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Cuba – Comprar en la isla, una jugada riesgosa

Si bien crecen las consultas de los extranjeros, el estado de los inmuebles, la dificultad para remodelados y los precios que promedian los US$ 2400/m2 complican el cierre de operaciones

El problema para comprar un inmueble no sólo es la escasez de oferta. En general necesitan mucho trabajo de remodelación y no hay materiales. Hay casos de gente que ha invertido en un apartamento pequeño y las reformas que normalmente se hacen en dos o tres meses demoraron un año. Por ejemplo, la isla no produce vidrio. Cada ventana debe ser importada y la aduana limita hasta cuatro ventanas por persona, o dos puertas. Esto quiere decir que hace falta la ayuda de terceros incluso para proyectos a pequeña escala.

Realigro -cubarealigro.com- es una plataforma de real estate presente en todo el mundo, que une compradores y vendedores con 30.000 propiedades listadas. Con poner “Cuba” en el buscador, el sitio arroja 40 inmuebles. Según cuenta su Business Developer Anna Chiara Rizzo, en el último año, el interés por Cuba ha registrado un aumento por parte de usuarios internacionales. “Provienen principalmente de Estados Unidos y el norte de Europa. Creemos que es un mercado que crecerá en los próximos años”, vaticina.

A 20 minutos del centro de la ciudad, sobre una colina, un departamento para extranjeros de 50m2 se ofrece en US$130.000 a razón de US$ 2600/m2. Otro de 67 m2, en un condominio sobre una elevación conocida como Balcón de Santa María o Santa María Loma al Este de La Habana y pocos minutos del centro de la ciudad, cuesta US$ 220.000 lo que representa un promedio de US$ 3200/m2. Una casa de 120 m2 sobre la Quinta avenida en Miramar, Habana, se lista en US$ 300.000, por citar ejemplos.

Claro que las opciones para cubanos son más tentadoras. Otros sitios locales, donde los dueños listan sus inmuebles es revolico. com y cubisima.com. En la capital los precios van desde un departamento de dos pisos con dos dormitorios en US$ 38.000; aun departamento de cuatro dormitorios en Plaza Revolución, en US$ 82.000; o una casa en la vieja Habana con seis dormitorios en US$ 185.000. Esto es solo para cubanos o residentes permanentes. ¿Barato? Lejos de eso en un país donde el salario promedio mensual es de apenas U$S 20. Dada esta asimetría, hoy sólo acceden a una propiedad quienes reciben remesas del exterior.

“Los capitales a Cuba van a llegar, pero aun paso lento. Hay mucho interés, casi todas las compañías grandes que nosotros representamos han creado un business plan de Cuba”, sintetiza Javier Aviñó, socio del estudio de abogados Bilzin Sumberg.

No haylugar en el mundo que tengalos ojos más atentos a la situación y la oportunidad del potencial cubano como el sur de la Flo-rida, donde residen 1,2 millones de exiliados cubanos.

Marc Miller, jefe del equipo de investigación de JLL en la Florida, compañía de asesoramiento y planeamiento en Real Estate, ha visto sobre el terreno las potencialidades. “No parece haber grandes oportunidades por lo que hemos visto en el negocio de real estate. Si las hubiera, están más en el lado industrial, y en turismo.”, asume. No obstante, para que despegue el turismo, hay mucho por hacer en términos de infraestructura y desarrollo de hoteles. Cuestiones básicas para el viajero común como el servicio de wifi o aire acondicionado, en Cuba puede ser un lujo escaso.

Según Miller, en el caso de las empresas norteamericanas, al principio hubo un interés enorme tras el comienzo de las relaciones diplomáticas entre Cuba y Washington. Pero la gran mayoría siguen a la espera de ver aun más cambios, como ser leyes genuinas de transparencia, infraestructura bancaria, y garantías. ‘Al no existir embargo con Argentina, estoy seguro de que los inversores argentinos ya han estado mirando esto por años. Es importante construir relaciones en Cuba, pero a la hora de invertir fijarse si estará protegido. Si bien hubo reformas aún queda desconfianza. Hay que plantearse si en vez de asumir el riesgo no es preferible mirar a otras economías más transparentes con iguales oportunidades donde haya protección legal para el inversor”, sintetiza.

Jorge Pérez, cubano americano presidente de The Related Group, el desarrollador más importante de la Florida, visitó La Habana el año pasado y le aseguró un diario local que si lo dejaran construir un condominio de lujo en Vedado, lo vendería en dos horas en Miami. El empresario incluso dijo que le encantaría ayudar al desarrollo de Cuba sin ganar dinero, cuando exista relación comercial entre ambos países. Pero por ahora para Estados Unidos, salvo excepciones, Cuba se mira y no se toca.

La belleza natural del área, el buen clima, el sabor latino y el hecho de que no ha habido ninguna inversión importante en más de 50 años indica que hay mucho por hacer. Pero también hay un largo camino con leyes poco claras y demasiada participación estatal. Cuando eso se resuelva, sonará el disparo de largada. Tal vez sea demasiado tarde.

Por Lucila Marti Garro, Sábado 7 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los inversores esperan una mejora en la renta

La llegada de marcas internacionales de ropa y la expansión de las cadenas anticipan un proceso de recambio de los locales; surgen proyectos en los focos secundarios

Este nuevo año que acaba de nacer trae consigo -como suele ser habitual-una gran cantidad de ilusiones aunque sin dudas la más importante es la reactivación del sector de los locales comerciales que llegaría de la mano de un horizonte de mayor estabilidad según la mayoría de los especialistas consultados.

“En principio auguramos un panorama de reactivación de rentabilidades y de inversiones en el rubro. Además en este escenario se propicia el desembarco de firmas extranjeras en la Argentina, principalmente del sector de la indumentaria que hace tiempo se instalaron en otros países de la región”, comenta Alejandro Schiaffino, responsable de la división locales de Adrián Mercado.

Para Miguel Ludmer, director de Interwin 2017 será un momento en el que se observan algunos cambios notorios. “La gran diferencia entre 2016 y el año que recién dio comienzo será el recambio de algunas marcas; las cadenas que se encuentran en proceso de expansión mostrarán su crecimiento en detrimento de muchos comercios que debieron rescindir los contratos dado que fueron perdiendo rentabilidad fruto del sinceramiento de la economía y la retracción de las ventas”, dice Ludmer.

Los rubros que serán los protagonistas de esta nueva etapa, según Juan José Ramos, gerente de la división locales de L.J. Ramos Negocios Inmobiliarios, seguirán siendo los clásicos. “Los locales gastronómicos y las entidades bancarias se lograron mantener activos durante estos últimos años, si a esta realidad se le suma una reactivación del consumo sin dudas mejorarán su rentabilidad y por ende serán más agresivos en su expansión. Mientras tanto las cadenas de los supermercados continúan con su estrategia, lenta pero constante, de ubicarse en todos los barrios con sus formatos chicos o express”, explica el broker. Y agrega: “Los comercios vinculados con la telefonía móvil también se encuentran atravesando un buen momento dado que este es un rubro que logró instalarse entre las necesidades primarias del público”.

Para Ludmer las marcas de electrodomésticos están comenzando a cambiar su sistema de comercialización y apuestan fuertemente -y con muy buenos resultados- a la venta desde plataformas digitales. “Este rubro se encuentra en un

gran momento no sólo por la alta competencia que se observa en el mercado sino también por el incremento de las ventas las cuales están impulsadas en gran medida vía web”, afirma Ludmer.

Para Marcelo Zuliani, gerente General de la firma Colliers Internacional, 2017 se presentará como una continuación natural del año último. “Muchas de las marcas que se ubicaron el año pasado en los más importantes focos comerciales seguramente en 2017 intentarán sumar metros cuadrados en shoppings, donde los costos de entrada, es decir la obra y puesta a punto del espacio comercial son generalmente menores que los de un local a la calle”, explica Zuliani.

Nuevas zonas

Este mercado se presenta como un escenario que plantea varios cambios. Mientras algunos se encuentran atentos a la evolución del se-tor para tomar determinaciones, otros salen a jugar fuerte apostando a distintos tipos de negocios que generarán un nuevo dinamismo. “En la ciudad hay proyectos que vienen en pleno desarrollo y colaborarán para convertir en poco tiempo a zonas rezagadas en lugares muy valorizados como sucede en Triunvirato y Olazábal o en el corredor del Barrio Parque Donado Holmberg”, revela Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliaria.

Para Ramos los focos comerciales que continuarán dando que hablar serán los tradicionales. “Los ejes comerciales clásicos tanto de la ciudad de Buenos Aires como los del Gran Buenos Aires serán quienes captarán más la atención. Para que los focos secundarios cosechen el interés primero se tiene que lograr una buena rentabilidad en los principales para luego generarse el efecto derrame en los demás. El mercado siempre se comporta de esta manera”, afirma.

Al hablar sobre la provincia de Buenos Aires Milberg afirma que por su gran cantidad de tránsito y masividad se destacan como nuevos y atractivos polos comerciales zonas como Lanús, Quilmes y San Miguel. Otros lugares que captan la atención de inversores y desarrolladores son Nuevo Tigre, principalmente la zona de Nordelta, Villanueva, el corredor Bancalari y Pilar.


Qué pasará con los precios

Si bien es difícil poder predecir el futuro, en la mayoría de los casos los especialistas sostienen que el valor de mercado de los locales comerciales no sufriría variaciones fruto de la supuesta estabilidad que logrará el dólar durante 2017. De suceder esto el ajuste de los contratos de alquiler naturalmente debería estabilizarse.

Si se toma como referencia el precio del metro cuadrado en los focos principales estos rondan entre US$ 56/m2 y US$70/m2, mientras que en los ejes secundarios varían entre US$22/m2 y US$63/m2. Esta brecha se explica por la gran diversidad de focos secundarios que existen. La rentabilidad por su parte, podría subir uno o dos puntos por encima del promedio de 2016, es decir que oscilará entre 5 y 7 por ciento.

Más oferta

Proyectos que incluyen locales comerciales siempre hay, lo importante a la hora de decidir si desembarcar o no en uno de ellos es hacer apropiado estudio de la densidad poblacional de la zona. También lanzar si el layout del proyecto es indicado y el tenantmix que compondrá al emprendimiento. “Cada cenado cuenta con una realidad en diferente. Por ejemplo, quienes viven en zonas que se encuentran en crecimiento y alejadas de la edad buscan hacer sus compras lugares que satisfagan la mayor cantidad posible de sus necesidades, por eso es importante que los nuevos proyectos incorporen un mix acorde”, dice Ramos.

Entre las novedades que se presenta para este año se destaca en zona de Pilar, a la altura del kilómetro 43,5 del ramal Pilar de la Panamericana, Skyglass 3, dentro Tes Vila. Este es un proyecto que cuenta con 7900 m2 destinados a oficinas y unos 1200 m2 cubiertos otros tantos descubiertos pensados para el sector comercial. “Allí actualmente ya conviven ofertas gastronómicas de primer nivel como Kansas y La Parolaccia. Este desarrollo comenzará a funcionar partir de abril próximo y brindará propuestas gastronómicas primer nivel, cervecerías, un mini-mercado y cafetería, entre otros. Aún quedan algunos espacios comerciales libres. En un futuro no muy largo se desarrollarán el lugar la segunda etapa de este complejo que tendrá locales de características similares. Este trabajo agresivo del desarrollador evita el lanzamiento conjunto de todo su espacio comercial lo que termina dificultando la comercialización del mismo en muchos casos o perjudicando en tenant-mix, empobreciendo la imagen y el nivel del proyecto”, explica Ramos.

Otro proyecto que acapara la atención del sector es la apertura complejo Al Río. “La irrupción este centro comercial que se encuentra a metros de la General Paz obre la Avenida Del Libertador, Vicente López junto con la peatonalización del centro con veredas bares y restaurantes generarán sólo movimiento en los sectores desarrollo sino también en los consolidados”, ilustra Domingo Speranza, presidente de Newmark ubb Bacre.

Mlilberg de Baigún también trabaja en emprendimientos que contemplan locales en zonas de gran crecimiento y alta demanda como por ejemplo Evoque, ubicado en la Avenida Triunvirato y Olazábal, Lumiere en la avenida Corrientes al 3800 y Wow frente a la plaza Housey, en pleno barrio de los universidades. Tanta movida anticipa un año movido o al menos con “ganas hacer”, lo que no es poca cosa

Por Leandro Murciego, Lunes 2 de enero de 201
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Los locales cierran un año complicado

El incremento de la vacancia fue aprovechado por las cadenas; la ciudad de Buenos Aires tiene 307 inmuebles desocupados

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Aún parecen quedar en el aire los ecos de 2016, un año complejo que pareció caracterizarse por el mejoramiento del ánimo del sector inmobiliario vinculado con los locales comerciales, aunque estuvo lejos de comenzar a experimentar su proceso de despegue. La inflación, la baja en el consumo y la incertidumbre laboral en muchos casos atentaron contra el fin de un amesetamiento.

En otras palabras, el año que terminó no fue sencillo para los locales comerciales, uno de los sectores del negocio inmobiliario más sensible a los vaivenes económicos. Tras el primer trimestre del año muchos locales se vieron obligados a bajar sus cortinas fruto de la caída del empleo y del aumento de los servicios y los impuestos , costos que en la mayoría de los casos no podían ser absorbidos por el bajo margen de ganancia de los negocios. Los comerciantes tampoco pudieron trasladarlos al público. “El año que se fue resultó muy duro para muchos comercios que vieron una pérdida de la rentabilidad fruto del sinceramiento de la economía y la retrac-ión de las ventas”, cuenta Miguel Ludmer, director de Interwin.

En la misma dirección Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias sostiene: “Muchos rubros han sido castigados durante 2016 por la retracción del consumo interno, situación que afectó directamente tanto al mantenimiento como la demanda de los locales comerciales. Así como también la apertura de nuevas sucursales”.

La prolongada recesión económica y el complicado 2016 se reflejó en un incremento de la vacancia en algunos de los principales y más costosos ejes porteños los cuales fueron aprovechados por las principales cadenas. Actualmente la ciudad de Buenos Aires cuenta con unos 307 locales vacíos, 100 menos de los existentes en el primer bimestre de 2016, según un reporte elaborado por la firma inmobiliaria Adrián Mercado. “Durante el año último muchas compañías aprovecharon los locales disponibles en los ejes más importantes para reposicionarse dado que allí están los consumidores y las tan poteciadas ventas. Esta tendencia seguro se mantendrá durante 2017”, explica Marcelo Zuliani, gerente General de la firma Colliers Internacional. Guido Wainstein, CEO de Grupo KWZ, tiene una visión alentadora. “El año que terminó fue duro para el comercio, se cerraron locales pero eso no me quita las ilusiones que nacen de algunos importantes indicios que este nuevo período que tenemos por delante no será mucho más favorable para el sector”, dice. Según Juan José Ramos, gerente de la división de locales de L.J.Ramos, en 2016 se observó el comienzo de una tendencia: la compra de locales comerciales por parte de distintos players. “Sin dudas este iniciativa se ve impulsada claramente por la ley de blanqueo dado que muchos de los que ingresaron al país prefieren asegurarlo en el ladrillo antes que guardarlo en el banco”, comenta.


A nivel nacional

Los datos estadísticos elaborados a nivel nacional por Colliers Internacional da cuenta que el rubro indumentaria fue el dinamizador del sector. “Estos en promedio ocuparon el 30 por ciento de la totalidad de los locales existentes en los principales corredores comerciales de las ciudades más importantes del país y por ende lideran las principales aperturas. A nivel nacional les siguieron las cadenas de comida rápida y las cafeterías que llegan a la mayoría de los nuevos destinos de la mano de franquicias. En el territorio nacional los supermercados mayoristas le ganaron la pulseada a los minoristas a la hora de realizar aperturas durante 2016”, explica Zuliani

Precios, beneficios y ganancias

En lo que tiene que ver con alquileres sólo cinco ejes aumentaron el precio de arrendamiento: el polo tecnológico, Acoyte y Rivadavia, Santa Fe y Coronel Díaz; Florida: y Rivadavia y Boyacá. Mientras que el que más creció de estos cinco es el del barrio de Flores donde el m2 subió US$ 10 dólares, en el resto de los lugares el incremento promedió los U$S 3.

Los brokers consultados coinciden en que durante 2016 bajaron los márgenes de rentablidad. “Si bien los valores relativos de venta subieron, la rentabilidad bajó. Esto resultó como consecuencia de un valor del dólar estable y un índice inflacionario para la construcción que rondó el 35 por ciento anual. Otro factor que atentó contra la ganancia fue el valor de la tierra la cual se sigue revalorizando en las zonas de alta demanda, día tras día, por su escasez. En este contexto el margen promedio estimado de rentabilidad para el desarrollador no ha superado el 15 por ciento”, analiza Milberg.

Mientras que para los propietarios o los inversores fruto de la renta promedió durante 2016 las regalías oscilaron entre el 3 y 6 por ciento, en la ciudad de Buenos Aires según el tipo de locales y su ubicación. “La rentabilidad obtenida en algunos puntos del conurbano es levemente superior motivo por el cual algunos inversores se animan a incursionar en nuevos destinos”, afirma Alejandro Schiaffino, responsable de la división locales de Adrián Mercado quien reconoce que termina un año de cambios políticos y económicos que influenciaron fuertemente a la actividad inmobiliaria, generando en muchas “animadores” del sector, incertidumbre .

5% ESTÁN LIBRES

Ése porcentaje es el nivel de vacancia de locales en la ciudad de Buenos Aires; el eje con más locales vacíos es el de la peatonal Florida con el 4 por ciento.

80 DÓLARES, EL M2

Es el valor promedio en la peatonal Florida; en los focos de Cabildo y Juramento, y en Santa Fe y Callao el precio de alquiler baja a US$ 67/m2

Por Leandro Murciego, Lunes 2 de enero de 20176
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El futuro de los precios y las oportunidades

Los valores de las propiedades están en su máximo histórico y seguirán subiendo; los desarrolladores se preparan para competir por las tierras que licitará el Estado.
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El costo de construcción. el precio de los terrenos y los valores de venta que convalida el mercado determinarán qué pasará con los precios de las propiedades en 2017. En el sector aseguran que no hay razones para que bajen, sobretodo, en un contexto en el que se espera un aumento de compradores en un mercado con pocos metros de oferta. “Habrá una nueva demanda calificada proveniente del blanqueo y otra que comenzara a calificar en los hipotecarios”, detalla Carlos Spina, director Comercial de Argencons. También se suma un comprador premium que. por efecto del sinceramiento fiscal. estará más liquido. “los precios van a subir entre un 15 y 20 por ciento por la inflación”.cuantifica Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos.

Otra punta que anticipa la suba es el COMO de la construcción que está en USS 1300/ml el máximo histórico “El mercado debe digerir una suba de costo del orden del 60 por ciento en 18 meses en dólares por lo que también los costos empujarán al alza de precios”, agrega Spina -Hoy. para acceder a un departamento estandar de uno o dos ambientes. hay que disponer de US$ 2000/m2 promedio aunque en Barrio Norte o Palermo superan los U$S 3.000/ m2″, detalla Adrián Mercado. presidente del grupo homónimo.

Héctor Salvo, gerente General de la desarrolladora Raghsa, analiza que, con una economía estabilizada. “en el segmento alto existe poca oferta de inmuebles por lo que los precios subirán. mientras que las inmuebles medios van a mantener su valor. En el segmento bajo dependerá del crédito bancario”.

Puertas adentro, los desarrolladores y los constructores aseguran que están al limite de rentabilidad. El problema de la estructuración del negocio es que parten de una base de costo alta: US$ 2500/m2. Este número representa la incidencia de la tierra en una zona top que ronda las US$ 1200/m2, y un costo de construcción de US$1300/m2, sin contar impuestos y los gastos de desarrollo y adicionales que tiene un emprendimiento antes de lanzarlo al mercado.

Ángel Di Benedetto. miembro del directorio del Grupo fabricante de ladrillos. aclara que los precios de venta no ajustaron ni cerca de lo que han aumentado los costos. principalmente los energéticos. En la Argentina, se construye a medida y eso conspira contra la productividad. En otras partes del mundo. tanto la vivienda social como la de la clase media,está estandarizada-, analiza. Así, pone sobre la mesa el reto de cómo construir de una manera mas eficiente. “En la medida en que el sector no replantee los sistemas y materiales de construcción que utiliza ya anacrónicos y obsoletos, las inversiones no van a aparecer agrega Mariano Sardáns. CEOde la gerenciadora de patrimonios EDI. y afirma que la clave está en los costos-tiempos de construcción. “Para qué invertir en propiedades en el país. si en la mayoría de los países desarrollados y de varios países pares de la Argentina. el costo de construcción es la mitad y la renta en muy superior. Los impuestos son parte del problema del “costo argentino”. El futuro del mercado dependerá no sólo de sus propios participantes sino también en una menor porción, del gobierno nacional”. es critico.

Al dilema de lograr que los números cierren. se suma la falta de tierra -o los precios-en los barrios premium donde se concentra el interés de los compradores que están activos: el segmento alto y los inversores. Por eso, en los últimos años, algunos empresarios del sector optaron por el landbanking -se estoquearon de tierra esperando mejores condiciones para lanzar proyectos-. Hoy, uno de los principales problemas del negocio es la dificultad de reposición. Aun con los precios de las propiedades en lo más alto en la historia. no pueden asegurarse el costo de un nuevo proyecto.

Marro Soto, broker de la división terrenos de L.J. Ramos, asegura que las incidencias en las zonas top no bajan de US$1250/m2 vendible. “En Puerto Madero y en algunas lugares puntuales se piden incidencias de US$1500/ m2. y en barrios como Saavedra y Núnez. es dificil encontrar incidencias por debajo de los USS900/m2. describe. “En el tema de la tierra es clave ver qué impacto va a tener la puesta en vigencia del nuevo código”,analiza Alejandro Schuff. director Comercial de Soldati Propie-dades, que planea el lanzamiento del primer edificio del estudiode Zaha Hadid. El proyecto del grupo Portland en el que ya compraron varios famosos está ubicado sobre Libertador frente al Paseo de la Infanta.

“Sobra tierra. Si en Nueva York se siguen haciendo desarrollos. cómo no es posible hacerlo en la Argentina. El país no termina en Catalinas, Palermo ni en el corredor norte. Cuando la Inversión se logre distribuir mejor en zonas donde hay oportunidades, el valor de la tierra de las zonas calientes bajará”.analiza Alejandro Reyser, director de la desarrolladora RED. y aconseja preparar los proyectos para cuando vuelva el crédito.”En las zonas periféricas podemos encontrar incidencias de entre US$450 y US$500/m2 de venta”, detalla Cuido Wainstein,director dela desarrolladora KWZ. Los números de las “zonas verdes” atraen pero. para evitar sorpresas en el largo plazo. es clave realizar un buen análisis y el timing.”Los limites geográficos se extendieron y aparecieron barrios que parecian relegados, incorporando volumen de tierra a la oferta”. relata Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. la desarrolladora que arma proyectos en tierra de más de 3.000 m2.

“El negocio está en haber tenido pisadas tierras pre elecciones presidenciales del año pasado”, agrega Pablo Masoero. socio fundador de WARE, que estructuró el proyecto Distrito Quartier en una zona relegada Retiro que promete revalorización. Sostiene que el secreto de desarrollar en zonas verdes es la escala y el mix de producto para que se genere un microclima aspiracional y desborde a proyectos menores lindantes.

El dato de 2017 que anticipa una ola de proyectos es la licitación de las tierras del Estado. Esto impactará sobre los precios a la baja. debido al volumen involucrado y a la necesidad del Gobierno de hacer caja con las ventas.

En cuanto a las oportunidades, Salvo, de Raghsa, agrega como alternativa de desarrollo el corredor norte sobre Panamericana, desde General Paz hasta Márquez. “En el caso de Pilar, más del 50 por ciento del partido está sin desarrollar. En Pilar la incidencia en zonas topes de US$ 400”. agrega Rius. de Ayres.

En la Capital Federal Soto afirma que el Distrito Tecnológico de Parque Patricios concentra desarrollos de oficinas que, con el tiempo. generarán un efecto derrame hacia el sector de viviendas. A futuro, una apuesta más arriesgada es el Distrito del Deporte. una iniciativa de desarrollo del gobierno de la Ciudad que abarca los barrios de Villa Soldad. Lugano y Villa Riachuelo.

Está claro que la variable que definirá la aparición de proyectos en zonas menos desarrol ladas es el avance del crédito hipotecario. clave para ampliar la demanda de propiedades al segmento medio y medio bajo. En este punto, el sector plantea evitar las “avivadas criollas” que distorsionan el mercado. Por caso ya se habla de una burbuja de precios en el segmento de las unidades que revenden entre US$130.000 y USS150.000, la más demandadas por quienes califican en los prestamos. Con esa misma lógica del “sálvese quien pueda”. los dueños de los terrenos aumentan los precios cuando algún desarrollador de renombre pone pie en una zona, retrasando e incluso en algunos casos anulando el reposicionamiento de la misma. En un pais con un déficit habitacional de 35 millones de viviendas, la responsabilidad de cambiar es de todos.

Por Carla Quiroga, Sábado 31 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Cambio de ciclo y nuevas reglas

La promesa del efecto blanqueo, el lanzamiento de nuevas líneas de crédito y una baja de la inflación definirán el escenario 2017.

Los desarrolladores vienen de un año raro. El 2016 arrancó con mucho ruido pero lo terminó con pocas nueces. El efecto cambio de ciclo político los entusiasmó pero. con el correr de los meses, se fueron “pinchando”. Hoy vuelven a recuperar el entusiasmo. Dejan atrás un año de transición. y se preparan con todo para 2017, que promete un cambio de aire. “El precio de los inmuebles en la Capital Federal aumentó 9,9 por ciento en los últimos dos años, casi tres veces la inflación en dólares de los Estados Unidos, que rondó el 3,7 por ciento. Históricamente, las propiedades aumentan un 2,5 por ciento anual en dólares”, detalla Federico Barni, CEO de Zona Prop. Agrega que, en el sitio que lidera, la cantidad de avisos creció 50 por ciento en 2016 respecto al año anterior, y que el tiempo promedio que tarda en venderse una propiedad pasó de 5.2 meses en 2015 a 4,3.

Esta foto de 2016 no alcanzó para que los desarrolladores mantengan la motivación durante todo el año. La buena noticia es que recuperaron la confianza con el efecto blanqueo. Y esperan que la ley de sinceramiento fiscal, que permite invertir en los fondos comunes de inversión cerrados del sector sin penalidad, dinamice el mercado, sobre todo de las unidades nuevas. De hecho. ya arrancaron a presentar los proyectos que se financiarán con el capital que cacen los fondos que se armen con el dinero de los blanqueadores cuando la Comisión Nacional deVabres(CNV) les dé  luz verde para que comiencen a operar. “Son el primer paso hacia un mercado inmobiliario bursátil, y la oportunidad de poder blanquear a tasa cero y con una rentabilidad de 7 por ciento anual en dólares es algo que no se ve en ningún país. Dudo que se vuelv aa dar una oportunidad asi, afirma Alejandro Ginevra, presidentede GNV Group, la desarrolladora que levanta Madero Harbour en el dique uno de Puerto Madero. El empresario cree que es inevitable que el real estate se inserte en el mercado de capitales tal como sucede en países como México y Chile. En el sector se espera que entre 10 y 20 por ciento del total que capte el blanqueo se destine a los ladrillos. “Además. hay que con-siderar que, fuera de ese monto, habrá más dinero formal en circulación en la economía que. paulatinamente, se irá volcando en algún porcentaje en el sector inmobiliario”, afirma Mario Gómez. director de la inmobiliaria Le Bleu. Se sabe que el Ingreso de capitales no declarado es determinante para el sector y que podría reactivar los proyectos de inversión. Lo difícil es cuantificarlo. “Se multiplicaron las consultas.con mucha gente que tiene el dinero y está interesada en ‘blanquearlo’ a través del ladrillo. En cuanto a las propiedades que más interés despiertan, se encuentran las departamentos de uno a tres ambientes, por montos que van desde los US$ 100.000 hasta los US$ 300.000 en promedio”, relata Adrián Mercado, CEO del grupo homónimo. quien anticipa una vuelta de la confianza de los inversores al sector, lo que reactivará la definición de los proyectos que los desarrolladores tenían en la gatera. “Si bien las señales no son claras, se espera un año de creclmiento en la actividad, coincide Bruno Marino, director Ejecutivo de la desarrolladora Comasa

Lo interesante del proceso es el fenómeno encadenado que generaría la inyección del dinero del blanqueo. Es decir, el dinero que ingresaría al sector no se limitará a la concreción de los proyectos anunciados que se financiarán con los fondos. El efecto cascada es más fuerte. “Esperamos que el mercado de capitales capte financiamiento para luego otorgar créditos. Para ello, el diseño de adecuadas líneas de crédito hipotecarios largo plaza con criterios técnicos, integrales y a medida, es una de las claves para lograrlo”,agrega Gómez. Igual aclara que estas iniciativas no tendrán efectos inmediatos sino que serán necesarios entre dos o tres años para ver los frutos en nuevos proyectos, fondos o bonos para sustentar créditos y etnprendimientos inmobiliarios o de infraestructura.

En la agenda de 2017. el check list es amplio. El rector de UN, la escuela de negocios del sector, Damian Tabakman, destaca algunos temas que serán clave para que las ilusiones de reactivación se concreten. “El sector seguirá reclamando más crédito hipotecario e intermedio, mejoras sustanciales en el tratamiento impositivo de los desarrollos sobre todo respecto de los gravámenes distorsivos, mayor productividad y campentividad en la construcción, y tierra más accesible a la que además se le puedan generar permisos de edificación con mayor agilidad y transparencia”. relata y desmitifica la creencia que finalmente el mercado, hasta ahora centrado en inversores. alcanzará al consumidor final en el corto plazo. “Los desarrolladores van a seguir trabajando para el segmento más alto de la población, que además, post blanqueo, tendrá más plata declarada para invertir”, afirma y cree que el acceso a la vivienda social recién será tema de la agenda en 2018. “Es muy complicado el desarrollo de viviendas sociales con el costo de la construcrión y los bajos ingresos de la población que necesita este tipo de inmueble”. coincide Fernando Cancel, presidente de la inmobiliaria Kantai, y aclara que la incorporación del consumidor final no está solo atada a la reactivación del crédito hipotecario, sino ala marcha de la economía. Ginevra coincide en la necesidad de demostrar seguridad juridica, estabilidad y reglas claras para estar en el radar del mundo. “Si un extranjero decide invertír  su dinero en un inmueble en otro país, generalmente no lo hace deforma especulativa esperando altos retornos, sino que preten de resguardar parte de su patrimonio y quizás tener un segundo o tercer hogar para visitar dos veces por año”, afirma el hombre que tiene una alianza con Sothebys International Realty. Ginevra reconoce que, si bien hay inversores europeos que se animan a desembolsar en tierras en la Patagonia o en propiedades en Recoleta, San Telmo y Puerto Madero, muchos tienen dudas sobre el futuro del pais y quieren esperar las elecciones de 2017. ” Para estar en el radar del mundo se necesita gobernabilidad, estabilidad y políticas económicas creíbles”. agrega Roberto Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich.

Los resultados en las urna sdel año próximo serán una señal determinante para los inversores.”Ya hay fondos del exterior sondeando y. si Macri gana las elecciones de 2017. los únicos vehículos de oferta pública, auditados y cumplimentando normas CNV para comprar real estate serán estos,y permitirán excelentes ganancias de capital. analiza Carlos Spina,director Comercial de Argencons que desarrolla los Quartier. Gabriela Goldsztein, directora de la inmobiliaria Ocampo. reconoce que el real estete local quedó durante años fuera del mundo porque el pais quedó desvinculado de los flujos de comercio e inversión. “Hay que continuar el proceso de vinculación con el mundo desarrollado que arrancó hace un año”. afirma. Los actores del sector recuperaron las ganas de invertir pero saben que sus negocios dependerán del accionar del Estado.

Por Carla Quiroga, Sábado 31 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION