Autor: admin

En marzo, las ventas de materiales destinados a la construcción tuvieron un descenso de 39,5% en la comparación interanual, según el Indice Construya.

De acuerdo con el indicador, que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas líderes que lo conforman  (ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, pisos y revestimientos cerámicos, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, grifería y caños de conducción de agua), las ventas de insumos se ubicaron 39,5% por debajo de las registradas en marzo 2019. En comparación con febrero 2020, los volúmenes despachados en marzo 2020 registraron un descenso del 31,44% desestacionalizado.

En tanto, en el primer trimestre del año el Índice Construya acumuló un descenso de 16,9% en comparación con el mismo período del año anterior.

Es conveniente aclarar que el ISAC que se publicara el 7 de abril es con datos del mes de febrero, por tanto, no es comparable con el Índice Construya del mes de marzo.

La entidad, sostiene que “De manera urgente también es necesario elaborar planes para la pronta reactivación del sector.

Construya se pone a disposición de las autoridades y de las demás instituciones del sector para diseñar iniciativas que la impulsen” e indica que el impacto de la cuarentena en la construcción es de dimensiones más que considerables, ya que se prevé para abril una caída adicional del nivel de actividad del orden de un 40%, ya que más del 70% del personal del sector está en cuarentena.

Asimismo, afirman que la cadena de pagos está seriamente comprometida (más de 30% de cheques rechazados en marzo, y que comerciantes de todo tamaño, aplicadores, constructores, fabricantes, proyectistas y desarrolladores no tienen capacidad financiera para sostener la falta de ventas y la sensible disminución de cobranza de sus clientes.

“La comercialización de inmuebles no registra actividad y sostienen, que se requiere de manera urgente la adopción de medidas inéditas en cuanto a su magnitud para las empresas, independientemente de su tamaño, que aporten financiamiento de muy bajo costo para recomponer el capital de trabajo, prórrogas en deudas y vencimientos impositivos y previsionales”.

La cuarentena preventiva y obligatoria que se extenderá hasta Semana Santa, ha obligado a los corredores inmobiliarios a adaptar a sus hábitos de trabajo. ¿Cómo están sumando valor a los servicios que ofrecen? ¿Qué mejoras llegaron para quedarse?

La enorme expansión que ha tenido el Coronavirus y las medidas de prevención tomadas por el gobierno nacional en las últimas semanas han trastocado el día a día de todos los argentinos. Algunos sectores, como el inmobiliario, han tenido que adaptar su actividad cotidiana a la nueva realidad.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señala: “Hoy el mejor servicio que uno puede ofrecer es estar cerca del negocio y del cliente. Nada reemplaza a las visitas personalizadas a las propiedades porque es ahí donde se define la compra o el alquiler. A nivel comunicacional, por suerte estamos, en una era de mucha tecnología y de redes sociales que ayudan a estar en permanente comunicación con el equipo y con los clientes. En ese sentido, nosotros estamos por lanzar un nuevo CRM. Es un proceso que iniciamos hace 6 meses y tiene como objetivo poder tener una mayor automatización en las acciones que realizamos”. Y agrega que una de las mejoras que llegaron para quedarse es “el trabajo remoto”. De a poco el broker se está dando cuenta que quedarse en su oficina no es redituable. “Creo que la pandemia cambió todas las proyecciones y los objetivos definidos para este año, posiblemente sea una bisagra en la forma de cómo encarar el negocio”, resalta.

Damian Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios, puntualiza que en este momento el mundo del real estate debe ponerse a ayudar. Ayudar, ayudar y ayudar debe ser el axioma de la cuarentena. No es momento para vender sino para ver modelos a seguir.  Colaborar con los clientes y ponerse a disposición para mediar en la resolución de situaciones complejas que pueden aparecer entre las partes, es una tarea que puede realizarse aún sin necesidad de realizar encuentros cara a cara, sino recurriendo a la tecnología. Y opina que seguramente cambiarán muchísimas cosas de acá en adelante. “Cobrará gran fuerza la tecnología aplicada al sector, eso es indudable”.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Prioridades, señala que desde la empresa están trabajando como si el trato con los clientes fuera presencial, solo que a través de plataformas informáticas.

“Empezamos a incorporar reuniones virtuales, asesoramiento integral, tratamos de trasladar la mayor cantidad de información de los inmuebles de manera online. Esto seguirá así hasta que termine la cuarentena y podamos volver a mostrar los inmuebles”, comenta.

Además, indica que la empresa cuenta con un equipo tecnológico permanente desde hace más de 20 años. La implementación de cambios ya estaba planificada, pero sí se ha tenido que adelantar. “El cliente tiene que elegir de qué forma le gusta contactarse. La diferencia más importante es que las propiedades no se pueden visitar”.

Martín Fabiani, titular de Fab Consulting, apunta que, en su caso, están dedicando gran parte del tiempo a fortalecer las estrategias comerciales actuales y mejorar el planning comercial para lo que se viene.

“En materia de contactos con clientes y desarrolladores, mantenemos citas y reuniones virtuales, constantemente. Ello a fin de seguir fortaleciendo los vínculos y, si bien los clientes – en su mayoría – hoy no están con el objetivo de tomar ninguna decisión, quieren estar informados con el propósito de que cuando este contexto atípico y temporal se dé por finalizado, puedan realizar o concretar las mejores operaciones que consideren, habiendo realizado el estudio previo con la información recibida”.

En cuanto a la implementación de nueva tecnología, Fabiani apunta que ya estaban bastante actualizados, sobre todo en materia de comunicación y canales tecnológicos. “No hemos tenido necesidad de implementar nuevos sistemas o canales, pero sí de cambiar la estrategia de utilización de los mismos cancelando reuniones, visitas o eventos, que nos eran muy productivos en cuanto a resultados. A veces cuesta hacer entender a los vendedores y brokers de aquella inmediatez en las consultas. Creo que ese punto llegó para quedarse y es una mejora en todo sentido, puesto que el cliente no va a tener que esperar la respuesta y las operaciones, probablemente, puedan tener su cierre con mayor rapidez”, precisa.

Jueves 2 de abril de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Los datos del último cuatrimestre de 2019 marcan un incremento del 36%, con respecto al cierre del año anterior.

El mercado de oficinas clase B culminó 2019 con una superficie alquilada acumulada de 44.975 m2, superando en un 36% a la demanda registrada a fines de 2018. Así lo indica el último informe publicado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, correspondiente al cuarto trimestre.

“La vacancia estuvo marcada por un leve y continuo descenso llegando al 8 % mientras que la superficie disponible representa un 5,2% menos en comparación con el cierre de 2018”, detalló Lucas Desalvo, gerente de Market Research de la compañía.

Ese 8% promedio de vacancia contempla el 8,4% que se relevó en el CBD (zona céntrica) y el 6,9% del NON CBD (zona no céntrica) donde la ocupación es mayor.

Los submercados con índices más altos de vacancia son Nodo Panamericana – General Paz, con 32% de vacancia, y Puerto Madero, con 13,8%. En tanto, los que ofrecen menos superficie disponible son Libertador CABA (1,9%), Corredor Dardo Rocha (3,5%) y Retiro – Plaza San Martín (5,3%).

El submercado con más cantidad de metros cuadrados libres continúa siendo Puerto Madero, con casi 25.000 m2, mientras que Microcentro y Catalinas – Plaza Roma le siguen con algo menos de 20.000 m2. En la parte inferior de esa escala Corredor Dardo Rocha, Corredor Panamericana y Libertador CABA no llegan a los 3000 m2 disponibles.

“El precio de alquiler pedido volvió a descender para establecerse en un promedio de US$ 19,3 mensuales por metro cuadrado. En el NON CBD el valor es levemente superior, alcanzando los US$ 19,6, y en el CBD llega a US$ 19. Los submercados que presentan el precio más alto son Libertador CABA y Libertador GBA, donde se sitúa en US$ 22, y los valores más bajos se registran en Microcentro, Corredor Panamericana y Corredor Dardo Rocha, con US$ 17” comentó Hernán Castro, broker Senior de Cushman & Wakefield.

Lunes 2 de febrero de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

En diciembre de 2019 la relación alquiler/precio bajó a 2.8% anual, mínimo histórico de la serie. La caída del precio de alquiler medido en dólares (consecuencia de la devaluación sistemática de la moneda) es mayor a la baja de precio de las propiedades.

De acuerdo con un informe de Zonaprop, durante el año que acaba de finalizar, el precio de los alquileres se mantuvo por debajo de la inflación, con una suba de 32.8% en la ciudad de Buenos Aires.

Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $17.792 por mes, con un alza de  2.4% en el mes de diciembre. De tal manera,  2019 es el segundo año consecutivo donde el alquiler ajusta por debajo de la inflación. La dinámica salarial marca un límite a la velocidad de ajuste del alquiler.

Por su parte, las cuotas de los créditos UVA registraron una suba de 50.9% en 2019, por encima del incremento de los alquileres del mercado. El 80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 16.300 y 19.200 pesos por mes

LAS VENTAS

En relación con las ventas, ell precio medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.501 usd/m2, registrando una baja de 0.3% respecto al mes de noviembre, con lo cual diciembre es el decimo mes consecutivo con retroceso de precio; en 2019 los precios acumularon una caída de 2.2%, la mayor desde el inicio de la serie.

La baja de precios es general, el 90% de los barrios porteños registra una caída de los precios en el año.  En cuanto a la disparidad según los barrios, Puerto Madero es el barrio más caro con precio medio de USD 5.701 por m2., mientras que Villa Lugano es el más económico: USD 1.216 por m2.

El análisis de la rentabilidad, de acuerdo con el relevamiento del sitito, actualmente se necesitan 36.1 años de alquiler para recuperar la inversión, 19% más que un año atrás.

Constitución, Balvanera y Once se mantiene como los mejores barrios para inversores que buscan renta. Los alquileres aumentan 2.4% en el mes a una velocidad del 34% anual en los últimos 6 meses, mientras que las cuotas de créditos UVA aumentan 50.9% en 2019, muy por encima del incremento de los alquileres de 32.8% Aunque cabe señalar que las nuevas autoridades establecieron un compás de espera respecto de la actualización.

Jueves 9 de enero de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Los interrogantes se centran en el rol que cumplirá el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, si habrá anuncios para el sector inmobiliario y qué pasará con los créditos hipotecarios.

Distintos referentes del sector inmobiliario nacional opinan sobre la nueva conformación del gabinete y, en especial, del trabajo que tendrá por delante María Eugenia Bielsa la ministra encargada de temas relacionados con la vivienda ¿qué puede esperar el sector para los próximos meses?

Para Ezequiel Chomer, Director Financiero de Grupo Chomer, “hay una variedad de ministros con antecedentes de gestión y otros que responden a un ámbito académico.  María Eugenia Bielsa tiene una dilatada trayectoria política, aunque no tanta en materia de vivienda.  Es un punto que comparte con otros ministros”.

Algo muy similar señala Federico Rosbaco, socio Director de Desarrolladora Rosbaco, para quien Alberto Fernández armó un gabinete muy político, con gente que está vinculada a la política pero que a su vez tiene experiencia en gestión. Algunos ya han ocupado cargos en la función pública, como intendentes o miembros en gabinetes. Lo cual es positivo

En la misma línea, Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium, opina que la nueva ministra “es una persona seria, con una gran trayectoria en la materia y mucho carácter”.

EN QUÉ SEGMENTOS PONER EL FOCO

Para Chomer, el foco debería estar en la vivienda social y en el restablecimiento del crédito a los compradores de viviendas. No considera que sea necesaria una fuerte intervención del estado en el sector.

Champanier apunta que de alguna manera las viviendas deberían ser más accesibles para la población, y generar medidas para que esto ocurra.

A su vez, Rosbaco evalúa: “Maria Eugenia Bielsa tendrá un desafío de mucha exigencia, ya que tenemos un déficit habitacional enorme en la Argentina, y creo que el foco de su gestión  estará en línea con solucionar la cuenta pendiente que tiene el Estado con muchos argentinos, que hoy no tienen acceso a una vivienda digna”.

Para Fernando Pozzi, titular de Pozzi Inmobiliaria, “el foco debería estar principalmente en construir vivienda pública para los sectores más relegados por la crisis económica”.

LA VUELTA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

Uno de los aspectos que más interesa al sector inmobiliario es la vuelta del crédito hipotecario, herramienta necesaria para reactivar el mercado, muy golpeado en los últimos años. Sobre este punto, Chomer da “por descontado que habrá un período de tasas negativas. El tema es cuánto durará, ya que no se puede sostener indefinidamente. Y con respecto a los UVA, sería bueno no volver a romper contratos, como ocurrió en 2001. El problema no son los UVA, sino la inflación”.

Rosbaco pondera que los créditos Procrear van a volver para intentar modificar esta situación de acceso a la vivienda o para mejorar las condiciones de hábitat de las familias, pero que no alcanza sólo con un programa de créditos, sino que habrá que trabajar para abordar el tema con una óptica más amplia, entendiendo que la vivienda es un derecho que mejora la calidad de vida de las personas. “Con respecto a los créditos UVA, hasta que no se estabilice la macroeconomía, con este nivel de tasas, no lo veo viable, por lo menos en el corto plazo”, precisa.

Sobre este punto, Pozzi espera ver una reactivación de la construcción con créditos hipotecarios para que el sector de clase media pueda ampliar, refaccionar e inclusive edificar viviendas, factor importante para que la economía comience a desarrollarse permitiendo generación de trabajo genuino.

CÓMO RESPONDERÁ EL MERCADO

Chomer considera que el mercado ya descontó el efecto Alberto, el efecto Cristina, y el efecto del cóctel “cepo-reestructuración-retenciones. “Creo que cualquier política que dinamice el mercado, por pequeña que sea, va a ayudar a salir de la crisis en la que estamos. Asimismo es imprescindible una rápida negociación con el FMI y con los bonistas para restablecer el crédito”.

Paralelamente, Pozzi puntualiza: “Con inflación en alza y las fuertes devaluaciones del peso, el mercado inmobiliario lleva 19 meses deprimido. Solo vimos un veranito de 9 meses, época de créditos UVA.

En primer término, los propietarios deberán sincerar los valores de los “inmuebles usados” que se encuentran a la venta, muchos de ellos sobrevaluados. Hoy tenemos un stock de la oferta que se ha duplicado respecto a mayo de 2018 y está claro que el mercado no está dispuesto a convalidar los valores de lista o de publicación. Considero al mercado inmobiliario uno de los sectores que más rápido podría reactivarse dado que permitiría generar empleo no calificado y dinamizar así la economía en cada localidad y en cada municipio. Los plazos fijos y los bonos ya no son tan atractivos y esos pesos podrían, en gran parte, volcarse a la construcción de viviendas aprovechando la baja en los costos de construcción medidos en dólares”.

Por su parte, Champanier se muestra optimista y sostiene que “que el 2020 será un mejor año para el mercado inmobiliario. Para empezar no hay elecciones, creo que el dólar va a estar más tranquilo, habrá menos incertidumbre y también toda la demanda retraída empezará a mover el mercado”.

Viernes 20 de diciembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar