Las variables que determinan el precio de un inmueble; además de las características y el estado de la unidad es importante analizar el entorno y los servicios del barrio.
El movimiento que comenzó a tomar el mercado inmobiliario, apalancado por la reaparición de los créditos hipotecarios, hizo que el negocio tomara impulso. En línea con ello, la demanda de inmuebles se activó y también se puso más exigente. Los nuevos compradores o inquilinos están muy informados y ya no se quedan en lo cómodo, bonito o barato que puede resultar una propiedad, y se fijan en todos aquellos aspectos que hacen al precio que deben pagar. Sucede que el “valor” de un inmueble está conformado por múltiples y diversos factores. Estas variables no sólo se relacionan con la propiedad en sí, su estructura y tipología, sino también con el entorno en que se emplaza y los beneficios extra que pueda ofrecer. La búsqueda de la casa ideal está llena de expectativas; ansiedad, por encontrar todos los requisitos que busca su futuro dueño; y dudas sobre la conveniencia de invertir en un u otro tipo de inmueble. Por ello, conocer cómo se compone el valor de una propiedad es clave para saber si la persona va a pagar el precio justo por la misma. El ideal de todo futuro propietario es llegar a la vivienda, llave en mano e instalarse. Por caso los aspectos más comunes que se observan son los detalles de terminación, el equipamiento de las unidades, los pisos, el aire acondicionado, la cocina y los interiores del placard, entre otros. Pero estas características “estéticas” que redundan en la tasación de un inmueble, no son las únicas que conforman el precio. Más allá de las necesidades de cada cliente, la valorización de una propiedad se rige por algunos aspectos fundamentales.
Ubicación: al tasar un inmueble esta es la variable que lo cambia todo. El precio del metro cuadrado, varía de barrio en barrio, movido por la demanda de la zona, su desarrollo comercial, vías de acceso, medios de transporte y hasta si se pone “de moda” una zona, tal como ocurrió tiempo atrás con Palermo. “Siempre lo que más se busca es tener rápidas vías de acceso y comunicación en función de la cotidianeidad de cada cliente”, explica Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments y de Cohen Imach Soluciones Inmobiliarias. “Existe una alta demanda de aquellos inmuebles que tienen cerca la boca del subte, el metrobus o el tren”, agrega. Tanto es así que la desarrolladora se encuentra emprendiendo Step Lafuente, a 200 metros del Ferrocarril Sarmiento, cuyo soterramiento finalmente está en marcha. Los ejecutivos calculan sin evaluar ninguna otra variable, que dicha obra de infraestructura generará subas de entre un 25 y un 40 por ciento en los precios de las propiedades cercanas. También aportan a la construcción del precio, las zonas con espacios verdes y centros comerciales cercanos. “Los medios de transporte son clave, pero también las vistas, y sobre todo en un segmento ABC1”, dice Ariel Wasserman, director de BW Group. “El entorno comercial es importante, porque la necesidad de contar con comercios que resuelvan las necesidades de todos los días es fundamental. Ir caminando al supermercado, al colegio u otros servicios de uso cotidiano ayuda en la logística de los clientes, y incide en la decisión de compra”. Según indica el sitio Properati, entre abril de 2016 y de 2017 se registró una suba en torno al 14 por ciento en el valor del m2, siendo de US$ 2448 el precio promedio para la venta. Así Puerto Madero aparece con el valor más alto, US$ 6077 m2 y Villa Lugano el más barato con US$ 1192.
Superficie: en lo que refiere al área total de un inmueble, es importante diferenciar entre superficie cubierta y descubierta para determinar si hay algún espacio para explotar adicionalmente. A ello se suma la antigüedad y la solidez de la edificación, sus terminaciones y los materiales utilizados.
Estado del edificio: la calidad de la construcción donde se emplaza una propiedad, ya sea un departamento o un ph es esencial para determinar su valor, porque este punto determinará las condiciones generales en las que se encuentra. “Los tipos de materiales y estándares de construcción determinarán la vida y buena conservación del inmueble”, resalta Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades. “Lógicamente, y por natural amortización del bien, las casas más antiguas pueden suponer un valor inferior a las construcciones más actuales”. En linea con esto, Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima agrega que hoy la demanda ABC1 paga hasta el doble de lo que cuesta un piso en un edificio de categoría sin servicios por una unidad en una torre top con amenities. “De acuerdo al nivel de terminaciones, muchas veces el cliente infiere cuál es la calidad de la construcción. Y aunque a veces no es así, muy por lo general es un buen parámetro”, agrega Cohen Imach.
Luego vendrá un aspecto tal como el diseño del mismo, que si bien puede parecer que sólo se trata de un detalle estético, elevan sin dudas el precio, ya que también habla de la antigüedad de una edificación. Otros detalles que suman es el estado de los espacios comunes más tradicionales, como el hall de acceso, palieres, terrazas, el ingreso a las cocheras y hasta el tipo de calefacción que ofrece.
Por otro lado, los servicios adicionales van ganando cada vez más peso. “El público busca los amenities para solucionar situaciones de su vida diaria y que les brinden un mayor confort y bienestar a ellos y a su familia”, dice Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Hoy tienen un impacto importante en la concreción de una operación amenities como jardines, juegos para chicos, SUM, parrillas, piscina y gym. Además la gente está empezando a entender que los servicios no significan necesariamente expensas altas. El equilibrio entre amenities y unidades es fundamental para crear un proyecto balanceado cuyas expensas muchas veces son menores a un edificio de 50 años sin ningún servicio
Característica de la unidad: desde algo tan básico como la cantidad de ambientes, su distribución, luminosidad y vistas; hasta espacios de esparcimiento, conectividad, y equipamiento de alta tecnología, todo suma para conquistar al futuro comprador y porque no para llevar el precio del inmueble hacia arriba.
“Hoy los balcones amplios o terrazas privadas son muy buscados, si tienen vistas mejor aún. Espacios para playroom o zona de trabajo dentro de la misma casa suman valor”, resalta Siwacki. “En el caso de los departamentos dos ambientes, es muy valorado que tengan baño y toilette, ya que permite una independencia de la suite y una comodidad para las visitas”, agrega. Otros aspectos valorables son los balcones aunque sea pequeños porque dan la sensación de expansión. El lavadero también es un plus muy valorado. “Pasa lo mismo en cuanto al vestidor, los pisos, la calefacción individual y el aire acondicionado ya instalado, que conforman esos detalles que revalorizan cualquier unidad”, explica Ariel Wasserman, director de BW Group.
Por su parte, desde Grupo Monarca, Alejandro Sbrancia, gerente comercial de la desarrolladora, indica que según las encuestas de producto realizadas por ellos, la percepción de valor se muestra principalmente en las terminaciones y equipamiento de las cocinas, la suite principal y los espacios semi cubiertos. “Entre los detalles más valorados encontramos las parrillas, es algo que quien vive en un departamento valora mucho”, subraya.
Seguridad: desde hace unos años, la seguridad que puede ofrecer una vivienda se convirtió en un extra sobre el valor de la misma. Hoy en día la propiedad se revaloriza desde aspectos directos e indirectos. No sólo se trata con contar con personal de seguridad, sino también de si la zona en la que se emplaza la propiedad es transitada, iluminada y con vigilancia en las calles.
Estilo de vida: hoy en día los inmuebles dejaron de ser meros “ladrillos” para ofrecer todo un estilo de vida en sí. En materia de tendencias los elementos de sustentabilidad y eficiencia energética contribuyen a una nueva forma de vivir, cada vez más requerida. Tal es el caso de los millennials, una generación que comienza a incorporarse al mercado inmobiliario y pide este tipo de giro de timón. “Con un estilo de vida diferente al de sus padres, modos y hábitos que cuestionan el statu quo, esta generación está rompiendo paradigmas y cambiando nuestras nociones sobre la industria. Ellos son los que creen que el living de una casa puede estar también fuera de ella, al aire libre y como punto de encuentro de la vida familiar y social”, reflexiona Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, desarrolladora y placemaker de Distrito Tigre Sur.
Variadas y diversas son los particularidades que determinan el valor de una propiedad. Por eso no sólo basa con comparar precios entre inmuebles cercanos, por cada uno de ellos tiene características propias.
A la vez, es fundamental que los desarrollos hoy se ajusten a las necesidades de los clientes, logrando diferenciación, integración al medio y calidad de vida.
Por Lorena Guarino, Sábado 17 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
