los US$ 20 millones y habrá más de 200 empresas.

A su vez, otro desarrollador, Fernández Prieto, apuesta al Parque Industrial y Tecnológico de Florencio Varela (PITEC), emprendimiento de 130 hectáreas que encararon con Vizora, la desarrolla liderada por Milagros Brito. En este caso, se trata de mi proyecto de $165 millones de inversión. La construcción comenzó en junio de 2014.

“Este parque contará con un diseño funcional y sustentable, compuesto por una cortina forestal que permitirá la optimización productiva agroforestal del lugar. También habrá una planta de tratamiento de efluentes, se promoverá la utilización de celdas solares y se desarrollará una escuela de oficios para preparar técnicamente e integrar luego al trabajo efectivo a los vecinos del parque en las distintas empresas que se radicarán allí”, comentó Federico Fernández Prieto, director Comercial de la compañía.

Actualmente cuentan con el 50 por ciento de sus lotes comercializados a un valor promedio de US$ 70/ m2, con algunas empresas construyendo sus plantas y otras en funcionamiento. El ejecutivo afirmó que están evaluando la posible ampliación del PITEC dado que estiman que las inversiones en este sector para el año próximo puede llegar a los US$1500 millones y apuntarán a capitalizarlas.


Perspectivas

“A partir de 2017 se esperan mejoras en el sector industrial a consecuencia de las nuevas medidas económicas. Además, las empresas que postergaron sus proyectos de crecimiento durante años deben retomarlos para lograr competitividad por lo que los desarrollos industriales serán buenas alternativas de inversión para aquellos que se anticipen a este crecimiento. La rentabilidad anual de alquiler de una nave premium se estima entre 7 y ll por ciento en dólares, dependiendo de la zona y tipo de nave, por lo que se hace más atractiva aún la inversión. El corredor norte sigue siendo el más desarrollado y así también el más saturado, por lo que el crecimiento natural es hacia el oeste”, describió Agustín Figueiredo, ejecutivo de Ventas del polo de General Rodríguez.

Respecto a invertir en lotes como negocio de renta, Adanero opinó: “El inmueble de tipo industrial depósito o galpón, es considerado uno de los mejores negocios de renta, ya que ha mantenido su valor de retorno anual a través de los años. En la actualidad la construcción de un galpón desde el pozo arranca en valores cercanos a los US$ 300 por metro cuadrado, muy por debajo de los valores de construcción de viviendas y con una renta que ofrece hasta 12 o 13 por ciento anual, más del doble de lo que genera el mercado residencial”.

En cuanto ala distribución geográfica de las inversiones en el sector, el empresario informó que “el 70 por ciento de los proyectos de parques industriales están en zona norte, aunque si alguien recibe mercadería desde el puerto de La Plata probablemente le convenga estar en zona sur. Pero, por su infraestructura, la zona norte está mejor preparada y se la considera más segura, si bien la industria debería estar cerca de sus clientes”.

Según la mirada de Adanero, “en pocos años todas las industrias se habrán radicado dentro de un parque industrial. En la Provincia de Buenos Aires se pasó de 50 a 150 parques en menos de 10 años y 2017 estará marcado por el crecimiento natural de los parques industriales y logísticos al margen de la economía”.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 19 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Los desarrollos impulsan nuevas zonas

Con un valor de la tierra en alza, la clave pasa por detectar proyectos con potencial de revalorizarse en áreas aledañas a las ya consolidadas.

Hoy los barrios cerrados crecen en todos los rincones del conurbano sostenidamente y con proyectos. La apuesta por nuevas zonas debe generar un espacio diferencial que supere el proyecto inmobiliario. Este es un punto fundamental para que “la promesa del nuevo lugar” tome vuelo.

“El gran desafío pasa por la creatividad y en la posibilidad de brindarle al comprador o al inversor diferenciales que vayan más allá de los amenities”, afirma Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima que en su proyecto Lagoon Pilar buscó diferenciarse a partir de su amenity central, una laguna cristalina de 3.5 hectáreas. Otro proyecto que se destaca por su nivel de servicios es Bouquet, un proyecto residencial con unidades de uno, dos y tres dormitorios, y un parque central, tres piletas y un sector de amenities bajo nivel para guardar la privacidad de los propietarios. Está ubicado en Pilar a pocos metros de Ayres Vila, el primer life style center, un espacio que combina pisos residenciales, oficinas y oferta gastronómica.

