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Centro porteño – Un clásico que se mantiene vigente

Las empresas optan por los edificios ubicados en las avenidas por sus muy buenos y rápidos accesos

El centro porteño mantiene su atractivo y es un área solicitada por las empresas que necesitan estar dentro de ese sector para instalar sus oficinas.

“En 2011 y 2012, la oferta y la demanda se mantuvo estable y bastante equilibrada en alquileres y compraventas. Desde mediados de 2013 comenzó a disminuir la demanda de alquiler; esto produjo un aumento en la vacancia a largo plazo. Con relación a las ventas, este último año aumentó la demanda de las empresas para comprar en lugar de alquilar”, explicó José Viñas, broker senior de servicios inmobiliarios corporativos de Cushman & Wakefield. La directora de la división oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, Mariana Stange, opinó: “Los últimos cinco años hubo una leve caída en el valor de venta (en dólar billete) y del alquiler (en dólar BNA). Esto explica la caída en la rentabilidad desde el cepo cambiario y el crecimiento de la brecha entre ambos tipos de dólar”.

En esta línea, “la introducción de nuevas medidas macroeconómicas tuvo un impacto profundo en el mercado inmobiliario. En consecuencia disminuyó el número de proyectos y los que estaban en marcha se retrasaron. Sin embargo, la demanda de nuevas oficinas se mantuvo sostenida”, dijo el responsable de la división oficinas de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, Eduardo Prassolo.

El centro porteño hoy ofrece oficinas categorías AAA, A, B y C, que tienen en cuenta características arquitectónicas, servicios y sustentabilidad. Seguí leyendo “Centro porteño – Un clásico que se mantiene vigente”

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Tiempos de cambios – El desafío de una ciudad que busca reinventarse

Con el diseño de los grandes referentes de la arquitectura internacional, Miami acelera un proceso para integrar a su lifestyle el patrimonio cultural

Asociar sólo hoy Miami con su lifestyle, las doradas e inmensas playas o el ineludible circuito de los shoppings es como ignorar la nueva cara de esta ciudad que sorprende por su fuerte crecimiento. Quienes la frecuentan (para muchos es la capital de América) o los mismos empresarios testigos del cambio, Miami se ha distanciado de ese cliché con el que todos la reconocen y busca un nivel de posicionamiento en el ámbito financiero así como constructivo que parece ubicarla en una escala ascendente y con rasgos de sofisticación como nunca.

Economía e inversiones

Alejandro Schuff, gerente de Mercado Internacional de Soldati Propiedades, aporta datos interesantes sobre la ciudad: Miami es el cuarto estado más poblado de Estados Unidos con un ritmo de crecimiento que duplica el promedio nacional. La población de Miami hoy es de 2.500.000 habitantes y es sumamente cosmopolita (el 50% nació en el extranjero). Y según cálculos -comentó Schuff-, en 2015 será el estado más popular de USA después de California y Texas, superando a Nueva York. Observa el directivo un dato llamativo: la llegada de arquitectos y diseñadores de prestigio internacional como Zaha Hadid, Rem Koolbaas, Philippe Starck, Herzog & De Meuron y César Pelli, entre otros. Pelli incluso con diseño de Armani, para la torre en Sunny Isles, que llevará su nombre. Por otra parte, la ciudad se ha convertido en la capital financiera y comercial para América latina con un PBI de 115 billones de dólares. “Más de 1000 compañías estadounidenses -incluyendo algunas de las 500 de Forbes- pusieron su centro de operaciones para América latina en Miami. Las compañías europeas que quieren expandirse en América y las latinoamericanas que quieren expandirse en Estados Unidos eligen Miami como su centro de operaciones”, comenta Schuff. Actualmente hay 80 emprendimientos aprobados y en obra en Miami, el mayor mercado de Estados Unidos.

¿A qué se debe ese apetito por las inversiones inmobiliarias? Dice Schuff que esas inversiones se alimentan por dos factores técnicos: en un período de bajas histórico de tasas de interés (escaso rendimiento del dinero financiero) y la depreciación del dólar en comparación con otras monedas importantes de la región (en términos relativos es barato comprar en dólares). Seguí leyendo “Tiempos de cambios – El desafío de una ciudad que busca reinventarse”

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Chacarita – Otro barrio porteño que se suma al cambio

La zona, que está dentro del Distrito Audiovisual, cuenta con buena ubicación y áreas verdes; las unidades nuevas cotizan entre 1600 y 2100 dólares el m2.

Las ciudades modernas se empeñan en seguir confirmando el milenario postulado de Heráclito: lo único permanente es el cambio. Londres, Nueva York, San Pablo, por nombrar sólo tres grandes urbes, están en constante evolución y no se cansan de generar nuevas movidas en zonas antes periféricas. En Londres, al este de la ciudad, el London Fields, se puso de moda y alberga en armonía galerías de arte, ropa vintage y un concurrido mercado donde los puestos de comida típica de países tan exóticos como Sri Lanka, se mezclan con los especializados en productos de la tierra cultivados sin aditivos, los de viejos vinilos o los de postales artesanales.

En Nueva York, el Les (Lower East Side), zona de particular arquitectura -llena de callejones y escaleras de incendio- habitada tradicionalmente por inmigrantes judíos, comerciantes al por mayor, dio lugar a mínimas tiendas de diseño, pequeños restó, artistas callejeros y está en constante ebullición donde, a toda hora, hay algo interesante para ver o hacer. En la más cercana San Pablo, Barrra Funda pasó de olvidado rincón lleno de galpones abandonados a ser codiciado centro de la movida nocturna. Y claro, a pesar de las condiciones poco alentadoras del mercado inmobiliario actual, Buenos Aires tampoco se resiste el cambio y celebra la metamorfosis de algunos de sus barrios, por caso Chacarita. Allí, el antiguo y pausado ritmo del vecindario dio cabida al movimiento propio de productoras de cine, agencias de publicidad, locales de diseñadores y artesanos; los viejos bodegones y antiguos cafés, se mezclaron con las propuestas gourmet y los delicatessen; los vecinos de siempre con los jóvenes cool y, juntos, celebran el cambio de una zona menos estridente pero con propuestas tan atractivas y diversas como la de su vecino Palermo Viejo. Seguí leyendo “Chacarita – Otro barrio porteño que se suma al cambio”

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El dos ambientes y sus variantes

Antes era la llave que abría la puerta de la primera vivienda. Hoy, ese primer escalón es más difícil de alcanzar, pero pese a todo, nuevo o usado, es muy requerido, pero con gran dispersión de precios.

Es evidente que la crisis ha hecho mella en el mercado, pero además ha modificado los parámetros que se tomaban como base para considerar algunas tipologías que han sido clave a través del tiempo. Para acceder al primer escalón de una vivienda, la demanda sólo pensaba en adquirir el clásico departamento de dos ambientes. Accesible y versátil, reunía todas las cualidades para quien todavía no había logrado convertirse en propietario. Abundaba en todos los barrios, con metrajes en general similares -alrededor de 40/45 m2- y valores que admitían como siempre un rango según sus virtudes.

El tiempo transcurrió y con los cambios llegaron también las opciones de unidades de dos ambientes con más superficie y que complementan los requeridos amenities, en particular para la demanda joven. Hoy, calcular los precios parece todo un desafío ya no sólo porque la tipología tradicional mutó a una moderna con otras características y servicios, sino porque en este extenuante período crítico la dispersión de precios es enorme. Y para ejemplificarlo se consultó a unas 15 conocidas empresas inmobiliarias que aportaron datos, no sin aclarar que son sólo orientativos y que las dificultades que existen actualmente para tasar incluyen muchos más requisitos. Las diferencias pueden ser sutiles o abismales, según las zonas y, dentro de cada barrio, las cuadras, los entornos sumados a todas las cualidades de cada unidad y, desde luego, los metros cuadrados (que en muchos casos superan los clásicos 45 m2).

Dice Horacio Mieres, director de Mieres Propiedades: “En San Isidro, por ejemplo, en estos últimos años, las construcciones han mermado un poco porque los costos de tierra más la obra no les permiten a los constructores/inversores tener ganancias”. Sucede también con las unidades chicas, que incluyen al dos ambientes. Aunque hoy, el primer escalón ya no es ese, sino el monoambiente. Es cuestión de presupuestos. De hecho, muchos inversores se han dedicado a colocar dinero en esas unidades, pensando en los más jóvenes que apenas pueden acceder a una vivienda y que se conforman con menos m2, pero en un edificio con servicios para compensar la versatilidad del dos ambientes, como explica Javier Sotelo, de Sotelo Propiedades. Mariano Oppel admite que “pese a la competencia con las unidades nuevas, algunos usados -incluyendo al imbatible dos ambientes- pueden ser más caros que uno a estrenar, basado en la ubicación. Hay zonas donde no hay más lugar y estos inmuebles son irrepetibles”. Usados o nuevos, en materia de precios, la dispersión abarca todas las propiedades.

Por Adriana B. Anzillotti, Sábado 4 de octubre de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Suben 25% los 2 ambientes y se achica la brecha con los de 3

Economía porteña La diferencia, que se viene achicando, es del 13% y se da porque las unidades chicas son las más buscadas. Según un informe, cuestan en promedio $ 2.900 por mes. El alza más grande, en San Telmo.

Los precios de los alquileres de departamentos en la Ciudad siguen subiendo en forma consistente, y si bien corren un poco por detrás de la inflación, cada vez pesan más en el bolsillo de los porteños. La suba en las unidades de dos ambientes ya es del 25,25%, al punto tal que están bastante cerca de lo que se pide por un tres ambientes.

Así lo revela un informe de la consultora Reporte Inmobiliario. En agosto último los departamentos de dos ambientes promediaron los $ 2.900 mensuales de alquiler, cuando en agosto del año pasado rondaban los $ 2.321. En cambio, los de tres ambientes se fueron de $ 2.743 a un promedio de $ 3.271.

El incremento fue del 25,25% para el primer caso y de 19,4% para las unidades más grandes. Esto provocó que la brecha entre ambos tipos de inmuebles se redujera al 13%.

Si se compara con lo que pasaba hace cinco años, queda a la vista el fenómeno: en agosto de 2009 las unidades de dos ambientes se alquilaban por $ 1.152 en promedio contra unos $ 1.580 para los de tres ambientes, una diferencia del 37% entre ambos.

“Este comportamiento seguramente se deba a la presión que ejerce la demanda sobre las propiedades volcadas al mercado de menor valor”, analiza el informe de Reporte Inmobiliario. El tema es que las unidades de dos ambientes siempre fueron las más buscadas, tanto para la compraventa como para el alquiler, por un público variado que va desde un soltero hasta una pareja de jóvenes, estudiantes que vienen a Capital Federal, extranjeros, jubilados, gente que los busca para montar una oficina o un consultorio, y otros. Además, al ser chicos, sus alquileres son más accesibles, y el peso de las expensas también es más liviano. Seguí leyendo “Suben 25% los 2 ambientes y se achica la brecha con los de 3”