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Terrenos – Los valores en la Capital aumentaron un 30 por ciento

Con el m2 de incidencia alto, las búsquedas de nuevas zonas se convierten en un tema central.

El landbanking fue el negocio central de los desarrolladores durante el 2014 y 2015, ya que el valor de la tierra se incrementó en un 30% en dólares durante este período. Con este m2 de incidencia alto, las búsquedas de nuevas zonas para construir se convierten en temas centrales ante la eminente salida del crédito hipotecario y de la oficialización del blanqueo.

Mientras se espera la implementación de las medidas anunciadas por el gobierno relacionadas al tema crédito hipotecario y blanqueo, las cuales impactarán positivamente en la reactivación del mercado inmobiliario, el negocio por estos días es la capitalización y reserva de tierra, un bien cada vez más escaso en la ciudad de Buenos Aires.

Es así que los desarrolladores apostaron al landbanking y esperan el momento indicado para lanzar sus nuevos proyectos al mercado. Guido Wainstein, director de Grupo KWZ, afirmó: “En los últimos 18 meses adquirimos tierra para lanzar más de 40.000 metros cuadrados al mercado, la cual ya se capitalizó e incrementó su valor generando un impacto positivo en el inversor. Por un lado, apostamos al barrio de Belgrano para tres nuevos desarrollos orientados al segmento corporativo triple A y zonas como Abasto, Caballito y Flores para proyectos orientados a la clase media que se adecuen al sistema de crédito hipotecario que viene trabajando el gobierno a través de las Unidades de Vivienda (UVI) y del Banco Nación”.

La explicación de este fenómeno tiene su sustento en la centralización que vive la ciudad. Pablo Lowestein, socio director de Haus Developers, destacó: “La demanda actual está centralizada en viviendas residenciales en la zona de Belgrano R, Palermo y en algunos polos más recientes como Villa Urquiza que son sitios con mucho verde, calles empedradas y lotes ubicados cerca de medios de transporte para llegar a los puestos de trabajo. Estas ubicaciones sufrieron aumentos de hasta un 30% en un año generando una suba del valor del m2 de venta”.

Si bien durante el primer semestre último, se pudo observar un aumento considerable del valor del m² debido a la inflación en relación al estancamiento del dólar, Lowestein agregó: “A diferencia de otros proyectos, los terrenos siempre tienen un mercado muy activo más allá de la coyuntura política y económica que se atraviese. Desde hace dos años tenemos pool de inversores que sólo se dedican a adquirir lotes”.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario, Héctor D’Odorico, presidente de Cucicba describió: “Los lotes bien situados, en zonas consolidados o frente a espacios verdes, son demandados tanto por inversores como desarrolladores. El costo de la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía desde los 600 hasta los 1400 dólares, impactando directamente el valor del m2”.

Wainstein amplió: “En la actualidad hay varios dueños de lotes que deciden participar del negocio para defender el valor de su terreno y en estos casos acepta tomar m2 del futuro desarrollo como parte de pago y así acelerar el proceso de venta del éste”.

Por su parte, Miguel Ludmer director de Interwin Marketing Inmobiliario, analizó: “Si acaba de comprar tres lotes y los está fondeando y poniendo a todo su equipo a trabajar y agotó su capital y capacidad de conseguirlo, no mirara nuevos casos o estará menos dispuesto a pagar por un nuevo lote. A la inversa, si está en una etapa donde se puede escriturar y entregar sus unidades y su grupo de inversores está a punto de recibir el dinero de su inversión, mejor que les ofrezca una nueva re inversión antes que los éstos puedan elegir libremente con quien hacerlo”.

Bienes escasos

Lo cierto es que son bienes escasos, hay más demanda que oferta, y sin hacer ningún esfuerzo, inmobiliarios y desarrollistas están a la búsqueda permanente de terrenos.

Y Ludmer, agregó: “Los terrenos no son terrenos. Son otra cosa. Son casas, son departamentos en edificios, PH que no agotan el FOT, son estaciones de servicio, hoteles alojamiento, locales comerciales y garajes, entre otros detales”.

Están atomizados y pertenecen a diferentes propietarios que en general no consideran el valor en el que el desarrollador cierra un buen negocio, sino que consideran sus expectativas y o los números más altos que fueron escuchando.

Durante los cuatro años de cepo cambiario se mantuvieron firmes en valores y en el último año desde la expectativa de un cambio de gobierno y luego con el recalentamiento del mercado con la proyección del dinero que se espera aparezca por el blanqueo de capitales, “podemos redondear el crecimiento de valores en un 30%”, expuso el ejecutivo de Interwin.

Claramente no hay una lista exacta de precios de los terrenos, no subieron todos de la misma manera, “lo que pasó es que se fueron validando precios esperados que hace dos o tres años no se conseguían y hoy sí. El límite a pagar es el valor en el que deja de ser negocio para el emprendedor”, amplió Ludmer.

No todos los desarrollistas están dispuestos a pagar la misma incidencia de tierra por el mismo terreno. Mucho depende del conocimiento que el desarrollador tiene de la zona y el proyecto que va a desarrollar, y fundamentalmente de la etapa de su ciclo productivo que está atravesando.

Sábado 6 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los terrenos, el bien más buscado

Los lotes bien situados, frente a espacios verdes, son demandados por inversores y desarrolladores; el costo de la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía entre los 400 y trepa hasta los 1400 dólares

En momentos en los que la incertidumbre y la quietud parecen dominar el escenario del Real Estate existe un grupo de personas que se encuentran más activas que nunca, a la caza de la rara avis del sector: los terrenos. Éstos son sin duda el primer eslabón de la cadena inmobiliaria, la joya mejor cuidada y más querida de la abuela, el bien más cotizados por la mayoría de los jugadores del sector por tratarse de la inversión más buscada, que garantiza una rentabilidad buena y segura.

Para Jorge Toselli, titular de la firma JT Inmobiliaria, un referente del sector, los terrenos siempre tienen un mercado muy activo más allá de la coyuntura política y económica que esté atravesando el país. Aquí un dato que puede ratificar tal sentencia: “En nuestra inmobiliaria desde hace mucho tiempo tenemos en lista de espera a muchas personas interesadas en adquirir este tipo de bienes. La mayoría de ellos buscan lotes en las cinco zonas más demandadas de la ciudad de Buenos Aires (Barrio Norte, Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito). Cuando ingresa un lote bien ubicado y a buen precio no suele durar más de un mes en cartera”, afirmó Toselli.

Damián Baigún, socio de Baigún Operaciones Inmobiliarias, coincide con la afirmación de su colega Toselli y amplía el concepto. “En la Argentina hay dinero, el parate que experimenta el sector es una cuestión más vinculada con la confianza; la cual desde hace un tiempo está bastante deteriorada. Ante esta realidad una de las mejores inversiones, de las más rentables y de las menos riesgosa es la compra de tierras, de ahí que en este tema se mantenga una demanda sostenida”, dijo Baigún.

Para Gonzalo Painceira, de Toribio Achával, los terrenos en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires son un bien escaso y sin reposición por lo tanto su valor es cada vez más alto. “Hoy, a diferencia de lo que sucedía hace algunos años, son los desarrollistas y las empresas constructoras las que se posicionan como los actores principales a la hora de comprar un terreno. Allí en la mayoría de los casos se construirán edificios de vivienda o de oficinas (ya resulta inusual el comprador privado que compra un lote para proyectar allí su vivienda)”, explicó el broker.

Valores

“El precio del terreno está directamente relacionado no sólo con su ubicación sino también con el volumen edificable que se pueda construir allí. Y éste varía según las distintas zonificaciones que establece el Código de Planeamiento Urbano”, afirmó Painceira.