Claro que si de amenities se trata hay que considerar su impacto en el valor final de las expensas. Un dato a tener en cuenta es que en los barrios privados más pequeños parten desde los $ 5000. ¿El techo? lo establece el nivel de servicios que cada urbanización ofrece. En el caso de La Reserva Cardales el resort country club que convive con el hotel Sofitel y en el que el 60 por ciento de los lotes están vendidos, la membresía deportiva está incluida en el valor del lote y las expensas rondan los $ 6100 con servicios quevan desde una laguna de 20 hectáreas en la que se pueden practicar deportes náuticos como kayak, windsurf y vela hasta tres piscinas y beneficios para socios en los servicios del hotel En cuanto a zonas, el ramal Campana es un ejemplo del crecimiento. Con un desarrollo sostenido, hasta hace unos años los emprendimientos llegaban hasta el Barrio Septiembre, hoy proyectos como La Reserva Cardales, Ciudad del Lago y barrios más chicos dentro de Escobar y sobre la Ruta 4, van marcando el rumbo para el crecimiento de ese cordón.

En formato de country, barrios privados y club de chacras, ciudades como Moreno y Luján pican en punta. El eje oeste se posicionó como una de las zonas de mayor crecimiento. Así se convirtió en una de las más prolíficas luego del corredor norte. “Al desarrollo de los barrios privados se sumó la oferta comercial y la de servicios como shoppings, hipermercados, instituciones educativas, centros de salud y edificios de oficinas. Entre los desarrolladores denominamos a este fenómeno como “círculo virtuoso”. La gente que se está radicando son en su mayoría profesionales y comerciantes que buscan estar cerca de su lugar de trabajo y calidad de vida”, afirma Víctor Plumari, desarrollador del barrio privado Weston.

En el sur el corredor Canning-San Vicente, continúa con el proceso de desarrollo que comenzó hace cinco años. Barrios cerrados como Brisas de Adrogué, La Arboleda y Saint Joseph, se destacan entre los más nuevos. La Providencia es uno de los proyectos vedette de la zona de Canning. El emprendimiento tiene una superficie total de 264 hectáreas en las que se distribuyen los 715 lotes -de entre 1000 y 3000 m2-en cuatro sectores: polo, golf, village y lakes. Además, el 65 por ciento del proyecto está destinado a espacios verdes. Por otra parte cuenta con un pueblo mediterráneo, una especie de villa mediterránea con elles internas, desniveles y 185 unidades residenciales. Su estilo arquitectónico está inspirado en los pueblos del sur de España.

“Si bien el corredor Sur creció mucho en el último tiempo, creemos que aún tiene mucho por más por desarrollarse. Zonas de Almirante Brown como Longchamps, San Vicente y Canning, muestran un potencial en cuanto a la posibilidad de conseguir terrenos amplios y nuevos proyectos que van dándole valor a la zona”, indica Felix Brie. Director de Díaz Mayer & Brie Propiedades . -En la zona sur, en Adrogué, los barrios cerrados pasaron a ser una opción para quienes buscan vivir en un espacio más seguro. rodeado de verde”, agrega.

Una característica de estos corredores del conurbano es que la oferta y las tipologías son más diversos que en el norte y además cuenta con valores más competitivos Hudson, Ingeniero Mashwitz. Benavidez, se posicionan. “Los precios de la tierra siguen siendo ventajosos respecto de corredores consolidados como el norte. La zona sur viene creciendo. Su cómodo acceso a Buenos Aires, La Plata, el aeropuerto de Ezeiza, y hasta la costa Atlántica lo ubican como una alternativa muy interesante”. afirma Ignacio O’Keefe, Director de O’Keefe Propiedades.

La demanda del área sur inclusive de Quilmes que hoy tiene valores de referencia equivalentes a los de Belgrano suele generarse por dos razones: la fidelidad de un inversor oriundo de esa misma zona, y por impulso de quienes provienen de Berazategui, Solano, Florencio Varela con accesos no tan convenientes. Es así que, las nuevas zonas no son más que extensiones de los corredores consolidados y que buscan crecer en base a una oferta más diversa y menos tradicional.

Las tipologías más pequeñas atraen

Los productos estrella, como viene sucediendo otros años, siguen siendo los condominios, ya sea ubicados dentro de barrios consolidados como por fuera, pero siempre en buenas ubicaciones, cerca de los accesos.

El fenómeno del crecimiento de estas nuevas urbanizaciones es la introducción de la figura de condominio en ellos. Se trata de un conjunto de residencias bajas dentro de un barrio privado que posee todos los amenities y servicios comunes a los de cualquier residencia de mayor envergadura que se aloje en el mismo predio, pero a costos inferiores.

Estos son los elegidos por el segmento más joven dado que no sólo requiere una menor inversión. – también en comparación con un inmueble similar en la ciudad- sino que también el mantenimiento de ese tipo de propiedades es inferior. Esta tipología suele ser el primer paso para jóvenes o familias que buscan desembarcar en estas urbanizaciones.

Las nuevas zonas y las herramientas de financiamiento son el presente y futuro del mercado de barrios cerrados y countries. Con una tierra en alza, el negocio gira en torno a detectar nuevas zonas con potencial de crecimiento tanto a nivel desarrollos residencias como centros comerciales y de entretenimientos.

Por Lorena Guarino, Sábado 3 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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El verde mantiene su atractivo de siempre

Con un incremento en los precios de entre 8 y 12 por ciento en dólares en el último año, los barrios cerrados atraen a los compradores con opciones de financiación.

El éxodo hacia los barrios cerrados, en busca de aire, verde y paz no fue sólo un boom de décadas pasadas, sino una tendencia a la que hoy se suma un público cada vez más joven que buscan resignificar la vida en los suburbios. Con el paso de los años, el tejido conurbano fue adquiriendo nuevas formas y creando un entorno cuyo paisaje confluye con una mezcla de destinos residenciales y comerciales permitiendo a muchos de sus habitantes no sólo vivir sino también trabajar lejos de la city porteña. Sin embargo, la situación del mercado inmobiliario también impactó en este sector. “Si bien parece que hay mucha oferta, lo concreto es que en los últimos dos años casi no se lanzaron nuevos barrios cerrados. La demanda fue adquiriendo el stock de lo que se fue desarrollando y hoy encontramos un público a la expectativa de nuevos lanzamientos aprecios de pozo y con nuevos diferenciales”, explica Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca.

Los precios, por su parte, aumentaron entre 8 y 12 por ciento en dólares en el último año. Hoy el ticket para acceder a un lote con una casa de cuatro ambientes, pileta y un garaje promedia los US$ 350.000, indican fuentes del mercado.

La financiación como diferencial

Cada barrio tiene su particularidad y no sólo su ubicación es la carta de diferenciación, sino también su nivel de desarrollo, los amenities y su consolidación urbana. Pero en los últimos meses las diferentes maneras de comercialización, ya sea a costo fijo o bajo la figura de fideicomisos al costo, se convirtieron en un anzuelo para atraer a la demanda. Juan Carlos Oddino, desarrollador de Haras del Sol en Pilar afirma que siempre existe espacio para nuevos desarrollos pero aclara que es clave que respondan a las necesidades de las familias. “El que pueda percibir y captar esos cambios generarán más atractivos sus proyectos”, resalta. En su caso ofrece planes de financiación, tanto en casas como en lotes, de hasta 120 meses de plazo. “Más allá de las tipologías lo único que va a determinar el éxito de los nuevos emprendimientos será la financiación a largo plazo, por ese motivo, cada vez más desarrolladores de tierra, proponen financiar a diez años y así dinamizar el sector y acortar el proceso de cierre de las operaciones”, detalla Hernán Nucifora, director de Nucifora Propiedades.

Sin ir más lejos, La Reserva Cardales Resort Country Club, el desarrollo inmobiliario del Grupo Frali, anunció hace unos meses un plan de 60 cuotas de financiación. “Es una forma de dar la oportunidad de invertir en un barrio consolidado. En este caso, brindamos una financiación con un plazo de hasta 5 años”, explica. Sean Duggan, gerente Comercial del grupo. Agrega que la opción que se ajusta a una amplia variedad de compradores: familias jóvenes que buscan calidad de vida, inversores que quieren resguardo de capital, personas que viven en los alrededores pero que buscan un barrio con acceso directo sobre Panamericana”. El programa de 60 cuotas fijas se abona 40 por ciento al boleto y el saldo restante en 60 cuotas fijas, mensuales iguales y consecutivas. Se ofrecen también planes a 36 meses y otros de 10. En el caso de pago de contado se pueden obtener importes bonificaciones. El boleto se firma en dólares y se puede abonar en pesos.

En el sur Pedregales de San Vicente también se vende financiado. Ofrece “Plan Tuyo”, una opción para comprar la vivienda de forma inmediata, con posibilidad de usar créditos hipotecarios, hasta en 120 cuotas con pequeño ingreso. Así se puede comprar 1 lote y la casa, o solo la casa si la persona ya tiene el lote en el barrio.

La zona norte, fue siempre sinónimo de barrios privados. Escobar y Tigre hoy continúa el impulso de desarrollos de Pilar. Las zonas tradicionales atraen a un consumidor que busca un producto consolidado que mirá poco el precio y pone el foco en la construcción de marca del desarrollo.

Fuera de Pilar, Tigre continúa siendo la zona de mayor expansión. Atrae la ubicación, los accesos, y la posibilidad de acceder a una alternativa de deportes náuticos. Nordelta es el paradigma de este tipo de desarrollos en el corredor norte. Allí todos los años se generan nuevas propuestas para atender la demanda que sigue queriendo pertenecer a esa “ciudad pueblo”. “En Nordelta, la venta de lotes y casas es sostenida y casi no sufrió el impacto del parate del sector. Actualmente viven 40.000 personas en un desarrollo pensado para más de 100.000”, explica Nucifora. “Sólo en Nordelta, queda todavía un 50 por ciento de capacidad para desarrollar nuevos barrios. Hasta que no se acomoden todas las variables, la gente va a apostar a proyectos en barrios y zonas consolidadas que le garanticen una rápida revalorización de su inversión”, indica el broker.

La zona de Escobar también comenzó a crecer con el desarrollo de Puertos. La ciudad ideada por Eduardo Costantini, que comenzó a gestarse en 2010, tiene siete barrios de lotes desarrollados, un lago central de 200 hectáreas, los primeros habitantes establecidos, escuela náutica, dos colegios y servicios. El proyecto se arma sobre 1450 hectáreas, contará con 5000 lotes desde 500 m2 hasta 1400 m2 -llevan vendidos 4500-.

Pilar también se expande hacia el norte. Nuevos colegios, condominios y shoppings son un indicador de que las zonas tradicionales ya tienen su propia sinergia. La ampliación de la autovía 8 dio un gran impulso ala radicación de nuevos emprendimientos. “Otro de los factores que incidió en el crecimiento de la zona fue la incorporación de nuevos servicios, infraestructura y comercios, antes sólo centrados en el pueblo de Capilla del Señor y hoy diseminados en la zona”, agrega Jorge SantaMaría, titular de ISM Inmobiliaria, comercializadora de La Macarena, Chacras de la Reserva, entre otros barrios . “Las zonas tradicionales crecen. La fuente de clientes son amigos que compraron y las familias que quieren tener cerca a sus seres queridos”, finaliza Esteban Edelstein Pernice, Director de Castex Propiedades.

Por Lorena Guarino, Sábado 3 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Inmuebles industriales – Tiempo de espera

El  mercado de inmuebles industriales y centros logísticos se mantiene estable. Si bien la incertidumbre ha generado una pausa en la toma de decisiones, su impacto en los índices de ocupación y precios no ha sido directamente proporcional.

Polo Industrial de Ezeiza

La incertidumbre cambiaria, los altos indices de inflación, la resolución del caso de los holdouts hicieron que la actividad cayera en términos reales de un modo relevante, finalizando un año difícil para la economía argentina y la industria, en particular. Las mediciones del PBI registran un crecimiento del 0.1% en comparación con 2013, todo lo cual plantea serios interrogantes de cara al 2015. De todos modos el mercado inmobiliario industrial no siempre va de la mano de la lógica nacional. Sin embargo, los indices de actividad industrial empiezan a mostrar síntomas poco saludables. El estimador mensual Industrial (EMI) acumula un descenso del 2,7% durante los primeros nueve meses del año. A su vez, la encuesta cualitativa industrial, que mide las expectativas de las empresas para los próximos meses, registra que el 72% de las mismas no tienen previsto incrementar la utilización de su capacidad instalada y cerca del 19%  anticipa una disminución. Desde el sector externo, el menor dinamismo de Brasil comienza a reflejarse en las exportaciones argentinas, al tiempo que la escasez de divisas, supone un retroceso de las importaciones, lo que a futuro podría afectar el volumen de actividad industrial.
Por un lado, este contexto obliga a las empresas a revisar cualquier decisión de expansión, lo que generara también cierto enfriamiento en la demanda de depósitos premium, y por el otro, muchas empresas imposibilitadas de enviar dinero a sus casas matrices con importantes excedentes en pesos, optan por posicionarse en activos. Aunque también esta los inversores con visión de largo plazo que ven las posibilidades de desarrollo a futuro, y han comprado tierra en zonas bien ubicadas.
“Los depósitos Clase A/Premium continúan con vacancias muy bajas y precios sostenidos, con la inclusión de algunas incorporaciones que jerarquizan el mercado. Del lado de los depósitos clase B, la oferta de m2 disponibles se incrementó, empujada por reestructuraciones y ajustes de muchas empresas, en su mayoría Pymes. La absorción del nuevo stock que se estará incorporando sera mas lenta, pero al mismo tiempo creemos sostenida”, precisa Alejandro Winokur, director de Newmark Grubb. Y agrega que las empresas se toman su tiempo, porque en algunos casos son multinacionales que tiene que cumplimentar una serie de exigencias de sus casas matrices, pero lo mismo pasa con las nacionales que dilatan sus decisiones, las que pueden llevar un año. Situación que influyo en in incremente de la vacancia, ya que muchas pymes tuvieron que ajustarse y reacomodaron sus estructuras y superficies. Seguí leyendo “Inmuebles industriales – Tiempo de espera”

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Ahorros en ladrillos – En Pilar, opciones para elegir

En un rango de entre 150.000 y 200.000 dólares se puede acceder a la compra de terrenos, casas o unidades en urbanizaciones entre el kilómetro 40 y el 61 de la Panamericana.

Aun en momentos complejos como el que atraviesa la economía, la demanda con capacidad de compra, que encuentra en Pilar un lugar ideal para establecerse, muestra interés en los desarrollos que ofrecen diversidad de alternativas en el segmento residencial.

Un rango establecido de entre 150.000 y 200.000 dólares permite acceder a opciones residenciales como la adquisición de lotes, casas o unidades en condominios en urbanizaciones de esa localidad. Al respecto, Germán Mieres, de Mieres Propiedades, precisó que en ese rango se puede adquirir en distintos barrios cerrados “lotes y casas, así como departamentos de 3 y 4 ambientes en condominios con amenities”.

Acerca de la marcha del mercado, Mieres indicó: “Está tranquilo si lo comparamos con 2010 y 2011, pero en relación con 2013 no varió mucho y se siguen haciendo operaciones. Se vendieron muchos lotes en los últimos meses, así como algunas casas cuyos valores rondan entre los 180.000/220.000 dólares. Sí se frenó lamentablemente el segmento de los proyectos desde el pozo, ya que los inversores están a la espera de lo que suceda con la economía del país”.

Por lo general, los compradores actuales son consumidores finales, no inversores. Y eligen Pilar ya no tanto para establecer su casa de fin de semana, sino para instalarse de forma permanente. Esta zona creció mucho y atrajo diversidad de inversiones para satisfacer la demanda ya establecida sumando colegios, centros de salud, complejos comerciales, oficinas, profesionales, es decir todos los servicios necesarios que exige la vida diaria.

Por su parte, Haydée Burgueño, de Burgueño & Asociados, comentó: “En ese rango de 150.000 a 200.000 dólares se pueden conseguir casas a estrenar en barrios con terrenos muy caros. Por otra parte, en Pilar es muy interesante el comportamiento en las unidades de reventa, en countries y barrios consolidados. Como el mercado se movió muy poco en el último tiempo, el que se muda por trabajo o quiere ampliar o achicar su vivienda tiene que estar dispuesto a recibir ofertas. De lo contrario no vende. Por eso actualmente es posible conseguir casas a esos valores que tienen quitas del 25 al 35%, como efecto de una negociación”.

Otra propuesta de la zona es Ayres Plaza que ofrece lotes que rondan los 86.000 dólares, quienes allí compren podrán hacer uso del sector deportivo que cuenta con canchas de tenis de polvo de ladrillo (seis), fútbol, fútbol 7, clubhouse con pileta y SUM. El recientemente lanzado complejo de de condominios, Vilahaus es otra de las alternativas, este cuenta con unidades de 1 y 2 dormitorios, donde el m2 ronda los $19.000. “La infraestructura del barrio está completa; hay 30 casas en obra y ya se mudaron los primeros tres vecinos”, dijo Javier Rius, gerente general del emprendimiento.
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