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Aire fresco para el medio ambiente

La sustentabilidad gana terreno con la inauguración en el último tiempo de edificios de oficina y otros proyectos en construcción; preferentemente se encuentran en el centro, Palermo y los barrios del Sur de la Avenida 9 de Julio


Cuando se analiza el aumento en la cantidad de edificio que se destacan por la sustentabilidad, en los últimos tres años, se ha establecido un nuevo paradigma en la construcción. Principalmente liderado por el sector de edificios de oficinas que son canalizados hacia otras ramas de la arquitectura generando una tendencia.

Últimamente, se notó que esta clase de edificios tenía el beneficio de aumentar el ratio de ocupación sobre un inmueble estándar debido a sus características sustentables, ya que pueden cristalizar esa inversión en el costo premium tanto en alquiler como en venta. Algo que en muchos casos no se veía directamente relacionado con este tema.

Micaela Smulevich, directora de Green Group, consultora sustentable, que ha asesorado la construcción de seis edificios, expresó: “Notamos una reactivación inmediata debido a las altas expectativas que presenta la económica en relación al mercado de Real Estate. Entre el posible ingreso de inversiones extranjeras, la posibilidad de inyectar al país nuevos proyectos sustentables, y la inminente pero necesaria suba de precios de energía y gas, no hay otra opción que la sustentabilidad, tanto para nuevas construcciones como auditorías energéticas en edificios existentes”.

También, en el interior existen varios proyectos en ejecución. Tal son los casos de Córdoba, Rosario, Neuquén, Mendoza y Salta, entre otros. Para este tipo de edificios no es necesaria una tecnología especializada que no sea posible de conseguirla en su lugar de emplazamiento, sino todo lo contrario, el inmueble sustentable responde al clima, ubicación y ajusta sus variables según las necesidades de la zona.

“El cambio climático global y la destrucción del hábitat son desafíos que exigen respuestas urgentes. Tanto el transporte como el sector de la construcción son los que más energía y recursos no renovables demandan”, afirmó Smulevich.

Si se toma un enfoque más económico, estos edificios forman parte de una nueva generación en el mercado. La sustentabilidad no es solamente un nuevo estándar de construcción sino que también asegura el aumento de vida útil del edificio, eje básico en Real Estate a la hora de alquilar, comprar y o vender.

“Un edificio sustentable puede costar 0% hasta un 12% adicional dependiendo de las estrategias que lo acompañan. Por ejemplo si utilizamos conceptos de diseño pasivo, el costo de implantación será seguramente más bajo que a través del activo. Uno de los principales enfoques en estas edificaciones son la reducción de costos energéticos brindando un mayor beneficio por expensas más bajas especialmente para las áreas comunes del edificio. Existen inmuebles que han podido reducir hasta un 20% el consumo energético”, concluyó Smulevich.

Emprendimientos

En el edificio Altman Eco Office, Lima 1111, recientemente inaugurado, se invirtieron 10.000.000 de dólares y el valor promedio de alquiler de sus oficinas oscila entre los 25 y 30 dólares el m2. El inmueble Carlos Pellegrini se construye en Pellegrini 719. Es un proyecto del estudio Grimaldi-Nacht Arquitectos con participación de Construcciones Criba.

Por su parte, el edificio Alem, ubicado en la avenida Alem 882 y la calle Tres Sargentos, cuya obra finalizó hace muy poco tiempo, se invirtieron 13.000.000 de dólares, de los cuales 1.000.000 se destinaron a medidas sustentables. El valor de venta es de 1034 dólares el m2.

Con el mismo sistema de sustentabilidad, se desarrollaron los edificios Boutique Work 1, en Costa Rica 6012/20/60, Palermo, y Boutique Work 2, en la calle Costa Rica 6001/6009/6019, ambos están terminados. Mientras que, Boutique Work 3, en Arévalo 1840/54/68, en Palermo, todavía en obra; en los tres casos se tratan de proyectos concebidos como una inversión de renta financiados a través de tres fideicomisos integrados por inversores privados por un monto aproximado de 25.000.000 de dólares. El precio del alquiler oscila entre 27 y 30 dólares el m2, y el de venta es desde los 3500 dólares el m2.

“Existe una fuerte correlación entre el diseño, el entorno construido y la salud de los futuros inquilinos. La selección de materiales se realiza con una conciencia hacia el bienestar del usuario”, concluyó la directora de Green Group.

Lunes 15 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Otros aires para el sector

Tras la caída del cepo inmobiliario los diferentes actores del Real Estate local se muestran esperanzados y auguran un resurgir de la industria.

Algunas de las primeras medidas del nuevo gobierno junto con el levantamiento del cepo comenzaron a dar forma a un nuevo escenario inmobiliario. Para muchos de los referentes del sector empezaron a soplar nuevos vientos que prometen reactivar este amesatado mercado.

Según los brokes la tan esperada demanda contenida está apareciendo, cada vez hay más consultas de un público muy informado que estaba esperando el momento justo para invertir. “Nosotros vemos realmente positivas las expectativas del mercado para 2016. Ya desde el resultado de las presidenciales se evidencio un cambio aumentando considerablemente las consultas por propiedades usadas, las cuales fueron las mas relegadas en los últimos años, como también la concreción de terrenos para realizar proyectos inmobiliarios”, sostuvo Juan Ignacio Mel. gerente comercial de la firma Mel Propiedades.

Diego Migliorisi de la inmobiliaria homónima coincide con Mel y augura que en poco tiempo el mercado comenzará a dar gestos de reactivación. “Luego de varios años de poca movilidad en el mercado inmobiliario, la posibilidad de comprar dólares está despertando el interés del público. Ha sido un gran gesto de confianza para el mercado especialmente para las ventas. A partir de marzo se va a empezar a notar signos de recuperación”, explicó Migliorisi.

Los diferentes actores del Real Estate local dan cuenta de una gran expectativa para 2016. “Todavía no se puede medir la demanda concretamente ya que es muy reciente. Lo positivo es que en la economía real ocurre lo que la gente cree que va a suceder, es decir que la expectativa juega un importante papel”, dijo Mariano Oppel, presidente Oppel Inmuebles.

Buenas señales

El nuevo año, según Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, está plagado de gestos que permiten ser optimistas. “En estos días de 2016 notamos mucho entusiasmo por parte de todos los jugadores del sector, desarrolladores, usuarios, brokers, todos con ganas y recursos para hacer buenos negocios. Mientras que los usuarios buscan optimizar sus ahorros y comprar mejor, los desarrolladores defienden sus inversiones en dólares, y los brokers tenemos para gestionar operaciones. Todas estas son señales positivas, pero aún existen datos preocupantes como la inflación y el aumento de costos”, dijo Siwacki.

El nacimiento del cambio

Según Mel el mercado comenzó a prepararse para el cambio a mediados del año último… “Los desarrolladores vienen stockeandose de terrenos desde la primera vuelta de las elecciones presidenciales de 2015 ya previendo un cambio positivo para el siguiente año. Esta tendencia se incremento aún más después del resultado final, con la intención de salir a prevender los proyectos en 2016 acompañados por un cambio en la política cambiaria del gobierno y un ambiente de negocios más amigable”, contó el broker.

Y agregó: “Por el lado de los usuarios, las consultas por unidades usadas se incrementaron sustancialmente. A poco más de un mes del nuevo gobierno la concreción de operaciones vienen en ascenso lo que permite augurar un futuro promisorio”.

Algunos de los inmobiliarios consultados coinciden en que lo primero que se reactivará será la construcción, en especial reaparecerá el inversor que era el que permitía realizar una preventa de un edificio en un corto plazo. Esto se deberá al cambio de expectativas que ya se evidencia en el. Un ambiente de negocios más amigable, un dólar estable y de fácil acceso y un mercado líquido en busca de inversiones rentables y seguras, parece ser la fórmula que permitirá dinamizar el segmento inmobiliario. Poco después, debería reactivarse el segmento del mercado de unidades chicas usadas y a estrenar, las cuáles están apuntadas a inversores de renta y consumidores finales. Este efecto con el tiempo continuará derramándose al resto de las tipologías.

Para Siwacki los proyectos que primero recibirán el impulso serán aquellos con buena ubicación, entorno, categoría, y calidad de servicios. “Estos son los factores que responden a una tipo de proyectos que subirán primero sus precios antes que el resto”, contó Siwacki.

Carlos Spina gerente comercial de Argencons está convencido que existe un público para cada proyecto aunque podría generalizarse que el año último el mercado contó con un sólo tipo de cliente. “La mayoría de las operaciones inmobiliarias de 2015 fueron realizadas por consumidores finales. Y en lo relacionado con el tipo de unidades las más buscadas fueron las de mayores dimensiones, destinadas claramente al usuario final. Para resaltar podría agregar que muchas de las operaciones de 2015 fueron realizadas por medio del Cedin”, afirmó Spina.

Por su parte, Gustavo Llambías, socio de la desarrollador Red cree que para un regreso fuerte de la compra de inmuebles por parte de las familias hace falta el crédito hipotecario: “Salvo las del segmento más alto, las familias necesitan créditos, que se han anunciado pero que seguramente demorarán un tiempo en hacerse efectivos”.

Todos coinciden en que la demanda contenida de la que tanto se habló en los últimos meses está empezando a soltarse y buscar las mejores opciones de compra. “Estamos ante una demanda que conoce perfectamente la oferta del mercado y que esperaba este momento para dar el zarpazo”, analiza Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Precios

Hasta ahora los precios se han comportado en forma diferente según sea un desarrollo nuevo o un inmueble usado. Según Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos los precios de ventas de proyectos finalizados (casas, lotes, departamentos y oficinas) se han mantenido, mientras que los proyectos de pozo han ido aumentando gradualmente de acuerdo al índice de la construcción (CAC). En cambio, en lo que respecta a los alquileres todos afirman que han aumentado. “Habrá seguramente reacomodamientos de valores en función de los cambios que se vayan dando en la economía, pero si la esta se reactiva nuevamente y reaparece el crédito, probablemente los precios se sostendrán o incluso aumentarán”, reflexiona Llambías.

El mercado inmobiliario parece haber empezado este nuevo año con el pie derecho. Aunque tenue por la coincidencia con las vacaciones, se está registrando un aumento en consultas y todo indica que la unificación del dólar facilitará los acuerdos y la concreción de operaciones. “El ánimo crece y la expectativa con poco tiempo transcurrido es mucho más optimista que la de un año atrás. Los indicadores ya demuestran otros números y por eso todos creemos que 2016 será mejor que 2015, pero el despegue vendrá más adelante y dependerá de otras acciones para mejorar el ánimo de todo el mercado como el crédito y el control de la inflación”, concluyó Siwacki.

Por José Luis Cieri, Sábado 6 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El optimismo gana espacio

Los protagonistas del sector sostienen que creció el número de consultas y de operaciones. Con el cambio de ciclo se recuperó en confianza y por el momento los precios en venta siguen estables.

Cuando se transita por el último fin de semana de enero, la época ideal para disfrutar de la playa, la pileta, la montaña, entre otras opciones para enfrentar el calor, el mercado inmobiliario, en la opinión de los brokers, empieza a dar sus primeras señales alentadoras tras el cambio de ciclo de gobierno.

A casi dos meses del levantamiento del cepo cambiario el semblante es otro. “Notamos un leve aumento en la cantidad de consultas. Hacia fines de diciembre la gente estaba expectante, y lo podíamos medir con las tasaciones, que nos orientaban a esperar un mes a ver como avanzaba el tema del dólar y cómo se acomodaban los valores de las propiedades. En el actual ya se arrancó en alza de ingresos de propiedades para la venta y locación, aumento de las consultas por buscadores y llamados telefónicos, pero con un crecimiento en tema de ventas, dado que los últimos meses cada 10 consultas, 8 eran por alquileres y 2 por ventas. Advertimos el avance del sector, que deberá ser acompañado por mucho asesoramiento profesional”, dijo Mario Korn, que junto a Mabel, Leandro y Nicolás, dirigen Korn Propiedades.

Roberto Ledo, director de la Inmobiliaria Bullrich, coincidió: “Vemos una mejor actitud por parte del público en general, tanto de los desarrolladores como de los consumidores, creemos que estamos en la antesala de un mercado más optimista. Se incrementaron las consultas, y esto es bueno, de mantenerse las condiciones de credibilidad, aumentará la demanda”.

Mientras que Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y directivo del Colegio Profesional Inmobiliario, precisó que, “en líneas generales los actores del mercado están convencidos que la nueva administración está alineada en hacer de la Argentina un país que trabaje apuntando a recrear la confianza, a generar políticas favorables a la inversión y eso tiene un impacto directo en el sector. Las expectativas de los que toman las decisiones son importantes, ya que los agentes económicos se manejan por expectativas y aunque no se puedan conseguir resultados mágicos, con las primeras medidas de gobierno sí ha logrado que comience a reactivarse el mercado y pensar en encarar proyectos propios de un país amigable con la inversión, el trabajo y la producción”.

Mario explicó, que, “Mejoró la cantidad de consultas, se ha dado el viejo principio del mercado inmobiliario con el axioma de dólar tranquilo, mercado que se mueve. Las turbulencias en el mercado cambiario y la apreciación del dólar nunca fueron buenas para nuestro sector. Quienes estudian el desempeño de los mercados y siguen comportamiento de las variables que afectan al sector lo explican del siguiente modo: a) si la inflación esperada supera a las expectativas de devaluación, hay actividad en el mercado inmobiliario; b) si la inflación esperada es menor a las expectativas de devaluación se ralentiza el mercado inmobiliario.”

“Este momento de pax cambiaria es favorable para que la demanda se vuelque con seguridad al escenario”, amplió Gómez.

Posibles herramientas

Cuando responda el mercado y que también la gente pueda acceder a su vivienda, incluso con los mecanismos de financiación o de créditos hipotecarios en los que trabaja el actual gobierno para llevar adelante, la pregunta que surge, es cómo se adaptarán tanto los protagonistas, los desarrolladores, los inmobiliarios como la gente.

“Se sabe que el actual gobierno está trabajando en un modelo nuevo, similar al que se utiliza en Chile (y que se actualiza a través de la unidad de fomento), pero por el momento suponemos que seguirán vigentes las distintas maneras de llevar adelante los emprendimientos en escenarios de alta inflación”, comentó Iván de Achaval, de Achaval Cornejo Propiedades.

Sobre que herramientas pueden llegar a crecer este año, si el crowfunding, los fideicomisos, los condominios, los fondos de ahorro pre compra, entre otras opciones, Fernando Ledo, de la Inmobiliaria Bullrich, puntualizó que, “mientras sean instrumentos aprobados por el mercado entendemos que cualquiera será facilitador de la demanda. Y las propuestas en venta serán las que lideren una vez que se establezca la confianza a pleno. Hay una demanda reprimida que necesita actualizarse”.

“Los desarrolladores de emprendimientos fueron comprando tierra en el ultimo tiempo y habrá mucha oferta de inversión en pozos, ventas de usados con créditos hipotecarios y crecerá el número de consultas para comprar. Creo que en materia del crowfunding los argentinos están viendo con buenos ojos el cambio del gobierno y seguramente apostarán por este método”, dijo Mabel Korn.

El tema precios

El optimismo gana espacio

La inflación y el tema económico desvelan a los argentinos. También que podrá pasar con la quita de subsidios y si estos tendrán impacto en los precios, sobre todo, en las unidades por estrenar. Al respecto de este tema, Mario Korn, dijo, “los valores se mantienen estables hoy y este es el momento propicio para comprar. Tenemos un valor m2 bajo según nuestro análisis. Además, previo a la devaluación en Brasil, la Argentina era el segundo país mas bajo en cotizaciones de toda América del Sur, ya que el más bajo era Venezuela. Dicho con el mayor de los respetos, es increíble que países como Ecuador, Bolivia, Chile, Paraguay, Uruguay, por ejemplo, sean mas caros en m2 que la Argentina, siempre en comparación con las capitales de cada país mencionado”.

“El mercado cambió totalmente la dinámica, existen tres veces más consultas que en los últimos meses de 2015 y tiene lógica ya que todos los candidatos presidenciables hablaban de una corrección del tipo de cambio y tomar una decisión en ese momento de tanta incertidumbre parecía totalmente imprudente. Pero por el momento hay estabilidad en los valores, y esto se empieza a advertir en un buen movimiento tanto en alquileres como en ventas”, dijo De Achaval.

Mientras que Gómez, indicó, que, “los precios se ubican en venta en torno a los 1800 dólares el m2 en Flores, y en 2500, en Belgrano. Los puntos más demandados, son el corredor norte porteño (Belgrano, Colegiales, Villa Urquiza y Núñez), en tanto que Flores y Villa Crespo, han tenido mucha respuesta en la gente”.

Leandro y Nicolás Korn, indicaron que, “en usados, Barrios Norte, Palermo y Belgrano rondan los 2000 a 4000 dólares el m2 según ubicación y categoría. Respecto a valores de departamentos a estrenar dependiendo el emprendimiento que comercializamos en sus diferentes etapas de ejecución, los precios oscilan entre los 2300 y 5000 dólares el m2”

Sobre el futuro inmediato, Roberto Ledo, concluyó: “Creemos que se revitalizará la demanda en todos los segmentos y activará la compra del usado que hoy carece de ninguna financiación, a contrario de las obras que tienen la financiación propia de los emprendimientos. Estamos en los albores de un mercado que resurgirá por distintos motivos, crédito externo, confianza, credibilidad, y seguridad, aunque hoy persisten los valores anteriores a todas estas fortalezas”.

Por José Luis Cieri, Sábado 30 de enero de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los altos ganan terreno

El m2 de una torre actualmente cotiza más que los edificios entre medianeras; quienes quieren diferenciarse por calidad encuentran en éste tipo de obras en altura una oportunidad atractiva.

Los edificios con buena altura son tendencia en la ciudad. El arte, los amenities de lujo y las últimas tecnologías, son las tres características de las nuevas construcciones que dominarán el skyline adaptado a la forma de vida moderna. “En Buenos Aires, la moda comenzó cuando en Puerto Madero se levantaron torres de altura para generar una nueva fisionomía y se fue trasladando debido a la falta de terrenos con gran estructura. La oportunidad de los rascacielos, es que puede desarrollarse un mega emprendimiento sin la necesidad de contar con grandes parcelas de tierra horizontales. La demanda del mercado por edificios de lujo, hacen que los desarrollares intenten buscar nuevas formas de construcción, dinámicas y proactivas”, afirmó Rodrigo Fernández Prieto, director del grupo desarrollador y CEO de Intelligent.

La razón de su construcción, suele ser el máximo aprovechamiento económico del terreno. Por ello, suelen encontrarse múltiples rascacielos agrupados en las zonas comerciales o residenciales de grandes ciudades, donde el valor del suelo es elevado. Sin embargo, hay un segundo motivo entre los desarrollares: la motivación puramente estética y arquitectónica, crear edificios de lujo en altura que permitan adquirir relevancia y notoriedad, dotados de una imagen majestuosa e imponente a la zona.

Según Guido Wainstein, director de KWZ, “para los ocupantes, ofrecen las ventajas de proveer un gran espacio en una sola y buena ubicación, con una fuerte imagen corporativa y espacios altamente eficientes. En el caso de los desarrolladores e inversores, los rascacielos maximizan el valor potencial de la tierra y ofrecen una inversión de largo plazo. A los emprendedores, además, les da una imagen positiva asociada con su intervención en la realización de prestigiosos edificios”.

Comparativa internacional

En Buenos Aires, existen más de 70 inmuebles que superan los 20 pisos. Con las nuevas torres, se ubica en el puesto 15 entre las de mayor cantidad de edificios altos, superando a Shangai y Dubai. “Los rascacielos se están haciendo parte de la nueva fisonomía y están dando un nuevo estilo neoyorkino a esta ciudad de estilo europeo. Puerto Madero, no sólo es el barrio más nuevo, también el más costoso y alto. Con la construcción de dos torres en marcha, ofrecerá 26 edificios de más de 20 pisos. Así, el perfil urbano en su zona costera, terminará de afianzar un murallón que la separa del río, pero que salta hacia el aire con edificios ultra modernos, incluido el que será el rascacielos más alto de América del Sur (el Alvear Tower que lleva adelante en Puerto Madero el Grupo Alvear que tendrá 54 pisos y 235 metros, una obra que demandará 130 millones de dólares)”, destacó Fernández Prieto.

En el caso de The Link Towers, contará con un total de 52.000 m2 construidos y estará compuesto por dos torres de 30 pisos cada una, con un total de 260 departamentos y 6 townhouses con vista al dique, concepto incorporado por primera vez en Puerto Madero. El desarrollo, tendrá un hall de ingreso similar al de los hoteles cinco estrellas con espacios exclusivos para la integración y realización de reuniones de negocios y poseerá los tradicionales amenities.

“Los valores, se posicionan entre U$S 4000/4500 por m2 y la financiación se extiende por 30 meses, al igual que la obra”, detalló Fernández Prieto, del grupo desarrollador.

Alternativas de calidad

Ubicado en la avenida Santa Fe 3760, Vista Buenos Aires consta de 35 pisos frente al Jardín Botánico y ofrece gran diversidad de tipologías en unidades residenciales: departamentos de 1, 2, 3 y 4 ambientes con y sin dependencias; acceso independiente y estudios profesionales. “Este proyecto de alta gama ideal para trabajar es atractivo tanto para familias como para jóvenes profesionales”, dijo Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario, la comercializadora.

Ludmer, detalló que tendrá más de 2300 m2 de parquización y amenities entre los que se destacan: mirador en el piso 35, la piscina climatizada, salón de fiestas, parrillas, microcine, entre otros. Con una inversión de más de 200 millones de pesos, la torre ofrece el m2 a partir de los 3125 dólares.

Por su parte, Wainstein, comentó que, con la llegada de My Residence (en la avenida Crámer al 1700), dan inicio a una nueva era en construcciones urbanas inteligentes en el barrio de Belgrano R. Con una inversión estimada en 320 millones de pesos, la torre de 20 pisos ofrece desde monoambientes de 38m2 hasta unidades de 175m2 con tres dormitorios y habitación de servicio entre otros espacios. “El valor promedio es de 2600 dólares por m2 y se puede pagar el 35% del total como anticipo y el saldo con 30 cuotas en pesos ajustadas por la Cámara Argentina de la Construcción”, aclaró.

Por otro lado, en los últimos 10 años, Palermo se consolidó como imán para las inversiones inmobiliarias, y derramó el avance en otros barrios, como Villa Crespo, en donde se edifica My Soho (en Vera al 800), que demandará un desembolso aproximado de 250 millones de pesos y constará de unidades de 2, 3 y 4 ambientes, distribuidos en más de 20 pisos de altura. Entre sus servicio se destacan: piscina con solárium, fitness center y salón para eventos privados con sector de parrillas.

“Se propone generar un nuevo concepto en estilo, vida urbana y privacidad, donde se unan los sentidos para que el espacio del residente esté integrado a un desarrollo con identidad propia”, afirmó Marcelo Buyo, gerente general del Grupo Portland, el desarrollador.

En Caballito, Dosplaza Departamentos (en F. García Lorca al 200) instaló el nuevo concepto. Si bien cuenta con todas las comodidades, servicios y amenities,” el emprendimiento combina lo mejor de la vida al aire libre con sus 10.000 m2 de parque y el confort moderno”, destacó Diego Chevallier Boutell, CEO y socio de Rukan, la compañía de desarrollo inmobiliario que forma parte del Grupo Pegasus.

Tendrá 32 pisos con unidades monoambientes, de 2, 3 y 4 ambientes, 2 ascensores por palier, cocheras subterráneas, entre otros. “Se trata de la segunda fase que suma amenities: SUM separado de las torres con acceso directo desde la calle, un segundo gimnasio en el piso 33 y un novedoso sector de juegos de agua y solárium”, concluyó Chevallier Boutell.

Por Karina Salazar, Sábado 23 de enero de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Retail – El mercado ante una perspectiva optimista

Los valores de alquiler en la ciudad de Buenos Aires parten desde los 30 dólares el m2; aun con rentabilidad en baja, entusiasma el planteo del nuevo Gobierno.

Unicamente en los ejes de la avenida Santa Fe y Puerto Madero se detectó una absorción positiva respecto a la primera mitad del año último. La demanda de locales comerciales en la ciudad de Buenos Aires mostró una absorción neta negativa. Se han liberado más locales de los que se han ocupado. .

“En cuanto a la ocupación de los locales, se verifica que indumentaria y accesorios, seguido por gastronomía, siguen siendo los rubros de mayor relevancia, abarcando el 53% y 14% respectivamente. La peatonal Florida sigue siendo el corredor con la mayor tasa de rotación del mercado con un 3,1% en el segundo semestre”, comentó Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International.

Respecto de la tasa de vacancia total medida en la cantidad de locales disponibles en alquiler, la misma fue del 1%, levemente superior al semestre anterior cuando fue del 0,8%. Sin embargo, comparado con 2014, se registró una baja dado que la vacancia de ese año fue del 1,2%. “Es notable el aumento de la vacancia en peatonal Florida, pasando de un 0,9% en el primer semestre de 2015 a un 2,2% en el segundo, posicionándolo como el circuito con la mayor disponibilidad seguido por las avenidas Santa Fe y Pueyrredón. En contraposición, el eje de la avenida Rivadavia presenta ocupación plena”, agregó Zuliani.

La superficie disponible aumentó de 2230 m² en el primer semestre a 6120 m² a lo largo del segundo, que se debe a la disponibilidad de algunos locales comerciales de grandes dimensiones en las avenidas Santa Fe y Pueyrredón y peatonal Florida. Por otra parte, el valor promedio del alquiler se ha estancado, produciéndose una caída del 3% respecto del semestre anterior ubicándose en 52,6 dólares el m2. Para Adrián Mercado Negocios Inmobiliarios, los precios oscilan entre 30 y 77 dólares el m2.

“El panorama en los principales ejes, el año último cerró de forma positiva. Si bien las rentas, que según la ubicación de los locales rondó entre el 4 y 6%, fue baja y hubo una marcada recesión en el consumo a nivel general, la vacancia en los principales focos comerciales fue muy baja (10% como mucho)”, opinó Juan José Ramos, gerente división locales de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

“Los locales chicos se alquilaron durante 2015 normalmente sobre arterias aledañas a las principales avenidas como Santa Fe, Cabildo y Florida. En venta como sucede hace muchos años sobre éstas, prácticamente no se registraron operaciones dado que casi nadie se desprende de ellos y en alquileres sólo se resolvieron los que tenían un valor apropiado a su ubicación”, dijo Lisandro de Achaval, de Achaval Cornejo.

“La inflación influenció en los valores locativos. En muchos casos tomando de referencia canastas de productos de rubros comercializados por el inquilino u otros parámetros afectados a las variaciones económicas”, comentó Alejandro Schiaffino, responsable del área locales de Adrián Mercado Negocios Inmobiliarios.

De Achaval, opinó: “Podemos convenir que a pesar de las distorsiones que sufrieron los mercados en general y de lo endeble que fueron, jurídicamente hablando, las formas de actualizar los valores locativos de los contratos, no se podían indexar ni pactar en moneda extranjera porque estaba prohibido. El mercado mostró gran madurez, y tanto locadores como locatarios fueron encontrando diferentes maneras de realizar actualizaciones y aunque tenían escaso respaldo jurídico, estas correcciones fueron acordándose, ya que era de conveniencia mutua poder resolver el problema que generaba la gran inflación”.

Otras zonas destacables son los distintos distritos temáticos, “tales como el Tecnológico en Parque de los Patricios, el de las Artes, en la Boca y el de Diseño, en Barracas, potenciarán fuertemente a estos barrios, tenderán a crecer por la simple densidad habitacional que abarcarán y la demanda que esto implica. Los focos comerciales primarios poco a poco irán recobrando a las principales empresas del mercado de los distintos rubros, tendiendo a disminuir la oferta locativa”, opinó Schiaffino.

Zonas más solicitadas

Para L. J. Ramos las zonas más buscadas son los principales focos comerciales como también los secundarios, como Palermo SoHo y Hollywood, Recoleta, San Isidro, Devoto y Lomas. Igualmente, difieren según el rubro ya que, las cadenas de supermercados y las cafeterías se posicionan en todos los barrios de la ciudad y el Gran Buenos Aires. La indumentaria se orienta a polos más consolidados donde el consumo está asegurado.

Sobre el ajuste en los contratos, “solían ser anuales, y, entre un 25 y 30 % en alza, para pasar a ser semestrales y en un orden del 12 y 15%”, explicó Ramos.

“La perspectiva a corto plazo, para este primer trimestre, espera un comportamiento similar a los últimos meses, baja demanda y, alta oferta, según las zonas”, expresó Zuliani. Y agregó: “Las nuevas condiciones cambiarias impactarán sobre los contratos firmados en dólares. Habrá que ver cómo el mercado reaccionará ante lo que en la práctica representa un aumento real del alquiler. Seguramente en aquellos convenios firmados hace dos o tres años no habrá mayores complicaciones, pero, en aquellos que se hayan firmado en los últimos 12 meses, las partes deberán acordar un nuevo monto, acorde al momento. Los contratos dolarizados no representan más del 40% de la totalidad de los locales comerciales vigentes”.

De Achaval, expresó: “Como en el resto de la economía se percibe un clima de negocios muy diferente al del año pasado, y ya se comienzan a recibir muchas más consultas, sobre todo de cadenas o comercios con muchas sucursales”. Ramos detalló: “Las distintas medidas anunciadas generan un marcado optimismo frente a la posible reactivación de la economía en todas sus áreas”. Y Schiaffino concluyó: “Será un año de reestructuración. Habrá que ver como influyen el cambio de Código Civil como el paradigma de gobierno”.

Por José Luis Cieri, Lunes 18 de enero de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION