Su encanto: fusiona las antiguas casonas con edificios premium.
Esas calles adoquinadas y arboladas, con grandes casonas como las de San Isidro o Belgrano R, y esas anchas diagonales y plazas, similares a las de La Plata, le confieren al barrio de Adrogué aires señoriales. Es que esta zona residencial del sur del conurbano supo mantener su esencia y sus características a través del tiempo y de los cambios urbanos que se fueron dando en los alrededores.
Es la misma impronta de cuando Jorge Luis Borges iba en busca de descanso y de inspiración para sus poemas y novelas en el lujoso y desaparecido hotel Las Delicias -originariamente, la residencia de verano de Esteban Adrogué, propietario de las tierras donde se trazó el poblado, en el último cuarto del siglo XIX-. Hotel que también albergó a los presidentes Carlos Pellegrini y Domingo Faustino Sarmiento, y que sirvió de concentración al plantel de River, el de la famosa Máquina de los años 40, y que luego fue demolido en los 50 para dar paso al edificio del Colegio Nacional y otras edificaciones destinadas a una inmensa galería comercial, a locales gastronómicos y al salón de la Casa de la Cultura municipal, en pleno centro de la ciudad cabecera del partido de Almirante Brown.
Desde los primeros loteos, Adrogué se destacó en el mercado inmobiliario por sus casas residenciales y sus quintas, que luego se transformaron en viviendas para familias. De ser apenas un atractivo turístico en sus comienzos pasó a ser un sitio de categoría para residir, y en la actualidad se desarrolla sin perder esa esencia que la caracteriza. Por eso se limita el crecimiento de la propiedad horizontal, dado que la altura permitida trata de no superar la copa de los árboles (unos 14 metros).
No obstante, en los últimos años no se pudo evitar la ola constructiva impulsada por la bonanza en la industria de la construcción: “Esto es producto de las políticas económicas que alentaron las expectativas esperadas y la gente se refugió en los ladrillos como una seguridad a largo plazo”, según Osvaldo Popliko, titular de Osvaldo Popliko Estudio Inmobiliario. Y agregó: “Esto comenzó unos 20 años atrás, cuando también había créditos blandos para acceder a la vivienda, que hoy hacen falta para la reactivación”.
“Pese a las limitaciones locales se generaron edificios que fueron enriqueciendo el lugar, con buen criterio y control del uso del suelo y la aplicación de los códigos que prevén la construcción de recovas, retiros de frente y techos inclinados”, explicó Raúl Maffoni, responsable de R. Maffoni Propiedades. Este broker amplió: “El espíritu continúa adaptado a nuevas interpretaciones del habitar contemporáneo y un paisaje urbano predecible en armonía con las zonas comerciales y residenciales”.
Al comienzo de esas dos décadas de desarrollo inmobiliario se construyeron en cercanías a la estación del ferrocarril Roca los edificios más altos, de ocho a nueve pisos; luego se limitaron a cinco niveles y después se extendió la zona, “pero desde hace cuatro años sólo se habilitan construcciones hasta tres pisos”, enfatizó Félix Brie, titular de Díaz Mayer & Brie Propiedades. Este especialista se refirió también al perfil del mercado: “Los compradores de los departamentos son inversores o gente adulta, vecina de la zona, que se desprendió de una gran casa, y que por comodidad y seguridad elige una vivienda más reducida; también parejas jóvenes”.
Con otro enfoque, Raúl Maffoni acotó: “El mercado, amplio para compradores y vendedores, se impulsa por los cambios generacionales. Las familias que se agrandan o achican en cantidad de superficie, generando el intercambio de propiedades usadas, con gente joven que se inclina en general al rubro de locación”.
Los valores de las oferta en propiedad horizontal rondan de 13.500 a 16.000 pesos el m2, según la categoría y la ubicación del desarrollo. En cuanto al valor de las locaciones varía de 2500 a 2800 pesos mensuales más el costo de las expensas para una unidad de dos ambientes, en el centro, y de 2800 a 3500 pesos mensuales para un departamento tipo casa con tres ambientes y cochera, alejado de la estación. Los lotes libres son limitados, por lo que las constructoras deben recurrir a casas con buena superficie de tierra para demolición, con valores estimados entre 2000 a 3000 pesos el m2. En cuanto a residencias usadas, entre 20 y 30 años, los valores de referencia están en un rango de 10.500 a 13.000 pesos el m2.
Nuevas opciones
Para cubrir las necesidades habitacionales, en los últimos tiempos surgieron nuevas opciones, especialmente en los lotes más grandes. Se trata de condominios conformados por tríplex, dúplex y chalets de gran categoría, y con amenities premium (piscina climatizada, solárium, juegos para chicos, SUM, gimnasio, sauna y jacuzzi), como Adrogué Village, Altos de Adrogué y Jorge 1983, entre otros. Estos nuevos desarrollos se comercializan entre 1600 y 2000 dólares el m2. Colegios de alto nivel, shoppings, centros gastronómicos más esa “bella fisonomía que se contempla desde la entrada a la ciudad, con farolas, palmeras, monumentos, flores y fuentes hacen de Adrogué un lugar ideal para vivir”, según Osvaldo Popliko.
Barrios cerrados en el casco urbano
Ante la poca oferta de departamentos, “por lo difícil de hacerlos rentables para el desarrollador, se han generado nuevos y originales propuestas como los barrios privados urbanos, donde se conjugan lotes de muy buenas dimensiones, entre 400 y 800 m2, con un mix de chalets y edificios de condominios”, comenta Félix Brie.
Entre estos se destacan Adrogué Chico, de 16 hectáreas, con 128 lotes unifamiliares de 550 a 900 m2, entre 200 y 250 dólares el m2, y 104 departamentos de uno a tres ambientes, y Brisas de Adrogué, de 14 hectáreas, con 139 lotes unifamiliares de 420 a 600 m2, a valor en pesos de 1100 a 1500 por m2, más 250 departamentos de uno a tres dormitorios.
Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 17 de agosto de 2013 para el suplemento Porpiedades & Countries del diario LA NACION.