Los registros de Toribio Achával revelan que en las ubicaciones premium si se comparan los valores de las incidencias actuales con los existentes en 2012 los precios no bajaron, mientras que en las demás ubicaciones se observa una baja que oscila entre el 10 y el 18 %.

Según los inmobiliarios consultados la incidencia en la ciudad de Buenos Aires varía entre los 400 y los 1400 dólares. “El valor de la incidencia varía según las ubicaciones, en barrios como Parque Chacabuco o Villa Crespo el valor del metro cuadrado ronda los 500 dólares, la mitad de lo que puede llegar a cotizarse un terreno en cualquiera de las zonas más demandadas de la ciudad de Buenos Aires”, sostuvo Toselli.

Para Agustín Walger, de la firma Lépore Propiedades, los valores de los terrenos en Caballito sufrieron una depreciación. “En esta parte de la ciudad los lotes si bien en la teoría no han bajado (la incidencia va entre los 500 y 700 dólares el m2), han sufrido una caída encubierta, debido a que no se realizan operaciones 100% en efectivo. Los grupos desarrolladores han perdido parte de sus inversores y hoy se hace más cuesta arriba armar los grupos de inversión”, comentó Walger.

Y agregó: “Hoy para concretar la venta de un lote, el propietario debe estar dispuesto a tomar dos caminos: si quiere recibir todo en efectivo, deberá, seguramente, aceptar una contraoferta, para que le resulte atractivo al grupo desarrollador hacer el desembolso. En ese caso el desarrollador mejora los costos de obra al adquirirlo más barato. Esto le permite tener un valor más competitivo para una preventa en pozo, pudiendo así apalancar el negocio. En cambio, si el vendedor quiere defender la cotización, deberá aceptar tomar metros cuadrados del futuro desarrollo como parte de pago (conocido en el mercado como canjear metros cuadrados). Esta última opción sin duda acelera y ayuda a la decisión de compra de un lote por parte de cualquier grupo desarrollador”. Seguí leyendo “Los terrenos, el bien más buscado”

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Punto de partida de todo proyecto

Los terrenos bien ubicados son objeto de deseo de todo inversor/desarrollador; posicionarse en lotes, una de las mejores opciones más allá de la coyuntura.

Son el punto de partida de cualquier negocio inmobiliario y seguramente el rubro más buscado por developers e inversores. ¿La razón? Porque posicionarse en tierra significa pensar en el futuro. Y es -como dicen los brokers- la inversión más buscada, que garantiza una buena rentabilidad. Pero la coyuntura hace de las suyas y afecta las decisiones de la demanda. Según Gonzalo Panceira, gerente de la División Terrenos de Toribio Achával, “en el primer semestre de este año se registró una fuerte demanda de terrenos, que experimentó un leve retroceso luego del conflicto con los holdouts. Esta fuerte demanda sin embargo tiene sus particularidades, ya que se presenta mucho más selectiva y tiende a concentrarse en ubicaciones consideradas premium. En la actualidad, en el segmento de los terrenos se cumple más que nunca una de las reglas más conocidas del Real Estate: location, location, location”. Agrega además que si se compara los valores de incidencia actuales con los existentes en 2012 se observa que en las ubicaciones premium, los valores no bajaron, mientras que en otras se observa una baja que oscila entre el 10 y 18%. Sin embargo, los compradores se focalizan en las zonas premium privilegiando la seguridad del negocio, aunque esta determinación signifique resignar algo de rentabilidad.

–¿Cómo abonan los terrenos con m2?

–“Las compraventas de terrenos se acuerdan en dólares billete, ya que los vendedores, salvo contadas excepciones, no aceptan vender en pesos. Los compradores, por lo general, ofertan como parte de pago la entrega de m2 en la obra a desarrollar en el terreno o m2 terminados en otro desarrollo. Si la oferta contempla la entrega de m2, en la negociación los vendedores se muestran reticentes a bajar el valor del terreno; como contrapartida si la oferta es en efectivo se muestran más permeables a convalidar una leve baja del valor.”

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria y prosecretario de la Cámara Inmobiliaria, comentó que “la adquisición de un terreno en Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Palermo, es decir, todo el corredor norte, parece una tarea imposible por los valores que solicitan los vendedores. Esta es una de las pocas causas por las que se realizan muy escasas operaciones de lotes, dado que los desarrolladores no están dispuestos a pagar más de 1000/1100 dólares el m2 a construir. Caso contrario se pone en serio riesgo la rentabilidad del proyecto”. Explica además que “hay que tener en cuenta que en una obra de 3500/4000 m2 de obra, muchos no se computan como metros vendibles. Si se abona algo más, la rentabilidad deja de ser atractiva, pues a la hora de vender habrá que ajustar el valor hasta cubrir los costos y la ganancia esperada de la operación”. Y agrega: “Por esa razón las grandes empresas se están volcando a barrios como Caballito, Villa Crespo o Almagro, donde hay más probabilidad de conseguir un lote de doble frente (18 metros), con una incidencia relativa cierta de alrededor de 700/800 dólares el m2”. Y recuerda que una obra iniciada ahora se escriturará dentro de 2 años en un contexto diferente y seguramente en un clima de negocios distinto al actual.

Los lotes, siempre un imán para los negocios inmobiliarios. FOTO: Santiago Filipuzzi

A la hora de analizar este segmento vital del mercado no queda duda de que los terrenos son tan atractivos como siempre. Para José Azpiroz Costa, director de Bullrich, “son cada vez más interesantes y no tienen reposición. Una vez que se vendió desaparece del mercado para siempre”. Aporta datos que ayudan a comprender lo que sucedió con este segmento: “En la ciudad de Buenos Aires, en los últimos 10 años se vendieron 2600 terrenos y se edificaron 14.000.000 de m2. La inversión que movió el sector casi alcanza los 20.000 millones de dólares. Esta tremenda inversión se frenó bruscamente a partir del cepo. La cantidad de permisos cayeron, en gran medida por la desconfianza de la gente ante la situación económica. Sin embargo, con que se deje cierta libertad y aparezca un poco el crédito, la construcción tendrá otro empuje. Hoy, como están las cosas, parece imposible.

-¿Qué pasa con los propietarios de los terrenos? Seguí leyendo “Punto de partida de todo proyecto”

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Terrenos – Bien escaso y de difícil negociación

Es todo un desafío acercar las partes y acordar precios entre lo que pretenden los propietarios y lo que están dispuestos a pagar los potenciales compradores.

Dentro del mercado inmobiliario, la tierra es un elemento fundamental, decisivo a la hora de generar un buen negocio. Por eso, en un contexto como el actual, parece prioritario revisar el proceso de comercialización de terrenos urbanos. Más específicamente, cuál es hoy en la ciudad de Buenos Aires el comportamiento de todos los operadores del sector.

“La tierra, en las grandes capitales del mundo, entre las que se encuentra Buenos Aires, se ha convertido en un bien escaso, cada vez más preciado”, dice Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria y actual protesorero de la CIA. Lo confirma José Azpiroz Costas, director de Inmobiliaria Bullrich, que asegura: “Es muy difícil conseguir terrenos en Capital. Y no hablo de los doble frente, 17 x 40 de fondo, esos casi se extinguieron”. Y por si hiciera falta, Mariano Oppel, titular de la Inmobiliaria Oppel, insiste: “La tierra bien ubicada es un bien hoy casi inexistente, por lo que el proyecto construido sobre uno de ellos resulta irrepetible. Así, en ciertas zonas, al no haber más tierra disponible comienzan a cotizar como lotes las estaciones de servicio, los garajes, los antiguos PH, los viejos edificios con pocas unidades, que se van comprando de a uno hasta lograr sumar el 100%, del inmueble y poder demoler, dando lugar a un nuevo emprendimiento. Seguí leyendo “Terrenos – Bien escaso y de difícil negociación”