Son varias las herramientas modernas que se aplican en la construcción de los emprendimientos premium; cuales son los criterios que se emplean y qué aspectos favorecen la actividad para obtener ventajas a la hora de culminar y estrenar el desarrollo para satisfacer a los propietarios.
Aunque el mundo avance y la tecnología en el tema edilicio esté al servicio del hombre y el progreso, varias preguntas surgen a la hora de ver el espectro de cómo se edifican los grandes emprendimientos de nuestro tiempo. Las herramientas son varias, nada parecido con la difícil misión que tuvieron quienes levantaron las pirámides de Egipto, en donde ya hay que posicionarse en la evolución de la humanidad. Los expertos consultados explicaron sobre los criterios al momento de construir en el presente, y aunque suene raro, los objetivos son los de siempre y apuntan a que el proyecto debe estar muy bien pensado, práctico y organizado por la senda del camino previsible.
Sobre el tema, se refirió Carlos Spina, gerente general de Argencons: “Una vez pensado el proyecto (en nuestro caso, no partimos desde el edificio hacia la célula sino que la célula es la unidad y desde la unidad pensamos el conjunto), planeamos el conjunto entero y la construcción termina siendo una resultante de un proceso multidisciplinario que cruza al estudio de arquitectura (Camps y Tiscornia), a Argencons y a la empresa seleccionada para realizarla”.
En tanto que el arquitecto Marcelo Buyo, gerente general de CRIK, la compañía constructora del Grupo Portland, precisó, que, “la construcción moderna se basa en hacer edificios funcionales para sus habitantes. Venimos de una década donde los amenities eran la razón de ser de un desarrollo inmobiliario para pasar a ser un comoditie que exige cualquier comprador al momento de buscar una propiedad. Hoy se debe encontrar un mix entre lo estético, los espacios en común y lo funcional”.
Por su parte, Bruno Martino, director de COMA, que desarrolla Vilanova Haedo, indicó, que “en primer lugar, hay que tener en cuenta el usuario final al que el emprendimiento apunta, este tipo de construcciones tienen que trabajar en gran escala, ya que además de la modernidad en la obra, se trata de una propiedad de lujo. Los criterios a tener en cuenta abarcan el diseño arquitectónico, ingenierías, consultores, contratistas, servicios legales y contables, estudios, presupuestos, programas, manuales, políticas y procedimientos; así como la planeación de obra, procesos constructivos y adquisición de recursos”.
Desde lo edilicio, hay ítems que no pueden dejarse librado al azar así porque sí. Sobre cuales son los pasos más complicados en una gran obra, Martino, dijo: “Uno de los aportes a la calidad de la infraestructura del barrio que integra Vilanova (en la zona oeste del Gran Buenos Aires), serán la puesta en marcha de una obra de red cloacal y agua potable para optimizar el servicio y la construcción de dos subestaciones transformadoras eléctricas que beneficiarán a todos los vecinos de la zona”.
Aprobaciones y reglas
En tanto que Buyo (en la actualidad el Grupo Portland trabaja en Palmera Olivos, Open Office Libertador y Cassa Luiggi, entre otras obras), comentó que son elementales en la previa de cada edificación, que “todo lo que tiene que ver con la fase inicial de la obra (excavación, submuración y trabajo de subsuelos) demandan un tiempo importante y que dependiendo el tipo de obra necesita trabajos especiales. También son claves los procesos. Los tiempos trabajo no son fáciles, por eso la empresas integrales son las que corren con ventaja”.
Lo sustentable es una de las tendencias de nuestra época. “La iniciativa de ser amigable con el medio ambiente en estos días está más orientada a los proyectos corporativos que los residenciales. Las compañías multinacionales demandan edificios triple A con certificación LEED con foco en el liderazgo en energía y diseño ambiental. Nosotros actualmente tenemos una obra de este estilo en Olivos, la cual fue comercializada con éxito gracias al sello de la norma”, amplió.
Para la arquitecta Graciana Calcavecchia, directora comercial de la empresa constructora Criba, “si bien no se pueden estandarizar las complejidades porque cada obra es única, y debe pensarse y ejecutarse a medida, existen etapas más complejas que otras. El inicio siempre genera incertidumbre porque habitualmente el tiempo de análisis previo es muy corto y se debe poner en marcha rápidamente una estructura que debe funcionar durante un plazo, en general, mayor a 18 meses.”
En el otro extremo, sobre el final de obra y las entregas también puede ser complicado de acuerdo con la cantidad de rubros que intervienen y la necesidad del cliente de tomar posesión. “Entre estos dos puntos mencionados existen una infinidad de circunstancias que podrían catalogarse como complejas. Por nuestra parte hemos ido simplificando nuestros procesos, los problemas que presenta el desarrollo de una obra, son el montaje de los equipos pesados como grúas-torre y montapersonas; la conducción del plantel de operarios durante toda la obra que se gestiona a través de con equipos profesionales de conducción con vasta experiencia; las construcciones de subsuelos con los riesgos de desmoronamiento, son también una etapa compleja, sobre todo en áreas urbanas con linderos, entre otras cuestiones dijo Calcavecchia.
Criba, en la actualidad trabaja por ejemplo en Viviendas Sociales Villa Olímpica N°6, remodelación y ampliación del edificio de la calle Sarmiento 1962, la ampliación del Centro Comercial Nordelta y Árboris La Horqueta.
La inflación presente
A la hora de la previsibilidad, Martino, indicó que, la clave está en el control de la obra, y tener siempre presentes los requerimientos tanto internos como externos para realizarla. En los últimos tiempos la inflación también jugó su rol y en esta senda, Buyo, comentó que, “el factor de los costos transformó al negocio inmobiliario. Nos obligó a ser muy prolijos en el esquema financiero y a trabajar muy bien el tema de los acopios y de los avances de obra. Lo mismo ocurrió en la comercialización, donde los proyectos hoy se venden por etapas para cuidar la rentabilidad del desarrollo”.
Por su parte, Argencons, terminó y entregó hace poco el proyecto Quartier Madero Urbano (300 Suites y studios frente a los diques de Puerto Madero) y construye Quartier Dorrego. Sobre cuales son los materiales de terminación que más se emplean en esta época, Spina, dijo, que “depende del proyecto, pero son los porcelanatos, granito, DVH, equipamientos eléctricos, pisos de madera predeterminados”.
Mientras que Martino, dijo, que en lo que respecta a oficinas (también trabajan con Vilanova Office, en Haedo), la tendencia en las fachadas son un cerramiento de tipo curtain wall (DVH), con paños fijos y otros de abrir. Por otro lado, las unidades residenciales, cuentan con aberturas de línea pesada de aluminio vidrios DVH, equipados con calderas individuales dual para generación de agua caliente para sanitarios y para calefacción por piso radiante, entre otros”.
En cuanto a los precios, el tema constructivo premium, oscila entre los 15.000 y 29.000 pesos el metro cuadrado, o en dólares, en los 2400, según en qué obra se trabaje.
Por José Luis Cieri, Sábado 19 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION