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Las tasaciones – Efectos que impactan en el valor de los inmuebles

El cepo cambiario, las dudas de la gente y la falta de reglas económicas concretas complican a los profesionales a la hora de precisar los precios de las propiedades.

El mercado inmobiliario es una gran caja de resonancia en la que influyen datos duros de la economía, expectativas de los agentes económicos y estados de ánimo de los vendedores y compradores, factores que influyen sobre el precio de los inmuebles. Como consecuencia del cepo cambiario y la imposibilidad de comprar dólares, los precios de las propiedades se modificaron bastante en el último año, lo que produjo desconcierto en los propietarios de las casas y los departamentos que tienen dudas de cuánto vale realmente su hogar. En este desconcierto “están aquellos inversores que compraron unidades desde el pozo y ahora, ante la entrega, no saben si hicieron un buen negocio”, dijo Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.

Formas de gestión

Para las numerosas personas que hoy se interesan en tasar su propiedad, Manuel Mel, representante de ventas de Mel Propiedades, explicó cómo se gestiona y se realiza este acto: “Los interesados se pueden comunicar con las inmobiliarias personalmente o por mail o por teléfono y solicitan una tasación, coordinando entre el tasador y el propietario el día y la hora para ir a tasar el inmueble”. Las tasaciones, por lo general, son sin cargo. Las excepciones las detalló María Inés Kries, gerente comercial de Newland: “Solamente se cobran aquellas que son para presentar en la justicia o por algún tema legal o cuando la pide una empresa para evaluar su patrimonio”.

Los encargados de realizar las tasaciones son los propios martilleros o el personal idóneo de las inmobiliarias, un vendedor con vasta experiencia en el rubro. “Salvo en casos especiales intervienen tasadores de bancos o inmuebles muy específicos como industrias, depósitos o campos”, agregó Kries.

Es fundamental para el tasador evitar las generalizaciones, “no se puede tasar diciendo 60 m2, promedio en la zona 2000 dólares el m2, lo que equivale a 120.000 dólares, porque cada inmueble es único”, comentó Gómez, que amplió: “Hay múltiples factores que hacen más o menos valioso un inmueble, por eso es aconsejable recurrir a un profesional, porque los martilleros no somos tenderos del Once que venden metros cuadrados”. Seguí leyendo “Las tasaciones – Efectos que impactan en el valor de los inmuebles”

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Apuntar a la clase media

La clase media argentina históricamente ha sido el motor productivo y económico del país. Este segmento de la población es localista y pondera inversiones conservadoras, por lo tanto ven al mercado inmobiliario como una alternativa sólida y confiable. Salvo períodos inflacionarios agudos, siempre ha tenido un interesante poder de ahorro y ello en un 80% se vuelca al mercado inmobiliario. Hoy el mercado ofrece un amplio segmento para invertir y rentar con un orden de valores entre 50.000 y 100.000 dólares.

Recodemos que casi un 50% de las unidades de los nuevos emprendimientos tiene como destino la renta. De esa manera y en forma directa, el inversor tipo de clase media es quien sostiene no sólo la construcción, sino también todos los rubros y empleos relacionados con la construcción. En definitiva, la clase media tiene como principal estandarte la búsqueda de la consolidación económica mediante una inversión segura y confiable que es la que ofrece el mercado inmobiliario.

Siempre que se garantice la seguridad jurídica y fundamentalmente el derecho de propiedad, será ésta el principal pilar de inversión de la clase media y continuará potenciando la construcción a lo largo del país.

Pero si hablamos de seguridad jurídica y principalmente de derechos, bueno sería generarlo en las clases más bajas que hoy tienen grandes dificultades. Eso no significa quitar a uno para darle a otro, sino instrumentar herramientas para que los sectores de la población que hoy no pueden acceder a la vivienda puedan hacerlo. Para que esto sea posible debe existir un contexto económico de contención inflacionaria que permita generar un ahorro.

También debería desembarcar un fuerte aparato crediticio a 30 años, que permita a los tomadores pagar una cuota razonable y financiación para construir edificios a tasas razonables y posibles. En este último punto como ocurre en otros países, ese crédito es extensible al comprador en proporción a la unidad adquirida. En resumen, si a la clase media se le brinda seguridad continuará invirtiendo. El gran desafío es ampliar la clase media.

Por Diego Migliorisi (socio gerente de Migliorisi Propiedades) para LA NACION, Sábado 6 de junio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El mercado porteño, con futuro

Las empresas mantienen el interés en la plaza, que hoy propone los alquileres más bajos de la región.

La plaza de oficinas de Buenos Aires sigue siendo la más importante del país. En la actualidad no sólo tiene los valores de renta más bajos de la región, sino que también ofrece altos niveles de ocupación con buena demanda. Otro dato interesante es que tiene un 46% menos en el inventario de edificios premium por cantidad de habitantes que el promedio de la región. Así se trata de un mercado pequeño, siempre con demanda ajustada, pero a su vez con un potencial enorme de crecimiento si se lo compara con Lima, Bogotá, Santiago, que tienen promedios superiores aun a Buenos Aires, al igual que de San Pablo y México D.F.

“Históricamente en los últimos 20 años, el mercado absorbe unos 80.000 m2 de oficinas nuevas por año. En tiempos malos para la economía, como 2014, sólo 34.500 m2 fueron ocupados por primera vez. Las superficies que alquilan las empresas oscilan entre los 250 y 500 m2, tanto en el corredor Libertador de la Capital como en el de Vicente López”, dijo Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre.

El valor promedio de renta es de 28,5 dólares el m2, pero varía según el edificio y la zona entre los 20/22 a los 35 dólares en un edificio de Puerto Madero o plaza San Martín. Catalinas tiene un promedio de 28 a 32 dólares.

“Estamos implementando como modalidad, el adelanto en el pago de los alquileres, opción que eligen muchas empresas para una colocación de excedente de divisas por la imposibilidad de girar divisas el exterior, situación que se prioriza en vez de buscar un congelamiento de monto locativo”, expresó Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos.

El stock de Buenos Aires está con niveles de ocupación positivos, pero cualquier crecimiento de la economía generaría aumento de renta y poca disponibilidad. En proyecto y por lanzarse en construcción hay unos 285.000 m2 si se considera tierra en Puerto Madero, en el dique IV, terreno en Catalinas, otro en Barrio Norte, del Libertador al 7200 en la Capital y otros en Martínez y Vicente López, ya en proceso de obra. Esto incorporará esos metros en los próximos 36 a 40 meses. Seguí leyendo “El mercado porteño, con futuro”

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Proliferan los seguros para alquilar

Distintas entidades promueven una herramienta para emplearse como garantía; un puente que conecta a la gente con los requisitos para poder ocupar una vivienda.

El acceso a la vivienda es un tema que preocupa a muchos. Con sólo un 67,7% de familias propietarias a nivel país, el resto no tiene otro camino que alquilar o vivir en unidades en préstamo o en casas precarias. Ante el déficit habitacional, que afecta a 3,5 millones de hogares, en los que se engloban las construcciones deficitarias y el hacinamiento crítico y semicrítico de quienes la habitan, se intenta encontrar soluciones a algunas de las causas.

“También están los hijos que forman familia y se quedan a vivir con los padres, que comparten la vivienda. Eran el 8% en la década del 90, bajó al 6% en el censo de 2001, y prácticamente se duplicó durante la última década, por la imposibilidad de adquirir la casa propia; hoy, una de cada tres familias está teniendo una necesidad de vivienda concreta entre lo que son inquilinos y familias que comparten el lugar”, detalló Marcelo Satulovsky, director de investigaciones de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Siguiendo con los datos a nivel país, el 16,1% son inquilinos que representan casi dos millones de familias, de las cuales casi el 40% -unas 800.000 familias- alquila en el área metropolitana de Buenos Aires, siendo 400.000 las que lo hacen en la Capital, y las restantes en el cordón que la rodea. Al año se concretan 204.000 locaciones en la ciudad, con aumentos en los precios que llegan a casi al 30%, promediando las cifras en los 100 pesos por m2. Satulovsky, al respecto, explicó: “La coyuntura se dificulta para las familias unipersonales, más la construcción que viene en baja, la falta de crédito que nos permita poner una válvula a la olla de presión y salir del alquiler para ir rotando, y así que la gente pueda pasar a ser propietaria, son factores que contribuyeron para que aumenten las operaciones en alquiler. De 21,4% de familias porteñas como inquilinos que había a principios de los 90 al 29,9% en el censo 2010, hoy se proyectaría a 34%, por año se calculan que 12.800 familias se incorporan al mercado de alquileres”.

Solidez

La opción de alquiler se convierte en algo virtualmente imposible cuando el propietario exige una garantía propietaria no sólo de la Capital, sino también que pertenezca a un familiar directo. Por lo que lograr un mercado de alquiler dinámico, facilitando el ingreso de un público que hoy queda apartado por no llegar a cumplir todos los requisitos que le son solicitados, ayudaría a disminuir la problemática de la vivienda. Seguí leyendo “Proliferan los seguros para alquilar”

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Córdoba – Ambicioso proyecto para los estudiantes

En los próximos días comenzarán las obras del nuevo edificio de la Universidad Siglo 21, desarrollado en 11 pisos con un total de 1400 m2, cuya denominación es Labs 21 y demandará una inversión aproximada de 25 millones de pesos.

En breve comenzarán las obras a pleno del nuevo edificio de la Universidad Siglo 21, cuya denominación es Labs 21, que demandará una inversión aproximada de 25 millones de pesos y estará conformado por 11 pisos, que ocuparán una superficie de 1400 m2. La intención es que este espacio se convierta en el campus universitario en la ciudad de Córdoba y su finalización se estima en un período de 13 meses.

Labs 21 se constituirá en un ámbito de promoción del aprendizaje y contará con laboratorios y espacios para generar conocimientos prácticos, físicos, remotos y virtuales que incluyen: experiencias multimedia, realidad virtual, gamificación, simuladores interactivos, juegos sociales, 3 y 4 D.

Al mismo tiempo dispondrá de laboratorios virtuales y convencionales, y aulas taller. “La propuesta brindará la posibilidad de integrar los saberes disciplinares y técnicos mediante el dominio de tecnología. Se proyecta como un espacio donde los alumnos realizarán allí actividades que trasciendan y complementen sus búsquedas de conocimiento pudiendo generar, producir y concretar proyectos. Simuladores, laboratorios remotos, virtuales o presenciales, estrategias 3D y 4D, el desarrollo de co-working e incubadoras son algunas de las estrategias que constituyen este proyecto”, comentó la magister María Belén Mendé, rectora de la Universidad Siglo 21.

La construcción de Labs 21 ya estaba prevista en el máster plan del campus diseñado por el arquitecto César Pelli, creador de algunos de los edificios más emblemáticos del mundo. “Para la Universidad es un orgullo que César Pelli haya diseñado nuestro máster plan del campus universitario cuando se creó. Este argentino ha diseñado algunos de los edificios más emblemáticos del mundo como el World Financial Center de Nueva York, las Torres Gemelas Petronas en Malasia y el Centro Financiero Internacional en Hong Kong. Actualmente es reconocido en todo el mundo, dado que supo desde el primer momento combinar el arte con el sentido social y la funcionalidad con la sensibilidad”, amplió Mendé.

El campus universitario ya cuenta con cinco edificios y es la principal sede de la institución. Se encuentra en las cercanías del aeropuerto internacional Ingeniero Ambrosio Taravella de la ciudad de Córdoba, en un predio de 35 hectáreas que preparó la paisajista Diana Balmori.

Este campus forma parte de un plan de compromiso medioambiental, que tiene como objetivo contribuir a la construcción de un futuro sustentable.

Funcional

“En primer lugar, la iluminación de los espacios de uso se hace por perforaciones de tamaño regulado por la actividad interior. La envolvente exterior posee naturalmente una gran inercia térmica, que se complementa con los muros aislantes interiores, minimizando la ganancia térmica. En segundo lugar, si bien el edificio posee aire acondicionado operado individualmente, su uso será muy restringido, ya que se ha planteado un sistema de ventilación natural cruzada con aire enfriado en estanques de agua de lluvia recuperada, que cediendo calor latente sube por los patios sombreados, ingresa a los talleres y es extraído por el lado opuesto, a través de un conducto continuo que forma un muro exterior y otro interior. Y en tercer lugar, el agua que recircula constantemente es bombeada desde los estanques inferiores hasta el nivel de la cubierta desde donde cae lamiendo los muros de hormigón poroso que limitan los patios, transformándolos en planos verdes cubiertos de musgo y líquenes”, explicó Mendé.

De vanguardia

La Universidad del Siglo 21 es una institución educativa privada que tiene sede en la ciudad de Córdoba y presencia en las 24 provincias argentinas, a través de 250 centros de aprendizaje universitario, donde estudian más de 45.000 alumnos a lo largo y ancho del país. Con más de 11.000 graduados, la Universidad dicta 24 carreras de grado y 12 de pregrado a través de las modalidades presencial, semipresencial y a distancia distribuida.

Cristina Schwander, cofundadora de la institución, destacó: “Construir este edificio habla también de la visión que tiene la Universidad sobre el futuro de la educación”.

Mientras, Juan Carlos Rabbat, fundador de la Universidad, destacó que este edificio de experiencias de aprendizaje permitirá ejercer la práctica y transferencia en contextos que simulan la realidad de la práctica profesional.

Por Guadalupe Fernández Fronza, Lunes 25 de mayo de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION