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Los proyectos donde la gente puede vivir, trabajar y disfrutar

Son obras que combinan todos los usos: residencias, locales y oficinas; buscan aprovechar el fenómeno de la descentralización y satisfacer a una demanda que quiere vivir, trabajar y disfrutar en un mismo lugar.


Los proyectos que combinan la oferta residencial con la comercial y la corporativa ganan adeptos. La tendencia avanza tanto en la ciudad de Buenos Aires como en los proyectos ubicados más allá de la General Paz. De hecho, el conurbano bonaerense tiene potencial para aprovechar grandes fracciones de tierra y crear community centers, es decir, construcciones de usos diversos pero a mayor escala.

El aumento sostenido de la densidad poblacional en zonas suburbanas y las nuevas tendencias mundiales de urbanismo, explican la reactivación de este tipo de desarrollos. “El concepto hace referencia a emprendimientos de usos múltiples con viviendas, oficinas, estudios profesionales y locales, pero que también ofrecen espacios comunes abiertos como plazas, anfiteatros, juegos para niños y recorridos comerciales”, define Federico Gagliardo, CEO & fundador de Vitrium Capital, la desarrolladora que construye Puerto Caamaño en Pilar. Gagliardo explica que hace 30 años sólo había algunos barrios cerrados con centros comerciales de escala aislados. “Cuando uno se alejaba cada vez más de la ciudad, el concepto de barrio iba desapareciendo paulatinamente, desarmando así el tejido social natural de las zonas urbanas”, rememora. Una foto diferente a la actual en la que los complejos de usos mixtos agrupan “a todos esos usos distribuidos, recreando la experiencia social urbana que se había perdido en las áreas donde inicialmente se habían desarrollado barrios cerrados y countries”, profundiza. Pueblo Caamaño combina departamentos, oficinas y locales comerciales, en un predio de tres hectáreas. Una vez concluidas todas sus etapas, el proyecto contará con 350 viviendas, estudios profesionales y oficinas, además de áreas de entretenimiento, espacios verdes,y 90 locales comerciales -ubicados alrededor del anfiteatro- y un centro de actividades lúdicas y culturales para toda la familia. “Los proyectos de usos mixtos están diseñados para promover la sociabilización”, afirma Hernán Nucifora, director de Global Investments, y define a la tendencia como all in one. “Se busca unificar en una misma zona las áreas laborales, residenciales y comerciales para facilitarles la vida a las personas. El diseño de este tipo de obras revitaliza el entorno hasta convertirlo en un potencial polo de desarrollo”, sigue la charla con la nacion el desarrollador que construye Campus Norte, un complejo de usos mixtos de $400 millones de inversión, en un predio de 1200 metros cuadrados ubicado en Vicente López. Tendrá 150 unidades residenciales, dos edificios de oficinas y un paseo comercial. “Si bien el formato de usos mixtos está muy desarrollado en el exterior, hay zonas como el Oeste que tienen potencial”, explica las razones de por qué construye una obra mixta en esa área de Buenos Aires, Fernando Romay, director de la desarrolladora que lleva su nombre. El empresario construye Thays Parque Leloir, un emprendimiento localizado dentro de una reserva ecológica de 640 hectáreas, a 400 metros de la autopista acceso Oeste. Se trata de un complejo con 55.000 metros cuadrados de construcción emplazado en un terreno de 25.300 metros cuadrados de superficie. También incluye un hotel Hampton by Hilton, un centro de convenciones y de negocios con capacidad para 400 personas y un paseo comercial con 22 locales en donde funcionará un Kansas y Negroni. En concreto, tendrá 110 oficinas AAA, 240 departamentos residenciales y un parking subterráneo.

Respecto a las ventajas, detalla que la principal es la mejora de la calidad de vida y la sinergia que se genera. Por ejemplo, el hotel no va a tener restaurant porque el proyecto contará con oferta gastronómica. “Por otra parte, el establecimiento de 80 habitaciones no tendrá gimnasio ni spa. Esos servicios los operará SportClub y, además de ofrecerlos a los huéspedes, se los brindará a los propietarios de las oficinas. La administración del complejo cobrará estos servicios dentro de las expensas; por lo tanto, el hotel pasa de tener una unidad que le generaba costos a una que le genera ingresos”, describe el modelo.

En línea con esta tendencia surgen otro fenómeno que es la proliferación de los proyectos que ofrecen servicios complementarios a los barrios cerrados y, a la vez, al área de influencia. En zona Sur un ejemplo es el de Nuevo Quilmes Plaza, El desarrollo de US$30 millones de inversión contará con centro comercial, más de 4000 metros cuadrados de oficinas, un centro de salud y un estacionamiento para 3000 autos. “Recién ahora se ha logrado tener una masa crítica de habitantes en la zona que garantice un retorno a los inversores”, analiza Ignacio O’Keefe, de O’Keefe Propiedades, que comercializa el proyecto.

La eficiencia es clave

“Optimizar” es la palabra clave para estos proyectos, que de acuerdo con los desarrolladores permiten aprovechar el tiempo y los espacios compartidos.

Con menos tierra disponible, la Capital Federal también presenta oportunidades. Sin ir más lejos el nuevo Código Urbanístico aprobado por la legislatura impulsa la idea de trabajar, disfrutar y vivir en un radio que no superen las 40 cuadras. En cuanto a proyectos en danza, en el barrio más joven de la ciudad Gnvgroup construye Madero Harbour, el proyecto de 300.000 metros cuadrados emplazado en Puerto Madero. Otro caso es el de Distrito Quartier Puerto Retiro ubicado en la zona de influencia del Paseo del Bajo. El emprendimiento de Argencons incluye un edificio de oficinas corporativas AAA, otro de lofts residenciales y aptos profesionales -la refuncionalización del antiguo Hospital Ferroviario- y uno más de unidades residenciales para alquiler temporario, apto profesional y residencial. Asimismo, contará con un paseo peatonal que tendrá locales comerciales y gastronómicos y un estacionamiento.

Respecto a zonas con oportunidades, Néstor Curland, director de Zentrum Developers afirma que el corredor Norte de la ciudad tiene potencial para el desembarco de emprendimientos mixtos por su conectividad y cercanía a avenidas como Del Libertador, Cabildo y Juramento. Los brokers también miran con atención a la zona Sur y el Distrito Tecnológico de Parque Patricios, donde se está dando un fuerte crecimiento en infraestructura y vivienda, y hay un mercado comercial todavía sin desarrollar.

Son obras que combinan todos los usos: residencias, locales y oficinas; buscan aprovechar el fenómeno de la descentralización y satisfacer a una demanda que quiere vivir, trabajar y disfrutar en un mismo lugar Fuente: LA NACION

La avenida Balbin es otro de los corredores de la capital que, aseguran, tiene tierra para desarrollar este tipo de emprendimientos. “La infraestructura en materia de transporte en áreas más desarrolladas de la ciudad de Buenos Aires está agotada y hay zonas como el Doho, Belgrano y Núñez que están saturadas. Por eso, optamos por esta zona aledaña, con buena conectividad y que será beneficiada por las obras de soterramiento del ferrocarril para desarrollar nuestro primer proyecto”, explica Ariel Acri, fundador Saltum. El desarrollador construye WH, un proyecto de usos mixtos de US$25 millones de inversión ubicado en Coghlan. Tendrá 17.000 metros cuadrados y 900 metros cuadrados destinados a amenities. Además contará con un zócalo de locales comerciales y un garaje comercial. “Dos tercios de la demanda de estacionamientos está desabastecida”, justifica su apuesta convencido de que los proyectos mixtos marcarán la agenda del futuro en el sector.

Los desarrolladores también están atentos a las oportunidades que presenta Villa Urquiza. Un barrio en pleno crecimiento residencial y, como consecuencia, comercial. “Incorporar locales comerciales en los desarrollos suma”, afirma Curland, que apunta a esa estrategia convencido de que los locales en sus proyectos jerarquizan los edificios residenciales. Priorizamos un diseño que dé lugar al desembarco de espacios gastronómicos que representen la oportunidad de agregar valor y servicios a los inquilinos del inmueble”, explica. Y agrega que, para los inversores, la posibilidad de contar con emprendimientos con este tipo de propuestas mixtas es muy atractiva. “Principalmente para quienes tienen la unidad destinada a alquileres temporarios”, profundiza. El desarrollador afirma que los locales generalmente mejoran la incidencia, dado que su valor de venta es mucho mayor que el valor del metro cuadrado de una vivienda. Se estima un retorno de inversión del 5 por ciento anual en dólares para el inversor en locales.

Los retos

Respecto a los desafíos, Gagliardo dice que es clave poder analizar correctamente su viabilidad. Esto implica tanto el estudio de las características propias del terreno como el conocimiento del perfil de los potenciales compradores para poder desembarcar con una oferta que se ajuste correctamente a sus necesidades, muy distintas a las de aquellos con un perfil residencial exclusivamente urbano.

Otro factor importante para tener en cuenta a la hora de desarrollar un emprendimiento de usos mixtos es la ubicación: deben estar en zonas con potencial y si es en la provincia de Buenos Aires, cerca de las grandes urbes . “Pilar se está transformando en un centro de actividad comercial muy importante con un crecimiento sostenido desde hace 10 años, como en su momento fue Panamericana y Márquez. La zona también promete por estar cerca de los nuevos lugares de residencia de las personas que ahora eligen esta área para vivir y para trabajar en un ámbito más natural. Y, obviamente, también juega un rol importante el factor incidencia de la tierra, ya que los valores son más bajos que en la capital federal”, admite Gagliardo. Por otra parte, hay que balancear muy bien la superficie de cada una de las actividades.

Además de la necesidad de optimizar, las propuestas mixtas también responden a la tendencia global que es la descentralización de los centros financieros, comerciales y administrativos, mismo dentro de la ciudad de Buenos Aires. Esto empieza a generar nuevos puntos estratégicos para oficinas que tienen que estar acompañadas de residencias adecuadas para el perfil de las personas que trabajarán en aquellas oficinas.

Sergio Mannarino, VP de Ventas y Operaciones de OneWorld Properties, la firma encargada de la comercialización de Paramount Miami WorldCenter afirma que el modelo crece en otras ciudades del mundo. En el caso del emprendimiento para el que trabaja tiene una torre de lujo residencial, componentes de retail -que ofrecerá cinco cuadras de calles peatonales con restaurantes, cafés y tiendas al estilo Lincoln Road-, oficinas y oferta hotelera como por ejemplo el Marriott Marquis, que dispondrá de 1800 cuartos y un centro de convenciones de 55.000 metros cuadrados. “Al tiempo de que la ciudad crece y el traslado de un punto a otro se hace más complicado, las propuestas autosuficientes de uso mixto se presentan como una alternativa interesante”, afirma el ejecutivo y destaca que la proximidad a los puntos de negocios y recreación hacen que los proyectos sean más atractivos.

Por último este tipo de construcciones continuarán creciendo debido a un público que comienza a ingresar en el mercado: los millennials. Una generación que busca perder la menor cantidad de horas posible en trasladarse. “Por eso quiere este tipo de complejos, que tienen amenities y permiten estar trabajando y viviendo en el mismo lugar, para aprovechar toda la jornada sin esa pérdida de tiempo”, finaliza Nucifora.

Por Victoria Aranda, Sábado 20 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los jóvenes quieren otro tipo de proyectos

Los millennials no sólo cambiaron los códigos del mundo del trabajo, eligen vivir en emprendimientos distintos con áreas comunes para socializar.

Los jóvenes cambian el mercado.

Los millennials no sólo cambiaron los códigos de los ambientes laborales, su forma de vida también cambia el perfil de los desarrollos en los que sueñan vivir. Quieren emprendimientos diferentes. Así surge la cultura del coliving. Un concepto simple pero que apunta a revolucionar el mercado de los ladrillos.

En el tercer milenio, la gente busca encontrarse, superar el aislamiento que genera la tecnología, especialmente en los segmentos de jóvenes y profesionales. Así, surgen nuevos espacios que favorecen la interacción, la formación de grupos no solo para trabajar sino también para compartir experiencias sociales de todo tipo. Son emprendimientos pensados para propiciar la formación de verdaderas “comunidades” de residentes que interactúan en diversos ámbitos: combinan la intimidad de la vida privada y las áreas comunes en las que se puede interactuar con otros.

El coliving ofrece una experiencia de vida sin complicaciones. Desarrollos que cuentan con una administración central, una conserjería, encargada las 24 horas de que todo funcione y esté bien mantenido, así como del pago de las cuentas de los diferentes servicios. Quien vive en un edificio de este tipo abona cierta suma mensual fija que incluye todos los servicios y gastos, inclusive la limpieza de su casa, no se preocupa por pagos extra y tiene previsión sobre su presupuesto.

Es paradójico que en tiempos en los que se habla de que la hiperconectividad tecnológica genera desconexión, los nativos digitales busquen otra forma de vivir. “Se da especial importancia al diseño, a contar con tecnología de última generación, a convivir armoniosamente con el medio ambiente, ahorrar energía y promover la sustentabilidad en diferentes aspectos”, relata Juan Mora, socio fundador y CEO de Casa Campus, la desarrolladora con inversiones por US$ 20 millones emprendimientos con este foco. “Tenemos 2000 miembros entre residentes y huéspedes, además de 350 socios inversores”, detalla el ejecutivo con un proyecto inaugurado y tres en construcción, todos en ubicaciones como Congreso, San Telmo y Pilar, desde las que se puede ir caminando a las universidades .

En los emprendimientos planteados para este segmento, los espacios comunes no contemplan solo el microcine, la piscina o el gimnasio. La clave pasa por crear otros ámbitos de encuentro valorados como por ejemplo una gran cocina súper equipada y comedores cool que invitan también a encontrarse para compartir alguna comida. “También se generan salas de lavandería, bibliotecas, cavas y terrazas al aire libre. El atractivo de los espacios comunes es que propician una interrelación significativa que trasciende el mero saludo al vecino al cruzarlo, que invita a compartir la vida con el otro”, define Mora .

Las investigaciones sustentan por qué los millennials son un “blanco” clave para los desarrolladores. Según datos de Gallup, el 64 por ciento de los jóvenes no se encuentra en relación de pareja. Las tasas de matrimonio disminuyeron hasta un 10 por ciento en la década pasada -mientras estas disminuyen, las parejas sin formalizar aumentaron del 7 por ciento al 13 por ciento-. En línea con esa tendencia, los jóvenes solteros han crecido drásticamente el nivel de convivencia con “compañeros de cuarto”. Un fenómeno que da la pauta del avance de un estilo de vida diferente : colaborativo y comunitario. “La forma de estudiar, trabajar, viajar y vivir está cambiando drásticamente. Para el 2020 se espera que el 40 por ciento del trabajo sea freelance y remoto. La revolución tecnológica y el social networks está cambiando el mundo en forma exponencial”, relata Mora quien en 2017 planea la inauguración de las tres obras que construye, Además asegura que este año se lanzarán dos más. Mira barrios como Palermo, Recoleta y Núñez.

En cuanto al modelo de negocio, la apuesta para adquirir una unidad promedia los US$ 90.000 incluyendo mobiliario y equipamiento. Un negocio que, según Casa Campus deja una renta de 8 por ciento anual como target, porcentaje al que hay que sumarle la apreciación de la inversión. “Cada uno es dueño de su departamento y nosotros las administramos en conjunto, el inversor no se ocupa de nada”, detalla Mora y aclara que una habitación completamente equipada cuesta en promedio US$ 800 mensuales e incluye, además del acceso a todos los servicios del coliving, las expensas, servicios públicos, cochera, tv por cable y wifi de banda ancha.

A las nuevas formas de vida se suma el efecto que genera el incremento de precios en las propiedades y los costos de vida que impactan en los principales centros urbanos. Una realidad que dificulta la posibilidad que tienen los jóvenes de acceder a una vivienda propia. De hecho Pieter Levels, el fundador de la web Nomad List, estima en su análisis sobre el futuro del nomadismo digital que en el 2035, el mundo contará con más de 1000 millones de nómadas. En definitiva, ninguna industria está librada al azar y en la era de la disrupción, los ladrillos también se enfrentan al desafío de adaptarse a nuevas formas de vida. Desde autos compartidos, hasta llenar el espacio extra en su valija transportando artículos para otros; el mundo ha comenzado a aprovechar el espacio excedente a través del aumento de la economía compartida. La industria de la vivienda no es una excepción. A crear, entonces.

Por Carla Quiroga, Sábado 25 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Efecto crédito: los cambios que vienen

Por qué la industria advierte nuevas reglas de juego; la indexación, la irrupción del comprador final y los proyectos para la clase media.
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Desde hace 15 años los desarrolladores arman proyectos para vender sin crédito, invirtiendo parte del tiempo en cómo mover la demanda en un país que paradójicamente tiene un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas. Se generaron fideicomisos al costo, un modelo en el que el riesgo se atomizaba entre varios inversores que pagaban las unidades durante la obra. “Se ajustaba por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y si se excedían los costos se agregaban cuotas adicionales. No había inversión de riesgo”, grafica una fuente del mercado.

Otra forma que encontraron para incentivar la demanda fue la financiación modular en proyectos más de cinco años que se planeaban por etapas en los que los compradores comenzaban pagando cuotas bajas hasta la posesión en la que aumentan considerando que la persona deja de pagar un alquiler. “Fue una forma de acercarnos a la demanda”, explica Alejandro Belio, director de Operaciones de Tglt, la desarrolladora que creo la marca Metra para el segmento medio al que le vende en cuotas. De hecho, aún tiene oferta en el proyecto Metra Puerto Norte ubicado en Rosario con la posibilidad de adquirir una unidad con financiamiento hasta el 2023.

Con la irrupción del crédito hipotecario cambia la foto del mercado. “Se modifica la lógica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario para quien no podía comprar. Habrá mayor stock de unidades en el suburbano”, anticipa Gustavo Ortolá a cargo de la dirección comercial de Distrito Las Artes, un desarrollo de US$ 1000 millones de inversión que la Corporación América construye en Córdoba. De esta forma, se anticipan los primeros cambios que prometen cambiar las reglas del sector.

La expectativa es que deje de construirse sólo en los barrios más caros de la ciudad.

1.- Se dejará de construir sólo para el inversor

La demanda por parte de quien compra una vivienda para habitar incrementará la exigencia en la calidad constructiva, las terminaciones y los proyectos. El crédito obliga un replanteo.”El modelo de inversores para inversores no era sustentable y las nuevas reglas obligan a trabajar con mayor profesionalismo. Se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y anticipa que en un plazo de entre un año y medio y dos, la aparición de un stock de oferta nueva para el usuario final. Igual, aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Un punto que pone en la agenda, la necesidad del trabajo en conjunto público-privado,.

2.- El futuro de los precios

Con un costo de la construcción en su máximo histórico -entre los US$ 1100/m2 y los US$ 1500/m2-, sumado a un precio de la tierra en alza sobre todo en la Capital Federal y en un contexto inflacionario que ronde el 20 por ciento, es impensada una posible baja de precios. Sin embargo los analistas del mercado financiero advierten que los valores deberían bajar por la brecha que existe entre salarios y valores de las propiedades. “Con un salario anual que promedia los US$ 13.000, no cierran en la Argentina los niveles del costo de construcción. En Estados Unidos el sueldo anual promedio es de US$ 53.000 y en España US$ 36.000, mercados en los que el costo ronda los US$ 700/m2”, relata Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI. Su mirada es que la ineficiencia se genera en los sistemas constructivos, y aclara que no tiene relación directa de el costo de la mano de obra. “En el país se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses”, advierte y aclara que hay empresas locales que producen paneles o materiales para construir de una forma diferente. “Cuando esos sistemas se instalen el costo de construcción bajará y los valores de las propiedades también y quien toma un crédito terminara pagando una propiedad más cara”, afirma.

La mirada opuesta tienen quienes están en la cocina del sector. “Es un error relacionarlo con el salario. Hay que mirar el valor del m2 y la cotización del dólar”, explica Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Hace referencia a que el combo tipo de cambio atrasado e inflación en pesos desestima una baja en el valor de las propiedades nuevas. “Es más, hoy se da el fenómeno de que quien desarrolla un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro. Algunos están vendiendo por debajo del valor de reposición”, justifica.

Respecto al impacto de una mayor demanda en las unidades de menos que US$ 200.000 que son las que califican para las líneas de crédito, en el mercado afirman que si bien puede generarse una burbuja en las usadas, no es un tema que preocupe al sector. “Surgirá mayor competencia y nuevos emprendimientos”, afirma Belio. Hay que tener en cuenta que el comprador será más exigente que el inversor que adquiría una propiedad para alquilar. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva”, analiza Satulovsky.

3.- Más proyectos en barrios que sólo se mueven con financiación

Si el plan de créditos prospera y las variables macro acompañan, los desarrolladores se animarán con proyectos fuera del corredor norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, los más caros con incidencias que superan los US$ 1000/m2. “Hay que balancear al mercado, dejar de pelear por las tierras as codiciadas”, agrega Satulovsky y plantea la necesidad de generar procesos de desarrollo y de crear valor en economías locales.

4.- Vía libre para ajustar

Una de las noticias de las últimas semanas es que después de 20 años se permite la indexación en el sector a través de medidas de ajuste. Es decir se habilitó el uso del UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. Es una unidad de cuenta que hace posible las transacciones del sector que son de largo plazo en un contexto de inflación. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. “Las compañías constructoras preferirán pactar en UVIs mientras que los compradores en UVA que se ajusta por inflación”, analiza Gustavo LLambías, Vicepresidente de la Asociacion Empresarios de la Vivienda, la entidad que relama esta iniciativa desde 2009. Hoy la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. “Está se actualiza por la evolución del CER en base al índice de precios y se considera más previsible mientras que UVI se actualiza por el costo de la construcción”, justifica Marcela Méndez, directora de Serinco, consultora especializada en tasaciones. Mario Gómez director de la inmobiliaria Le Blue incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA.

5.- El crédito puente, el próximo paso

Es el que los desarrolladores pueden transferir al comprador. Se anunciaría sobre la segunda parte del año y es clave para que se reactive la obra nueva pensada para la clase media. “Hoy la demora en las escrituras de las unidades terminadas hace que no sean aptas para el crédito”, explica Hernán Nucifora, socio gerente de la desarrolladora Global Investments, quien negocia un crédito puente con una entidad oficial pero los números no le cierran. Las tasas rondan el 26 por ciento y se hace inviable. “El costo financiero para un crédito de $180 millones era de $ 40 millones en tres años”, detalla. De todas formas para que avance, hay que resolver otro tema clave para el sector: los tiempos de los procesos administrativos. Las habilitaciones, permisos y finales de obra. Hoy escriturar una unidad nueva pueda demandar más de un año y medio. “En Perú por ejemplo existe la figura hipoteca de bien futuro que permite hipotecar la unidad en construcción”, plantea una opción Gómez.

Por Carla Quiroga, Sábado 18 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION