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El negocio de alquilar un local en la costa argentina

Un estudio anticipa que un inmueble comercial ubicado en Mar del Plata deja una renta de entre 7 y 8 por ciento; qué inversión demanda la apuesta.

El alquiler de unirunueble comercial en la costa atlántica brinda una rentabilidad  superior a la que ofrece un departamento en Buenos Aires. Esta es una de las conclusiones del equipo de estudios económicos del sitio especializado ZonaProp que analizó el negocio comercial a orillas del mar. El mismo informe estableció que la rentabilidad bruta anual de un local en Mar del Plata ronda entre el 7,4 y 8 por ciento.

Porcentajes que están por encima de lo que deja el negocio de renta de una unidad residencial en plena ciudad de Buenos Aires que estiman en el orden de 5,1 por ciento. “Una de las razones que explican la mayor renta es la escasez en la oferta de inmuebles comerciales para alquilar en relación a su demanda, si se lo compara con la ciudad de Buenos Aires”, apunta Federico Barni, CEO de ZonaProp.

Sin embargo, de acuerdo con las mediciones del sitio, el volumen de oferta registra un incremento respecto a principios de año y al mismo periodo del año anterior. “No hay inconsistencia”, agrega el directivo. “Aun cuando hay un aumento en la oferta de locales, persiste la presión de la demanda que hace que el precio pueda mantenerse elevado y que la rentabilidad del inmueble comercial sea mayor que la de un departamento en Buenos Aires”, analiza.

Respecto a la oferta de locales, el informe cuantificó a comienzos de diciembre una oferta de 340 locales en alquiler en toda la costa. De ese número, la mayoría, 85 por ciento se ubicaba en Mar del Plata, secundado por Pinamar. “No ha ingresado nueva oferta de m2 comerciales en alquiler en Mar del Plata”, afirma Horacio Espatolero, vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de esa ciudad. Agrega que si bien hay zonas donde prácticamente no se comprueba vacancia como la zona de Güemes en Playa Grande, hay otras en las que cuesta conseguir nuevos inquilinos. Respecto a los precios, afirma que se mantuvieron fijos y en algunas ocasiones se negociaron rebajas. En datos concretos, alquilar un local comercial de 35 m2 en Mar del Plata cuesta un promedio de $ 7140 mensuales. Es decir, alrededor de $204/ m2. Como suele ocurrir en la valuación de inmuebles, el precio del m2 tiende a disminuir con la superficie. De hecho, ZonaProp indica que el alquiler de un inmueble de 80 m2 cotiza $13.440 al mes, mientras que uno de 180 m2 ronda los $ 23.760.

A la hora de analizar, cuánto hay que invertir para tener un inmueble comercial en alguna ciudad cercana al mar argentino, el estudio relevó un local comercial de 35 m2 en Mar del Plata tiene un precio medio de US$ 75.075, lo que representa un promedio de US$ 2145/m2. Mientras que un inmueble de 180 m2 se vende en US$ 243.000. Actualmente hay 850 locales comerciales en venta en toda la costa atlántica; 80 por ciento de esa oferta se ubica en Mar del Plata.

Con el 11 por ciento de la oferta en venta y el 8 por ciento de alquiler, Pinamar ocupa el segundo lugar en el mapa del mercado de las ciudades balnearias, En esta plaza, los precios también mantuvieron los valores del año pasado. “En los casos que hubo aumento, fue mínimo “, explica Guariniello. En el mercado estiman que un punto de venta de una planta baja y primer piso de unos 35 m2 en esa ciudad balnearia se renta por $200.000 la temporada/año, libre de todo gasto. Los rubros de mayor presencia son la indumentaria, el calzado y los accesorios, y por ahora no se vislumbra alguna zona comercial nueva en la ciudad.

En Cariló, la corredora Claudia Liscio coincide en que los precios de los alquileres no han variado de un año a otro. “Las renovaciones han costado mucho”, puntualiza., reconociendo que ésta no ha sido la mejor época en cuanto a demanda. “Aun cuando acá se levantan las persianas de jueves a lunes, las ventas son pocas y los inquilinos tienen gastos fijos”, explica la mujer que trabaja en la inmobiliaria local Santamarina En números concretos, un alquiler promedio de un local chico de 30 m2 oscila entre $ 30.000 y $ 40.000 por temporada Liscio agrega que también se comercializan otros formatos, como los gazebos, de 2 x 2 o de 1,5 x 1,5, en general, administrados por los paseos comerciales o por sus propios dueños.

“Desde hace tiempo, hay cambios en el comportamiento de las grandes marcas que antes alquilaban locales en Cariló más allá de que vendieran o no”, afirma Liscio y finaliza: lap resencia y promoción ya no alcanza, en la temporada también buscan rentabilidad y no siempre consiguen ese resultado”.

Por Victoria Aranda, Lunes 16 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Cómo venderle al comprador más exigente

Los desarrolladores contratan a arquitectos top, suman un hotel de lujo al proyecto, incorporan arte en los espacios comunes y tecnología en las unidades.

Ubicaciones únicas, amenities diferentes, asociaciones con marca de lujo. Todo vale a la hora de generar un proyecto inmobiliario aspiracional.

El fashion branded avanza en el real estate y cada vez son más las marcas de lujo que apuestan a desarrollar suites en hoteles de renombre. La suite de Dior en el Regis New York, la Diane Von Furstenberg’s suite & rooms en el Claridge’s de Londres y la propuesta de Karl Lagerfeld en Berlín son algunos de los últimos lanzamientos en el mundo.

Las alianzas son una buena estrategia para “enamorar” a un comprador exigente. Igual hay que tener en cuenta que la compra de una unidad pasa por diferentes etapas. Cuando una operación se define durante la construcción, los consumidores de lujo valoran tres aspectos principales: quien lo desarrolla, el arquitecto y la ubicación. También hay quienes buscan que el proyecto esté acompañado por algún hotel de lujo. En la Argentina, un caso es el desembarco del hotel Viceroy en Madero Harbour, el proyecto de GNV Group en el que se desembolsarán US$ 500 millones. Entre la oferta tiene la Harbour Tower, donde el m2 cotiza desde US$ 10.000. Sus unidades más selectas tendrán 600 m2 y pileta propia, y se venderán a US$ 6 millones, mientras que los semipisos se ofrecerán a US$ 3 millones.

Por otra parte, sobre el hotel del Viceroy se levantarán 30 residencias de 100 m2 que se entregarán amuebladas y que se comercializarán en Abu Dhabi y en Dubai.

“Hoy el lujo ya no es ostentación, es servicio, comodidad, confortabilidad y espacio. Las unidades más top de la torre tendrán cuatro metros de altura y las otras, tres”, explica Alejandro Ginevra, presidente de GNVGroup y representante de Sotheby’s para la comercialización de propiedades en el país con excepción de las ubicadas en Palermo y Barrio Norte. El empresario agrega que “los amenities serán operados por la cadena hotelera, lo que otorga la seguridad de que mantendrán el nivel y se aggiornarán en el tiempo”. Se refiere, en concreto, a uno de los principales problemas que padecen con el correr de los arios los proyectos de lujo: la decadencia de los servicios comunes.

Una vez inaugurado el edificio, los consumidores más exigentes valoran otras cualidades del inmueble, como el funcionamiento de los amenities, el mantenimiento de las áreas comunes y la calidad de las terminaciones. “Los compradores de lujo quieren que los amenities funcionen correctamente y estén realmente pensados para ser usados por los vecinos del edificio. Si hay una piscina, que no esté colapsada de gente. O si hay una peluquería, que no esté vacía, generando gastos de expensas adicionales”, aclara Ginevra y agrega que, por ejemplo, los propietarios de Harbour Tower podrán usar el servicio del helipuerto que construye sobre una de las torres de oficinas. Madero Harbour está ubicado en el dique uno de Puerto Madero, la última zona en desarrollarse de ese barrio. Lo paradójico es que, al estar más cerca del sur de la ciudad, arrancó con un posicionamiento más bajo que el resto de los diques pero, con el tiempo, fue convirtiéndose en un área aspiracional para quienes desean vivir en barrios top dela ciudad. De hecho, ya se habla dela posibilidad del desembarco de una torre Porsche y de una Trump Tower en ese dique.

A la propuesta de Ginevra y del complejo Zencity se sumó la apuesta del empresario Jorge Pérez. Su desarrolladora, The Related Group, levantará dos torres residenciales y el primer hotel de la cadena californiana SLS en el país. Es un proyecto de US$ 250 millones de inversión en donde el metro cuadrado cotiza por encima de los US$ 8000. Los departamentos tendrán balcones con cocina al aire libre.

Otro emprendimiento que se levanta en ese dique es The Links Tower. Son dos torres de 33 pisos en las que se desembolsarán US$ 80 millones. Ofrecerá unidades desde 68 m2 hasta triplex de 550 m2y seis ambientes. Tendrá pileta in & out, spa de agua y hasta marinas, entre otros servicios. “Es un proyecto que responde a una demanda que apuesta a la conectividad y a una nueva forma de relacionarse socialmente. El nuevo lujo al alcance de todos. Hay un upgrade de los amenities: no hablamos de SUM, sino de espacios de encuentro”, afirma Milagros Brito, CEO de Vizora.

“Los amenities y los detalles son clave para quienes desarrollan productos pensados para compradores sofisticados. Uno de los más novedosos es la cochera personal en cada piso, que ostenta la torre Hamilton de Singapur”, relata Constanza Sierra, directora de Essentia, consultora especializada en lujo que asesora, entre otros rubros, al de real estate, quien afirma que es tendencia sumar arte en la vida cotidiana con mini museos de obra permanente en los proyectos de residencias high-end.

“El diseño es, en realidad, lo que distingue a un desarrollo de otro”, afirma Adriana Massa, CEO la inmobiliaria de lujo Sotheby’s para la venta de las propiedades ubicadas en Palermo y Barrio Norte. La especialista agrega que la cava es un amenity que se está instalando y diferencia la demanda entre los comprado-res más tradicionales que buscan proyectos en zonas como la plaza Carlos Pellegrini y los corredores Alvear y Callao; y quienes buscan diseño y amenities.

Uno de los proyectos que pateó el tablero por los servicios que promete es el Alvear Tower, donde el m2 se vende entre US$ 8000 y US$ 11.000. Tiene desde pisos de dos ambientes de 90 m2 hasta de 500 m2 con pileta privada. “Surgió la idea de hacer un hotel Alvear sin pasajeros”, afirma Andrés Kalwill, director del Grupo Sutton. Entre los amenities está la sala de correspondencia y el spa de mascotas. Además, tendrá monoambientes de 30 m2 que los propietarios podrán destinar como hospedaje del servicio doméstico.

Por Carla Quiroga, Sábado 14 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El lujo aplicado a los ladrillos

La exclusividad, los detalles, la sorpresa, el servicio, la contención y la experiencia son clave para vender propiedades de más de US$ 1 millón.

Generar una experiencia única es uno de los principales desafíos de quien define desarrollar un proyecto de lujo. Seducir a quienes están en lo más alto de la pirámide no es tarea sencilla, y es un proceso que no termina con la firma del boleto de compra. Quien adquiere una casa de US$ 5 millones en un emprendimiento top busca sentirse único cada minuto que la habita.

Una exigencia que se complica de cumplir en un mundo cada vez más globalizado, con poco espacio para la sorpresa. “La clave está en la exclusividad. Son compradores a los que les gusta sentir que disfrutan de un espacio al que pocos pueden acceder”, relata Wilmar Rodríguez, vicepresidente de JHSF el grupo brasileño de real estate especializado en lujo que desarrolla Fasano Las Piedras, un lujoso proyecto inmobiliario en el que se desembolsaron US$ 87 millones de inversión ubicado en Punta del Este. Diseñado por el arquitecto Isay Weinfeld ocupa un campo que está en las inmediaciones de las playas de la Barra, la península y José Ignacio. El área bordea el arroyo Maldonado por más de 3 kilómetros. El emprendimiento ocupa 480 hectáreas y combina lotes, 32 bungalows para hospedarse, cabañas y un hotel, inaugurado recientemente, en el que se destinaron US$ 6 millones de inversión que opera el propio empresario brasileño Rogerio Fasano, socio de JHSF también en 13 restaurantes en Brasil.

La Locanda -como se llama el hotel- tiene 10 suites y está conectado con el icónico restaurante erigido sobre una gran roca. “Este es un segmento en el que trabajamos todos los productos y al que conocemos muy bien, nuestro foco es el lujo”, agrega Rodríguez. En Brasil, JHSF tiene además de los restaurantes de alta gama, cuatro shoppings y el Fazenda Voa Vista, un emprendimiento de lujo con hotel en el que se desembolsaron US$ 250 millones con más de 400 casas, algunas de ellas de US$ 10 millones. Entre los proyectos planean la apertura de otros cuatro hoteles en Brasil, el desembarco de la marca Fasano en Miami y avanzan en la construcción de un aeropuerto ejecutivo en San Pablo.

Con Fasano Las Piedras arrancaron en 2010. Para la primera etapa se plantearon 57 lotes de más de 5000 metros que se venden a US$1,2 millones, monto al que hay que sumar unos US$ 3 millones en la construcción de una casa de entre 800 y 1000 m2. “No tenemos prisa. Vendimos 40 lotes y hay 20 casas construidas”, aclara Wilmar y agrega que el emprendimiento también cuenta con cabañas de 200 m2 que se venden a US$ 1,2 millones incluyendo la tierra. “Quien compra quiere pertenecer al universo Fasano y valora el servicio. Tienen la posibilidad de tener una casa de 1000 m2 sin necesidad de ocuparse de nada porque los propietarios acceden a los servicios del hotel”, agrega Carolina Proto fundadora del estudio de arquitectura Obra Prima, que estuvo a cargo del diseño del hotel y detalla que entre los amenities, cuenta con centro ecuestre, una cancha de golf, campo de polo, una piscina formada en una depresión natural entre las piedras, una huerta y hasta una playa privada, entre otros servicios. “El loteo se realizó de una forma en la que las casas se pierden en la inmensidad del terreno. Además en ningún caso la altura de las casas supera a la de los árboles”, detalla Proto.

Respecto a quienes compran, “el 90 por ciento de los compradores son brasileños, también europeos que buscan tener en Sudamérica su tercera o cuarta casa para disfrutarla una vez al año. Es una demanda menos elástica a la variación del PBI”, agrega Wilmar que avanza con un proyecto residencial frente al Central Park en Nueva York. Tendrá diez unidades en donde el m2 cotiza por encima de los US$ 70.000: un piso de 400 m2 se vende a un ticket promedio de US$ 28 millones.

Constanza Sierra, directora de Essentia, consultora especializada en lujo que asesora entre otros rubros al de real estate, explica que en este tipo de emprendimientos se le presta especial atención a los detalles que aportan un sello de distinción, modernidad y que dan cuenta de la calidad de la propuesta. “La construcción de marca detrás del proyecto es un tema clave. Desde el naming hasta el concepto del proyecto, que es lo primero que compra el cliente”, analiza. Además reconoce que la incorporación de gastronomía de excelencia y reconocidos chefs también funciona como imán de este tipo de demanda. “Cuando una persona compra una unidad deposita anhelos, confianza y expectativas y hay que contenerla permanentemente con sorpresas, experiencias, acompañándola durante el proceso. La relación es uno a uno”, afirma Alejandro Cornicelli, fundador del estudio de desarrollo de marca homónimo que trabajo en el posicionamiento del edificio que se levanta en la Imprenta, un proyecto que se vendió sin generar un solo folleto de promoción.

Otro emprendimiento que avanza en la costa esteña es las Cárcavas. Está ubicado en el departamento de Rocha con cárcavas naturales. Tiene 24 chacras de marítimas de un promedio de 7000 metros sobre la playa que permite la opción de construir casas o comprar uno de los 16 bungalows de 216 metros que se venden desde los US$ 600.000. “El 50 por ciento de las 52 hectáreas se preservará como reserva natural. Se recurrirá a la implementación de servicios alternativos de obtención de energía, tratamiento de aguas, parquización orgánica y huerta, y clasificación de residuos entre otros parámetros ambientales”, finaliza Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima que las comercializa.

Por Carla Quiroga, Sábado 14 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Expectativas favorables por el efecto blanqueo

Hasta el 30 de noviembre se presentaron 37 fondos cerrados de inversión, entre ellos 21 inmobiliarios, que suman un monto mínimo de suscripción de $ 1.091 millones y un máximo de US$ 4.905 millones.

La vicepresidenta de la Comisión Nacional de Valores, doctora Patricia Boedo, expuso durante un coloquio en la AEV sobre las características de los fondos cerrados de inversión inmobiliarios presentados para su aprobación.

El resto se divide en proyectos relacionados con la inversión en energía, infraestructura, agro, Pymes y multiobjeto sumando en total u$s8560 millones.

Entre los fondos inmobiliarios ya presentados, se encuentran proyectos de las empresas desarrolladoras más importantes del país como IRSA, Argencons, Consultatio, Compass Group, Al Río, GNV Group, Grupo Monarca, Eidico, Predial, Mariva Asset, entre otros.

Entre los destinos propuestos, se caracterizaron los siguientes proyectos:

4 comerciales de un monto máximo de u$s800 millones.
2 residenciales de u$s900 millones.
7 residenciales y comerciales de u$s1625 millones y 8 residenciales, comercial, hotelero e industrial por  US$1580 millones.

En relación con las zonas geográficas en donde se ubican los emprendimientos, en la Ciudad de Buenos Aires se registraron proyectos para los barrios de Caballito, Monserrat, Puerto Madero, Parque Chacabuco, Belgrano, Almagro, Liniers y Devoto. En el Gran Buenos Aires las zonas elegidas fueron Avellaneda, Canning, Pilar, Moreno, Benavidez y Tigre. Por su parte, en el interior del país se presentaron desarrollos para Neuquén, Salta y Mendoza.

La Dra. Boedo destacó la importancia del tratamiento de la nueva ley del mercado de capitales, con el objetivo de “aumentar la base de inversores y de empresas que se financien en dicho ámbito y fortalecer la protección del público inversor”.

Actualmente, la industria de los fondos mueve en la Argentina unos u$s 20.000 millones y representa el 3,5% del PBI. La expectativa del sector financiero es que el blanqueo la haga crecer hasta llevarla a niveles de los países de la región. Por caso, en Brasil, los fondos mueven el 30% de su PBI y en Chile el 14% del producto.

Viernes 20 de enero de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Remarcable incremento de las escrituras de compra venta

Noviembre marcó una sensible reactivación de las escrituras en la ciudad de Buenos Aires, según el último informe del Colegio de Escribanos, que registró un incremento del 44,9% en comparación con el mismo mes de 2015.

De acuerdo con los datos de la entidad, se realizaron 5.016 operaciones de compraventa, por un total de $ 9.513,2 millones, monto, equivalente a US$ 620 millones al tipo de cambio oficial, también un 114,4% superior al volumen de noviembre del 2015, explicable por el incremento de las transacciones, pero fundamentalmente por la devaluación de diciembre de 2015.

El valor promedio de las operaciones fue de $1.896.574, lo cual marca un incremento del 47,9% en 12 meses. Asimismo, y como dato importante para el sector, es que del total de las escrituras realizadas en noviembre, desde el Colegio de Escribanos detallaron que 745 (14,8%) se realizaron con crédito hipotecario, con una suba del 84% con respecto al mismo mes de 2015.

Al considerar las escrituras por el monto operado, se observó en noviembre una prevalencia del segmento de más de $ 1.501.000, que representaron el 37,8% del total. Por su parte, las escrituras de menor valor cayeron un 56,9% en la comparación interanual.

Por otra parte, los datos del Colegio de Escribanos marcan que noviembre fue un mes más activo que octubre, con un 21,3% más de escrituras.

Viernes 13 de enero de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar