Pese a los vaivenes de la economía que influyen directamente en el sector, los fideicomisos al costo siguen a buen ritmo en el mercado; es un sistema seguro que favorece tanto a los desarrolladores como a los propietarios.
Entre los vaivenes que muestra hoy el mercado inmobiliario, el fideicomiso al costo -una de las modalidades que se emplea para la generación de los proyectos- aún mantiene su vigencia tras haberse cumplido 20 años de su legalización. Su permanencia está viva por más que surgieron otras posibilidades para competir como los emprendimientos urbanos y los suburbanos, que se instrumentan con los boletos de compraventa al costo o con el ajuste a través del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
“El emprendimiento al costo es un tipo de estructuración de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación. La materialización de su aporte se realiza durante el período de construcción, según el avance de la obra. Para darle cobertura jurídica a estos desarrollos inmobiliarios se ha adoptado la figura legal del fideicomiso”, dice Mario Gómez en su libro Fideicomisos al costo, editado por Bienes Raíces Ediciones. Este sistema tuvo su mayor auge tras la salida de la convertibilidad. Con la implementación del cepo cambiario, en los últimos 40 meses, “los fideicomisos se organizaron en pesos, significando para los inversores pagar cuotas en nuestra moneda, según la evolución de los costos, medidos por el Índice de la CAC”, indicó el escritor del libro y director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
Tras los efectos del cepo
Para Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades: “El cepo cambiario tuvo efectos negativos en todo el sector y los fideicomisos no fueron la excepción, pero continuaron posicionados como una de las mejores opciones de inversión de los últimos años”.
Al tener en cuenta “que gran parte de los aportes se realizan en pesos, funciona como resguardo de la depreciación del valor de la moneda, en especial para los que tienen ingresos en pesos, y contribuye a dinamizar el mercado”, sostuvo la broker.
Por su parte, Graciela Muradas, gerente de emprendimientos de Toribio Achával, opinó: “El fideicomiso inmobiliario o al costo es una herramienta segura, aunque en la actualidad ha perdido el protagonismo que supo tener en su momento de mayor auge porque la rentabilidad disminuyó. Igual podemos hablar que ofrecen un 10%, es decir, que la rentabilidad sigue siendo atractiva”.
A consecuencia del cepo cambiario, Muradas dijo: “El inversor se mantiene expectante y la demanda de inmuebles es mayoritariamente de consumidores finales”, destacando las nuevas implementaciones: “Tanto en emprendimientos urbanos como suburbanos, la pesificación está relacionada con la posibilidad del desarrollista de brindar al comprador cuotas que acompañen el ritmo de la inflación y permitan a ese consumidor acceder a un inmueble sin contar con el 100% de su valor en el acto”, expresó.
Detalles
En el caso de aplicarse esta herramienta, la garantía es la separación patrimonial del fideicomiso, por lo que todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario (bienes fideicomitidos) presenta un patrimonio separado del patrimonio personal de quienes actúen como fiduciante y fiduciario.
“El patrimonio entregado en garantía es inembargable, con ventajas contables e impositivas”, precisó la representante de Toribio Achával. “Si la venta la realiza una persona física o jurídica, la garantía está dada por la trayectoria de la misma; sus antecedentes como desarrollista son fundamentales al tomar una decisión”, amplió.
Sobre la rentabilidad de una u otra opción, Mario Gómez afirmó: “Es indiscutible que las rentabilidades esperadas en una obra al costo superen todas las alternativas de inversión en pesos, ya sea por plazos fijos o títulos, como YPF, que ofrece un bono minorista que rinde el 19%, tasa que no compensa siquiera la inflación”.
Para la titular de Ocampo Propiedades: “Los proyectos en ubicaciones premium siguen siendo muy demandados y considerados como una alternativa de inversión muy atractiva por el mercado”. Y cita como ejemplos “las torres de más de 5000 m2, como la Deco en Barrio Norte; Be Libertador, en Belgrano, y Soul Soho, en Palermo, entre otros”.
En tanto, Toribio Achával, además de torres en la Capital, por las modalidades citadas comercializa camas náuticas en Tigre. Sobre valores, en general, las torres presentan unidades de uno a tres ambientes a un promedio de 24.000 pesos el m2.
Creado hace dos décadas
Para recordar los comienzos del fideicomiso vale el relato de Mario Gómez: “En la Argentina se lo reguló en 1995 con la promulgación de la ley 24441. No obstante, 20 años antes Mario Carregal constituyó el primer fideicomiso inmobiliario del país”. Prosiguiendo con que “este abogado, considerado el padre del fideicomiso inmobiliario en la Argentina, para organizarlo se basó en el artículo 2662 del Código Civil”. En su relato, el broker dijo: “Transcurría 1975, con el país sumido en la crisis del Rodrigazo, cuando el Banco Comercial del Norte para agrandar sus instalaciones celebró un contrato con la compañía Ledesma, para que le entregara un terreno en pleno centro de la city porteña, Corrientes y Reconquista, donde se levantó el edificio de la sede de la entidad crediticia”. Para el desarrollo, este banco privado, según contó Gómez, “no podía invertir en la construcción por limitaciones impuestas por el Banco Central, pero sí esta institución autorizó a que el Banco Comercial del Norte actuara como fiduciario, porque era una entidad sujeta a regulaciones de la máxima autoridad de contralor del sistema financiero”. Con aceptación del Registro de la Propiedad Inmueble, por aquel primitivo contrato de fideicomiso redactado por Carregal, “Comercial del Norte se tornó en garante de la empresa constructora contratada por Ledesma, que pasó a ser la desarrolladora y que recibió dos pisos y medio del edificio en retribución por el amplio lote” sintetizó Gómez.
Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 4 de abril de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION