En un perímetro de 12 manzanas conviven dos decenas de nuevos proyectos. Del Barco Centenera es la vedette de la zona sobre la que se multiplican las obras
No cabe dudas; Caballito es uno de los barrios porteños más buscados de la ciudad de Buenos Aires. En él -contra lo que afirman muchos de los analistas del sector-, la construcción y el mercado inmobiliario -lejos de detener su marcha- han incrementado su ritmo. En el perímetro conformado por las calles Del Barco Centenera y San José de Calasanz, y las avenidas Juan Bautista Alberdi y Pedro Goyena (tan sólo 12 manzanas), actualmente hay más de 20 emprendimientos en distinto estado de construcción, un dato irrefutable que da cuenta del fenómeno que se está viviendo en el corazón de la ciudad.
Los brokers consultados coinciden en que esta zona es una de las más demandadas de toda la Capital; allí conviven muchas propuestas de servicios, comercios, una amplia diversidad de opciones residenciales, dentro de una ubicación estratégica con gran oferta de medios de transporte, que son los bastiones que apuntalan la demanda. “Esta es una zona muy buscada por gran parte del público de Caballito, donde se concentran tipologías de unidades grandes: pisos y semipisos de 2, 3 y 4 dormitorios. Sin duda, uno de los factores que atrae al público es lo pintoresco del lugar. Arquitectónicamente hablando estas manzanas son bien regulares, forman pulmones de manzana importantes que dan lugar a espacios internos verdes, lo que favorece a los contrafrentes”, explicó Agustín Walger, director ejecutivo de Lepore Propiedades.
Según Juan Giudici, gerente de Tizado Caballito, esta es una zona que vive un tiempo propio, diferente del pulso que maneja el mercado residencial. “Como en todas épocas recesivas con respecto al mercado inmobiliario, estas áreas de mayor exclusividad no sufren en los mismos niveles la caída y la falta de interés del publico por invertir en viviendas, manteniéndose en niveles aceptables”, dijo.
La firma inmobiliaria Irujo Bienes Raíces es otra de las empresas especializada en la zona. Según Gonzalo Irujo, uno de los responsables de la compañía en los últimos tiempos, indicó que la tendencia que se observa es la construcción de monoambientes y de un dormitorio.
“La mayoría de los edificios que proyectamos actualmente en Caballito (la firma cuenta con 5 propuestas, dos en la zona que trata esta nota) son semipisos de un dormitorio, con superficies que promedian entre los 33 y 35 m2. Fueron proyectos iniciados hace dos años, cuando la gran demanda del público eran los departamentos pequeños; hoy la búsqueda cambió y la gente solicita unidades más amplias de 2 y 3 dormitorios. Aunque la zona estará recién en condiciones de satisfacer este reclamo dentro de 24 meses”, comentó Irujo, un conocedor del lugar desde 1997.
Y agregó Walger: “A partir de la implementación del cepo, tanto los desarrolladores como los compradores se refugiaron en el ladrillo y lo hicieron en unidades monoambientes y de 1 y 2 dormitorios que resultaban propiedades más económicas y de fácil acceso”.
La atracción de la zona es la calle Del Barco Centenera, en la cuadra del 500 al 600; actualmente allí coexisten una decena de proyectos en distintos estados. “El prestigio de la avenida Pedro Goyena, una de las más coquetas y demandadas, se fue extendiendo también a las calles que cortan esa traza, entre las que sin duda se destacan la calle Del Barco Centenera y el pasaje José Bértrez”, dijo Giudici.
Para Irujo, la zona se encuentra próxima a su techo. “En este rectángulo singular, cada vez quedan menos opciones de lotes libres o de viviendas que pueden ser demolidas para dar lugar a nuevos edificios; entre el Código de Edificación y con ley de área de protección histórica que no permite tirar abajo todo lo construido con anterioridad a 1941, la oferta de espacios se restringe cada vez más”, aclaró Irujo.
Por su parte, Walger amplió: “Los lotes en Caballito, si bien en la teoría no bajaron la incidencia, han sufrido una baja encubierta, debido a que no se realizan operaciones 100% en efectivo. Los grupos desarrolladores perdieron parte de sus inversores y se hace más cuesta arriba armar este tipo de grupos. Los lotes en esta área van de los 600 a 650 dólares el m2 de incidencia, siendo los más buscados los que se encuentran en la Avda. Pedro Goyena y sus intersecciones, las proximidades al barrio inglés y a la zona de colegios. En los últimos años creció la demanda de lotes en las avenidas, como por ejemplo, Juan Bautista Alberdi y Directorio”.
Valores
“El metro cuadrado propio a estrenar lo podemos ubicar en un rango que oscila entre los US$ 2300 y 2900, dependiendo de las ubicaciones y características de los edificios, amenities de los mismos y metraje propio de las unidades. Varía según los casos”, dijo Giudici. En tanto que Irujo aporta una visión diferente y sostiene que el valor del m2 terminado ronda entre los 2000 y 2200 dólares. “En el mercado se puede pedir cualquier valor, pero si se quiere hacer operaciones los montos deben ser razonables”, dijo Irujo.
Los precios para el alquiler en la zona arrancan desde los 2500/2800 pesos en el caso de los departamentos monoambientes usados, y entre 3000 y 4000 pesos en las unidades a estrenar. Mientras que los de 3 dormitorios van entre los 9000 y 10.000 pesos (tanto usados como a estrenar).
Sobre el presente y el futuro del sector Walger es optimista. “El mercado se está reactivando. Actualmente Lepore Caballito se encuentra comercializando alrededor de 60 obras en distinto grado de avance. Los desarrolladores están motivados y siguen apostando al ladrillo, ya que entienden que este será un año con altibajos, pero también saben que es el momento de sembrar de cara al futuro, por eso en su mayoría se encuentran buscando nuevos lotes para proyectar desarrollos”, concluyó el broker.
Por Leandro Murciego, Sábado 17 de enero de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION