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Autor: admin
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Ante la fuerte demanda, el Colegio de Martilleros de La Feliz adelantó que los alquileres para este verano sufrirán un aumento máximo del 40%.
Las medidas de restricciones comienzan a ceder ante la baja de casos y el avance de la vacunación, lo que nos lleva a querer proyectar ya las vacaciones de verano.
Todo parece indicar que a diferencia de la temporada 2021, el próximo verano pueda ser al menos bastante parecido a lo que conocíamos hasta la llegada de la pandemia.
Esta necesidad de una vuelta a la normalidad, llevó a que con el anuncio de que el turismo dentro del país dejaba atrás las restricciones, aumentaran considerablemente las consultas y la intención de concretar alquileres en la Ciudad de Mar del Plata.
Esto llevó a que el Colegio de Martilleros marplatense adelante el anuncio de los valores para la temporada 2021/2022, anuncio que el año pasado se hizo para fines de octubre.
Ante un 2020/2021,para el olvido, la entidad sugiere que los valores no superen el 40%, con el propósito de incentivar el arribo de turistas a La Feliz.
De esta forma luego de diversas reuniones con propietarios y empresarios del sector, llegaron a un acuerdo de precios.
Sugieren para un departamento de 1 ambiente para 2 o 3 personas un valor de $33.000, 2 ambientes hasta 4 personas desde $42.000 y un departamento de 3 ambientes para 5/ 6 personas desde $50.000, y para el caso de un chalet de 3 ambientes sugieren un valor de $60.000. Esto valores son para el mes de enero, y en forma quincenal.
Para el mes de diciembre la sugerencia es un 30% menos, y para el mes de marzo 2022, el final de la temporada, lo valores que se aplicarán serán un 20% inferiores.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar Martes 21 de Septiembre de 2021 Publicado en Real Estate Data
La elevada inflación del último año provocó que en los nuevos contratos el locador pierda el equivalente a más de 2 meses del alquiler inicial solo en los primeros 12 meses de contrato
Dentro de una economía con alta inflación como la que vive Argentina, el reacomodamiento de los precios relativos resulta sumamente heterogéneo pero más aún el de aquellos que no están en condiciones de actualizarse por regulaciones impuestas por decretos y/o leyes.
Este es el caso de los alquileres, cuyo precio a partir de la nueva ley de alquileres sólo puede tener una única actualización anual. Así luego de transcurridos 12 meses del contrato sólo a partir del mes 13, en el caso de tratarse del año inaugural del contrato, puede haber un aumento el cual está determinado por un índice (ICL) elaborado y publicado por el BCRA.
Si bien dicho índice permite actualizar el valor del alquiler inicial a partir de un efecto combinado de Inflación y evolución de los salarios, quedando ya por debajo en el último año con relación a la inflación anual experimentada, el efecto más perjudicial para el locador y más beneficioso por contrapartida para el locatario es la restricción a una única actualización anual.
Mes a mes con tasas de inflación que llegaron a superar el 3 % y en algunos casos holgadamente, el ingreso real que percibe el propietario del inmueble se licua par y paso con el aumento progresivo y acelerado de los precios de productos y servicios.
Al percibir desde el mes inicial hasta el duodécimo mes el mismo monto de alquiler, la pérdida económica acumulada durante sólo esos doce primeros meses resulta algo superior a dos meses del valor inicialmente pactado.
A esa pérdida producto de la erosión de la inflación sobre el poder de compra del alquiler recibido por el locatario debe adicionarse que en al mes 13, el alquiler inicial del segundo año de contrato, (para un contrato iniciado en Julio 2020) pudo actualizarse según ICL un 41 %. Así, tomando la diferencia del índice (ICL) entre el 1° de julio de 2020 y el mismo día del año 2021, frente a una inflación medida para el mismo período del INDEC del 48,3 (JUN2021/JUN2020) se arrancó el segundo año de contrato con un ingreso de alquiler real inferior en 7 puntos porcentuales al originalmente pactado un año atrás.
Resulta evidente que los salarios e ingresos de la población en general tampoco se actualizan en forma mensual como para ir acompañando la pérdida de poder adquisitivo, pero también está claro que a partir de la imposibilidad de pactar alquileres progresivos y/o actualizables con una periodicidad menor al año, la pérdida está siendo soportada únicamente por una de las partes, en este caso el propietario, y ello a la larga redunda en una búsqueda por su parte de un precio inicial mayor de cobertura o en el retiro de la oferta como lo están evidenciando las cifras del mercado.
Mientras que quienes dictan la política económica no se hagan cargo de la inflación las distorsiones que ella provoca serán inevitables. Al menos resultaría saludable que las regulaciones contemplaran ese flagelo e intentaran al menos no profundizarlo como lo que sucedió con la nueva ley de alquileres.
Las ciudades se transformaron en territorios de incertidumbre como consecuencia de la pandemia, y Buenos Aires no escapa a esta situación global. El arquitecto Roberto Converti, decano de la Facultad de Arquitectura de la UADE, expuso a Áreas Globales sus ideas al respecto.
“Preocupadas en adaptarse a rigurosos protocolos, con reglas exigentes y ejemplaridades ambiguas, o a la discontinuidad de proyectos en marcha o a la improvisación de nuevos objetivos personales o grupales, las sociedades del mundo fueron generando expectativas que, sumadas al deseo de supervivencia colectiva, aceleraron el interrogante sobre las características de la vida urbana futura. En este escenario, los ciudadanos se debaten entre recuperar las condiciones previas a la pandemia, imaginando que todo ha de volver con su anterior ritmo y exigencia, o convivir con una transformación que ha modificado lo conocido, a partir de tecnologías que permite existir a través de actividades remotas y como consecuencia, incluso, mudarse de sus lugares habituales, retirándose, incluso si fuera factible, a zonas rurales.
Desde estas perspectivas, comprender y proyectar la vida futura de las ciudades será posible a partir de disponer de espacios y atmósferas sociales con los atractivos necesarios que justifiquen porqué residir o trabajar en un sitio determinado. Es por ello que la reconfiguración y el destino de las grandes urbes debiera incorporar estos argumentos entre las decisiones promovidas para contrarrestar la evidente baja intensidad de uso de ciertas zonas, en comparación con la prepandemia. Contemplando también que los efectos emocionales que impactan el presente no serán siempre idénticos, ni permanentes, aunque afecten el corto, mediano y largo plazo. Lo que hoy es ausencia, podrá ser dentro de un tiempo nuevamente presencia. Y esta respuesta, exige condiciones.
Esta circunstancia en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires generó una línea de ideas con el objetivo de recuperar la dinámica ciudadana de su área central, alentando para ello a una mayor residencialización”.
En este sentido Converti sostiene que el estímulo para rehabilitar el área dentro de un sistema integral metropolitano es bienvenido, pero aldvierte que “el importante objetivo de esta convocatoria orientada a refundar un mix más intenso en el centro de la ciudad, debe incluir las motivaciones y las condiciones que pueden hacer que ello ocurra. La residencialización en un centro como el de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuyo gran diferencial es justamente el de disponer de un extraordinario inventario patrimonial destinado al trabajo calificado en todas sus escalas, el cual hoy pareciera no ser visible y estar ausente. Pero, sin embargo, ahí está.
“Un centro donde confluyen edificios corporativos, oficinas pymes, sedes financieras, comercios de toda magnitud y oferta, universidades, cines y teatros, museos y galerías de arte, gastronomía y hotelería de nivel internacional, junto a una extraordinaria plataforma de movilidad, portuaria, aeroportuaria, ferroviaria y de líneas de subtes y metrobus, más una red de peatonalidad recientemente ampliada” generando una extraordinaria centralidad. Sin duda un ecosistema excepcional, que estratégicamente y antes que pensar en su pérdida, se debiera pensar en cómo retener y ampliar, desde una perspectiva orientada hacia los modos del conocimiento y el trabajo del futuro, de otra dimensión, colaborativo, sustentable, tecnológico, asociado, interdisciplinar y creativo, donde las nuevas prácticas profesionales, comerciales y de servicios posibilitarían transformar al Centro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a partir de un objetivo innovador, ejemplar y esencial” concluye el especialista.
Lunes 13 de Septiembre de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
El mercado sufre las consecuencias de la toma de decisiones erradas: Ley de alquileres, Cepo cambiario y una frustrada Ley de Blanqueo, que profundizaron la crisis del mercado.
El mercado viene atravesando la peor crisis de los últimos años; si bien en el sector estamos acostumbrados a lidiar con los altibajos que generan los cambios socioeconómicos, la situación actual es una de las que más se extendió en el tiempo.
La pandemia coronó esta etapa, y trajo consigo medidas y toma de decisiones desatinadas que generaron mayor distorsión y paralización en el mercado.
La crisis económica que profundizó la llegada de la pandemia, y la falta de un plan estratégico a seguir, hicieron que se pasara por alto que todos los rubros que involucran el mercado inmobiliario son una pieza fundamental en el crecimiento y dinamismo de la economía de nuestro país.
Así es como ante la desesperación que provocó en quienes son los encargados de tomar decisiones, erraran en saber entender qué necesitaba el mercado para lograr reactivarse, llevando adelante una serie de medidas que generaron mayor desconcierto y retracción, como otras que no pudieron aprovecharse por una mala ejecución.
El mercado de la pandemia tuvo tres grandes medidas que afectaron de diferente forma al mercado: la Ley de Alquileres, el Cepo cambiario y la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción.
Cada una de ellas repercutió en el mercado y, lamentablemente, en forma negativa, o al menos no con el impacto esperado.
La Ley de Alquileres, lanzada en julio de 2020, en pleno caos social, por la extensa cuarentena, con un DNU de emergencia, vigente, que congelaba valores de los alquileres y postergaba finales de contrato, fueron el peor contexto para lanzar una Ley que ya de por sí era controvertida. Pretendió ser un alivio para los inquilinos y solo trajo, hasta el momento, más problemas que beneficios.
Retrajo el mercado locativo, haciendo que la demanda supere ampliamente la oferta y se produzca un sobre stock de inmuebles récord a la venta. La ayuda que necesitaba el sector más vulnerable se capitalizó en aumento de los valores que superaron el 60% en los inmuebles ofrecidos, y que hoy la actualización basada en la fórmula que propone esta ley ya establece ajustes para el segundo año que rondan el 50%. Un error mayúsculo para el mercado, que quebró el funcionamiento de una parte esencial y necesaria, haciendo que colapse.
Cepo cambiario. Las restricciones para adquirir la moneda extranjera son unas de las principales trabas para la compra de una propiedad, y el segmento más afectado es el del usado. Aquel que gestionó un crédito, luego debe comprar con esos pesos los dólares necesarios para cubrir el valor del inmueble, algo que en muchas ocasiones llevó a un desenlace poco feliz de las operaciones.
Además, los impedimentos para hacerse de dólares generan mayor volatilidad del valor, un estado de alerta e incertidumbre ante una economía que no tiene sustento y genera desconfianza, estados que impactan de forma negativa, retrayendo aún más un mercado débil como el que venimos transitando.
Y después llego una medida que dio esperanza al sector de la construcción, la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción, una medida creada para dinamizar el mercado que, lamentablemente, no pudo brillar como se esperaba.
Otra vez, un contexto inapropiado, una salida a la luz a destiempo, fallas en la ejecución y demoras, hicieron que no existiera. Pasó desapercibido; a lo largo de todo el país sólo se realizaron 704 presentaciones, cifra inexistente para la magnitud que podía generar.
El domingo tuvimos la dicha de poder ejercer nuestra libertad de elegir y se abrió una nueva ventana de esperanza para el mercado, todas las banderas políticas tienen la posibilidad de escuchar la voz de la gente, que son quienes mueven el mercado, y poder impulsar su reactivación.
La Ley de Alquileres necesita ser modificada en forma prioritaria, con cualquiera de los 3 proyectos presentados, y que se produzcan al menos los dos cambios que hacen que sea inviable su aplicación en nuestro país: un plazo de 3 años, en donde es casi imposible plantear parámetros de valores a largo plazo en una economía inestable y la fórmula de actualización que tantos inconvenientes e incertidumbre provoca al momento de firmar un contrato para ambas partes. Una modificación que además va a recuperar al inversor que hoy esta desanimado.
Y también se abre una esperanza para que finalmente la prórroga de la Ley de Blanqueo para la Construcción, que ya cuenta con media sanción desde el mes de julio, finalmente pueda ser aplicada, junto con el paquete de créditos hipotecarios para inmuebles a estrenar que también espera en el Congreso desde 2020, dos medidas que pueden dinamizar el mercado, aprovechando que el sector de la construcción ya retomó el ritmo pre pandemia.
Ya solo con generar estos cambios podemos proyectar un 2022 con un mercado mucho más activo.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar Martes 14 de Septiembre de 2021 Publicado en Real Estate Data
Para igualar la rentabilidad que se obtenía en 2017 los alquileres actuales deberían aumentar a más del doble o bien el precio de venta reducirse a menos de la mitad
Una preocupación recurrente para todo inquilino en nuestro país es el costo que deberá afrontar al alquilar su vivienda y cuáles serán los aumentos que asumirá a futuro por permanecer en ella o bien en que nueva suma comenzará un nuevo contrato en caso de renovación o recambio.
A partir de julio del 2020 en que entró en vigencia de la nueva ley de alquileres, se sabe que el alquiler aumentará en cada año de contrato de acuerdo a un índice que fija el BCRA, el cual como ejemplo, determinó un aumento del 47,6 % entre el 8 de septiembre actual y el mismo día del año pasado.
Dicho aumento, que por ejemplo llevaría un alquiler de $ 25.000 a $ 36.900 en un año, se ubica incluso algo por debajo de la última medición de inflación interanual del INDEC que a Julio de 2021 indicaba un aumento general de precios del 51,8 %.
Sin duda el incremento significa un salto importante en la erogación mensual que deberá asumir el inquilino, pero sin embargo también una mella en el ingreso del locador que arrancaría el segundo año del contrato perdiendo frente a la inflación, con un alquiler real un 4 % inferior al de un año atrás, además por supuesto de haber obtenido un ingreso depreciado mes a mes en un promedio superior al 4 % durante ese primer año de contrato.
Para refrendar aún más esta paradoja, todo ello se da en un contexto con rentas por alquiler históricamente bajas y que no llegan ni a la mitad de la que se obtiene por esa misma inversión en otros países.
Precisamente en agosto del 2021 y cruzando precios efectivos de venta de departamentos de dos ambientes con los alquileres que se obtienen por ese tipo de unidades, la renta bruta anual promedio para la ciudad de Buenos Aires para un departamento usado estándar se ubicó en el 2,63 %, menos de la mitad del 5,4 % que se obtenía en 2017 y 2018 previo a la escala de fuertes devaluaciones que comenzaran en el segundo cuatrimestre de este último año.
Por ende, a partir de cotejar cifras, se puede observar que el fuerte aumento que debe afrontar el inquilino lejos está de convertirse en un beneficio o ventaja para el propietario. Todo lo contrario. Bajo un modelo de política económica que no resuelva estructuralmente la inflación el mercado locativo de viviendas se ha convertido en un juego de suma cero, en el que todos ponen y nadie gana.
